Гражданский кодекс часть 1

о разрешении разногласий по вопросу предмета торгов, об исключении из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога земельного участка,

по заявлениям залогового кредитора - акционерного коммерческого банка «Акция» (открытое акционерное общество), конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СНП Сервис» ФИО3

о признании недействительным решения собрания кредиторов должника от 21.06.2018,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СНП Сервис» (далее – ООО «СНП Сервис», должник) в Арбитражный суд Ивановской области обратились с заявлениями, объединенными в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в одно производство:

залоговой кредитор - акционерный коммерческий банк «Акция» (открытое акционерное общество) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – АКБ «Акция», Банк, Агентство) – с заявлениемо признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «СНП Сервис» от 21.06.2018 по дополнительному вопросу об утверждении порядка продажи имущества должника;

конкурсный управляющий ООО «СНП Сервис» ФИО3 (далее – конкурсный управляющий) – с заявлением о признании недействительным решения собрания кредиторов должника от 21.06.2018 по второму дополнительному вопросу повестки;

конкурсный кредитор - ФИО2 (далее – кредитор, ФИО2) – с заявлением о разрешении разногласий в части предмета торгов, об исключении из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога Банка земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м.; адрес: <...>.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2018 в удовлетворении заявления АКБ «Акция» отказано; заявление конкурсного управляющего удовлетворено: признано недействительным решение собрания кредиторов должника от 21.06.2018 по второму дополнительному вопросу повестки; заявление ФИО2 удовлетворено: из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога АКБ «Акция» исключен земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м.; адрес: <...>.

АКБ «Акция» с принятым определением суда в части отказа в удовлетворении заявления Банка и удовлетворения заявления ФИО2 не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда от 04.12.2018 в обжалуемой части и принять в указанной части новый судебный акт:

отказать в удовлетворении заявления ФИО2 о разрешении разногласий в части предмета торгов, об исключении из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога Банка спорного земельного участка;

удовлетворить заявление АКБ «Акция» о признании недействительным решения собрания кредиторов от 21.06.2018 по дополнительному вопросу об утверждении положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора ФИО2А;

в остальной части определение Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2018 АКБ «Акция» просит оставить без изменения.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции нарушены нормы материального права, необоснованно сделан вывод о не нарушении оспариваемым Банком решением собрания кредиторов от 21.06.2018 его прав и законных интересов.

В обоснование доводов по жалобе Банк указал на то, что определением суда от 17.10.2017 требование АКБ «Акция» в сумме 15835847,33 руб. включено в реестр требовании кредиторов должника, как обеспеченное залогом по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 11.04.2014 № 14/И. Суд указал на тот факт, что наличие залоговых правоотношений, а также фактическое наличие предмета залога проверено судом в ходе судебного разбирательства на основании представленных документов. В обжалуемом определении суд пришел к выводу о том, что земельный участок подлежит исключению из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога АКБ «Акция», что свидетельствует о переоценке судом ранее сделанных выводов при рассмотрении обоснованности требования кредитора. На основании ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.В соответствии с ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении.Статья552 ГК РФ гласит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.Таким образом, исходя из смысла закона, земельный участок, на котором находится здание и сооружение, передаваемое другому собственнику, также переходит от одного владельца к другому. Залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности, на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 11.04.2014 № 14/И возник в силу закона, а значит, судом необоснованно сделан вывод о том, что Банк отказался от залогового статуса, который признается в силу закона на основании ранее принятого определения от 17.10.2017.

Банк указывает в жалобе, что нарушение законных прав и интересов АКБ «Акция» заключается в том, что земельный участок, который был включен в общее имущество должника, является также залоговым имуществом на основании статей 35,36 ЗК РФ и не может быть реализован отдельно от других объектов недвижимости, переданных в залог АКБ «Акция» по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 13.04.2014 № 14/И. Переданные в залог объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 7693 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 37:13:010706:7, находящимся по адресу: <...>, для производственной базы, в связи с чем исключительное право на приобретение права аренды земельного участка имеет залоговый кредитор. Таким образом, без земельного участка невозможна эксплуатация объектов недвижимости, переданных в залог АКБ «Акция», а значит, права и законные интересы Банка были нарушены принятым собранием кредиторов положением, в соответствии с которым земельный участок будет реализован в интересах остальных кредиторов. Решением собрания кредиторов от 21.06.2018 было утверждено Положение о продаже имущества ООО «СНП Сервис» в редакции конкурсного кредитора ФИО2, которое было подписано по доверенности представителем ФИО4 Однако у указанного представителя отсутствовало право на подписание данного положения, а собрание кредиторов необоснованно его утвердило.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.12.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 29.12.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы

Конкурсный управляющий ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы Банка, считает жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 11.04.2014 № 14/И ООО «СНП Сервис» в качестве обеспечения по кредитам АКБ «Акция» предоставило в залог объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, а также право аренды. В последующем земельный участок был приватизирован и также по договору передан в залог АКБ «Акция», ипотека зарегистрирована Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Согласно подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. Согласно п.4 ст.138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Следовательно, решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы АКБ «Акция» и подлежит признанию недействительным.

ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласна, просит оставить определение суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрение апелляционной жалобы неоднократно откладывалось.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ в составе суда была произведена замена судьи Сандалова В.Г. в связи с нахождением его в отпуске на судью Кормщикову Н.А.

В связи с заменой судьи рассмотрение дела начато сначала.

Во исполнение определения от 20.03.2019 в суд апелляционной инстанции поступило от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в копии реестровое дело в 2 томах (в электронном виде) и пояснения об обстоятельствах регистрации обременения в виде залога в отношении спорного земельного участка.

АКБ «Акция» представило суду апелляционной инстанции письменные пояснения, в которых настаивает на требованиях апелляционной жалобыввиду того, что положение о продаже незаложенного имущества должника в редакции ФИО2, в которое был включен земельный участок, являющийся заложенным имуществом, было утверждено собранием кредиторов от 21.06.2018, на котором у конкурсного кредитора АКБ «Акция» ОАО отсутствовало право голоса, единственным способом защиты у АКБ «Акция» ОАО является оспаривание решения собрания кредиторов по данному вопросу повестки дня. Считает, что способ защиты избран верно, обоснованно заявлено требование об оспаривании решения собрания кредиторов по дополнительному вопросу об утверждении положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора ФИО2 ввиду того, что указанным решением нарушаются его законные права и интересы, поскольку собранием утверждено Положение о порядке продажи имущества должника, в которое включен земельный участок, на котором расположено залоговое имущество АКБ «Акция» ОАО. Продажа указанного земельного участка отдельным лотом невозможна ввиду того, что данные объекты не могут эксплуатироваться без земельного участка. В материалы дела в суде апелляционной инстанции была представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:13:010706:7, которая подтверждает обременение в пользу АКБ «Акция» ОАО. Дата государственной регистрации 08.05.2014, № 37-37/08/120/2014-278. Основанием для государственной регистрации послужил Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 14/И от 11.04.2014, а также дополнительные соглашения к нему. Правообладателем земельного участка с 17.12.2015 является ООО «СНП Сервис», номер государственной регистрации 37-37/008-37/032/001/2015-236/3. Верховный суд в своем определении от 22.10.2014 № 306-ЭС14-60И указал, что исходя из сложившейся судебной практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, когда предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, то при продаже здания (сооружения) его реализация осуществляется вместе с земельным участком, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2019 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений участвующих в деле лиц относительно проверки судебного акта только в части и в рамках доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Как следует из материалов дела, в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании ООО «СНП Сервис» несостоятельным (банкротом) обратилась ФИО2 Определением суда от 08.11.2016 заявление принято к производству, возбуждено дело №А17-8506/2016 о несостоятельности (банкротстве) ООО «СНП Сервис».

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2017 (резолютивная часть от 16.01.2017) ООО «СНП Сервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2017 требование АКБ «Акция», основанное на кредитном договоре от 05.03.2014 №ВКЛ-14/1/14, в сумме 15835847,33 руб. включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника как требование, обеспеченное залогом имущества должника по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 11.04.2014 №14/И.

По договору об ипотеке от 11.04.2014 № 14/И в залог Банку должником переданы принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости по адресу: <...>, в том числе: административное здание, слесарная мастерская, душевая, склады, гараж, нежилые здания, расположенные на земельном участке общей площадью 7693кв.м., категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7 (основание: постановление администрации приволжского муниципального района от 28.01.2014 № 36-П «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок ОАО «СУДСБ» и предоставлении земельного участка в аренду ООО «СНП Сервис»), по договору аренды № 02/14 земельного участка находящегося в государственной собственности от 28.01.2014, заключенному с 28.01.2014 сроком на 49 лет, не являющимся предметом залога (л.д.123-129).

Положением о порядке продажи залогового имущества, утвержденного конкурсным управляющим должником и Банком (л.д.73-82), определен порядок, сроки и условия продажи залогового имущества, согласно которому на торги выставляется в составе одного лота недвижимое имущество должника, расположенное по адресу: <...>, в том числе земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м., начальной продажной ценой лота в сумме 7921550,0 руб.

21.06.2018 конкурсным управляющим ФИО3 созвано и проведено собрание кредиторов ООО «СНП Сервис», в повестку дня которого были включены следующие вопросы: 1) отчет конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства; 2) внесение изменений в предложение о порядке продажи имущества должника.

На собрании кредиторов 21.06.2018, при участии залогового кредитора и единственного кредитора ФИО2, имеющей 100% процентов голосов от общего числа требований кредиторов, включенных в реестр требований должника, в повестку дня были внесены следующие дополнительные вопросы:

1. Утверждение положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора. Проект решения для отражения в бюллетене: утвердить положение о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора. Отменить решение собрания кредиторов от 21.09.2017 об утверждении положения о порядке продажи имущества.

2. О проведении межевания земельного участка. Проект решения для отражения в бюллетене: обязать конкурсного управляющего провести межевание земельного участка с целью установления границ под объектами капитального строительства ООО «СНП Сервис». Зарегистрировать новый земельный участок в ЕГРПН. Зарегистрировать снятие обременения (ипотеки) с земельного участка. Осуществить реализацию вновь образованного земельного участка в соответствии с положением о порядке продажи имущества.

По результатам проведения собрания приняты следующие решения:

1) отчет конкурсного управляющего не утверждать;

2) вопрос снят с повестки дня;

3) по первому дополнительному вопросу: утвердить положение о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора. Отменить решение собрания кредиторов от 21.09.2017 об утверждении положения о порядке продажи имущества;

4) по второму дополнительному вопросу: обязать конкурсного управляющего провести межевание земельного участка с целью установления границ под объектами капитального строительства ООО «СНП Сервис». Зарегистрировать новый земельный участок в ЕГРПН. Зарегистрировать снятие обременения (ипотеки) с земельного участка. Осуществить реализацию вновь образованного земельного участка в соответствии с положением о порядке продажи имущества.

Считая, что принятые собранием кредиторов решения по дополнительным вопросам повестки собрания не соответствуют требованиям Закона о банкротстве и нарушают права и законные интересы Банка, конкурсный управляющий и Банк обратились в Арбитражный суд Ивановской с настоящими заявлениями.

В свою очередь кредитор ФИО2, считая, что, исходя из положений договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 11.04.2014 №14/И, земельный участок не является предметом залога, АКБ «Акция» не обращалось в суд с заявлением об учете данного земельного участка в качестве предмета залога, обеспечивающего включенные в реестр требований кредиторов должника требования банка, что свидетельствует об отказе банка от статуса залогового кредитора в отношении земельного участка, в связи с чем указанный земельный участок подлежит исключению из Положения о порядке продажи залогового имущества, обратилась с заявлением о разрешении разногласий, возникших с Банком, в части предмета залога, об исключении из Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, утвержденного Банком, земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м.; адрес: <...>.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции:

- отказал АКБ «Акция» в удовлетворении заявленияо признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «СНП Сервис» от 21.06.2018 по дополнительному вопросу об утверждении порядка продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора,

- признал недействительным решение собрания кредиторов должника от 21.06.2018 по второму дополнительному вопросу повестки;

- удовлетворил заявление ФИО2, исключив из положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога АКБ «Акция» земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м.; адрес: <...>.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя Банка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условии обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Аналогичное положение закреплено в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), содержащем разъяснения о порядке рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абзац 6 пункта 9 Постановления № 58).

Пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что в отношении незаложенного имущества решение вопроса об утверждении порядка, сроков и условий продажи отнесено к компетенции собрания (комитета) кредиторов.

Следовательно, порядок, сроки, условия продажи незаложенного имущества и его начальная продажная цена определяются решением собрания кредиторов должника, в котором вправе участвовать и заявлять свои возражения все конкурсные кредиторы.

Из материалов рассматриваемого дела следует, что собранием кредиторов 21.06.2018 по первому дополнительному вопросу принято решение об утверждении Положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора.

Банк не согласен с утвержденным собранием кредиторов Положением о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора, поскольку в состав имущества, подлежащего продаже, включен спорный земельный участок (пункт 2.1 Положения), являющийся залоговым имуществом.

Фактически доводы АКБ «Акция» о недействительности решения собрания по дополнительному вопросу об утверждении порядка продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора сводятся к несогласию с включением в состав имущества, формирующего лот 1, земельного участка с кадастровым номером 37:13:010706:7; площадью 7693 кв.м., по адресу: <...>, который относится к залоговому имуществу в силу договора ипотеки № 14/И от 11.04.2014.

Банк считает, что продажа указанного земельного участка отдельным лотом невозможна ввиду того, что объекты недвижимости не могут эксплуатироваться без земельного участка, в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:13:010706:7 зарегистрировано 08.05.2014 за № 37-37/08/120/2014-278 обременение в пользу АКБ «Акция».

Кредитор ФИО2 считает, что спорный земельный участок подлежит исключению из Положения о порядке продажи залогового имущества, поскольку не является предметом залога.

Как следует из пункта 12 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с признанием недействительными решений собраний и комитетов кредиторов в процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018, при несогласии кредитора с содержанием принятого на собрании (комитете) кредиторов локального акта (например, плана внешнего управления, положения о продаже имущества должника, порядка и условий замещения активов и т.п.) суд самостоятельно квалифицирует заявление исходя из характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 22.07.2002 № 14-П, процедуры банкротства носят публично-правовой характер, они предполагают принуждение меньшинства кредиторов большинством, а потому, вследствие невозможности выработки единого мнения иным образом, воля сторон формируется по другим, отличным от искового производства, принципам. Принятие решения большинством голосов всех кредиторов с учетом принадлежащих им сумм имущественных требований - демократическая процедура, не противоречащая принципу равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, который является проявлением конституционного принципа равноправия.

Кроме того, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 1119-О право на судебную защиту, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не свидетельствует о возможности выбора по своему усмотрению того или иного способа и процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются федеральными законами.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой заявителя, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Нормами Закона о банкротстве предусмотрен специальный способ защиты нарушенных прав кредитора в виде предъявления разногласий по порядку, срокам и условиям продажи имущества, которые рассматриваются судом в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции квалифицирует заявленное Банком требование как заявление о разрешении разногласий По порядку продажи имущества должника в части включения спорного земельного участка в состав незаложенного имущества.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора об ипотеке 11.04.2014) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона об ипотеке) установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 статьи 69 Закона об ипотеке предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения или запрета ипотеки этих зданий и сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ).

В этом случае реализация принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем зданий, обремененных залогом, достигается за счет действия названных норм гражданского и земельного законодательства.

Таким образом, право аренды земельного участка становится предметом ипотеки в силу прямого указания закона независимо от воли и (или) волеизъявления сторон залогового правоотношения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в письме за № 4534 от 10.04.2019 сообщило, что:

- 17.04.2014 в Управление обратились генеральный директор ООО «СНП Сервис» ФИО5, действующий на основании решения единственного участника ООО «СНП Сервис» от 09.01.2014, приказа ООО «СНП Сервис» от 09.01.2014, ФИО6, действующий на основании доверенности от 28.02.2012, удостоверенной нотариусом Ивановского городского нотариального округа ФИО7, реестровый номер 1-364, приказа ОАО АКБ «Акция» от 10.04.2014 № 60, с заявлениями № 37-37-08/120/2014-278 о государственной регистрации договора ипотеки (залога) в отношении объектов недвижимости - зданий с кадастровыми номерами 37:13:010706:157, 37:13:010706:534, 37:13:010706:535, 37:13:010706:536, 37:13:010706:552, 37:13:010706:553, земельного участка с кадастровым номером 37:13:010706:7 - на основании договора об ипотеке (залога недвижимого имущества) № 14/И от 11.04.2014 под договор об открытии возобновляемой кредитной линии от 05.03.2014 № ВКЛ-14/1/14, дополнительного соглашения от 11.04.2014, протокола общего собрания участников ООО «СНП Сервис» от 15.04.2014;

- 08.05.2014 уведомление № 1154 о проведенной регистрации ограничения (обременения) прав земельного участка было направлено Администрации Приволжского муниципального района;

- в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, уточненной площадью 7693 кв. м, кадастровый номер 37:13:010706:7, расположенный по адресу: <...> д 3, за ООО «СНП Сервис» на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.08.2015 №18/15. Запись о государственной регистрации внесена 07.12.2015, № 37-37/008-37/032/001/2015-236/3;

- в ЕГРН содержатся сведения об актуальной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) вышеуказанного земельного участка в виде ипотеки, зарегистрированной 08.05.2014, № 37-37-08/120/2014-278 в пользу Акционерно-коммерческого банка «Акция» (открытое акционерное общество) на срок с 08.05.2014 по 31.12.2014 на сумму 31 396 000 рублей на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.08.2015 №18/15.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.03.2019 № КУВИ-001/2019-5356168 спорный земельный участок с 07.12.2015 принадлежит должнику на праве собственности, зарегистрирована ипотека в пользу Банка.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.

В рассматриваемом случае Банк в силу закона имеет права залогодержателя в отношении спорного земельного участка, поэтому данный земельный участок правомерно включен Банком в Положение о порядке продажи залогового имущества, утвержденного с конкурсным управляющим. Соответственно включение ФИО2 в Положение о продаже имущества должника в состав имущества, формирующего лот 1, земельный участок с кадастровым номером 37:13:010706:7; площадью 7693 кв.м., по адресу: <...>,спорного земельного участка является необоснованным.

В этой связи, из Положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора ФИО2 следует исключить положения, касающиеся земельного участка, а именно:

- из таблиц пункта 2.1: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для производственной базы; кадастровый номер 37:13:010706:7; площадь 7693 кв.м.; адрес: <...>, сформированный в лот № 1,

- пункта 9.2. исключить слова «лот № 1 – 3150000,0 руб.»,

- пункт 9.2.1.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления ФИО2 об исключении спорного земельного участка из Положения о порядке продажи залогового имущества, утвержденного Банком и конкурсным управляющим должником.

Судебный акт в обжалуемой части принят при неправильном применении норм права, выводы суда первой инстанции не соответствует обстоятельствах и материалам дела, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта в данной части и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Тот факт, что спорный земельный участок не включен в перечень залогового имущества, обеспечивающего требование банка, включенного в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2017, не лишает спорный земельный участок статуса залогового имущества и не свидетельствует о наличии оснований для продажи данного земельного участка в составе не заложенного имущества.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 2), 270 (пункты 3,4 части 1, части 2), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2018 по делу № А17-8506/2016 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении заявления ФИО2 о разрешении разногласий отказать.

Исключить из Положения о порядке продажи имущества должника в редакции конкурсного кредитора ФИО2, утвержденного решением собрания кредиторов 21.06.2018:

- из пункта 9.2. слова «лот № 1 – 3150000,0 руб.»,

- пункт 9.2.1.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.М. Дьяконова

Н.А. Кормщикова

В.Г. Сандалова