Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Кияшко Е.Е. (в порядке взаимозаменяемости с судьей Алиевой А.К.), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Баевой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела № А63-11049/2015 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Верхнерусское Шпаковского района Ставропольского края, ходатайство конкурсного управляющего должником ФИО1 о принятии обеспечительных мер,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.10.2015 возбуждено производство по делу № А63-11049/2015 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» (далее – ЗАО «СМиК», должник).

Определением суда от 15.11.2017 (резолютивная часть объявлена 08.11.2017) в отношении ЗАО «СМиК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2.

Сведения о введении в отношении ЗАО «СМиК» процедуры наблюдения опубликованы временным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в периодическом издании – газете «Коммерсантъ» от 18.11.2017 № 215.

Определением суда от 28.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 21.03.2019) процедура наблюдения в отношении ЗАО «СМиК» прекращена, в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО3.

Сведения о введении в отношении должника процедуры внешнего управления опубликованы арбитражным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, в периодическом издании – газете «Коммерсантъ» от 06.04.2019 № 61.

Определением суда от 17.05.2019 в отношении ЗАО «СМиК» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением суда от 23.08.2019 (резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019) ЗАО «СМиК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен ФИО3.

Определением от 30.01.2020 в качестве конкурсного управляющего должника утвержден ФИО4.

Определением суда от 18.03.2020 произведена замена судьи Пекуш Т.Н. на судью Алиеву А.К. по делу № А63-11049/2015.

Определением от 10.09.2020 суд освободил арбитражного управляющего ФИО4 от исполнения возложенных на него обязанностей конкурсного управляющего должником, утвердил конкурсным управляющим должником ФИО1.

05 августа 2021 года в Арбитражный суд Ставропольского края поступило ходатайство конкурсного управляющего должником ФИО1 о принятии обеспечительных мер до завершения процедуры конкурсного производства, открытого в отношении должника, в виде запрета на расторжение арендодателем - администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края - договора аренды № 135/3 от 20.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 26:21:020323:147, заключенного с ЗАО «СМиК», запрета на заключение арендодателем договора аренды указанного земельного участка с другим лицом, помимо ЗАО «СМИК», и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края данным земельным участком иным образом (с учетом уточнений от 06.08.2021).

В обоснование ходатайства о принятии обеспечительных мер конкурсный управляющий должником ссылается на следующие обстоятельства.

Для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественно-делового значения ЗАО «СМиК» администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края должнику на основании договора аренды

земельного участка от 20.06.2014 № 135/3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:21:020323:147 (категории земель «земли населенных пунктов»).

06 октября 2016 года названным муниципальным образованием ЗАО «СМиК» для осуществления строительства многоэтажного жилого дома было выдано разрешение на строительство от 06.10.2016 № 26-506114-63-2016.

В период с 20.03.2015 по 07.10.2016 ЗАО «СМиК» были выполнены работы 1 и 2 этапы строительства многоэтажного жилого дома. По состоянию на дату судебного заседания многоэтажный жилой дом не возведен, в эксплуатацию не введен.

19 июля 2021 года администрацией Буденовского муниципального округа Ставропольского края в адрес должника было направлено письмо исх. № 634 с требованием о сносе объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, и начале работ по освобождению земельного участка не позднее 10.08.2021.

По мнению конкурсного управляющего, снос объекта недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу должника, исключит возможность удовлетворения требований кредиторов (участников строительства) в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным этим Кодексом, с особенностями, установленными указанным Законом.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что о рассмотрении судом указанного в п. 1 этой статьи ходатайства должен быть извещен арендодатель по договору аренды земельного участка, который вправе участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве при рассмотрении предусмотренного п. 1 данной статьи вопроса.

По смыслу данной нормы, ходатайство подлежит рассмотрению в судебном заседании, при этом арендодатель по договору аренды земельного участка подлежит извещению о времени и месте рассмотрения поданного ходатайства о принятии обеспечительных мер судом любым из способов, перечисленных в статьях 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 201.3 Закона о банкротстве, суд определением от 06.08.2021 назначил рассмотрение ходатайства в судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 17.08.2021, известив администрацию Буденовского муниципального округа Ставропольского края, являющуюся арендодателем земельного участка с кадастровым номером 26:21:020323:147, о времени и месте рассмотрения поданного конкурсным управляющим должником ходатайства о принятии обеспечительных мер.

К дате судебного заседания из администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края поступил отзыв, в котором названное муниципальное образование указало на наличие возражений относительно удовлетворения рассматриваемого ходатайства, ссылаясь на использование земельного участка с кадастровым номером 26:21:020323:147 лицом, не имеющим предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации прав на земельный участок, о принятии обеспечительных мер в виде запрета расторжения договора аренды которого ходатайствует конкурсный управляющий должником.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, в судебное заседание не явились, ходатайств процессуального характера, препятствующих рассмотрению ходатайства конкурсного управляющего по существу не направили.

При указанных обстоятельствах суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает настоящий обособленный спор в их отсутствие.

Пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что совершение процессуальных действий в случаях, не терпящих отлагательства, в том числе принятие искового заявления или заявления и возбуждение производства по делу, рассмотрение заявления об обеспечении иска, отложение судебного разбирательства, одним судьей вместо другого судьи в порядке взаимозаменяемости не является заменой судьи.

Изучив ходатайство конкурсного управляющего должником ФИО1 о принятии обеспечительных мер, а также документы в обоснование доводов, изложенных в нем, суд считает его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По общему правилу, установленному частью 2 статьи 90 Кодекса, обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. При этом заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер (пункт 5 части 2 статьи 92 Кодекса).

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» указано следующее: при оценке доводов заявителя суду следует учитывать разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО «СМиК» за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, действуя в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешения на строительство от 06.10.2016 № 26-506114-63-2016, осуществляло строительство многоквартирного жилого дома на арендуемом у администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края земельном участке с кадастровым номером 26:21:020323:147, расположенном по адресу: Ставропольский край, город Буденновск, микрорайон №7, д. 27 (договор аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3).

На указанном земельном участке в настоящее время располагается объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями (3-я очередь) в комплексе многоэтажных жилых домов в микрорайоне № 7 в г. Буденновске общей площадью 5083,78 кв.м.

С целью привлечения денежных средств на строительство, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве.

Пунктом 2.1 договор аренды земельного участка от 20.06.2014 № 135/3 срок аренды земельного участка определен в период с 30.12.2013 по 30.12.2016.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют сведения о получении должником от арендодателя уведомлений об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 20.06.2014
№ 135/3.

Объект незавершенного строительства, расположенный на вышеуказанном земельном участке, в ходе инвентаризации имущества должника в соответствии с
п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве включен в конкурсную массу.

27 июля 2021 года конкурсным управляющим была произведена оценка объекта незавершенного строительства. Согласно отчету об оценке от 27.07.2021 № 02-12-02-21 его рыночная стоимость по состоянию на дату составления отчета составила
45 300 000 руб.

Как следует из представленного в материалы дела ответа конкурсного управляющего от 19.07.2021 на соответствующий запрос муниципального образования, в настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав и обязанностей застройщика названного объекта Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства, либо иному лицу. Кроме того рассматривается вопрос создания жилищно-строительного кооператива.

Факт наличия объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, строительство которого осуществлялось должником за счет привлеченных денежных средств граждан, установлен материалами дела.

При этом регистрация права собственности на объект незавершенного строительства возможна только при действующем договоре аренды.

При указанных обстоятельствах суд считает, что заявленные конкурсным управляющим обеспечительные меры соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков, направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), не нарушают права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект незавершенного строительства.

Напротив, возможная дальнейшая реализация земельного участка иному лицу может привести к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника. Заявленные меры не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам. Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, с иным, кроме должника, лицом, а также распоряжение данным участком иным образом может повлечь нарушение прав и законных интересов участников строительства (кредиторов должника) на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи 201.10.Закона о банкротстве.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2017 № Ф08-7100/2013 по делу № А63-9805/2010.

Суд также учитывает позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в определении от 26.12.2017 № 308-ЭС17-15099 по делу № А63-9805/2010, согласно которой принятие таких обеспечительных мер не предрешает судьбу земельного участка и расположенного на нем объекта, незавершенного строительством, не наделяет арбитражного управляющего безусловным правом приступить к реализации имущества должника, принадлежащих ему имущественных прав на торгах.

Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, с иным, кроме должника, лицом, может повлечь нарушение прав и законных интересов участников строительства (кредиторов должника) на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства возможно созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи 201.10. Закона о банкротстве.

По мнению суда, наличие испрашиваемых обеспечительных мер повысит интерес потенциальных приобретателей прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства, поскольку будет являться гарантией того, что в период действия обеспечительных мер арендодатель не вправе расторгнуть или иным образом распорядиться земельным участком.

Кроме того суд также учитывает что в силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве и параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве требуют обеспечения приоритетной защиты прав граждан - участников строительства являющихся непрофессиональными инвесторами, как социально значимого элемента соответствующего правового регулирования.

При отсутствии препятствий для совершения действий, предусмотренных статьями 201.10, 201.15.1 Закона о банкротстве, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер применительно к пункту 4 статьи 46 Закона о банкротстве, в том числе для обеспечения реальной передачи имущества жилищно-строительному кооперативу.

При указанных обстоятельствах суд полагает необходимым ходатайство конкурсного управляющего должником о принятии обеспечительных мер удовлетворить.

Руководствуясь статьями 126, 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 90, 91, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

ходатайство конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Завод стеновых материалов и керамзита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО1 о принятии обеспечительных мер удовлетворить.

Запретить администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края расторгать договор аренды земельного участка № 135/3 от 20.06.2014 с кадастровым номером 26:21:020323:147, заключенный с закрытым акционерным обществом «Завод стеновых материалов и керамзита» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Запретить администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края заключать договор аренды указанного земельного участка с другим лицом, помимо должника, с установлением запрета на государственную регистрацию такого договора аренды.

Запретить администрации Буденовского муниципального округа Ставропольского края иным образом распоряжаться указанным земельным участком.

Принятые судом обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении должника.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Е. Кияшко