Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.04.2012 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы (далее – ФНС России) о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – должник, ИП ФИО2) несостоятельным (банкротом).

Определением от 05.10.2012 в отношении ИП ФИО2 введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО7.

Решением от 15.01.2013 ИП ФИО2 признан банкротом, открыто конкурсное производство без привлечения конкурсного управляющего, обращено взыскание на имущество должника, исполнительный лист направлен судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов по г. Комсомольску-на-Амуре для осуществления продажи имущества.

Определением от 04.09.2013 (резолютивная часть от 02.09.2013) конкурсным управляющим имуществом ИП ФИО2 утвержден ФИО8.

Определением от 21.03.2016 Духовный С.С. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим имуществом ИП ФИО2 утвержден ФИО3 (далее – конкурсный управляющий).

Срок конкурсного производства неоднократно продлевался судом, определением от 13.06.2018 срок продлен на 3 месяца.

25.05.2018 в арбитражный суд Хабаровского края обратился ФИО1 (далее - заяавитель) к конкурсному управляющему и ФИО9 о признании деи?ствительнои? сделки по приобретению квартиры, расположеннои? по адресу: <...>, с кадастровым номером 27:23:0030116:257, с публичных торгов имуществом ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2018 без номера.

Определением суда от 28.05.2018 заявление принято к производству, судебное заседание назначено на 20.06.2018. К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральнои? службы государственнои? регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю).

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание отложено на 11.07.2018 (определение суда от 20.06.2018).

В обоснование требования ФИО1 в заявлении и дополнении к нему указал на заключение им с конкурсным управляющим по результатам публичных торгов договора от 04.04.2018 купли-продажи вышеназванной квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности должнику и его супруге – ФИО9, в силу чего подлежащего нотариальному удостоверению всеми участниками долевой собственности, на неявку ФИО9 к нотариусу для нотариального удостоверения сделки и, как следствие, на приостановление Управлением Росреестра по Хабаровскому краю государственной регистрации права собственности заявителя на данное имущество.

Конкурсный управляющий в отзыве просит удовлетворить заявление ФИО1, сославшись на то, что удовлетворение требование направлено не только на защиту прав заявителя – добросовестного покупателя, но и на защиту прав должника и его кредиторов.

ФНС России в отзыве просит удовлетворить заявление.

В судебном заседании 11.07.2018 представитель заявителя настаивал на удовлетворении требования.

Конкурсный управляющий и представитель ФНС России высказались в соответствии с отзывами.

Иные лица участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, арбитражный суд приходит к следующему.

В рамках ранее рассмотренных обособленных споров по настоящему делу о банкротстве, по результатам которых вынесены определения суда от 25.08.2016, 07.07.2017, 08.09.2017, 22.11.2017, вступившие в законную силу, установлено следующее.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014, принятым в рамках настоящего дела о банкротстве должника по заявлению конкурсного управляющего ФИО8, признан недействительным брачный договор, заключенный между ФИО2 и ФИО9 14.01.2011. При рассмотрении данного спора судом установлено, что после заключения брачного договора ФИО9 на основании, в том числе кредитного договора от 22.03.2011, заключенного с Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее – Банк), приобрела объект недвижимости – квартиру № 2 общей площадью 119,7 кв.м, расположенную по адресу: <...> (далее - Квартира); данная квартиры была зарегистрирована за ФИО9 на праве собственности и имела обременение в виде ипотеки в пользу Банка. Признав брачный договор недействительным, арбитражный апелляционный суд в мотивировочной части постановления указал на то, что в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отношении данного имущества восстанавливается режим совместной собственности супругов.

В дальнейшем по заявлению конкурсного управляющего ФИО8 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 05.08.2015 по делу № 33-4978/2015 Квартира признана общим имуществом супругов ФИО4, в собственность должника выделена ? доли в праве собственности на Квартиру.

Конкурсным управляющим выделенная в собственность ИП ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности супругов включена в конкурсную массу.

На собрании кредиторов должника 25.05.2016 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи данного имущества (1/2 доли в праве собственности на Квартиру). В соответствии с данным порядком конкурсный управляющий приступил к реализации названного имущества.

В период продажи этого имущества Арбитражным судом Хабаровского края в рамках дела о банкротстве ИП ФИО2 вынесено определение от 07.07.2017 об отказе в удовлетворении требования Банка об исключении из конкурсной массы Квартиры, которая, включая долю должника, обременена ипотекой в силу закона и является обеспечением надлежащего исполнения обязательств по ипотечному кредитному договору от 22.03.2011 № 634/0156-0000253, заключенному между Банком и ФИО9

В названном определении суд, помимо прочего, указал на то, что по условиям кредитного договора, заключенного между Банком и ФИО9 (заемщиком), обеспечением исполнения обязательств заемщика по данному договору является, в том числе залог (ипотека) Квартиры по факту ее оформления в собственность заемщика, в связи чем Банк вправе требовать обращения взыскания на Квартиру как предмет залога в полном объеме, а не в части какой-либо доли. Однако, принимая во внимание введение процедуры банкротства в отношении одного из созалогодателей – ФИО2, требование Банка об исключении предмета залога (или его части) из конкурсной массы должника и обращение взыскания на предмет залога вне рамок дела о банкротстве данного лица, нарушает права и законные интересы других кредиторов должника, имеющих право на участие в выручке от реализации предмета залога в соответствии со статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

На состоявшемся 31.07.2017 собрании кредиторов должника большинством голосов приняты решения об отмене торгов по продаже 1\2 доли в праве собственности на Квартиру и о внесении изменении? в положение о порядке, сроках и условиях продажи Квартиры. В соответствии с новои? редакциеи? порядка продажи имущества должника продаже подлежит не 1/2 доли в праве собственности на Квартиру, а Квартира в целом с направлением части денежных средств, вырученных от продажи Квартиры, супруге должника – ФИО4? ФИО10 для внесения данных изменении? послужили выводы суда, изложенные в определении от 07.07.2017, на которое имеется ссылка в новои? редакции порядка продажи спорного имущества, а именно: обременение Квартиры в целом, включая долю должника, ипотекои? в силу закона в соответствии с ипотечным кредитным договором, заключенным между Банком и ФИО4? А.В., и невозможность исключения данного предмета залога (его части) из конкурснои? массы должника и обращения взыскания на него вне рамок дела о банкротстве должника.

После отмены торгов по продаже 1\2 доли в праве собственности на Квартиру были объявлены новые торги по продаже Квартиры в целом.

В соответствии с протоколом от 30.03.2018 № 25470-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ФИО2 победителем торгов по продаже Квартиры признан ФИО5, действующий от имени ФИО1 (доверенность от 27.03.2018).

Между ИП ФИО11 в лице конкурсного управляющего (продавец) и ФИО1 (покупатель) 04.04.2018 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя Квартиру, а покупатель обязался уплатить за имущество предусмотренную Договором цену - 7 953 000 руб. (пункты 1.1, 3.1).

В пункте 3.2 Договора предусмотрено, что внесенный покупателем задаток для участия в торгах по продаже имущества ИП ФИО2 в сумме 732 816 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему Договору имущества.

Внесение задатка подтверждается представленным в дело чеком от 28.03.2018 на сумму 732 816 руб.

Согласно платежному поручению от 24.04.2018 № 002004 ФИО1 перечислил на счет должника денежные средства в сумме 7 220 184 руб. в счет оплаты по Договору.

Конкурсный управляющий 24.04.2018 направил в адрес ФИО9 требование от 23.04.2018 об обеспечении явки к нотариусу для нотариального удостоверения указанно выше сделки по продаже недвижимого имущества, указав в требовании дату, время и место явки.

Позже конкурсный управляющий обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на Квартиру на основании Договора.

Уведомлением от 07.05.2018 Управление Росреестра по Хабаровскому краю сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении Квартиры в связи с тем, что не представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

Заявитель, ссылаясь на то, что им исполнены в полном объеме обязательства по Договору и на уклонение ФИО9 от нотариального удостоверения Договора, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания возникновения права собственности.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Согласно части 3 указанной статьи, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 статьи 163 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

В пункте 1 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По смыслу названной статьи, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела.

Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Используя данный способ защиты, заявитель согласно названной норме права и статье 65 АПК РФ обязан доказать наличие двух условий: полное или частичное исполнение сделки и необоснованное уклонение другой стороны сделки от ее нотариального удостоверения.

Как установлено выше, объектом Договора является Квартира, принадлежащая супругам ФИО4 на праве общей долевой собственности, при этом, исходя из вступивших в законную силу судебных актов, вынесенных в рамках настоящего дела о банкротстве одного из супругов (ИП ФИО2), данная Квартира подлежит реализации в рамках дела о банкротстве названного лица в целом с перечислением части денежных средств, вырученных от продажи имущества, супруге должника.

Исполнение заявителем Договора, а именно: внесение платы за Квартиру, подтверждается представленными в дело чеком от 28.03.2018, платежным поручением от 24.04.2018 и не опровергнуто лицами, участвующими в деле.

Также лицами, участвующими в деле, в том числе самой ФИО9, не опровергнуто документально в порядке статьи 65 АПК РФ утверждение заявителя и конкурсного управляющего со ссылкой на требование от 23.04.2018 об уклонении ФИО9 от явки к нотариусу для нотариального удостоверения Договора.

При таких обстоятельствах заявление ФИО1 о признании Договора действительной сделкой подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьеи? 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса России?скои? Федерации, арбитражныи? суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать деи?ствительнои? сделку по приобретению квартиры, расположеннои? по адресу: <...>, с кадастровым номером 27:23:0030116:257, с публичных торгов по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2018 без номера, заключенному между ФИО2 в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1 .

Определение может быть обжаловано в Шестои? арбитражныи? апелляционныи? суд в течение десяти днеи? со дня его вынесения путем направления апелляционнои? жалобы через Арбитражныи? суд Хабаровского края.

Судья Т.В. Рева