Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Чебоксары Чувашской Республики, закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.04.2019 по делу № А79-8988/2018

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Корпорация «Энергетик» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики,

о взыскании 3 165 426 руб. 91 коп.,

по встречному иску закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» к администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44-5602-К расторгнутым,

при участии: от администрации города Чебоксары Чувашской Республики (заявителя) – не явился, извещен; от закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» (заявителя) – ФИО1 по доверенности от 12.09.2017 (сроком на 3 года); от третьего лица – муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики – не явился, извещен,

установил.

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу «Корпорация «Энергетик» (далее – ЗАО «Корпорация «Энергетик») о взыскании 3 165 426 руб. 91 коп., в том числе 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

Определением от 07.12.2018 судом принято к производству встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44-5602-К расторгнутым, начиная с 24.07.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики.

Решением от 09.04.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики иск администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворил частично, взыскав с закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 3 092 194 руб. 33 коп., в том числе 1 403 172 руб. 13 коп. долга, 1 689 022 руб. 20 коп. пени за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, в удовлетворении остальной части иска отказал. В удовлетворении встречного иска закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой просит решение отменить.

Оспаривая законность принятого судебного акта, Администрация указывает, что не согласна с обжалуемым решением в части произведения судом иного расчета арендной платы.

Отмечает, что размер арендной платы на 2017 год нужно было рассчитывать в соответствии с Порядком расчета арендной платы в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489.

По мнению заявителя, суд необоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства по делу представленный истцом отчет ООО «Аналитик Центр» от 04.04.2018 № 503/2018.

Считает, что при определении размера арендной платы на 2018 год следует руководствоваться указанным отчетом оценщика.

ЗАО «Корпорация «Энергетик» также обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что администрация города Чебоксары является ненадлежащим истцом по делу, поскольку на спорном земельном участке расположено имущество, находящееся в федеральной собственности.

Полагает, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой

Представитель ответчика в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и прекратить производство по делу, в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации отказать, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Также представитель ответчика указал на необходимость привлечения к участию в деле Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено и удовлетворено ходатайство ЗАО «Корпорация «Энергетик» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно письма МКУ «Управление по делам ГО и ЧС города Чебоксары» от 22.04.2019, выписки из ЕГРН от 02.07.2019, выписки из ЕГРН от 23.01.2019, заключения кадастрового инженера от 16.09.2019 №44/8, выписки из ЕГРН от 09.09.2019 (протокол судебного заседания от 29.10.2019).

Также апелляционным судом в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщены к материалам дела представленные истцом в подтверждение возражений на доводы апелляционной жалобы ответчика документы, а именно: акт осмотра земельного участка от 13.09.2019, распоряжение Администрации г. Чебоксары от 19.10.2006 №3390р, распоряжение Администрации г. Чебоксары от 01.06.2004 №1732р, распоряжение Администрации г. Чебоксары от 15.10.2012 №362, письма ОАО ЧувашЭнерго» от 22.03.2005, распоряжение Администрации г. Чебоксары от 15.04.2009 №1411р распоряжение Администрации г. Чебоксары от 05.02.2019 №379р, кадастровый паспорт земельного участка от 25.05.2009 (протокол судебного заседания от 29.10.2019).

Представитель истца, третьего лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями суда от 04.06.2019, 16.07.2019, 13.08.2019, 01.10.2019.

В судебном заседании 22.10.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 29.10.2019.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.02.2017 по делу №А79-364/2017

На основании постановления администрации города Чебоксары № 362 от 15.10.2012 администрацией города Чебоксары (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Корпорация «Энергетик» (арендатор) заключен договор № 44/5602-К аренды земельного участка от 21.02.2013, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030302:70 площадью 8214 кв.м., расположенный в г. Чебоксары по Марпосадскому шоссе, 4, для завершения строительства нежилых зданий (пункт 1.1. договора).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 01.10.2013. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение).

Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункт 5.6 договора).

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц.

Следовательно, выводы, изложенные судом в вышеуказанном судебном акте, при рассмотрении настоящего дела доказыванию вновь не подлежат.

По настоящему делу истец обратился с иском к ответчику о взыскании арендной платы в размере 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по апрель 2018 года, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018 по договору аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К.

Претензионным письмом от 24.04.2018 № 29/08-2278 истец обратился к ответчику с требованием оплаты задолженности и пени по указанному договору.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К, по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения с иском в суд.

Возражая против заявленных истцом требований и предъявляя встречный иск, ответчик указал, что администрацией города Чебоксары в адрес ЗАО «Корпорация «Энергетик» было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, и данный договор по требованию истца считается прекращенным с 24.07.2016.

Разрешая настоящий спор и частично удовлетворяя исковые требования, а также отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и исходил из того, что спорный договор аренды является действующим, ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы ответчика, выслушав представителей сторон, считает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска.

В соответствии с пунктом 9.2 Договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомить арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления) указанного уведомления.

Письмом от 29.08.2016 № 29/08-3581, полученным 05.09.2016, истцом в адрес арендатора направлено уведомление об одностороннем отказе от договора (л.д. 93-94).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018 за закрытым акционерным обществом «Корпорация «Энергетик» признано право собственности на объект недвижимости – двухэтажное кирпичное здание (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60А), остекленным тамбуром (литера 60а) площадью 1039 кв.м, расположенный по адресу: <...> (л.д.79-81).

Материалами указанного дела установлено, что закрытое акционерное

общество «Корпорация «Энергетик» с сентября 1997 года открыто и непрерывно владеет объектом недвижимости, которое из его владения не выбывало.

Из распоряжения Администрации г. Чебоксары № 379-р от 05.02.2009 следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: <...>, предоставляется истцу в аренду для завершения строительства нежилых зданий.

Право собственности ответчика на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.02.2019 № КУВИ-001/2019-3687721.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с

кадастровым номером 21:01:030302:70, общей площадью 8 214 кв. м, в том числе площадью 345 кв. м в охранной зоне электрокабеля, расположенном в г. Чебоксары по Марпосадскому шоссе, д. 4, разрешенное использование: для завершения строительства нежилых зданий, собственником которого является Чувашская Республика.

Судебным актом при разрешении вышеуказанного спора по делу № А79-365/2018 установлен, в том числе, факт продолжения действия спорного договора аренды.

Уведомление арендодателя, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, является сделкой.

Уведомление администрации г. Чебоксары от 29.08.2016 № 29/08-3581, в котором ответчику сообщается о расторжении договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, не принимается судом в качестве надлежащего доказательства расторжения договора, поскольку материалы дела свидетельствуют об обратном: ответчик по истечении срока действия договора аренды и в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком, к тому же на арендованном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику.

Обращаясь в арбитражный суд с иском в рамках дела № А79-364/2017, Администрация ссылалась на договор аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, тем самым, по сути, отказалась от своего уведомления о расторжении договора аренды и стороны по взаимному согласию продолжили арендные отношения.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415.

Таким образом, довод ответчика об одностороннем отказе истца от договора аренды судом первой инстанции обоснованно отклонен.

Ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено иных доказательств в подтверждение прекращения договора аренды земельного участка. Кроме того, ответчиком не предприняты действия по заключению договора аренды спорного земельного участка на иных условиях.

Несмотря на то, что арендодатель реализовал право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления, каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, свидетельствующих о намерении сторон договора прекратить продленные арендные отношения, не совершено, доказательств обратного в дело не представлено.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый

период ответчиком не оспорен. Материалами дела подтверждается, что после окончания срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, несмотря на направленное в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, более того, арендатор предпринимал меры для оформления прав на недвижимость, расположенную на земельном участке, в собственность, периодически вносил арендную плату, при этом арендодатель продолжал принимать денежные средства по оплате аренды.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства и

установленных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

В тоже время, в отношении основного иска суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет задолженности по арендной плате за спорный период времени.

Суд апелляционной инстанции, проверив данный расчет, признает его неверным и выполненным без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

В связи с тем, что право государственной собственности на спорный земельный участок не разграничено, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее- Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, согласно которым арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А=С х Р, где: А – арендная плата, С – кадастровая стоимость земельного участка, Р – действующая ключевая ставка Банка России.

Пунктом 3 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 установлено, что настоящее постановление вступает в силу через десять дней после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 22.09.2016.

Спорный договор аренды земельного участка заключен 21.02.2013.

В пункте 1.1. договора аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К указано, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:030302:70 предоставлен постановлением Администрации от 15.10.2012 № 362.

Понятие «ключевая ставка» было введено Банком России 13.09.2013.

То есть на момент предоставления земельного участка (в 2012 году) ключевая ставка как таковая отсутствовала.

Однако, в целях обеспечения единого подхода при расчете размера арендной платы за пользование земельными участками, во избежание создания неравного положения арендаторов в связи с разным временем заключения договоров аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым при расчете арендной платы в рассматриваемом споре с 06.10.2016 применять ключевую ставку, установленную Банком России с 03.08.2015 в размере 11%, действующую на начало 2016, в котором были внесены соответствующие изменения в Порядок.

Вместе с тем, в пункте 2 постановления от 24.11.2016 №489 было установлено, что в случае, если годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с абзацем первым настоящего пункта (по формуле А=С*Р), больше годового размера арендной платы, установленного действующим договором аренды земельного участка, сохраняется установленный указанным договором размер арендной платы.

В связи с тем, что годовой размер арендной платы за 2015 год составлял 1 205 780,73 руб., то при расчете размера арендной платы в соответствии с указанной формулой, она составляла бы сумму 1 217 758,3 руб., что превышает годовой размер ранее установленной арендной платы.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что за 2016 год размер арендной платы рассчитывается по формуле, действующей до изменений, внесенных постановлением от 24.11.2016 №489.

Пункт 2 Порядка предусматривал, что размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле: А = К кад. ст. x К1 x К2 x К3, где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; К кад. ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; К3 - коэффициент, местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 23.12.2009 № 293 утвержден коэффициент К3, корректирующий доходность местного бюджета по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно изменениям, внесенным постановлением №489 от 24.11.2016 в абзаце 1 пункта 2.1. Порядка при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

Кроме того, указанным выше постановлением предусмотрены переходные положения.

Годовой размер арендной, установленный действующим договором, заключенным до 22.09.2016 подлежит перерасчету с 22.09.2016, а при заключении после-с даты его заключения в соответствии с Порядком.

В случае, если годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком больше годового размера арендной платы, то сохраняется установленный ранее размер. По таким договорам с 01.01.2017 арендная плата изменяется на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен.

Основные показатели прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2017-2019 годы установлены распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.12.2016 №945-р, согласно которым в 2017 году индекс потребительских цен равен 103,3 %.

В связи с тем, что годовой размер арендной платы за 2016 год составлял 1 205 780,73 руб., то при расчете размера арендной платы за 2017 она составляет 1 245 364,88 руб. (А= 1 205 580,72 *103.3%).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы за 2018 год рассчитал на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70 от 04.04.2018 № 503/2018. Согласно указанному отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) земельного участка, на дату оценки в год составила 1 413 825 руб.

Однако суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 20.04.2018, с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае, размер арендной платы за 2018 год за спорный земельный участок был изменен истцом на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 № 349, вступившего в силу через десять дней после дня официального опубликования.

Вместе с тем, оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 8214 кв. м., с кадастровым номером 21:01:030302:70, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Ш.Марпосадское,4, проведена ООО «Аналитик Центр» лишь 04.04.2018 (Отчет №503/18 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка).

Письмо с указанием нового размера арендной платы на основании рыночной оценки права аренды в спорный период времени истцом ответчику не направлялось.

Претензия от 24.04.2018 №29/08-2278, направленная истцом ответчику, о наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 20.04.2018 также не содержит указания на порядок расчета задолженности и на отчет об оценки рыночной стоимости размера арендной платы.

Мотивированный расчет размера арендной платы за 2018 год был представлен лишь в ходе судебного разбирательства.

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом, с момента издания постановления от 08.09.2017 №349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчик лишен возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

В связи с чем, размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении, которое в спорный период времени отсутствовало.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд считает, что сумма арендных платежей, подлежащая оплате за спорный период времени должна быть рассчитана следующим образом:

- за период с 06.10.2016 по 31.12.2016 в сумме 283 278, 52 руб.;

- за 2017 год в сумме 1 245 364,88 руб.;

- за 2018 год в сумме 371 903,65 ( 1 245 364,88 :365 * 109 (спорный период 2018)).

Из материалов дела следует, что с учетом произведенных оплат сумма долга за период 06.10.2016 по 20.04.2018 составляет 1 510 751,89 руб.

Суд апелляционной инстанции, учитывая принцип государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, пределы заявленных исковых требований, считает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании основного долга в сумме 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04. 2018 года.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 692 840 руб. 02 коп. неустойки за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

Согласно части 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней)

признается определенная законом или договором денежная сумма, которую

должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2 Договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки на счет, указанный в расчетах размера арендной платы.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате по

спорному договору судом установлен, требование истца о взыскании долга и начисленной в связи с этим неустойки суд признает правомерным.

Размер неустойки, предъявленной истцом ко взысканию составляет

1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с распоряжением Чебоксарского городского комитета по управлению закреплении полномочий администратора доходов, зачисляемых в бюджет города Чебоксары» муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики осуществляет полномочия администратора доходов бюджета по взысканию, в том числе, задолженности, получаемой в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые, не разграничена и которые расположены в границах городских округов, в бюджет, а также пеней и штрафов. В связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу муниципального образования «Город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба администрации города Чебоксары Чувашской Республики – удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» относительно неправомерности отказа в удовлетворении встречного искового заявления судом апелляционной инстанции проверены и отклонены, по вышеизложенным основаниям.

Доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий на сдачу в аренду спорного земельного участка, и как следствие недействительности договора аренды, судом признаются несостоятельными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в ред. От 25.12.2013) «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Таким образом, в сферу полномочий арендатора пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок в рамках заключенного договора был передан арендатору в пользование, претензии третьих лиц в отношении землепользования ему не предъявлялись, доказательств обратного в дело не представлено. При этом ответчик частично исполнял свои обязательства по договору, иным лицам оплату за пользование земельным участком не производил, что соответственно лишает его права ссылаться на отсутствие у арендодателя полномочий по распоряжению спорным участком в рамках настоящего дела.

Доказательств, что на спорном земельном участке с кадастровым номером (21:01:030302:70) имеется объект защиты гражданской обороны, материалы дела не содержат.

Напротив, сведения публичной кадастровой карты, акт осмотра земельного участка №230-Е от 13.09.2019 опровергают данное обстоятельство.

Суд апелляционной инстанции не принимает аргумент истца о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции, ввиду обязательности привлечения к участию МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Судом первой инстанции не сделано каких-либо выводов о правах и обязанностях данного лица, поэтому обжалуемый судебный акт не может повлиять на его права и законные интересы, что исключает необходимость его привлечения к участию в деле на данной стадии.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.04.2019 по делу № А79-8988/2018 изменить, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить,

Взыскать с закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики задолженность в сумме 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, пени в размере 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 38 827 руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

В удовлетворении апелляционной жалобы закрытого акционерного общества «Корпорация «Энергетик» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова