Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2022 по делу № А43-1493/2022, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект» о признании недействительным решения Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода формализованного в письме от 11.01.2022 № 03-02-3209/22.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект» (далее по тексту - Общество) обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода (далее по тексту – Комитет) с заявлениемо предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:326, площадью 2781 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 11.

Комитет письмом от 11.01.2022 № 03-02-3209/22 отказал Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

Не согласившись с данным решением Комитета, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании его недействительным.

Решением от 04.04.2022 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении заявленного требования.

Общество в апелляционной жалобе ссылается на несоответствия выводов изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению Общества, отказ Комитета нарушает право Общества на приобретение в собственность земельного участка как собственника недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Комитет отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представил.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 поименованного кодекса.

Статьей 39.20Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Согласно пункту 5 статьи 39.17Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16Земельного кодекса Российской Федерации, и принимает одно из указанных в данной статье решений.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №935-О).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, лицо, требующее предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для эксплуатации объекта недвижимости, обязано доказать, что для эксплуатации этого объекта необходим земельный участок именно указанной им площади. Толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, сооружением, строением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 №309-КГ16-9993).

Как следует из материалов дела между Обществом и администрацией г.Нижнего Новгорода заключен договор аренды земельного участка от 27.07.2020 №18015/06, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 и 2.1 которого заявителю сроком на 49 лет передается в аренду земельный участок кадастровым номером 52:18:0060009:104, площадью 1800кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> земельный участок 111, под нежилое здание кафе с кадастровым номером 52:18:0060009:114. На данном земельном участке расположено здание кафе, площадью 238,5 кв.м. Общая площадь застройки земельного участка составляет 269 кв.м.

На основании соглашения от 28.12.2021, заключенного между администрацией г.Нижнего Новгорода, Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и Обществом, стороны на основании статей 11, 11.2, 11.7, 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Нижегородской области от 13.12.2005 №192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», Закона Нижегородской области от 23.12.2014 №197-З «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области», документацией по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Родионова, Казанский съезд, Лысогорская, включая полуостров Печерские пески, в Нижегородском районе г.Нижнего Новгорода, утвержденной приказом министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 11.11.2021 №07-02-03/94, приняли решение о перераспределении:

- земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:104, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 111, из категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – под строительство предприятия общественного питания, находящегося в муниципальной собственности г.Нижнего Новгорода (запись государственной регистрации права от 15.05.2015 №52-52/124-52/021/865/2015-9339/1); права от 15.05.2015 №52-52/124-52/021/865/2015-9339/1);

- земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:34, площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: <...> напротив дома №40 в слободе Печеры, из категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – под установку и эксплуатацию временного сборно-разборного кафе, государственная собственность на который не разграничена, полномочиями по распоряжению которыми обладает Правительство Нижегородской области в лице министерства;

- земель, ориентировочной площадью 781 кв.м., в кадастровом квартале 52:18:0060009, не учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, государственная собственность на который не разграничена, полномочиями по распоряжению которыми обладает Правительство Нижегородской области в лице министерства;

- в результате которого образуется земельный участок, площадью 2781 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – общественное питание, предусмотренным кодом 4.6 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412.

Между администрацией г.Н.Новгорода и Обществом 11.02.2022 заключено дополнительное соглашение к договору аренды №18015/06 от 27.07.2020, согласно которому предметом аренды является вновь образуемый участок.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:326, площадью 2781 кв.м., расположенный по адресу: <...> земельный участок 11.

Отказывая в выкупе испрашиваемого земельного участка, Комитет в письме от 11.01.2022 № 03-02-3209/22 указал, что площадь 2781 кв.м является необоснованной для эксплуатации и обслуживания нежилого здания площадью 238,5 кв.м, расположенного на данном земельном участке, сославшись при этом на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 №12202/07 и от 01.03.2011 №13535/10, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2.

Суд первой инстанции, дополнительно сославшись на Определение Верховного суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. N 305-ЭС21-25288, с позицией Комитета согласился, указав, что Обществом не представлено достаточных доказательств необходимости использования земельного участка площадью 2781 кв.м. для эксплуатации кафе общей площадью 238,5 кв.м.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Следовательно, для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, на нём расположенного, нужно исходить не только и не столько из площади объекта недвижимости, сколько из функционального назначения этого объекта.

В настоящем случае объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, эксплуатируется как объект общественного питания (кафе). Помимо здания кафе площадью застройки 269 м² на территории земельного участка Общество возвело ряд вспомогательных строений, сооружений и элементы благоустройства, а именно: парковка автомобилей, нежилые отдельностоящие некапитальные строения, колодцы коммуникаций, наружная теплотрасса, подходы, подъезды, дорожки с твердым покрытием, озелененная территория. Общая площадь застройки строениями и сооружениями, составляет 1426 м²(без учета озеленения и газона).

Обществом в подтверждение обоснованности размера испрашиваемого участка в материалы дела представлено экспертно-техническое заключение №291/2022, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Современные Технологии Строительства», согласно которому испрашиваемый размер земельного участка необходим для организации 146 посадочных мест; общая площадь территории, необходимой для эксплуатации расположенных на данном земельном участке объектов, составляет: площадь застройки - 269 кв.м., площадь застройки нежилых отдельностоящих зданий - 190 кв.м., необходимая площадь парковочных мест - 925 кв.м., необходимая площадь территории для маневров на парковке - 98 кв.м., площадь нормативной зоны размещения коммуникаций для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке - 1352,5 кв.м.

Эксперт свои выводы основывал на СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство Планировка и застройка городских и сельских поселений», таблице 2.8 Постановления Правительства Нижегородской области от 31.12.201 № 921 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Нижегородской области», согласно которым норматив размера земельного участка для предприятий общественного питания с общим количеством посадочных мест более от 50 до 150 0,2га/100мест. Соответственно на 146 посадочных мест минимальная площадь земельного участка необходимая для эксплуатации составит 146 х 0,2га (1000м2)/100 = 2920кв.м, что обосновывает существующую площадь данного земельного участка 2781 кв.м. Общая площадь территории необходимой для эксплуатации расположенных на данном земельном участке объектов составляет: Площадь застройки здания 269 кв.м; Площадь застройки нежилых отделъностоящих зданий 190 кв.м; Необходимая площадь парковочных мест 925 кв.м; Необходимая площадь территории для маневров на парковке 98,0 кв.м; Площадь нормативной зоны размещения инженерных коммуникаций для эксплуатации объектов расположенных на земельном участке 1352,5 кв.м, 269 кв.м + 190 кв.м + 925 кв.м + 98кв.м + 1352,5 кв.м = 2834.5 кв.м, что обосновывает существующую площадь данного земельного участка 2781 кв.м».

Отказывая Обществу в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указал, что парковка для автотранспортных средств, маневров, а также летние временные беседки как объект - сооружение не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью, является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка и не предоставляет право на приобретение земельного участка в собственность по правилам, предусмотренным подп. 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, сославшись на правовой поход, изложенный в Определении Верховного суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. N 305-ЭС21-25288.

Между тем, указанный судебный акт принят по иным фактическим обстоятельствам, где испрашиваемый земельный участок выделялся исключительно для организации платной стоянки автотранспортных средств. В настоящем же случае, испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации кафе – объекта общественного питания и, соответственно, отдыха граждан, для чего необходимы и парковочные места, и пешеходные дорожки, и детская площадка, и т.п. Градостроительному плану, проектам планировки и развития территории такое использование земельного участка не противоречит. Иного Комитетом не доказано.

Исследовав материалы дела в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка по действующим правилам Земельного кодекса Российской Федерации, а у Комитета не имелось оснований для ненаправления Обществу проекта договора купли продажи спорного земельного участка.

Законодательно не установлен предельный размер земельного участка, предоставляемого для эксплуатации конкретного объекта недвижимости, поэтому возможно его определение с учетом конкретных обстоятельств дела.

В рассматриваемом случае, Комитет применил формальный подход при отказе в выкупе земельного участка, не учел факт функционирования объекта общественного питания в полном объеме, оспариваемое решение противоречит нормам действующего законодательства

При изложенных обстоятельства у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.

Поскольку с заявлением о выкупе Общество обратилось до 01.01.2022, цена испрашиваемого земельного участка согласно подпункту «а» пункта 4.1 Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 № 419, должна быть определена в размере 70 процентов его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на Комитет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2022 по делу № А43-1493/2022 отменить.

Решение Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода, формализованное в письме от 11.01.2022 № 03-02-3209/22, признать недействительным.

Обязать Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода в срок не позднее тридцати дней с момента вступления в силу постановления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060009:326, площадью 2781 кв.м., расположенного по адресу: <...> земельный участок 111, по цене в размере 70% от его кадастровой стоимости с предложением о его заключении.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

Т.В. Москвичева

Судьи

М.Б. Белышкова

М.Н. Кастальская