Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Тамбовской области» о признании обременения отсутствующим в виде договора № 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ООО «ЦентрЖилСтрой» и ФИО1 03.12.2014, дата регистрации: 15.12.2014, № 68-68-01/063/2014-831

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом)

Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой» (<...>), ОГРН <***>, ИНН <***>

при участии в заседании:
от заявителя: ФИО2, доверенность от 14.08.2023;

конкурсный управляющий: не явился, извещен надлежащим образом; ФИО1: не явилась, извещена надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: не явились, извещены надлежащим образом;

установил:

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.12.2019 (резолютивная часть решения объявлена 19.12.2019) заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» признано обоснованным, ООО

«ЦентрЖилСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой» правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден Зоров Василий Игоревич.

В Арбитражный суд Тамбовской области поступило заявление НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Тамбовской области» о признании обременения отсутствующим в виде договора № 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ООО «ЦентрЖилСтрой» и ФИО1 03.12.2014, дата регистрации 15.12.2014, № 68-68-01/063/2014-831.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.06.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Конкурсный управляющий, ФИО1, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, от конкурсного управляющего в материалы дела поступило уточнение к дополнительному отзыву № 3, согласно которому, решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.04.2019 ФИО1 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.10.2021 (резолютивная часть определения объявлена 28.09.2021) по делу № А64-819/2018 в удовлетворении ходатайства финансового управляющего ФИО4 об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1 (право требования к ООО «ЦентрЖилСтрой», возникшее на основании договора от 03.12.2014 № 1) отказано, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной должником оплаты по договору от 03.12.2014 № 1. Кроме того, как указывает конкурсный управляющий, 12.02.2020 в адрес ФИО1 направлялось требование о погашении задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 03.12.2014 № 1 в размере 29 493 240 руб. До настоящего времени денежные средства не оплачены. ФИО1 требований о включении ее в реестр требований кредиторов или участников строительства не подавала, в реестре требований кредиторов ООО «ЦентрЖилСтрой» отсутствуют кредиторы с требованиями на спорное имущество. Спорное имущество не входит в конкурсную массу.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области ранее поступило ходатайство о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц по имеющимся материалам.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

В судебных заседаниях 21.09.2023, 28.09.2023 по правилам ст. 163 АПК РФ объявлялись перерывы, продолжено 05.10.2023.

На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц по имеющимся материалам.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в заявлении, представил в материалы дела уведомление от 30.06.2023 № КУВД-001/2023-27089262.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд полагает следующее.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Процедура банкротства застройщика регулируется нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих

платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика установлены статьей 201.4 Закона о банкротстве.

Понятие «участник строительства» закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

В соответствии с определением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.11.2021 по настоящему делу Фонду, как приобретателю, были переданы:

- права застройщика ООО «ЦентрЖилСтрой» на земельный участок площадью 3000 кв.м, кадастровый номер: 68:29:0314001:309, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и права которых нарушены (под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже), расположенный по адресу: г.Тамбов, ул.Киквидзе, д.77Б, принадлежащий ООО «ЦентрЖилСтрой» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в г.Тамбове от 22.10.2021 № 93 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (в том числе объектом незавершенного строительства);

- права застройщика ООО «ЦентрЖилСтрой» на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения; технологические условия (технологические присоединения): о подключении к системе теплоснабжения.

- обязательства застройщика ООО «ЦентрЖилСтрой» перед участниками строительства, включенными в реестр требований участников строительства в рамках дела № А64-3855/2017.

В этой связи, как полагает Фонд, подлежат погашению записи о регистрации договоров в отношении тех участников, которые не включены в реестр требований кредиторов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 не обращалась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «ЦентрЖилСтрой».

Кроме того, определением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.10.2021 (резолютивная часть определения объявлена 28.09.2021) по делу № А64-819/2018 в удовлетворении ходатайства финансового управляющего ФИО4 об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1 (право требования к ООО «ЦентрЖилСтрой», возникшее на основании договора от 03.12.2014 № 1) отказано, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной должником оплаты по договору от 03.12.2014 № 1.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.11.2021 (резолютивная часть определения объявлена 18.11.2021) по делу № А64-819/2018 завершена процедура реализации имущества гражданина в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований

участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (то есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов исчерпывающий).

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговое требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Указанная норма устанавливает особенности трансформации правового статуса имущества должника при его передаче фонду, а именно прекращение залогового обеспечения по всем обязательствам застройщика, включая обязательства, связанные с обеспечением прав участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «ЦентрЖилСтрой») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений. При отчуждении другому лицу объекта незавершенного строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).

Регистрация перехода прав Фонду в соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве является самостоятельным основанием для прекращения залога прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Рассмотрев материалы настоящего обособленного спора, арбитражный суд находит требования Фонда подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 60, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обременение отсутствующим в виде договора № 1 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, заключенного между ООО «ЦентрЖилСтрой» и ФИО1 03.12.2014, дата регистрации: 15.12.2014, № 68-68-01/063/2014-831.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 394006, <...>, в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья С.А. Кобзева