Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель, ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 252 211 руб. 60 коп. задолженности за период с сентября 2020 года по май 2021 года, 48 036 руб. 69 коп. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 06.11.2018 № СВЯ-6/1737.

24.08.2021 ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указал, что пункт 3.12 договора, исходя из его буквального толкования, не предусматривает снижение минимального размера ежемесячной арендной платы, установленного пунктом 3.2 договора. Следовательно, даже при применении пункта 3.12 договора ответчик обязан вносить арендную плату в размере 173 600 руб. в месяц.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.03.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11.03.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В силу статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал письменно изложенную позицию

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законностьрешения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 06.11.2018 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет (пункт 5.1), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять за плату во временное владение и пользование свободное от неоговоренных в настоящем договоре обязательств перед третьими лицами следующее недвижимое имущество (далее в настоящем договоре – Помещение): кадастровый номер объекта, в котором расположено арендуемое помещение: 37:23:010120:972, адрес: <...>, площадь 1162,2 кв. м, назначение: нежилое, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, от 18.10.2018, № 37:23:010120:972-37/039/2018-1, описание части объекта недвижимости, которая передается в аренду по настоящему договору: площадь 496 кв. м, описание местоположения части (этаж, состав): учетный номер и обозначение части ЧЗ1 (пункт 1.1).

Целевое назначение Помещения по настоящему договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но, не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но, не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования Помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право организовать в Помещении административные, складские, подсобные и площади/помещения, а также сдавать Помещение или его часть в субаренду Подписанием настоящего договора арендодатель дает свое полное, безусловное и безотзывное согласие на сдачу арендатором самостоятельно Помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели. Подписанием настоящего договора Арендодатель дает свое полное, безусловное и безотзывное согласие на передачу Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору юридическим лицам, входящим в группу компаний Х5 Retail Group и иным уполномоченным арендатором лицам, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции») (пункт 1.2).

В соответствии с разделом 3 договора за владение и пользование Помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата уплачивается с учетом системы налогообложения арендодателя. Стороны согласовали определять арендную плату в зависимости от системы налогообложения, а также в случае изменения системы налогообложения арендодателя в течение срока действия настоящего договора в следующем порядке:

• в случае если арендодатель не является плательщиком НДС (в том числе, но не исключительно, применяет упрощенную либо патентную систему налогообложения или освобожден от уплаты НДС), размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, НДС не предусмотрен;

• в случае если Арендодатель применяет общую систему налогообложения, размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, в том числе НДС;

• в случае если арендодатель выступает как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, размер ежемесячной арендной платы определяется как сумма арендной платы, включая НДФЛ. В случаях, предусмотренных законодательством, арендатор при перечислении денежных средств арендодателю обязан выступать в роли налогового агента, а именно: удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. (пункт 3.1)

Согласно пункту 3.2 договора за 1-ый (первый) и 2-ой (второй) месяц(ы) срока аренды включительно с даты подписания акта приема-передачи и далее с 5 (пятого) месяца срока аренды по настоящему договору ежемесячная арендная плата определяется по следующей формуле:

АП = ТО * 0,03 (три %),) но не менее АП мин, где:

АП - размер ежемесячной арендной платы за отчетный месяц,

ТО - товарооборот арендатора, т.е. сумма выручки в календарном месяце от розничной продажи арендатором и/или его субарендатором, входящим в одну группу лиц с арендатором (как этот термин определен статьей 9 Федерального закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции») и осуществляющим деятельность под коммерческим обозначением (товарным знаком) «Пятерочка» (по тексту настоящего соглашения - субарендатор), товаров в Здании/Помещении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли за наличный расчет и по пластиковым картам и за безналичный расчет, очищенного от НДС.

Для целей определения Товарооборота учитываются следующие виды поступлений:

• доходы от продажи товаров и продуктов (продовольственных /непродовольственных), входящих в ассортиментный перечень арендатора или субарендатора.

В состав товарооборота не включаются:

• поступления от реализации основных средств арендатора и/или субарендатора;

• доход от работы столовой, производства строительных работ, процентные доходы, если они не являются обычными доходами от коммерческой деятельности;

• оплата за услуги операторов сотовой связи, и иные сервисные платежи, которые принимаются у физических лиц через кассовые аппараты розничной торговли в Помещении/Здании;

• скидки при уплате наличными и прочие скидки, бонусы и торговые скидки (включая любые скидки по картам покупателей);

• все поступления от продажи товаров, по которым был произведен возврат денег, при условии, что данные поступления были ранее включены в сумму товарооборота;

• скидки для персонала;

• доходы от сдачи Помещения/Здания или его части в субаренду;

• доходы от телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, доходы от приема платежей по оплате услуг третьих лиц, доходы от размещения платежных терминалов.

АП мин - минимальный размер ежемесячной арендной платы, который составляет 173 600 (сто семьдесят три тысячи шестьсот) рублей.

В случае если за отчетный месяц АП, рассчитанная по формуле, будет менее АП мин, то ежемесячная арендная плата принимается равной АП мин.

Ежемесячно, по запросам арендодателя, в целях определения ежемесячного ТО арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять арендодателю письменную справку о размере ТО за отчетный период (далее – справка). Указанная справка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью арендатора. Форма справки – приложение № 7 к настоящему договору.

Оплата арендной платы производится арендатором:

- за период с даты подписания акта приема-передачи по дату государственной регистрации настоящего договора - не позднее пятнадцати банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 3.8.1);

- в дальнейшем - минимальный размер ежемесячной арендной платы - не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В случае если за отчетный месяц арендная плата, рассчитанная по формуле, будет более минимального размера ежемесячной арендной платы, разница между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы оплачивается в срок до 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за отчетным (пункт 3.8.2).

Согласно пункту 3.12 договора, в случае если арендодатель будет осуществлять самостоятельно или предоставит по любым основаниям третьим лицам площади здания, а также площади на земельном участке, на котором расположено здание, под виды деятельности, факт осуществления которых на указанных площадях не позволит арендатору получить (продлить, переоформить, возобновить) лицензию на розничную продажу алкогольной продукции (далее - наличие алкогольной лицензии), либо приведет к приостановлению или аннулированию уже полученной лицензии, а также предоставит по любым основаниям площади помещения, иных помещений в здании (если такие помещения принадлежат арендодателю) третьим лицам, деятельность которых связана с розничной торговлей продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора, арендатор вправе уменьшить размер ежемесячной арендной платы, исчисляемой в соответствии с разделом 3 настоящего договора, на 20 (двадцать) процентов.

При этом стороны согласовали, что изменение размера арендной платы (новый размер арендной платы) применяется с даты направления арендодателю соответствующего уведомления от арендатора.

По пункту 4.3 договора в случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы более чем на 15 рабочих дней арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 07.12.2018 за номером 37-23:010120:972-37/039/2018-3.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2018.

Уведомлением от 17.08.2020 Общество поставило Предпринимателя в известность о том, что в связи с открытием в здании по адресу: <...> магазина «Бристоль» в соответствии с пунктом 3.12 договора арендная плата будет снижена ответчиком на 20% и составит 138 880 руб.

В ответе на уведомление ИП ФИО1 сообщил, что согласно пункту 3.2 договора АП мин, составляющая 173 600 руб., не может быть снижена, в связи с чем Обществом должна быть произведена доплата за август до минимальной АП.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предметом заявленных исковых требований является взыскание с ответчика задолженности по арендной плате по договору и неустойки.

Истцом размер задолженности по арендной плате за период с сентября 2020 года по май 2021 года определен исходя из минимального размера ежемесячной арендной платы 173 600 рублей, установленного в пункте 3.2 договора (т. 1, л. д. 111-112).

Проверив расчет задолженности по арендной плате, руководствуясь пунктом 3.12 договора, статьей 431 ГК РФ, суд первой инстанции признал его произведенным без учета снижения ежемесячной арендной платы на 20% ввиду открытия в здании по адресу: <...> магазина «Бристоль».

По контррасчету ответчика задолженность по арендной плате за период с сентября 2020 года по май 2021 года со стороны Общества отсутствует (т. 2, л. д. 50). Контррасчет ответчика проверен судом первой инстанции и признан правомерным и соответствующим положениям договора и ГК РФ.

Истцом заявлен довод о том, что пункт 3.12 договора, исходя из его буквального толкования, не предусматривает снижение минимального размера ежемесячной арендной платы, установленного пунктом 3.2 договора, следовательно, Общество обязано вносить ежемесячную арендную плату в размере 173 600 рублей.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.2 договора размер ежемесячной арендной платы устанавливается сторонами в виде процента от товарооборота арендатора, но не может быть менее минимального размера ежемесячной арендной платы.

При этом сторонами установлен минимальный размер ежемесячной арендной платы 173 600 рублей. В случае если за отчетный месяц арендная плата, рассчитанная по формуле, будет менее минимального размера, то ежемесячная арендная плата принимается равной минимальному размеру.

Из содержания пункта 3.2 договора следует, что ежемесячной арендной платой является сумма, которая подлежит оплате арендатором арендодателю и может быть обличена в процент от товарооборота арендатора или в минимальный размер ежемесячной арендной платы, то есть при определенных условиях ежемесячной арендной платой является минимальный размер ежемесячной арендной платы.

В пункте 3.12 договора стороны согласовали, что, если арендодатель предоставит помещения в здании (если такие помещения принадлежат арендодателю) третьим лицам, деятельность которых связана с розничной торговлей продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора, арендатор вправе уменьшить размер ежемесячной арендной платы, исчисляемой в соответствии с разделом 3 настоящего договора, на 20 (двадцать) процентов.

Истцом ежемесячная арендная плата определена в минимальном размере ежемесячной арендной платы, следовательно, на основании пункта 3.12 договора она подлежала уменьшению на 20 %.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2022 по делу № А17-7465/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2022 по делу № А17-7465/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

Г.Г. Ившина

П.И. Кононов