Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ариада» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 08.04.2021 по делу № А38-9208/2018,

по иску муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом, к закрытому акционерному обществу «Ариада» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо администрация городского округа «Город Волжск», о взыскании основного долга
и неустойки,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжского городского Комитета по управлению имуществом (далее – Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточенным по правилам статьи 49 АПК РФ, к закрытому акционерному обществу «Ариада» (далее – ЗАО «Ариада», Общество, ответчик) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 № 2421 за период с 01.01.2018 по 26.06.2018 в сумме 1 434 883 рублей 34 копеек, неустойки в размере 183 880 рублей 40 копеек за период с 16.02.2018 по 01.12.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа «Город Волжск» (далее - Администрации).

Решением от 08.04.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковое заявление в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ЗАО «Ариада» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указал на противоречащие материалам дела необоснованные выводы суда о незаконном разделе первоначального земельного участка и о прекращении внесения арендной платы во исполнении договора аренды земельного участка от 08.11.2013 № 2421. Обратил внимание, что решениями Волжского городского суда от 23.05.2019 по делу № 2-528/2017, от 24.05.2019 по делу № 2-704/2019, от 24.05.2019 по делу № 2-460/2019 подтверждена законность приобретения физическими лицами прав на земельные участки, которые были переданы им ответчиком по законным договорам перенайма.

Судом не был учтен довод ответчика о том, что истец представив в арбитражный суд дополнение к исковому заявлению от 10.12.2019 фактически изменил предмет и основание исковых требований.

Также по мнению заявителя жалобы судом сделан неправомерный вывод, противоречащий судебной практике, о том, что размер годовой арендной платы за образованные земельные участки не может быть ниже размера годовой арендной платы для первоначального земельного участка, а изменение годовой арендной платы дополнительным соглашением от 25.07.2014 влечет признание этого соглашения ничтожной сделкой. Указанный вывод не соответствует пунктам 7, 10 и 16 извещения о проведении аукциона от 18.09.20163 № 180913/0142235/01.

Кроме того ответчик в подготовке текста дополнительного соглашения от 25.07.2014 участия не принимал, предложений по изменению размера арендной платы не делал.

Заявитель считает, что истец неправомерно начислил неустойку на сумму арендной платы, за первоначальный земельный участок, о которой ответчик не был извещен, без учета дополнительного соглашения. Плата по договору без учета допсоглашения

Также судом оставлены без внимания доводы ответчика о том, что суммы долга по иску является неосновательным обогащением и о применении срока исковой давности.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2013 постановлением администрации города Волжска № 1533 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ Волжскому городскому комитету по управлению имуществом поручено организовать и провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

18.09.2013 в районной газете «Волжская правда», на официальном сайте администрации Волжского муниципального района (http://www.rvolzsk.ru/), на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка. В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета ООО «Проф-оценка» об определении рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 № 270-13/3 (т. 1, л.д. 46-47) в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок – 3 783 000 рублей, и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139 рублей 58 копеек за 1 кв.м.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 № 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона – закрытым акционерным обществом «Ариада» (т. 1, л.д. 43-45).

08.11.2013 Волжским городским комитетом по управлению имуществом от имени арендодателя и закрытым акционерным обществом «Ариада» как арендатором заключен договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 132 005 кв.м., с кадастровым номером 12:16:0802003: 277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 14-20).

В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составил 3 783 000 рублей.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды исполнен арендодателем. Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013 (т. 1, л.д. 20, оборот).

По инициативе арендатора путем издания ненормативных актов муниципальный собственник незаконно произвел раздел арендованного земельного участка на 110 отдельных земельных участков.

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14.11.2013 № 1912 «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 № 256 «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, площадью 132 005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог». 30.04.2014 постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами №12:16:0802003:1446-12:16:0802003:1555 с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

25.07.2014 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, изложив пункт 1.1 раздела 1 договора аренды в новой редакции, согласно которой на основании протокола № 12/2013 от 18.10.2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05.03.2014 № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием «для строительства индивидуального или блокированного жилого дома», в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

Пункт 4.4 раздела 4 договора аренды № 2421 также изложен в новой редакции, согласно которой годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил от 495 рублей 80 копеек до 867 рублей 64 копеек в зависимости от площади земельного участка. При этом годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079 рублей 28 копеек (до изменения размер арендной платы составлял 3 783 000 рублей), а ежемесячный размер арендной платы – 9 089 рублей 94 копейки (т.1, л.д. 21-26).

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. Общая цена сделок составила 10 740 000 рублей за 24 463 кв.м.. При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы должен составлять 18 425 000 рублей (139 рублей 58 копеек за 1 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 снят с кадастрового учета 20.10.2014 в связи с образованием новых земельных участков.

Несколько вновь образованных земельных участков проданы в частную собственность лицам, осуществившим строительство жилого дома, что повлекло пропорциональное уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду ЗАО «Ариада» по результатам несостоявшихся торгов.

Таким образом, в результате раздела арендованного земельного участка ЗАО «Ариада» прекратило внесение арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013, считая, что эта обязанность передана им физическим и юридическим лицам на основании договоров уступки прав и обязанностей арендатора.

Истец настаивает на сохранении действия договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 и предусмотренной им именно для ЗАО «Ариада» обязанности по внесению арендной платы в согласованном в этом договоре размере.

Претензией истец обратился к ответчикам с требованием оплатить образовавшуюся задолженность за спорный период.

Невыполнение требований истца явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных
Комитетом исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта. Сумма задолженности и размер неустойки повторно проверены судом апелляционной инстанции и признаны верными.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" статья 38 ЗК РФ дополнена пунктом 6, в соответствии с которым порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 ЗК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан Обществу во владение и пользование для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам аукциона по правилам статей 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ; арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона.

Использование земли в Российской Федерации является платным; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статьи 22 и 65 ЗК РФ).

Из пункта 7 статьи 38.1 ЗК РФ, действовавшим на момент заключения договора аренды, следует, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следовательно, размер арендной платы устанавливаются в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды.

В рассмотренном случае размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:16:0802003:277 установлен в размере 3 783 000 рублей из расчета 28 рублей 66 копеек за один квадратный метр, что следует из пунктов 15 и 16 извещения о проведении аукциона и пунктов 4.4, 5.3.1 договора аренды N 2421.

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что ЗАО «Ариада» было обязано вносить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором.

Суд установил, что в результате раздела земельного участка образовалось 110 новых земельных участков и значительно уменьшилась арендная плата.

При этом вместо оформления отдельных договоров аренды Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 25.07.2014 к договору аренды N 2421, по условиям которого годовой размер арендной платы за все земельные участки составил лишь 109 079 рублей 28 копеек, вместо 3 783 000 рублей, предусмотренных договором и условиями аукциона.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного Обществом земельного участка.

Суд верно указал, что из системного толкования норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447 - 449 ГК РФ), следует, что цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Данная позиция закреплена пунктом 8 статьи 448 ГК РФ и подтверждается сформированной судебной практикой на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ в рассматриваемом случае в результате изменения предмета договора, размера арендной платы, вида разрешенного использования объекта и других существенных условий договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В данном случае договор аренды был заключен ЗАО "Ариада" по результатам аукциона и изменение его существенных условий, в том числе сроков и размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов.

Иного порядка законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды N 2421 на основании статьи 168 ГК РФ.

Довод ЗАО "Ариада" о том, что предметом аукциона была плата за право аренды, а арендная плата не являлась существенным условием договора аренды, отклоняется судом с учетом пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из которого следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Следовательно, недопустимо заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе.

В результате незаконных действий участников дополнительного соглашения бюджет муниципального образования не получил арендную плату.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым отметить, что вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Республики Марий Эл по делам А38-4810/2018, А38-1272/2019 между теми же сторонами, суды трех инстанций признали указанное дополнительное соглашение ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением законодательного запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах. Указанные факты в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию в рамках настоящего дела. Более того, по делу А38-4810/2018 с Общества в пользу муниципального образования городского округа «Город Волжск» взыскан основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды №2421 от 08.11.2013 за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019.

В настоящем деле, при установленных аналогичных фактических обстоятельствах взыскана задолженность за период с 01.01.2018 по 26.06.2018.

Вопреки доводам жалобы в рассматриваемом случае требование о взыскании задолженности с учетом положений статей 196, 200, 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43, а также условий договора аренды о сроке внесения арендной платы удовлетворено судом первой инстанции за периоды с 01.01.2018 по 26.06.2018, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Заявленное в рассматриваемом случае истцом уточнение исковых требований вопреки доводам заявителя жалобы не является одновременным изменением предмета и основания иска и принятие судом данного уточнения не свидетельствует о нарушении норм процессуального права, которое может повлечь отмену обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции также не нашел в действиях истца факта недобросовестного осуществления своих гражданских прав, и злоупотребление правом.

Наличие решений решениями Волжского городского суда от 23.05.2019 по делу № 2-528/2017, от 24.05.2019 по делу № 2-704/2019, от 24.05.2019 по делу № 2-460/2019 не имеют правового значения для рассматриваемого спора, поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по договору аренды №2421 от 08.11.2013.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Все иные доводы заявителя жалобы также проверены судом апелляционной инстанции и признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно
части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 08.04.2021 по делу № А38-9208/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ариада» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова