Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Ли Э.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кликушиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Зодчие»,

ходатайство конкурсного управляющего должника ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего: не явились, извещены надлежащим образом;

от должника: ФИО2 по доверенности от 22 апреля 2016 года (личность представителя подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Фонда «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области»: ФИО3 конкурсный управляющий на основании определения Арбитражного суда Тюменской области от 30 марта 2016 года по делу №А70-15514/2014 (личность представителя подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации);

от органа по контролю: ФИО4 по доверенности №26 от 01 февраля 2016 года (личность представителя подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации);

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13 июля 2010 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» введена процедура наблюдения сроком на три месяца. Временным управляющим должника назначен ФИО5.

Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в печатном издании «Коммерсантъ» № 143 от 07 августа 2010 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09 декабря 2010 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» введена процедура внешнего управления сроком на восемнадцать месяцев. Внешним управляющим должника назначен ФИО5.

Определением Суда от 14 июля 2011 года ФИО5 освобождён от исполнения обязанностей внешнего управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью «Зодчие». Внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» утверждён арбитражный управляющий ФИО1.

Арбитражным судом Тюменской области 27 сентября 2011 года вынесено определение о применении при банкротстве ООО «Зодчие» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 31 мая 2012 года утверждено мировое соглашение, заключённое 26 апреля 2012 года между представителем собрания кредиторов ФИО6 и внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» ФИО1.», производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Зодчие» прекращено.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28 февраля 2013 года мировое соглашение по делу № А70-5072/2010 о банкротстве ООО «Зодчие» расторгнуто в отношении всех кредиторов, производство по указанному делу о банкротстве возобновлено, введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО1

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27 августа 2013 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяца. Конкурсным управляющим должника утверждён ФИО1

Сведения об открытии конкурсного производства опубликованы в печатном издании «Коммерсантъ» № 162 от 07 сентября 2013 года.

В Арбитражный суд Тюменской области 25 июня 2015 года обратился ходатайство конкурсного управляющего должника ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29 июня 2015 года указанное заявление принято судом к производству, судебное заседание назначено на 15 июля 2015 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15 июля 2015 года судебное заседание отложено на 12 августа 2015 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 19 августа 2015 года производство по рассмотрению ходатайства конкурсного управляющего должника ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>) приостановлено для проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений.

В Арбитражный суд Тюменской области поступило экспертное заключение эксперта ФИО7 об оценке рыночной стоимости права пользования ООО «Зодчие» земельным участком площадью 5 732 кв.м., расположенным по адресу <...>, по состоянию на 08 мая 2007 года № 41/15.

Согласно указанному заключению, рыночная стоимость права пользования ООО «Зодчие» земельным участком, предоставленным под строительство жилых домов, кадастровый номер 72:23:0102002:0133, общая площадь 5732 кв.м., расположенного по адресу <...>, вытекающее из договора субаренды земельного участка от 08.05.2007 г., заключенного между Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» и ООО «Зодчие», с учетом принятых ограничений и допущений, по состоянию на 08 мая 2007 года, составляет 53 730 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09 декабря 2015 года производство по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>) возобновлено, судебное заседание назначено на 11 января 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18 января 2016 года судебное заседание отложено на 01 февраля 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 01 февраля 2016 года судебное заседание отложено на 24 февраля 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24 февраля 2016 года удовлетворено ходатайство ООО «Зодчие» о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений, назначена судебная экспертиза по определению стоимости имущественного права, а именно: право пользования ООО «Зодчие» земельным участком, предоставленным под строительство жилых домов, кадастровый номер: 72:23:0102002:0133, общая площадь 5 732 кв.м., адрес: <...>, вытекающее из договора субаренды земельного участка от 08.05.2007 г., заключенного между Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» и ООО «Зодчие», проведение экспертизы поручено эксперту ФИО8, судебное заседание отложено на 24 марта 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24 марта 2016 года судебное заседание отложено на 28 апреля 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28 апреля 2016 года судебное заседание отложено на 11 мая 2016 года.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 11 мая 2016 года судебное заседание отложено на 02 июня 2016 года.

Представители конкурсного управляющего в судебное заседание в назначенное время не явились, уведомлены в порядке, установленном статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей конкурсного управляющего.

В судебном заседании представитель должника изложил основные положения заявления о погашении требований участников строительства, вместе с тем пояснил, что основания для его удовлетворения отсутствуют, уточнил заявленные требования, просит рассмотреть ходатайство в отношении семи помещений, указанных в заявлении конкурсного управляющего под номерами 2-7, 9.

Таким образом, уточненные требования содержат ходатайство о погашении следующих требований участников строительства:

о передаче в погашение требования № 175/1 трехкомнатной квартиры № 46, общей площадью 83,42 кв.м., на 10 этаже, первой секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения -трехкомнатной квартиры № 46 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/2 трехкомнатной квартиры № 95, общей площадью 84,36 кв.м., на 10 этаже, первой секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения -трехкомнатной квартиры № 95 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/3 трехкомнатной квартиры № 42, общей площадью 85,94 кв.м., на 10 этаже, второй секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения -трехкомнатной квартиры № 141 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/4 трехкомнатной квартиры № 91, общей площадью 80,97 кв.м., на 10 этаже, второй секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения -трехкомнатной квартиры № 190 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/5 двухкомнатной квартиры № 36, общей площадью 65,17 кв.м., на 10 этаже, третьей секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения -двухкомнатной квартиры № 229 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/6 двухкомнатной квартиры № 38, общей площадью 89,86 кв.м., на 10 этаже, третьей секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения - двухкомнатной квартиры № 231 на 10 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>;

о передаче в погашение требования № 175/14 двухкомнатной квартиры № 59, общей площадью 60,9 кв.м., на 2 этаже, первой секции, расположенной по строительному адресу: г. Тюмень, <...>, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (участник строительства № 175), в собственность жилого помещения – двухкомнатной квартиры № 59 на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу <...>.

Представитель Фонда «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (далее – Фонд) ходатайствовал об удовлетворении заявления конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства.

Представитель органа по контролю оставил рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает уточнение должником предмета требований, как не противоречащее нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив письменные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее – передача участникам строительства жилых помещений).

На основании разрешения № RU72304000-55-рв от 27 марта 2012 года Администрация города Тюмени разрешила ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 1 по улице Мелиораторов в городе Тюмени (строительный адрес - г. Тюмень, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0102002:0133 общей площадью 5 732,0 кв.м.).

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось ООО «Зодчие» с привлечением денежных средств участников строительства, в установленном порядке предъявивших к должнику требования о передаче жилых помещений. По состоянию на 22 июня 2015 года в реестр требований о передаче жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу <...>, включены 9 требований о передаче жилых помещений.

Как следует из заявления, собранием участников строительства от 8 апреля 2015 года (вопрос повестки № 2) большинством голосов 86,407 % от общего числа голосов участников строительства принято решение обратиться в Арбитражный суд Тюменской области с ходатайством по делу № А70-5072/2010 о погашении требований участников строительства многоквартирного дома по адресу <...> (строительный адрес Тюменская область, г. Тюмень, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0102002:0133) путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. Выразить согласие на передачу участникам строительства жилых помещений, отличающихся по площади от жилых помещений, соответствующих условиям договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

Вместе с тем, как указывает в своем заявлении конкурсный управляющий, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» условия передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирном доме по адресу <...>, не соблюдены, что подтверждается прилагаемым заключением конкурсного управляющего № 261 от 30 марта 2015 года, отчетом об оценке рыночной стоимости квартир № 35/14 от 30 декабря 2014 года.

Согласно заключения конкурсного управляющего, не соблюдено условие, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку стоимость подлежащих передаче жилых помещений (33 000 000 рублей) превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (4 382 190 рублей) (том 942 л.д.11-15).

При этом условие подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все же может быть соблюдено в случае, если

а) тремя четвертями голосов кредиторов ООО «Зодчие» четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, будет принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений;

б) на депозитный счет арбитражного суда Тюменской области будут внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона в сумме 28 398 700 рублей 50 копеек (33 000 000 - 4 382 190 /100*105).

Согласно протоколу собрания кредиторов от 08 апреля 2015 года по первому вопросу повестки собрания кредиторов ООО «Зодчие» четвертой очереди решение о согласии на передачу участникам строительства многоквартирного дома по адресу <...> (строительный адрес Тюменская область, г. Тюмень, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0102002:0133) жилых помещений без доплаты (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») не принято.

Денежные средства в размере 28 398 700 рублей 50 копеек участниками строительства суммы на депозитный счет Арбитражного суда Тюменской области не внесены.

Таким образом, по мнению конкурсного управляющего, отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства собрания участников строительства о погашении требований участников строительства многоквартирного дома по адресу <...>.

Фонд в своих возражениях на заявление конкурсного управляющего указывает следующее.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при условии, что стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

На дату проведения собрания кредиторов от 08 апреля 2015 года в реестр требований о передаче жилых помещений включены 129 требований 110 участников строительства, имеющих право на участие в собрании участников строительства, с общей суммой требований, дающих право голоса на собрании участников строительства - 505 647 323 рубля 24 копейки.

Таким образом, как указывает Фонд, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (505 647 323 рубля 24 копейки) в несколько раз превышает стоимость передаваемых жилых помещений (33 000 000 рублей), что, по мнению Фонда, подтверждает соблюдение условия, установленного подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (стоимость передаваемых жилых помещений не превышает совокупный размер требований участников строительства).

Согласно определению Арбитражного суда Тюменской области от 24 апреля 2012 года в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования Фонда в количестве 29 квартир.

По смыслу ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства о передаче жилых помещений, расположенных в объекте строительства, подлежат погашению одновременно.

По утверждению Фонда, в нарушение указанного положения, конкурсный управляющий предлагает погасить только лишь требования по девяти жилым помещениям, оставшиеся требования участников строительства будут являться непогашенными.

Также Фонд считает необходимым отметить, что если другие участники строительства зарегистрировали право собственности на квартиры, то в целях соблюдения принципа равенства между кредиторами одной очереди согласие иных кредиторов на передачу жилых помещений оставшимся участникам строительства не требуется.

В заключении конкурсный управляющий указывает, что в реестр требований о передаче жилых помещений требования по 6 квартирам Фонда были включены без указания уплаченной суммы, так как Фонд предоставил ООО «Зодчие» земельный участок под строительство, однако денежного выражения указанное имущественное право в договоре не получило.

Между тем, как указывает Фонд, согласно дополнительному соглашению к договору субаренды от 08 мая 2017 года за права пользование земельным участком Субарендатор предоставляет Арендатору имущественное право на 489,7 кв.м. общей площадью стоимостью 21 880 000 рублей.

Таким образом, денежная оценка и, следовательно, стоимость оплаченных Фондом шести квартир, по его мнению, составляет 21 880 000 рублей.

С учетом изложенного, Фонд считает, что правовые основания для отказа в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников строительства не имеется.

Определением от 19 августа 2015 года по делу № А70-5072/2010 о несостоятельности ООО «Зодчие» (обособленный спор о погашении требований участников строительства многоквартирного дома по адресу <...>) удовлетворено ходатайство Фонда «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» о назначении судебной экспертизы по определению стоимости имущественного права, а именно права пользования ООО «Зодчие» земельным участком, предоставленным под строительство жилых домов, кадастровый номер 72:23:0102002:0133, общая площадь 5732 кв.м., расположенного по адресу <...>, вытекающее из договора субаренды земельного участка от 08 мая 2007 года, заключенного между Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» и ООО «Зодчие».

Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7 (625007, <...>).

В материалы дела 25 сентября 2015 года поступило экспертное заключение ИП ФИО7 № 41/15 об оценке указанного имущественного права, согласно которому рыночная стоимость с учетом принятых ограничений и допущений по состоянию на 08 мая 2007 года составляет 53 730 000 рублей (том 982 л.д.102-163).

Исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение, Суд приходит к выводу, что экспертное заключение № 41/15 не может быть принято судом в качестве доказательства по делу ввиду следующего.

Применяя сравнительный подход к определению рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперт неправильно избрал аналоги объекта оценки, в частности:

- Аналоги 1, 2, 3, 4 избраны экспертом в нарушение п. 8 ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297), предусматривающего, что «информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки». При этом аналоги 1, 2, 3, 4 находятся на рынке по состоянию на 21 сентября 2015 года, дата оценки – 08 мая 2007 года.

- Экспертом произведена необоснованная подмена всех аналогов предмета оценки, поскольку предметом оценки выступает имущественное право субаренды земельного участка (право пользования), а в качестве аналогов избраны земельные участки, предлагаемые к продаже на праве собственности. Очевидно, что право собственности предполагает значительно более широкий круг полномочий (владение, пользование, распоряжение) и не связано с дополнительными ограничениями и обременениями, налагаемыми на арендатора договором аренды (внесение арендной платы, временные ограничения, риск расторжения договора, в т.ч. досрочного и т.п.), в связи с чем рыночная стоимость права пользования земельным участком на праве аренды объективно не может приравниваться к рыночной стоимости права собственности на аналогичный участок. Корректировка рыночной стоимости, исходя из неполного соответствия аналогов объекту оценки, оценщиком не выполнена.

- В соответствии с п. 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; п. 10 ФСО № 3 предусматривает, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. На стр. 35 отчета эксперт указывает на стоимость предложения по аналогу № 5 в размере 35 000 000 рублей, между тем, согласно прилагаемой копии объявления на стр. 45 отчета соответствующее предложение о продаже земельного участка сделано без объявления цены. Поэтому в нарушение п. 5, 10 ФСО № 3 вывод эксперта не подтвержден документально.

- Аналог № 6 предназначен под строительство офисного здания, а не многоэтажную жилую застройку.

В материалы дела был представлено экспертное заключение № 161/16 от 20 апреля 2016 года (том 1000 л.д.3-23).

Согласно указанного заключения, стоимость имущественного права, а именно: права пользования ООО «Зодчие» земельным участком, представленным под строительство жилых домов, кадастровый номер 72:23:0102002:0133, общая площадь 5732 кв.м., адрес: <...>, вытекающего из договора субаренды земельного участка от 08.05.2007г., заключенного между Фондом «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области» и ООО «Зодчие», на основании проведенного анализа данных и расчетов по состоянию на дату заключения договора 08.05.2007г., составляет: 8 522 418 рублей.

Фонд в своих возражениях на экспертное заключение № 161/16 от 20 апреля 2016 года указал, что считает его необоснованным, поскольку эксперт основывает свои расчеты на данных об аукционах по продаже права на заключение договора аренды, проведенных ГУ «Фонд имущества Тюменской области», но эти данные нельзя назвать рыночными.

Вместе с тем Суд приходит к выводу, что в Заключении экспертом подробно описана ситуация на рынке земли, сложившаяся по состоянию на дату оценки, в частности, что рынок аренды земельных участков в г. Тюмени на дату оценки являлся неразвитым.

Эксперт указал, что поскольку право на заключение договора аренды является самостоятельным активом, то можно использовать данные о продажах, совершенных с участием этого права. Однако проведенный экспертом анализ рынка показал, что в период на дату определения стоимости данные о коммерческих сделках по продаже права аренды отсутствуют, единственной базой данных о таких сделках являются результаты состоявшихся аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности. Других сведений (открытых) нет, поскольку рынок аренды не развит (стр. 13 Заключения).

На основании этих данных (использовались все результаты аукционов, кроме «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», всего 42 результата) экспертом была рассчитана средневзвешенная годовая арендная ставка (в расчете на удельный показатель): 657 руб./кв.м. Осуществление из всей совокупности данных, выборки некоторых из них для проведения расчетов (по каким то параметрам, например местоположение) экспертом исключено. Поскольку в ситуации незначительного числа данных (в том числе, пригодных к анализу в зависимости от характеристики местоположение) осуществлять субъективный выбор некорректно. При определении средневзвешенного значения по всем результатам, фактор местоположения нивелируется в статистическом смысле. Как и нивелируются «выбросы» цен, о которых указывает в возражениях Фонд (например, результат со значением 1192500 руб./сотка) - как крайние значения в совокупной выборке. Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости.

В соответствии с методологией определения стоимости, примененной экспертом для определения стоимости имущественного права на заключение договора аренды, рассчитанный указанным выше способом показатель - средневзвешенная годовая арендная ставка - используется для установления разницы рыночных и контрактных арендных платежей, с целью определения чистого операционного дохода арендатор, а не для прямого счета. Чистый операционный доход - это ожидаемый доход, в связи с этим использование среднерыночного показателя для его определения, является наиболее обоснованным. При этом, в данном случае эксперт использовал в расчетах результаты аукционов по продаже права аренды, а не начальный размер арендной платы, что определяет присутствие рыночного механизма установления окончательной цены, не смотря на регламентированность процедуры проведения аукциона.

В возражениях Фонд указывает о том, экспертом рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка определена без учета предмета договора, в котором указано что субарендатор передает права на 10% площадей дома.

Вопрос, поставленный перед экспертом, заключался в определении стоимости имущественного права, а именно права пользования ООО «Зодчие» земельным участком, представленным под строительство жилых домов. Вопрос об определении рыночной стоимости жилых или нежилых помещений, передаваемых в счет оплаты за передачу права пользования земельным участком по договору субаренды земельного участка от 08 мая 2007 года перед экспертом не ставился. Кроме того, понятие рыночной стоимости квартир или нежилых помещений, и методология определения этой стоимости, существенно различается с понятием рыночной стоимости имущественного права на заключение договора аренды земельного участка: разная правовая природа объектов, разные сегменты рынка, разные факторы, оказывающие влияние на стоимость, разные инвестиционные риски и ожидания, разные участники отношений. В связи с этим проводить сопоставление стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, на котором планируется осуществление строительства, и стоимости недвижимости (1 кв.м. жилых или нежилых помещений) некорректно.

Приводя в качестве обоснования собственный расчет (стоимость 1 кв.м. квартир по договорам долевого участия в строительстве 35000 руб./кв.м., что дает стоимость в размере 45500000 руб. за общую площадь передаваемых помещений), Фонд не учитывает в этом случае затраты на строительство.

Цель осуществления строительства застройщиком - извлечение прибыли. Чистый операционный доход от предполагаемого на арендуемом земельном участке строительства определяется с учетом затрат на строительство. С точки зрения застройщика, стоимость будущей недвижимости - это прибыль от реализации проекта. Соответственно, для арендодателя - справедливая плата за передачу права пользования земельным участком, это участие в получении этой прибыли.

В частности, себестоимость 1 кв.м. площади в жилом доме по ул. Мелиораторов, 1 в г. Тюмени, по данным бухгалтерии, составила 29887,55 руб. Соответственно, при рыночной стоимости будущих площадей 35000 руб./кв.м., операционный доход составит 5112,45 руб./кв.м., или 6646185 руб. за 1300 кв.м. Текущая стоимость будущего дохода определяется путем дисконтирования: 6646185/(1+0,0498)=6329953 руб.

Таким образом, при применении метода расчета, основанного на расчете прибыли от предполагаемого использования земельного участка, результат ориентировочно также сопоставим с результатами, полученными экспертом (при применении метода разности арендных ставок).

Кроме того, в соответствии с часть 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Фонд как участник строительства по делу о банкротстве ООО «Зодчие», является профессиональным участником строительного рынка, несет риск несовершения им процессуальных действий (незаявления или несвоевременного соответствующих требований).

При рассмотрении заявления Фонда о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, рассмотренного определением Арбитражного суда Тюменской области от 02.12.2011 года, соответствующее требование об определении имущественного взноса в оплату долевого строительства заявлено не было.

Таким образом, размер требований Фонда, как участника строительства, в порядке статей 16 и 201.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в реестр требований о передаче жилых помещений не включен.

Возражения Фонда, заявленные в рамках обособленного спора о погашении требований участников строительства фактически направлены на изменение судебного акта - определения от 02 декабря 2011 года по настоящему делу.

Вместе с тем, размер требований участника строительства, подлежащий включению в реестр требований о передаче жилы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»х помещений, может быть определен не иначе, как в порядке ст. 201.6, 201.7 Закона о банкротстве.

При этом, положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не допускают возможности корректировки размера включенных в реестр требований участников строительства в ходе рассмотрения вопроса о погашении требований участников строительства в порядке пунктов 1, 4 статьи 201.11 названного закона, без соблюдения норм АПК РФ о порядке пересмотра соответствующих судебных актов о включении требований в реестр.

Кроме того, Фонд необоснованно ссылается на совокупный размер требований участников строительства в отношении нескольких многоквартирных домов, тогда как условия возможности или невозможности погашения требований участников строительства по правилам ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяются применительно к каждому многоквартирному дому в отдельности.

Оценка критериев возможности передачи жилых помещений раздельно по каждому объекту строительства необходима по следующим основаниям:

собрание участников строительства в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, рассматривает вопрос о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (пункт 1 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

передача в собственность жилых помещений в этом (то есть в одном) многоквартирном доме названа передачей участникам строительства жилых помещений (пункт 1 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

положения подпунктов 1, 3, 5, 6 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяют условия передачи применительно только к одному многоквартирному дому и, как следствие, невозможность восполнения несоблюдаемых условий за счет других многоквартирных домов.

Заключение о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений подготавливается конкурсным управляющим застройщика по каждому многоквартирному дому отдельно, на основании анализа условий возможности такой передачи в отношении конкретного объекта.

Ссылка Фонда на превышение совокупным размером требований участников строительства (505 647 323,24 рубля) стоимости 9 жилых помещений (33 000 000,00 рублей) также необоснованно, так как она сделана без учета рыночной стоимости 120 жилых помещений по адресу <...>, составляющей 503 711 164 рубля. Совокупная рыночная стоимость 129 жилых помещений в двух введенных в эксплуатацию многоквартирных домах (536 711 164 рубля) на 6,14 % превышает размер требований участников строительства, включенных в реестр.

Вопрос о погашении 9 требований участников строительства, включенных в
реестр требований о передаче жилых помещений, обоснованно поставлен перед
собранием в связи с исключением прочих требований участников строительства
из реестра на основании определений Арбитражного суда Тюменской области.

По состоянию на 08 апреля 2015 года (дата проведения собрания участников строительства) в реестре требований участников строительства многоквартирного дома по адресу г. Тюмень, <...> (<...>) отражены в качестве непогашенных требования в отношении 9 жилых помещений, за которые уплачено 4 382 190 рублей.

Данные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела копией реестра требований.

Ссылки Фонда на принцип равенства необоснованны и не исключают
применение порядка погашения требований, предусмотренного статьей 201.11
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Требования большинства участников строительства многоквартирного дома по адресу <...> были удовлетворены должником в натуре в период исполнения мирового соглашения с 01 июня 2012 года по 28 февраля 2013 года (даты утверждения и расторжения мирового соглашения по делу № А70-5072/2010).

В силу пункта 2 статьи 166 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при возобновлении дела о банкротстве размер требований таких кредиторов определяется на основании реестра требований кредиторов по состоянию на дату утверждения мирового соглашения. В этом случае требования конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, удовлетворенные в ходе исполнения мирового соглашения в соответствии с настоящим Федеральным законом, не учитываются в реестре требований кредиторов, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании изложенной выше нормы права, исполненные обязательства перед участниками строительства исключены из соответствующего реестра и не подлежат учету в целях определения условий передачи оставшихся непере данными помещений.

Оставшиеся в реестре требования о передаче 7 жилых помещений в пользу Фонда подлежат исполнению в порядке, установленном статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - то есть при соблюдении всех условий передачи, предусмотренных пункта 3 этой статьи.

Доказательств того, что условия передачи жилых помещений были бы соблюдены, если бы из реестра не были исключены прочие участники строительства данного многоквартирного дома, Фондом не представлено.

Доказательств денежной оценки причитающихся ему 6 жилых помещений в
размере 21 880 000 рублей Фондом не представлено.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 2 декабря 2011 года по делу № А70-5072/2010, на основании которого в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования Фонда в отношении 6 квартир, не содержит указание на размер исполненных обязательств по оплате долевого участия в пользу ООО «Зодчие».

Договоры участия в долевом строительстве или иные договоры, содержащие указание денежной оценки спорных 6 квартир, а равно доказательства оплаты отсутствуют.

Иных доказательств заявленной Фондом денежной оценки спорных 6 квартир в материалы дела не представлено.

При этом, даже если бы суд принял во внимание в счёт оплаты указанных 6 жилых помещений денежное выражение стоимости права пользования ООО «Зодчие» земельным участком, представленным под строительство жилых домов, кадастровый номер 72:23:0102002:0133 (которая, согласно экспертного заключения № 161/16 от 20 апреля 2016 года, по состоянию на дату заключения договора, составляет: 8 522 418 рублей), то все равно стоимость подлежащих передаче Фонду семи жилых помещений (27 020 000 рублей) превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (4 382 190 рублей + 8 522 418 рублей = 12 904 608 рублей).

На основании изложенного суд отклоняет все перечисленные выше доводы Фонда.

Таким образом, в данном случае не соблюдено условие, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При указанных обстоятельствах, ходатайство конкурсного управляющего должника ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>) является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 156, 184-189, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 60, 201.1-201.11 Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве),

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника ФИО1 о погашении требований участников строительства (многоквартирный дом по адресу: <...>) отказать.

Определение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд, путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Копию определения направить конкурсному управляющему, кредиторам, участникам строительства, органу по контролю, уполномоченному органу, Главному управлению строительством Тюменской области, Фонду «Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области».

Судья Э.Г. Ли