Гражданский кодекс часть 1

к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ОГРН <***>, <...>), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ОГРН <***>, <...>),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СИМПЛЕКС» (далее – заявитель, Общество, ООО «ТД «СИМПЛЕКС») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 62) к администрации муниципального образования городского округа «Ухта»(далее – ответчик, Администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – ответчик, Комитет) о признании постановления Администрации от 18.07.2014 № 1260 «Об отмене постановления Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» от 10.02.2014 № 205 «Об условиях приватизации муниципального имущества» недействительным и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи муниципального имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом. 1.012, 1 этаж, номера на поэтажном плане 41, 41а, 47-52 общей площадью 137, 4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2014 заявленные требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд счел установленными, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение судом норм материального права. В апелляционной жалобе Администрация указывает, что письмо Администрации с приложенным к нему проектом договора купли-продажи получено гражданином ФИО2 01.04.2014; Обществу было известно о наличии пени по договору аренды в сумме 2857 руб. 92 коп. из документов, полученных 01.04.2014; законодательством не предусмотрена обязанность по приложению к проекту договора купли-продажи доверенности, удостоверяющей полномочия на подписание договора.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, просит оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Комитет отзыв на жалобу не представил.

Ответчики своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков.

В заседании суда представитель заявителя поддержал свою позицию.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.03.2004 между ООО «СИМПЛЕКС» (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования городского округа «Ухта» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 539, согласно которому арендодатель передал Обществу в аренду нежилые помещения, общей площадью 138,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> (пункт 1.1) (л.д. 93-94).

23.08.2011 ООО «СИМПЛЕКС» и Комитетом подписано дополнительное соглашение (л.д. 87-88), согласно которому пункт 1.1 договора аренды от 12.03.2004 изложен в редакции, предусматривающей, что арендодатель сдает, а арендодатель принимает в аренду нежилое помещение № 1.012 – литера А-XII (номера на поэтажном плане 41, 41а, 47-54, согласно техническому паспорту от 29.01.2009 инв. № 02552 и кадастровому паспорту от 16.02.2009, инв. № 01.03.02552/00837) на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, для размещения магазина продовольственных товаров. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 137, 4 кв.м. (далее – спорный объект недвижимости).

12.12.2013 Советом муниципального образования городского округа «Ухта» принято решение № 250 «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества МОГО «Ухта» на 2014 год и плановый период 2015-2016 годов», которым спорный объект недвижимости включен в указанный Прогнозный план приватизации.

10.02.2014 Администрацией издано постановление № 1260 (далее – постановление от 10.02.2014 № 1260), согласно которому принято решение о приватизации спорного объекта недвижимости, путем возмездного отчуждения в собственность ООО «ТД «СИМПЛЕКС», являющегося субъектом малого/среднего предпринимательства и имеющего преимущественное право на выкуп муниципального имущества (пункт 1); цена отчуждаемого объекта недвижимости составляет 6160000 рублей без НДС (пункт 2).

19.02.2014 Комитет направил заявителю письмо (л.д. 80-81), содержащее предложение заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в тридцатидневный срок с даты получения ООО «ТД «СИМПЛЕКС» данного предложения. К данному письму приложены проект договора купли-продажи (л.д. 90-92), копия постановления от 10.02.2014 № 205, требование о погашении задолженности по арендной плате за имущество (л.д. 115), расчет арендной платы, реквизиты для уплаты задолженности, бланк заявления.

25.03.2014 указанные документы возвращены органом почтовой связи с отметкой о невручении их адресату в связи с истечением срока хранения.

05.05.2014 Обществом в Комитет направлено заявление о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендуемого нежилого помещения (л.д. 29).

18.07.2014 Администрация, руководствуясь статьей 3, подпунктом 2 пункта 9 статьи 4, подпунктом 2 пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) издала постановление № 1260 об отмене постановления Администрации от 10.02.2014 № 205 в связи с утратой Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества (л.д. 12).

Не согласившись с постановлением Администрации от 18.07.2014 № 1260, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемое постановление противоречит законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 названного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1, 2, 4, 4.1, 5 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1). В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2). В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4). Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1). При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства) (часть 5).

В соответствии с частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Частью 9 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества определены условия для признания субъекта малого или среднего предпринимательства утратившим преимущественное право выкупа арендуемого имущества. К числу таковых отнесены: отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; истечение тридцатидневного срока со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи; расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждено, что Администрацией издано постановление от 10.02.2014 № 1260, в котором определены условия приватизации спорного объекта недвижимости путем возмездного отчуждения в собственность ООО «ТД «СИМПЛЕКС», являющегося субъектом малого/среднего предпринимательства и имеющего преимущественное право на выкуп муниципального имущества. Комитетом 19.02.2014 в адрес Общества направлено письмо, к которому приложен проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Из указанного проекта договора следует, что при заключении договора от имени Комитета действует исполняющий обязанности председателя Комитета ФИО3 При этом в адрес Общества не направлялись какие-либо документы, свидетельствующие о наличия у исполняющего обязанности председателя Комитета ФИО3 полномочий на подписание договора купли-продажи. Также проект договора не содержал подписи ФИО3

Следовательно, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что проект договора купли-продажи № 767, подготовленный Комитетом и направленный в адрес ООО «СИМПЛЕКС», нельзя считать надлежащей офертой в силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия подписи уполномоченного лица.

Из содержания обжалуемого постановления следует, что ранее изданное постановление от 10.02.2014 № 205 «Об условиях приватизации муниципального имущества» Администрацией отменено по причине утраты Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, то есть в связи не подписанием Обществом в тридцатидневный срок проекта договора купли-продажи со дня его получения.

Однако, в рассматриваемой ситуации указанная норма применению не подлежит, поскольку, как отмечено выше, проект договора купли-продажи № 767, направленный Обществу, не является надлежащей офертой.

Из пояснений ответчика в суде первой инстанции также следует, что основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости стало наличие задолженности по начисленным пеням. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент издания обжалуемого постановления у Общества имелась задолженность по уплате неустойки по договору аренды от 12.03.2004.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что обжалуемое постановление Администрации противоречит положениям пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества и нарушает права и законные интересы Общества. Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для признания обжалуемого ненормативного правового акта недействительным.

Из материалов дела также следует, что Комитетом 05.05.2014 получено заявление Общества о реализации им преимущественного права приобретения арендуемого имущества. Между тем доказательств того, что в срок, установленный Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, принято какое-либо решение по указанному заявлению, ответчиком не представлено. Названное обстоятельство свидетельствует о том, что требования заявителя о возложении на Комитет обязанности заключить договор купли-продажи арендуемого Обществом недвижимого имущества, с учетом имеющихся в деле материалов является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что письмо Администрации с приложенным к нему проектом договора купли-продажи получено гражданином ФИО2 01.04.2014; Обществу было известно о наличии задолженности по пени по договору аренды в сумме 2857 руб. 92 коп. из документов, полученных 01.04.2014, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не свидетельствующие о законности обжалуемого постановления Администрации, поскольку направленный Комитетом в адрес Общества проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости не отвечает требованиям статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия подписи уполномоченного лица.

Довод апелляционной жалобы о том, что законодательством не предусмотрена обязанность по приложению к проекту договора купли-продажи доверенности, удостоверяющей полномочия на подписание договора, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемом случае Комитет, направляя заявителю проект договора купли-продажи, документально не подтвердил наличие у исполняющего обязанности председателя Комитета ФИО3 полномочий на подписание данного договора.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.11.2014 по делу № А29-6690/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Ухта» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина

П.И. Кононов