Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калининой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 20.04.2022 по делу № А39-13584/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия, выраженного в письме от 29.09.2021 №885-з, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества».

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» (далее - ООО ПФ «Жилкоммунстрой», Общество) 21.07.2021 обратилось в Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Комитет, заявитель) с заявлением о продлении договора аренды от 25.08.2016 № 696-з земельного участка с кадастровым номером 13:23:0910238:17 сроком на три года для завершения строительства.

Письмом от 29.09.2021 №885-з Комитет сообщил Обществу об отсутствии оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на пункты 1, 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс).

Полагая, что отказ Комитета в продлении срока договора аренды не соответствует законодательству и нарушает права в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора привлечено государственное бюджетное учреждение Республики Мордовия «Фонд имущества» (далее - Учреждение).

Арбитражный суд Республики Мордовия, руководствуясь статьями 71, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), положениями ЗК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), решением от 20.04.2022 удовлетворил заявленные требования и обязал Комитет заключить с Обществом без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.08.2016 №696-з.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В апелляционной жалобе заявитель, ссылаясь на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, настаивает на том, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Заявитель указывает, что договор аренды земельного участка без проведения торгов возможно заключить только при наличии у Общества права собственности на объект незавершенного строительства. Между тем, на момент обращения в Комитет с заявлением, Обществом право собственности на него не было зарегистрировано

По мнению Комитета, Общество вправе однократно требовать заключения договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства без проведения торгов, но только после 01.04.2022, то есть после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Подробно доводы Комитета изложены в апелляционной жалобе.

Учреждение в отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы и просило её удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, отзыва на апелляционную жалобу не представили.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, Первый арбитражный апелляционный не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно положениям статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Из содержания настоящей статьи во взаимосвязи с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, публичный собственник земельного участка, не может распорядиться объектом незавершённого строительства без судебного решения. Объект незавершённого строительства может быть изъят у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов при определённых юридически значимых обстоятельствах (например, при неиспользовании земельного участка по целевому назначению без уважительных причин), которые подлежат установлению в рамках рассмотрения соответствующего требования публичного собственника земельного участка, заявленного по правилам настоящей статьи.

Как указано в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок, находящийся в собственности Республики Мордовия, зарегистрированный 15.06.2005, с видом разрешённого использования - для многоэтажной жилой застройки, по договору аренды от 25.08.2016 № 696-з предоставлен ООО ПФ "Жилкоммунстрой" в аренду сроком на пять лет (с 30.08.2016 по 29.08.2021).

Договор заключён по результатам рассмотрения заявки Общества на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (приказ Госкомимущества Республики Мордовия от 29.06.2016 № 384-З, извещение от 14.07.2016 № 140716/1227739/01, протокол от 19.08.2016 № 1).

Обществу выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства "Многоэтажный жилой дом по улице Республиканская в г. Саранске" на земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:0910238:17, 13:23:0910238:102, 13:23:0910238:1823 сроком действия разрешения до 24.03.2023 (разрешение на строительство от 24.03.2021 № 13 m 13301000-34-2021).

Судом установлено, что Общество до истечения срока договора аренды обратилось в Комитет с заявлением о его продлении для завершения строительства объекта; ранее спорный земельный участок для указанных целей иным лицам не предоставлялся.

Суд обоснованно отклонил довод заявителя о том, что отсутствие у Общества права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, препятствует продлению срока действия договора аренды без проведения торгов. Как правильно отметил суд, по смыслу вышеуказанных норм Земельного кодекса для реализации права на предоставление в аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта капитального строительства государственная регистрация прав на данный объект не требуется.

Объект капитального строительства возводился Обществом в том числе на испрашиваемом земельном участке в период действия договора аренды на основании соответствующих разрешительных документов, однако к моменту истечения срока аренды строительство объекта не было завершено.

Уполномоченным органом (Комитетом) в суд не было заявлено требование об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи его с публичных торгов.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии оспариваемого Обществом отказа подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и нарушении им прав и законных интересов ООО ПФ «Жилкоммунстрой» в сфере предпринимательской деятельности.

Руководствуясь частью 5 статьи 201 АПК РФ, с учетом предмета спора и установленных фактических обстоятельств, суд первой инстанции правильно определил правовосстановительную меру, обязав заявителя в течение 5 дней после вступления решения в законную силу заключить с Обществом без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.08.2016 №696-з.

Указанная мера обеспечивает восстановление нарушенного Комитетом права Общества на продление срока действия договора аренды для завершения строительства, без проведения торгов.

Доводы заявителя получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции и не опровергают законность и обоснованность принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования.

Апелляционная жалоба Комитета по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит, поскольку не содержит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд Республики Мордовия полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 20.04.2022
по делу № А39-13584/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

М.Н. Кастальская

Т.В. Москвичева