Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Теплоухова С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поляковой В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея» о признании недействительными результатов торгов по продаже имущества должника, предъявленного в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина», (ИНН <***> ОГРН <***>),

при участии в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2018 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина», г. Челябинск (ИНН <***> ОГРН <***>) (далее – должник, ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина»).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2018 (резолютивная часть объявлена 16.07.2018) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал» (регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих – 1857, адрес для направления корреспонденции временному управляющему: 456200, Челябинская обл., г. Златоуст, главпочтамт, а/я 103).

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве – наблюдении, опубликована в печатной версии издания газеты «Коммерсант» №138 от 04.08.2018.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.01.2019 (резолютивная часть от 15.01.2019) общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина», (ИНН <***> ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал» (регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих – 1857, адрес для направления корреспонденции временному управляющему: 456200, Челябинская обл., г. Златоуст, главпочтамт, а/я 103).

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве – конкурсного производства, опубликована в печатной версии издания газеты «Коммерсант» №19 от 02.02.2019.

10.01.2020 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просит признать недействительными результат торгов, проведенных конкурсным управляющим ФИО2, опубликованных 28.10.2019 в части продажи лота № 11: жилое помещение (<...>), кадастровый номер 74:36: 0000000:53937 (вх. № 710).

Определением суда 13.01.2020 заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по правилам части 1 статьи 123 АПК РФ.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела без их участия (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

27.09.2019 конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4192914 о проведении торгов путем публичного предложения, о реализации имущества должника, включая лот № 11 - квартира, расположенная по адресу <...>, кадастровый номер 74:36:0000000:53937, начальная стоимость лота 2 016 000 руб.

04.11.2019 конкурсным управляющим опубликован протокол подведения итогов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца № 5085267», лот № 11 реализован путем публичного предложения, победителем торгов признан ФИО1, имущество реализовано по цене 1 516 000 руб.

13.11.2019 на сайте ЕФРСБ конкурсным управляющим опубликовано сообщение № 4349784 о заключении договора купли-продажи, в том числе по лоту № 11.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просит признать недействительными результат торгов, проведенных конкурсным управляющим ФИО2, опубликованных 28.10.2019 в части продажи лота № 11 (жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:0000000:53937).

В обоснование недействительности торгов заявителем указано следующее.

05.05.2017 между ООО «УК «Пифагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и ООО «ЗССМ «Афина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №15/77/78-Ленинский, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – однокомнатную квартиру, общей площадью 46,4 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <...>, пятый этаж.

Согласно пункту 2.1. цена договора составила 2 046 800 руб. Единовременный платеж в размере 2 046 800 руб. уплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу продавца в срок до 01.09.2017 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 29.05.2017 за номером 74:36:0000000:53937-74/028/2017-3.

Продавец выполнил обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, передал по акту приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017 спорную квартиру.

Определением суда от 08.05.2018 возбуждено производство по делу о признании банкротом должника, определением суда от 19.07.2018 в отношении ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2

Должник обязанность по оплате жилого помещения по договору не исполнил.

В связи с тем, что покупатель в полном объеме не исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры, решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.12.2018 по делу № А76-11210/2018, указанный договор купли-продажи был расторгнут, суд применил последствия расторжения договора купли-продажи квартиры и обязал покупателя вернуть квартиру продавцу по акту приема-передачи. Решение вступило в законную силу 08.04.2019.

Решением суда от 24.01.2019 должник признан банкротом, открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Спорная квартира включена конкурсным управляющим в конкурсную массу и реализована на торгах путем публичного предложения.

В связи с тем, что договор купли-продажи, в результате которого спорное имущество было зарегистрировано за должником на праве собственности, расторгнут судом, по мнению заявителя, у должника отсутствуют правовые основания для владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а конкурсный управляющий не имел права реализовывать спорную квартиру на торгах.

На основании изложенного, заявитель просил признать недействительными результаты торгов по реализации квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд, оснований для удовлетворения заявления не находит.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодекса Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требование любого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, ГК РФ, Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пр.).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

Следовательно, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ по настоящему делу заявителю следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление нарушенных прав.

В соответствии с разъяснениями пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В обоснование заявленных требований заявителем указано, что у должника отсутствуют правовые основания для владения, пользования и распоряжения недвижимым имущество, а спорная квартира подлежит исключению из конкурсной массы должника и передаче заявителю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Имущество включённое конкурсным управляющим в конкурсную массу подлежит реализации в деле о банкротстве должника.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, должны быть рассмотрены по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и могут быть удовлетворены в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона. Таким образом, спор о государственной регистрации перехода права собственности, так же, как и спор о передаче имущества подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника.

Обратный подход привел бы к тому, что в нарушение законодательства о банкротстве требования общества, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов должника.

Представитель конкурсного управляющего ФИО2 пояснял, что 13.06.2019 заявителю было направлено сообщение, из которого следует, что ООО «УК «ПИФагор» необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием в рамках дела о банкротстве должника.

ООО «УК «ПИФагор» в деле о банкротстве не заявило свои требования о включении в реестр требований кредиторов соответствующей задолженности.

Доводы ООО «УК «ПИФагор» о фактическом нахождении имущества в его владении не имеют правового значения при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. В данном случае кредиторы должника вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества, входящего в конкурсную массу, в том числе и спорного объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за должником в установленном законом порядке.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просило исключить из конкурсной массы должника квартиру № 15, общей площадью 46,4 кв.м., кадастровый номер 74:36:0000000:53937, расположенную по адресу: <...>, этаж пятый.

Определением суда от 27.12.2019 (резолютивная часть от 24.12.2019) в удовлетворении заявления ООО «УК «ПИФагор» об исключении имущества из конкурсной массы должника отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 определение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.

В связи с чем, доводы заявителя, в части невозможности реализации спорной квартиры, признаются судом несостоятельными, так как спорная квартира включена в конкурсную массу должника правомерно.

Доводов о нарушении конкурсным управляющим порядка проведения торгов заявителем не представлено.

На основании вышеизложенного, заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 184, 185, 187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея» о признании недействительными результатов торгов по продаже имущества должника, предъявленного в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина», (ИНН <***> ОГРН <***>), отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение 10 дней с даты принятия определения в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Теплоухова С.Л.