Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Формат М» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2019 по делу № А79-5587/2016, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Формат М», 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр-д Базовый, д. 8а, ОГРН <***>, ИНН <***>, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский, дом 33А, ОГРН <***>, ИНН <***>, о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды и возложении обязанности продлить срок аренды земельного участка,

и по иску общества с ограниченной ответственностью «фирма «Хрисан» Россия, 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, Базовый проезд, д. 8 А, ОГРН <***>, ИНН<***>, к администрации города Чебоксары Чувашской <...>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса, д. 36, ОГРН <***>, ИНН <***>, и обществу с ограниченной ответственностью «Формат М» Россия, 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, Базовый проезд, д. 8 А, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки,

третье лицо: Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары,

при участии представителей: от истца (заявителя) – ФИО1 по доверенности от 10.01.2019 сроком 2 года;

от иных лиц – не явились, извещены,

установил.

В рамках дела №А79-5587/2016 общество с ограниченной ответственностью «Формат М» (далее – ООО «Формат М») обратилась в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары), согласно которому просит:

- признать недействительным отказ администрации г. Чебоксары от договора аренды земельного участка № 139/4469-Л от 25.05.2010;

- обязать администрацию г. Чебоксары в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Формат М» дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. по Базовому проезду, 8а, г. Чебоксары;

- указать в резолютивной части решения суда на обязанность в случае неисполнения судебного акта администрации г. Чебоксары оплатить в пользу ООО «Формат М» денежные средства из расчета 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

В рамках дела № А79-5941/2016 общество с ограниченной ответственностью «фирма «Хрисан» (далее - ООО «фирма «Хрисан») обратилось в суд с иском к администрации г. Чебоксары и ООО «Формат М», согласно которому просит:

-признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.05.2010 с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, как сделку, совершенную с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности;

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Формат М» возвратить администрации г. Чебоксары земельный участок за исключением той части, которая занята принадлежащим ООО "Формат М» зданием и необходима для его обслуживания (в редакции заявления об уточнении иска от 17.08.2016).

Определением от 17.08.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики объединил дела № А79-5941/2016 и № А79-5587/2016 в одно производство с присвоением ему номера № А79-5587/2016; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

Решением от 29.05.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал в удовлетворении исков.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Формат М» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Формат М».

Заявитель жалобы, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 35, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая наличие на спорном земельном участке самовольных построек, а также принимая во внимание иные обстоятельства, установленные судами по иным судебным делам с участием тех же лиц, указал, что ООО «Формат М» не имело возможности обратиться за разрешением на строительство, следовательно, приступить непосредственно к строительству объекта. Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка должен быть продлен.

Кроме того заявитель сослался на судебные акты по делу №А79-3121/2013, которыми установлена недобросовестность администрации по уклонению от разрешения вопроса о продлении срока действия договора аренды, что противоречит принципам статей 1 и 10 Гражданского кодекса РФ.

Заявитель также обратил внимание суда, что в течение всего периода времени, истекшего с даты заключения договора, истец оплачивал «строительную» аренду по ставкам, увеличенным на соответствующие «строительные» коэффициенты.

Одновременно заявитель указал на необоснованное применение судом положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанной нормы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

ООО «фирма «Хрисан» в отзыве возразило против доводов апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 09.09.2019 объявлялся перерыв до 16.09.2019.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ООО «фирма «Хрисан», ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судебными актами по делу № А79-2754/2012, между ООО «Формат-М» и администрацией города Чебоксары заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2010 N 139/4469-Л, по условиям которого администрация сдала, а ООО «Формат-М» приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 кв. м для строительства производственной базы, расположенный по Базовому проезду, 8А, г. Чебоксары на основании распоряжения от 12.05.2010 N 1507-р (пункт 1.1 договора).

Согласно кадастровому паспорту от 06.04.2010 N 2101/303/10-8327 земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв. м имеет вид разрешенного использования: для размещения производственной базы и поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.1998.

05.09.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвело регистрацию права собственности ООО «Формат М» на объект недвижимости: здание по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 квадратного метра, инвентарный N 21:001:002:000014350, литер А, расположенное по адресу: <...>.

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200, расположены принадлежащие ООО «фирма «Хрисан» спорные объекты - здания литеры Б, В, Ж, Е, Е1, являющиеся самовольными постройками, ООО «Формат М» обратилось в суд с иском об обязании ООО «фирма «Хрисан» снести данные объекты.

Суд посчитал, что нормы части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в их системной взаимосвязи с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что ООО «Формат М», являясь собственником здания по производству полиграфической продукции (литера А), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 в непосредственной близи с объектами - литеры Б, В, Г, Д, обладает правом требовать от владельца данных объектов - ООО «фирма «Хрисан» исполнения обязанности, установленной вышеприведенными нормами права.

Установив, что объекты недвижимости - литеры Б, В, Г, Д несут угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу, что исковые требования об обязании снести здания - литеры Б, В, Г, Д основаны на нормах статей 304, пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и подлежат удовлетворению.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с иском по рассматриваемому делу ООО «Формат М» указало, что 12.05.2010 распоряжением № 1507-р главы города Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. по Базовому проезду, 8а, г. Чебоксары предоставлен ООО «Формат М» (арендатор). 25.05.2010 между ООО «Формат М» и администрацией города Чебоксары (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №139/4469-Л сроком до 25.04.2013. По условиям договора земельный участок предоставлен для строительства производственной базы (пункт 1.1), арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (пункт 4.2).

Однако освоение земельного участка в полной мере не представлялось возможным в связи с нахождением на нем самовольно возведенных строений под литерами Б, В, Г, Д. Поскольку ООО «Формат М» не могло использовать земельный участок, договор аренды подлежит изменению в части продления срока аренды земельного участка на период просрочки арендодателя (письмо от 26.05.2016 № 101).

Письмом от 18.05.2016 № 1461 администрация города Чебоксары сообщила об отказе от договора в одностороннем порядке (получено обществом 31.05.2016). 06.06.2016 письмом № 1533 администрация отказалась от заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды.

Истец полагает, что у администрации г. Чебоксары не имеется правовых оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды.

В свою очередь исковые требования ООО «фирма «Хрисан» мотивированы тем, что предоставление ООО «Формат М» земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. (0,5368 га) по Базовому пр., 8А г. Чебоксары, стало возможным в результате преступных действий сторон, что установлено в ходе следствия по уголовным делам.

Предоставление земельного участка ООО «Формат М» осуществлено с нарушением действующих в тот период норм земельного законодательства. Наличие оспариваемого договора аренды нарушает права и законные интересы ООО «Фирма «Хрисан», поскольку лишает его возможности приобрести права на земельный участок и пользоваться строениями, расположенными на этом земельном участке.

Кроме того, размер существующего земельного участка (5368 кв.м.) явно превышает размер, требуемый для обслуживания здания по производству полиграфической продукции (493,5 кв.м.), принадлежащего ООО «Формат М».

Исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исков. При этом суд исходил из следующего.

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 заключенного между ООО «Формат-М» и администрацией города Чебоксары договора аренды земельного участка от 25.05.2010 N139/4469-Л срок аренды установлен с 12.05.2010 до 25.04.2013.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В соответствии с пунктом 9.2 договора для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам договора. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения им (или отправления им) указанного уведомления.

Письмом от 18.05.2016 № 1461 администрация г. Чебоксары сообщила ООО «Формат-М» об отказе от договора в одностороннем порядке на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и его прекращении.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного суд пришел к правомерному выводу, что договор аренды прекратил свое действие.

Ссылка истца на то, что Общество продолжало вносить арендную плату после получения уведомления, обоснованно не принята судом во внимание, поскольку сам по себе факт внесения ответчиком платежей в размере арендной платы не свидетельствует о сохранении договорных арендных отношений.

Также судом первой инстанции рассмотрен и отклонен довод истца о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, имеет особенности правового регулирования, и о том, что земельный участок имел недостатки в виде наличия на нем самовольно возведенных строений, что не позволило истцу в полной мере освоить земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Наличие на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 тех объектов, на которые ссылается ООО «Формат-М», было явным и очевидным на момент заключения договора аренды земельного участка от 25.05.2010 N139/4469-Л.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 05.09.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произведена регистрация права собственности ООО «Формат М» на объект недвижимости: здание по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 квадратного метра, инвентарный N 21:001:002:000014350, литер А, расположенное по адресу: <...>.

Таким образом, указанный объект завершен строительством.

Отклоняя довод ООО «Формат М» о наличии на остальной части земельного участка самовольно возведенных строений, что не позволило истцу в полной мере освоить земельный участок, суд также сослался на выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012.

Судом по названному делу сделан вывод о том, что учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 по адресу <...> на момент предоставления его в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Формат М» находились объекты недвижимости – здания литеры Б, В, Г, Д, право собственности на которые не принадлежало обществу «Формат М», предоставление в аренду земельного участка в части, необходимой для содержания и эксплуатации данных зданий, не соответствовало требованиям законодательства, действовавшего в момент предоставления земельного участка. Заключенный между администрацией города Чебоксары и ООО "Формат М" договор аренды земельного участка от 25.05.2010 № 139/4469-Л в части, необходимой для содержания и эксплуатации зданий - литеры Б, В, Г, Д, является ничтожным. Следовательно, заявленное ООО «Формат М» исковое требование об обязании ООО «фирма «Хрисан» снести здания – литеры Б, В, Г, Д, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 по адресу <...>, не может быть направлено на защиту права аренды земельного участка, поскольку данное право в той части земельного участка, на которой расположены спорные объекты недвижимости, у истца отсутствует.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

С учетом изложенного суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией арбитражного суда первой инстанции.

В части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Фирма «Хрисан» судебный акт не обжалуется.

Все доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.05.2019 по делу № А79-5587/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Формат М» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд
Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

Н.В. Устинова

Е.Н. Наумова