Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Лифт» обратилось в суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» о признании банкротом.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.03.2020 общество с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» признано несостоятельным (банкротом) с применением при банкротстве правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год до 13.03.2021, конкурсным управляющим утвержден член Ассоциации «Региональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» ФИО2.

Определением суда от 04.06.2021 с учетом автоматизированного распределения произведена замена судьи Пальчиковой Г.В. по делу № А79-65/2020 на судью Трофимову Н.Ю.

Определением суда от 21.10.2021 произведена замена кредитора с общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 21» его правопреемником – ФИО1, в связи с чем: исключено из реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» требование общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 21» в размере 1 367 100 руб.; включено в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче однокомнатной квартиры с условным номером 223, этаж 6, подъезд 5, блок А, расположенной в осях 5-7 (А-Г), приведенной площадью 43,40 кв.м., включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора, в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: <...>, поз. 2.

ФИО1 (далее – заявитель) обратился в суд с требованием о признании за ним права на получение выплаты компенсационного денежного возмещения как участнику жилья долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) застройщика ООО «Фирма Три АсС» в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании договора участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры с условным номером 223, общей площадью 43,40 кв. м., расположенной на 6 этаже, строящегося дома по адресу: <...>, поз. 2, и котельная поз. 3 на земельном участке площадью 8091,0 кв.м., с кадастровым номером 21:02:010219:2886.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 18.04.2022.

Лица, участвующие в обособленном споре, представителей в суд не направили.

12.04.2022 от заявителя поступили дополнительные документы.

14.04.2022 от заявителя в суд поступило ходатайство о рассмотрении заявление в отсутствие его представителя.

Обособленный спор на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрен в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

09.01.2020 в суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Лифт» о признании ООО «Фирма Три АсС» несостоятельным (банкротом).

Заявление принято к производству суда определением от 23.01.2020.

29.01.2020 в Управление Росреестра поступило письмо Фонда от 14.01.2020, которым Фонд уведомил о несоответствии застройщика ООО «Фирма «Три АсС» требованиям, установленным пунктами 6, 10, 15 части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ по объекту строительства, расположенному по адресу: <...>.

Как следует из информации, размещенной в Информационной системе «Картотека арбитражных дел», определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 30.09.2020 по делу №А79-65/2020 в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» включено требование общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 21» в размере 1 367 100 руб. долга с удовлетворением в четвертую очередь.

Названным определением установлено, что 29.05.2018 года между ООО «Фирма Три АсС» и ООО «ЦЕНТРСТРОЙГРУПП» заключен договор участия в долевом строительстве № 223/А, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в г. Чебоксары 28.06.2018, о передаче однокомнатной квартиры под условным номером 223, этаж 6, подъезд 5, блок А, расположенная в осях: 5-7 (А-Г), количество комнат 1, приведенной площадью 43,40 кв. м, расположенной по адресу: <...>, поз. 2 и котельная поз. 3; стоимостью 1 367 100 руб.

30.07.2018 между ООО «Управление механизации № 21» и ООО «ЦЕНТРСТРОЙГРУПП» заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому к заявителю перешли права требования вышеуказанной квартиры под условным номером 223.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 21» и ФИО1 заключен договор уступки права требования (цессии) от 04.02.2020 (далее – договор уступки), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования как участника строительства в части следующего права требования: передачи в собственность объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры с условным номером 223, этаж 6, подъезд 5, блок А, расположенной в осях 5-7 (А-Г), приведенной площадью 43,40 кв.м., включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора, в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: <...>, поз. 2, и котельная поз. 3, на земельном участке с кадастровым номером 21:02:010219:2886, от должника – ООО «ЦЕНТРСТРОЙГРУПП» по договору уступки права требования (цессии) от 30.07.2018.

Цена уступаемого права (требования) определена в пункте 2.1 договора уступки в размере 1 453 900 руб. и согласно пункту 2.1.1 цессионарий обязан оплатить цеденту (за уступаемое по настоящему договору право требования в части, указанном в пункте 1.1 договора) денежные средств в размере 1 453 900 руб. любым способом расчетов, незапрещенным действующим законодательством РФ, в том числе путем проведения зачета встречного требования.

Согласно справке об оплате от 04.02.2020, выданной ФИО1, оплата по договору уступки произведена полностью.

12.02.2020 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике уведомил о приостановлении государственной регистрации прав в связи с непредставлением документов, необходимых для регистрации, а также в связи с предоставлением в Управление Росреестра по Чувашской Республике публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» письма о несоответствии застройщика-должника ООО «Фирма Три АсС» требованиям, установленным пунктами 6, 10, 15 части 2 статьи 3.1 Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 21.10.2021 произведена замена кредитора с общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации №21» его правопреемником – ФИО1, в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» о передаче жилых помещений включено требование ФИО1 о передаче однокомнатной квартиры с условным номером 223, этаж 6, подъезд 5, блок А, расположенной в осях 5-7 (А-Г), приведенной площадью 43,40 кв.м., включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора, в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: <...>, поз. 2.

Письмом Прокуратуры Чувашской Республики (л.д.38) указано, что в декабре 2021 проводилась проверка по вопросам правомерности включения конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» ФИО2. в реестр требований участников долевого строительства проблемного объекта по бульвару Зеленый, д. 3а в г. Новочебоксарске требования ФИО1, возникшего на основании договора уступки прав (требований) от 04.02.2020, заключенного ФИО1 с ООО «Управление механизации № 21», на основании поручения прокуратуры Чувашской Республики, по результатам которой нарушений не выявлено.

01.11.2021 ФИО1 обратился в Фонд с заявлением о выплате компенсации, предусмотренной Федеральным законом №218-ФЗ.

В связи с отсутствием ответа и неосуществлению действий по выплате компенсации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Порядок удовлетворения требований кредиторов по требованиям о передаче жилых помещений регулируется параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном статьей 201.4 Закона о банкротстве (пункт 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3.1 Закона о банкротстве требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 202-ФЗ) в Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) внесен ряд изменений, которые применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Федерального закона № 202-ФЗ (пункт 4 статьи 13 Федерального закона № 202-ФЗ).

Положения Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона № 202-ФЗ) применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Федеральный закон № 202 за исключением пункта 6 статьи 1 вступил в силу с 13.07.2020.

Из материалов дела о банкротстве не следует, что по состоянию на 13.07.2020 начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела о банкротстве, 05.03.2021 Наблюдательным советом Фонда № НС-4/2021 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания и подземной автостоянки (в том числе, гаражи боксового типа) поз.2, котельная поз.3 по бульвару Зеленый, д.3А в г.Новочебоксарск, расположенный на земельном участке по адресу: <...> кадастровым номером 21:02:010219:2886.

В силу части 3 статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом пункт 17 статьи 13 Федерального закона № 202-ФЗ содержит специальную норму, согласно которой положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) в части отсутствия права на получение возмещения физическим лицом, имеющим требование о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения на основании соглашения (договора), в соответствии с которым производится уступка прав требования физического лица, применяются к соглашению (договору) об уступке прав требования, заключенному после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом.

Таким образом, в ситуации, когда сделка по передаче прав требования совершена до признания застройщика банкротом (что имеет место в настоящем случае), но договор уступки прав требования заключен после 13.07.2020, часть 3 статьи 13 Федерального закона № 218 применению не подлежит.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Уровень такой защиты по отношению к гражданину - участнику долевого строительства не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования (купли-продажи), и в особенности в ситуации когда на момент подписания договора уступки права требования жилого помещения и обращения в регистрирующий орган для соблюдения установленных законом административных процедур по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о состоявшейся уступке, такой гражданин не знал и не мог знать о намерении третьего лица (в данном случае, ООО «Лифт») в будущем обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом.

Доказательств, свидетельствовавших бы о злоупотреблении заявителем правом при заключении договора уступки права требования (цессии) от 04.02.2020 в материалы обособленного спора не представлены, заинтересованность по отношению к застройщику не доказана, соответствующие доводы не заявлены.

В материалах обособленного спора отсутствует информация о том, что у заявителя либо общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 21» регистрирующим органом запрашивались какие-либо документы, отсутствие которых являлось основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 04.02.2020, зависящим от сторон Договоров.

Согласно ответу Прокуратуры Чувашской Республики в декабре 2021 проводилась проверка по вопросам правомерности включения конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» ФИО2. в реестр требований участников долевого строительства проблемного объекта по бульвару Зеленый , д. 3а в г. Новочебоксарске требования ФИО1, возникшего на основании договора уступки прав (требований) от 04.02.2020, заключенного ФИО1 с ООО «Управление механизации № 21», на основании поручения прокуратуры Чувашской Республики, по результатам которой нарушений не выявлено.

В связи с чем суд находит недопустимым отказ гражданину, требование которого о передаче жилого помещения включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, в реализации его права на выплату возмещения лишь по тому основанию, что регистрация договора уступки была приостановлена еще до признания застройщика банкротом и в течение последующих полутора лет: в связи с неподтвердившимися сомнениями регистрирующего органа относительно полноты и достоверности представленных на регистрацию документов, и в связи с поступлением от Фонда уведомления о несоответствии застройщика требованиям Закона № 214-ФЗ (что в свою очередь также не является препятствием в государственной регистрации договоров уступки прав требования квартир по прошедшему государственную регистрацию договору долевого участия).

При таких основаниях суд полагает, что требование заявителя о признании за ним права на получение выплаты денежного возмещения как участнику долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании договора участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры с условным номером 223, общей площадью 43,40 кв. м., расположенной на 6 этаже, находящейся по адресу: <...> дом ЗА, поз. 2, и котельная поз. 3 на земельном участке площадью 8091,0 кв.м., с кадастровым номером 21:02:010219:2886, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 60, 201.4, 201.12-1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

заявление удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на получение выплаты денежного возмещения как участнику долевого строительства в связи с несостоятельностью (банкротством) общества с ограниченной ответственностью «Фирма Три АсС» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании договора участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры с условным номером 223, общей площадью 43,40 кв. м., расположенной на 6 этаже, находящейся в строящемся доме по адресу: <...> дом ЗА, поз. 2, и котельная поз. 3 на земельном участке площадью 8091,0 кв.м., с кадастровым номером 21:02:010219:2886.

Определение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики.

Судья Н.Ю. Трофимова