Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Матвеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Закроевым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2 (ИНН: <***>, СНИЛС: <***>, дата рождения: 01.10.1957, место рождения: дер. Большое Мажейково Щучинского р-на Гродненской обл. Беларусь, адрес: 629003, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>), и ходатайство ФИО3 об исключении из конкурсной массы должника имущества (бани, гаража, хозяйственной постройки), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора: ФИО3,

при участии в судебном заседании:

- ФИО3 (личность судом установлена, предъявлен паспорт гражданина РФ); представителя ФИО3 – ФИО4 (личность судом установлена, предъявлен паспорт гражданина РФ);

представители иных сторон в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

финансовый управляющий ФИО1 направил 07.11.2022 в арбитражный суд ходатайство об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.11.2022 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.01.2023 рассмотрение ходатайства финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2, приостановлено до вступления в законную силу Решения Салехардского городского суда от 27.10.2022 по делу № 2-1239/2022.

Посредством системы «Мой арбитр» 15.12.2023 финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с ходатайством о возобновлении производства по заявлению финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2.

Определением суда от 19.12.2023 судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2 назначено на 26.01.2024.

21.12.2023 от финансового управляющего в суд поступило уточненное ходатайство об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2, в соответствии с которым просит:

Утвердить положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2 расположенного на Земельном участке по адресу: АО Ямало-Ненецкий, <...> земельный участок 8 в новой редакции от 20.12.2023. Согласно которому, продаже подлежит Лот №3, состоящий из:

- Строительные материалы, представляющие собой самовольную постройку объекта недвижимости, подлежащего демонтажу: Баня площадь: 48,4 кв.м., адрес: ЯНАО, <...> земельный участок 8. Расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484. Стоимостью 2 683 615,00 рублей.

- Строительные материалы, представляющие собой самовольную постройку объекта недвижимости, подлежащего демонтажу: Гараж, площадь 101,6 кв.м., адрес: ЯНАО, <...> земельный участок 8. Расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484. Стоимостью 1 293 301,00 рублей.

- Строительные материалы, представляющие собой самовольную постройку объекта недвижимости, подлежащего демонтажу: Хозяйственная постройка (площадь 25,7 кв.м., адрес: ЯНАО, <...> земельный участок 8. Расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484. Стоимостью 789 286,00 рублей.

Определением от 26.01.2024 в соответствии со ст. 49 АПК РФ, суд принял уточненные требования заявителя к рассмотрению.

От ФИО3 24.01.2024 в суд поступило ходатайство о возобновлении рассмотрения спора и ходатайство об исключении из конкурсной массы должника имущества (бани, гаража, хозяйственной постройки), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484. Определением от 26.01.2024 суд принял требования ФИО3 к рассмотрению.

Рассмотрение заявлений назначено на 09.02.2024.

От ФИО3 05.02.2024 в суд поступил отзыв на уточненное требование, доказательств направления его в адрес заявителя.

От финансового управляющего 06.02.2024 в суд поступили возражения на отзыв ФИО3 и направления в адрес ФИО3

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие заявителя по имеющимся документам в порядке предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле разъяснены их процессуальные права и обязанности. Отводов составу суда не заявлено

Дело рассматривается арбитражным судом в открытом судебном заседании в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом) и введении в отношении должника процедуры реализации имущества.

Определением суда от 15.06.2022 заявление ФИО2 о признании ее несостоятельной (банкротом) принято к производству.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.07.2022 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на пять месяцев (до 07.12.2022). Финансовым управляющим имуществом ФИО2 утвержден ФИО1.

Соответствующее сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» 16.07.2022.

Срок реализации имущества неоднократно продлевался судом в последний раз Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.11.2023 срок реализации имущества в отношении ФИО2 продлен на шесть месяцев, то есть до 07.05.2024.

Как уже было указано выше финансовый управляющий ФИО1 обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о порядке продажи поименованного выше имущества.

ФИО3 заявлено ходатайство об исключении из конкурсной массы должника имущества (бани, гаража, хозяйственной постройки), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484.

Рассмотрев заявление, ходатайство, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает, что заявление финансового управляющего ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации имущества из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации имущества должника, которое может быть обжаловано.

Названное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже спорного имущества.

Разрешая разногласия, суд исходил из следующего:

Как указано в заявлении финансовым управляющим в результате осмотра земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ЯНАО, <...> земельный участок 8, было установлено, что на указанном земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484 (кроме жилого дома), расположены еще три объекта капитального строительства:

1. Баня, общей площадью 48,4 кв.м., год постройки 2015, стоимостью, согласно оценке – 2 683 615 рублей.

2. Гараж, общей площадью 101,6 кв.м., 2 этажа, год постройки 2015, стоимостью, согласно оценке – 1 293 301 рублей.

3. Хозяйственная постройка, общей площадью 25,7 кв.м., год постройки 2015, стоимостью, согласно оценке – 789 286 рублей.

С торгов проводимых 18.05.2022 на основании постановления МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО, был реализован вышеуказанный Жилой дом 2-этажный, общ. пл.226 кв.м., к\н 89:08:010304:2527, земельный участок пл. 739 кв.м., к\н 89:08:010304:484, адрес ЯНАО, <...>, подписан акт приема-передачи. За ФИО3 зарегистрировано право собственности.

Со ссылкой на абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ и полагая, что баня, гараж и хозяйственная постройка не были предметом продажи, финансовый управляющий подготовил настоящее положение.

Финансовый управляющий ФИО1, в заявлении указывает, что у ФИО3 отсутствуют законные права на объекты недвижимости Баня, Гараж, Хозяйственная постройка, а торги проводимые организатором торгов на основании постановления МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО по продаже принадлежащего ФИО2 Жилого дома 2-этажный, общ. пл.226 кв.м.,к\н 89:08:010304:2527 и земельного участка с кадастровым номером №89:08:010304:484 площадью 739 кв. м, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>, победителем которых признана ФИО3, состоялись с существенными нарушениями действующего законодательства.

Финансовый управляющий обратился в Салехардский городской суд с требованием об оспаривании действий организатора торгов и судебных приставов относительно проданного объекта недвижимости победителем по которым, стала ФИО3 27.10.2022 по делу № 2-1239/2022, судьей Салехардского городского суда Лисиенковым К.В. решением, в иске ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО1 о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя и организатора торгов, отказано. Коллегий судей апелляционного суда Ямало-Ненецкого автономного округа 03.10.2023 решение оставлено без изменения.

Из Апелляционного определения Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.10.2023 N 2-1239/2022, 33-676/2023 следует: «решением Калининского районного суда города Тюмени от 15.09.2016 года по гражданскому делу N 2-4735/2016 (УИД 72RS0013-01-2016-005147-17) в редакции определения от 03.06.2019 об исправлении описок были удовлетворены исковые требования Сибирского банка реконструкции и развития (ООО), в пользу которого солидарно с ООО "Партнер Групп", А.Д., А.М.А. были взысканы в погашение задолженности по договору об открытии кредитной линии N 0007/16-003 о 31 марта 2016 года денежные средства 37 389 704 руб. 92 коп., в том числе сумма основного долга в размере 30 000 000 руб., проценты за пользование кредитом в размере 101 639 руб. 35 коп., неустойка в размере 4 288 065 руб. 58 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.

Данным решение суда также было обращено взыскание на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов в пользу Банка, а именно на:

- здание, назначение - жилой дом, 2- этажный, общая площадь 226 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>., кадастровый N, начальная продажная цена - 7 371 962 руб. (далее - спорный жилой дом);

- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 739 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>., кадастровый N, начальная продажная цена 645 590 руб. (далее - спорный земельный участок);

- здание, назначение - жилой дом, 2-этажный, общая площадь 218,9 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>., кадастровый N, начальная продажная цена - 6 415 280 руб. (далее - жилой дом N);

- право аренды земельного участка площадью 693 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый N, начальная продажная цена: 550 103 руб. (далее - право аренды земельного участка N 2);

- здание, назначение: жилой дом 2-этажный, общая площадь 291,2 кв. м, адрес (местонахождение): <адрес>., кадастровый N, начальная продажная цена: 9 058 853 руб. (далее - жилой дом N);

- право аренды земельного участка площадью 710 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N, начальная продажная цена 561 468 руб. (далее - право аренды земельного участка N 3).

Данное решение суда в апелляционном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу 18.10.2016.

Во исполнение данного решения суда были выданы исполнительные листы ФС N 018554725, ФС N 020156397.

До сентября 2019 года мер по исполнению указанного решения суда в полном объеме должниками, в том числе истцом принято не было.

Кроме того, решением Калининского районного суда города Тюмени от 13.11.2018 года по гражданскому делу N 2-4796/2018 (УИД N) (в виде резолютивной части) были удовлетворены исковые требования Сибирского банка реконструкции и развития (ООО), в пользу которого солидарно с А.Д., А.М.А. в пользу Сибирского банка реконструкции и развития (ООО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" была взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии N 0007/16-003 от 21 марта 2016 года, в том числе по уплате процентов за пользование кредитом за период с 13 июля 2016 года по 01 ноября 2016 года в размере 1 677 049 руб. 18 коп., неустойка за просрочку уплаты основного долга за период с 17 сентября 2016 года по 01 ноября 2016 года в сумме 2 640 000 руб., неустойку за неуплату процентов за пользование кредитом за период с 17 сентября 2016 года по 01 ноября 2016 года в сумме 252 006 руб. 55 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 045 руб. 27 коп., итого на сумму 4 600 101 руб.

Данное решение суда в апелляционном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.

Во исполнение данного решения суда были выданы исполнительные листы ФС N 028518017 (в отношении А.Д.), ФС N 028518018 (в отношении истца А.М.А.).

До апреля 2021 года мер по исполнению указанного решения суда в полном объеме должниками, в том числе истцом принято не было.

03.09.2018 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО возбуждено исполнительное производство N 3629/18/89017-ИП в отношении А.М.А. на основании исполнительного листа серии ФС N 018554725, выданного 28.10.2016 Калининским районным судом г. Тюмени по делу N 2-4753/2016, о взыскании задолженности в связи с неисполнение обязательств по кредитному договору на общую сумму в 37 389 704, 92 руб.

16.09.2019 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО возбуждено исполнительное производство N 4622/19/89017-ИП в отношении А.М.А. на основании исполнительного листа серии ФС N 020156397, выданного 02.08.2019 Калининским районным судом г. Тюмени по делу N 2-4753/2016, об обращении взыскания на заложенное имущество - спорные жилой дом и земельный участок - путем продажи с публичных торгов .

16.04.2019 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО возбуждено исполнительное производство N 1602/19/89017-ИП в отношении А.М.А. на основании исполнительного листа серии ФС N 028518018, выданного 29.03.2019 Калининским районным судом г. Тюмени по делу N 2-4796/2018 о взыскании денежных средств в связи с непогашение задолженности по кредитному договору на общую сумму в 4 600 101 руб.

16.04.2019 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО возбуждено исполнительное производство N 1601/19/89017-ИП в отношении А.Д. на основании исполнительного листа серии ФС N 028518017, выданного 29.03.2019 Калининским районным судом г. Тюмени по делу N 2-4796/2018 о взыскании денежных средств в связи с непогашение задолженности по кредитному договору на общую сумму в 4 600 1010 руб.

11.12.2019 постановлением судебного пристава-исполнителя обращено взыскание на доходы должника - истца А.М.А.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.04.2019 объединены в сводное исполнительное производство по солидарному взысканию исполнительные производства в отношении должника А.М.А. (вышеуказанные исполнительные производства N 1 на взыскание суммы долга в 4 600 101 руб.) и в отношении должника А.Д. (вышеуказанное исполнительное производство на взыскание суммы долга в 4 600 101 руб.).

Актами судебного пристава-исполнителя о наложении ареста (описи имущества) от 30.11.2021 был наложен арест на указанные выше спорные земельный участок и расположенный на нем жилой дом, с передачей данного имущества для ответственного хранения должнику А.М.А. без права отчуждения, стоимость указанного имущества определена в соответствии с решением Калининского районного суда города Тюмени в размере соответственно 645 590 руб. и 7 371 962 руб.

Размер указанной стоимости реализации спорных земельного участка и расположенного на нем жилого дома установлены постановлениями судебного-пристава от 30.11.2023.

31.03.2022 судебным приставом-исполнителем вынесены постановления о передаче арестованного имущества - указанных земельного участка и расположенного на нем жилого дома в территориальное управление Росимущества по ЯНАО на реализацию на отрытых торгах, проводимых в форме аукциона, в связи с чем были подготовлены заявка на торги также от 31.03.2022 с установлением стоимости спорного жилого дома в размере 7 371 962 руб. и стоимости спорного земельного участка в размере 645 590 руб. с указанием на то, что оценка имущества проведена Калининским районным судом города Тюмени.

Актом судебного пристава-исполнителя от 14.04.2022 спорные жилой дом и земельный участок переданы на реализацию, цена реализации данных объектов также установлена на основании решения Калининского районного суда города Тюмени в вышеуказанном размере.

Протоколами от 18.05.2022 NN 20,21 (торговая процедура N 6839) ООО "Феникс" в лице соответственно комиссии ООО "Феникс" и директора Ф., действующей на основании Устава, о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества по исполнительному производству N 4622/19/89017-ИП от 16.09.2019 в отношении принадлежащих должнику А.М.С. в отношении предмета торгов - спорного земельного участка и жилого дома торги признаны состоявшимися, в торгах приняли участие К.Р., предложивший цену в 8 097 727, 52 руб. и П., предложившая большую, чем установлено решением суда и предложено первым участником торгов, цену в 8 177 903, 04 руб., в связи с чем П. была признана победителем данных торгов .

Таким образом, итоговая стоимость арестованного имущества (спорных земельного участка и жилого дома) составила сумму в 8 177 903, 04 руб., что превышает установленную решением Калининского районного суда города Тюмени от 15.09.2016 года цену реализации указанных объектов в общем размере (645 590 руб. + 7 371 962 руб.) = 8 017 552 руб.

Каких либо надлежащих мер к исполнению решения суда, погашению задолженности истцом предпринято не было, тогда как, в силу пункта 4 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 60 Закона об ипотеке должник, а также истец как залогодатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм.

Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Поскольку в соответствии с условиями конкурса победитель торгов П. внесла в установленном порядке в счет оплаты за реализованное арестованное имущество должника А.М.А. полную стоимость имущества в размере 8 177 903, 04 руб., то 25.05.2022 ООО "Феникс" с победителем торгов П. был заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома.

Государственная регистрация перехода к П. права собственности на указанные объекты произведена 23.06.2022.

После этого 03.06.2022 со стороны МТУ Росимущества в материалы исполнительного производства был направлен отчет N 33 о реализации указанного спорного имущества (земельного участка и жилого дома) покупателю П. за цену в 8 177 903, 04 руб., которые перечислены на счет МОСП по ОИП УФССП России по ЯНАО (платежный документ от 26.05.2022 N 7829).

В то же время, со стороны А.М.А. и ее финансового управляющего С. было заявлено о том, что рыночная стоимость данных объектов на дату проведенных торгов существенно превышала их рыночную стоимость.

В подтверждение данных доводов в материалы дела было представлено заключение судебной экспертизы, проведенной в период с 18.05.2023 по 11.08.2023 N 23/05-0078, согласно которой по состоянию на дату оспариваемых торгов на спорном земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484, рыночная стоимость которого была установлена экспертами в размере 5 381 000 руб., были расположены объекты недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером 89:08:010304:2527 стоимостью 14 329 000 руб., баня площадью 48 кв. м стоимостью 1 491 000 руб., гараж площадью 101, 6 кв. м стоимостью 756 000 руб., хозяйственная постройка площадью 25,7 кв. м стоимостью 1 779 000 руб., итого на сумму 23 736 000 руб..

Данное заключение судебной экспертизы в части того, что рыночная стоимость спорного арестованного имущества (жилого дома и земельного участка) могла быть выше, нежели установленная решением Калининского районного суда города Тюмени от 16.09.2016, не оспаривалось.

В то же время, судебная коллегия отмечает, что увеличение рыночной стоимости арестованного имущества в течении времени, когда должник уклонялся от исполнения решения суда, в отсутствие надлежащим образом выраженного волеизъявления должника на изменение порядка и способа исполнения решения суда посредством обращения в суд заявлением об изменении (увеличении) начальной продажной стоимости такого имущества само по себе не может являться основанием для признания состоявшихся торгов недействительными, поскольку бесспорно не свидетельствует о нарушении прав должника.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной истца, за период с 18.10.2016 (дата вступления в законную силу решения суда) и до даты проведения оспариваемых торгов 18.05.2022, то есть более чем за пять лет, со стороны А.М.А. взыскателю не поступало предложений реализовать данное имущество какому-либо конкретному покупателю, заинтересованному в приобретении спорных объектов за более высокую цену (в том числе за указанную в заключении экспертизу сумму в 23 736 000 руб.), нежели установлено решением суда.

При этом за тот же длительный период времени более пяти лет со стороны должника А.М.А. отсутствовали обращения в Калининский районный суд города Тюмени с заявлениями об изменении порядка и способа исполнения решения суда посредством установления более высокой начальной продажной стоимости указанного имущества, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о согласии должника с установлением начальной продажной стоимости спорного имущества в соответствии с решением суда от 16.09.2016 в размере (645 590 руб. + 7 371 962 руб.) = 8 017 552 руб.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом указанного процессуального поведения должника А.М.А., которая на протяжении более пяти лет по сути выражала согласие с установленной решением суда от 16.09.2016 начальной продажной стоимостью указанных объектов, ныне заявленные ею доводы о нарушении ее прав реализацией данных объектов с публичных торгов за установленную вступившим в законную силу решением суда стоимостью, которую после проведения оспариваемых торгов должник А.М.А. посчитала заниженной, подлежат отклонению.

При этом судебная коллегия в пользу данного выводу принимает во внимание, что сам по себе факт установления начальной продажной стоимости в установленном решении суда размере не нарушает прав должника еще и потому, что по сути публичные торги представляют собой конкурс покупателей, победителем среди которых становится тот, кто предложит большую цену за данное имущество.

Как указано выше, максимальная цена за данное арестованное имущество была предложена в размере 8 177 903, 04 руб. Данную цену предложила третье лицо П., которая и была объявлена победителем торгов.

При наличии разумной степени разумности, осмотрительности, добросовестности и заинтересованности в своевременном исполнении решения суда от 16.09.2016 А.М.А. была не лишена возможности принять меры в рамках правоотношений с взыскателем к самостоятельному поиску покупателя на спорное имущество за указанную ею стоимость в 23 736 000 руб., но до даты проведения оспариваемых ею ныне торгов от 18.05.2022 соответствующих мер к этому не приняла.

Ссылка истца на рост цен на недвижимое имущество подлежат отклонению, поскольку, как следует из представленных доказательств, содержащих сведений об иной - более высокой стоимости аналогичных объектов недвижимости (земельных участков с расположенными на них жилыми домами), объявления представлены в отношении имущества, не имеющего обременений.

При этом судебная коллегия отмечает, что цена предложения и цена сделки не являются тождественными, увеличение начальной продажной стоимости заложенного имущества не свидетельствует о фактической возможности его реализации по более высокой стоимости.

На торги по реализации квартиры поступило 2 заявки, что свидетельствует о наличии определенной конкуренции и - как следствие - о продаже земельного участка и расположенного на нем дома по объективной рыночной стоимости для данного недвижимого имущества с учетом имеющегося обременения.

Доказательств наличия спроса на имущество А.М.А., отчужденного в результате оспариваемых торгов, по более высокой цене, не имеется, равно как и сведений об ограничении доступа к участию в торгах иных лиц, что в совокупности не позволяет прийти к выводу о наличии оснований полагать о возможной реализации данного имущества по более высокой цене.

Само по себе изменение рыночной стоимости имущества в сторону увеличения не является препятствием и для исполнения решения суда, а также приостановления исполнительного производства.

При таких обстоятельствах признание торгов недействительными не повлечет за собой восстановление каких-либо прав и законных интересов истца, которые в связи с соблюдением установленной решением суда от 15.09.2016 начальной продажной стоимости нарушены не были.

Доводы истца А.М.А. и ее финансового управляющего о том, что сведения о реализуемом спорном имуществе носили недостоверный характер в силу расположения на реализуемом спорном земельном участке, помимо жилого дома, также бани, гаража и хозяйственной постройки, также подлежат отклонению, поскольку при заключении с Банком СБРР (ООО) договора залога спорных земельного участка и жилого дома от 21.03.2016 в пункте 1.9 данного договора банк и истец А.М.А. согласовали условие о том, что в связи с передачей со стороны А.М.А. в залог банку спорных земельного участка и жилого дома право залога распространяется на все улучшения (изменения) предмета ипотеки. Если будет произведена перепланировка (реконструкция) предмета ипотеки или если предмет ипотеки будет изменен в результате каких-либо иных действий и/или событий, в том числе если в результате таких изменений произойдут изменение площади и/или иных параметров, либо изменение кадастрового (условного) номера, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет ипотеки, и/или на объекты недвижимости, возникшие на основе предмета ипотеки.

Данные положения договора залога недвижимого имущества полностью соответствуют положениям части 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу которых при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В указанном договоре от 21.03.2016 А.М.А. по своему усмотрению не указала на наличие на спорном земельном участке ныне указываемых ею гаража, бани и хозяйственной постройки, которые, несмотря на это, до настоящего времени не поставлены на кадастровый учет и в отношении которых право собственности А.М.А. в ЕГРН в установленном законом порядке не зарегистрировано.

По мнению судебной коллегии, исходя из презюмируемого в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа добросовестности поведения сторон гражданских правоотношений, данные обстоятельства не указания со стороны А.М.А. в тексте договора на наличие данных объектов на спорном участке свидетельствуют либо об отсутствии указанных объектов на участке на момент заключения договора, либо о том, что согласованная сторонами начальная продажная стоимость предмета залога в общем размере 8 017 552 руб. устраивала должника А.М.А. с учетом фактической стоимости всех расположенных на спорном земельном участке объектов (гаража, бани, хозяйственной постройки).

Иное свидетельствовало бы о заведомой недобросовестности должника А.М.А.

При указанных обстоятельствах фактического согласия самой А.М.А. с невключением указанных объектов в договор залога, не обращения А.М.А. в период с октября 2016 года по май 2022 года в полномочный суд для увеличения начальной продажной стоимости предмета залога, в том числе с учетом наличия на указанном участке гаража, бани, хозяйственной постройки, судебная коллегия критически относится к доводам финансового управляющего А.М.А. - С., в том числе в представленной им 27.09.2023 позиции по делу о том, что невключение сведений о наличии указанных объектов капитального строительства в данные о лоте повлекло продажу арестованного имущества по заниженной стоимости.

При названных нормативных предписаниях и обстоятельствах дела доводы А.М.А. о наличии на спорном земельном участке указанных объектов с учетом согласования между А.М.А. и кредитором условий договора залога, согласно которым стоимость всех улучшений предмета залога входит в согласованную сторонами начальную продажную стоимость предмета залога, сами по себе не могут свидетельствовать о недействительности проведенных 18.05.2022 торгов.

То обстоятельство, что, по данным департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард, вышеуказанные объекты капитального строительства (баня, хозяйственная постройка, гараж) выходят за пределы спорного земельного участка (л.д. 136 тома 4), в отсутствие государственной регистрации за истцом в ЕГРН права собственности на данные объекты права собственности, в отсутствие возбужденных судебных производств о сносе данных построек, бесспорно подтвержденных обстоятельств уточнения координат границ спорного земельного участка, а также смежного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также при учете того, что данные объекты не являлись самостоятельными предметами залога, о недостоверности информации об арестованном имуществе как лоте торговой процедуры бесспорно не свидетельствуют.

При этом в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что на спорном участке определенно отсутствуют объекты капитального строительства, которые бы принадлежали иным лицам, а не должнику. Иные правообладатели в отношении арестованного спорного жилого дома, кроме должника А.М.А., также отсутствуют.

Во всяком случае доводы истца о реализации спорных земельного участка и жилого дома на торгах по заниженной стоимости, без учета рыночной, не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают, что в силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В рассматриваемом случае начальная стоимость определена вступившим в законную силу решением, при том, что в соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция распространяется на содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу судебного решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Следовательно, по смыслу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвовавшие в ранее рассмотренном деле, лишаются возможности в новом деле доказывать установленные обстоятельства, поскольку такое право ими уже использовано. Отнесение фактов к преюдициально установленным означает не только освобождение заинтересованных лиц от доказывания их в обычном порядке, но и запрещение эти факты оспаривать или опровергать в данном процессе с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные.

Данное правило действует независимо от того, что в новом деле частично изменился состав процессуальных участников. В то же время новым участникам закон предоставляет право доказывать (опровергать) ранее установленные обстоятельства, так как это право ими не использовалось.

Как уже было указано выше 21.12.2023 от финансового управляющего в суд поступило уточненное ходатайство об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2, в соответствии с которым просит:

Как было указано выше решением Калининского районного суда города Тюмени от 15.09.2016 года по гражданскому делу N 2-4735/2016 (УИД 72RS0013-01-2016-005147-17) в редакции определения от 03.06.2019 об исправлении описок были удовлетворены исковые требования Сибирского банка реконструкции и развития (ООО), в пользу которого солидарно с ООО "Партнер Групп", А.Д., А.М.А. были взысканы в погашение задолженности по договору об открытии кредитной линии N 0007/16-003 о 31 марта 2016 года денежные средства 37 389 704 руб. 92 коп., в том числе сумма основного долга в размере 30 000 000 руб., проценты за пользование кредитом в размере 101 639 руб. 35 коп., неустойка в размере 4 288 065 руб. 58 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведенных правовых норм, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки, заключенном между Банком и залогодателем, были указаны наименование, местонахождение и параметры передаваемых в ипотеку объектов, что и в записи ЕГРП о праве собственности.

Следовательно, на момент заключения договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

В силу статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункта 2 статьи 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 352 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В связи с этим следует учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 пункта 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечет его безусловного отчуждения.

С учетом изложенного права кредиторов не нарушаются, так как залогодержатель реализовал свое право на обращение взыскания в соответствии с пунктом 1.9 Договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 21.03.2016 N 0007/16-004 указано: право залога распространяется на все улучшения (изменения) предмета ипотеки. Если будет произведена перепланировка (реконструкция) предмета ипотеки или если предмет ипотеки будет изменен в результате каких-либо иных действий и/или событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдут изменение площади и/или иных параметров, либо изменение кадастрового (условного) номера, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет ипотеки и/или на объекты недвижимости возникшие на основе предмета ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

По смыслу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества.

Законодательством о залоге недвижимости предусмотрено два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

Факт расположения спорных строений на земельном участке, право аренды которого обременено залогом в пользу Банка, подтверждается данными, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, описью имущества должника от 06.07.2022, а также решением об оценке.

Учитывая вышеизложенное суд полагает о возникновении у Банка права залога на спорные объекты в силу закона.

Указанная позиция отражена в Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 N 08АП-2342/2023 по делу N А81-8305/2022.

В соответствии с нормами главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения уточненного заявления финансового управляющего об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2 расположенного на Земельном участке по адресу: АО Ямало-Ненецкий, <...> земельный участок 8 в новой редакции от 20.12.2023 у суда не имеется, спорные объекты подлежат исключению из конкурсной массы должника.

Руководствуясь статьями 32, 60, 216.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, статьями 65, 69, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. В удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО2, расположенного на земельном участке по адресу: АО Ямало-Ненецкий, <...> земельный участок 8 в редакции от 20.12.2023, - отказать.

2.Ходатайство ФИО3 удовлетворить. Исключить из конкурсной массы должника имущество: баню, гараж, хозяйственную постройку), расположенную на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:484, - удовлетворить.

3.Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

Н.В. Матвеева