Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Истец, Управление) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью «КомТранс» (далее – Ответчик, ООО «КомТранс», Общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 №Да.0029 за период с 01.07.2016 по 29.11.2017 в размере 2 470 623,34 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.07.2016 по 28.11.2017 в размере 307 277,61 руб.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2019 иск удовлетворен.

ООО «КомТранс» с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку:

- суд первой инстанции не учел, что ООО «КомТранс» не могло в полном объеме реализовать свое право на строительство на арендуемом земельном участке, что подтверждается письмом Администрации города Костромы, которым Ответчику было отказано во внесении изменений в разрешение на строительство и проектную документацию в части уменьшения количества этажей строящегося объекта недвижимости.

- Администрация города Костромы выдала незаконное разрешение на строительство, так как каждый блок блокированного жилого дома должен возводиться на самостоятельном земельном участке, тогда как в аренду предоставлен единый земельный участок.

- В силу Определения ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 ввиду изменения правового регулирования по строительству блокированных жилых домов ООО «КомТранс» было лишено возможности использовать переданный в аренду земельный участок: Ответчик был лишен возможности осуществлять строительство блокированного жилого дома на земельном участке, в том числе, изменять параметры такого строительства. Поэтому арендная плата должна быть соразмерно снижена.

- Суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права, так как в связи с представлением Ответчиком 13.02.2019 дополнений к отзыву (после объявления перерыва в судебном заседании 08.02.2019 до 10 часов 00 минут 15.02.2019) объявил перерыв до 14 часов 00 минут 19.02.2019. В связи с отсутствием в судебном заседании 15.02.2019 представителя ООО «КомТранс» суду следовало отложить рассмотрение дела, однако 15.02.2019 дело рассматривалось судом первой инстанции без участия Общества, и в судебном заседании 15.02.2019 был объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 19.02.2019, то есть общий срок перерыва в судебном заседании составил 7 рабочих дней.

- В судебном заседании 15.02.2019 ООО «Ком Транс» не присутствовало, полагая, что суд отложит рассмотрение дела, однако суд объявил перерыв еще на 2 дня, поэтому Ответчик не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания 19.02.2019.

Соответственно, заявитель апелляционной жалобы считает, что решение от 21.02.2019 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также неверно оценил фактические обстоятельства дела.

Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов Общества возражает, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда 23.05.2019 не обеспечили, о времени и месте судебных заседаний извещены надлежащим образом, Управление ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по делу откладывалось до 08 часов 30 минут 27.06.2019.

В связи с невозможностью дальнейшего участия по причине нахождения в отпуске в рассмотрении дела 27.06.2019 судьи Немчаниновой М.В., произведена ее замена на судью Черных Л.И., поэтому рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Управление в судебное заседание апелляционного суда 27.06.2019 не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просит рассмотреть жалобу ООО «КомТранс» в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления.

В судебном заседании апелляционного суда 27.06.2019 представитель ООО «КомТранс» изложил свою позицию по рассматриваемому спору.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2019 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отсутствие со стороны ООО «КомТранс» оплаты за пользование земельным участком по договору аренды от 27.07.2015 № Да.0029 послужило основанием для направления Управлением соответствующего иска в суд.

Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 393, 394, 405, 406, 422, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Определением ВС РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, Обзором судебной практики ВС РФ № 3 (2017), исковые требования признал обоснованными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя Ответчика, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды (статья 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В силу правовой позицииВерховного Суда Российской Федерации, изложенной им в Определении от 22.11.2016 по делу № 89-КГ16-7 и в пункте 5 Обзора судебной практики № 3 (2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Соответственно, ссылаясь на наличие противоправных действий истца или органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, ответчик обязан доказать указанные обстоятельства.

В силу требований статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.07.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «КомТранс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Да.0029, по которому арендатору передан земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» площадью 2 140 кв. м с кадастровым номером 44:27:080522:321, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> для использования в целях строительства блокированного жилого дома (количество блоков не более 4-х).

Срок действия договора установлен с 15.07.2015 по 14.07.2025.

Согласно пункту 3.1 договора ежеквартальная арендная плата - 533 500 руб.

Пунктом 5.3 договора установлена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.07.2015.

20.08.2015 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

В период с 01.07.2016 по 29.11.2017 ООО «КомТранс» осуществляло строительство объекта недвижимости - дома блокированной жилой застройки на основании разрешения на строительство от 23.07.2015, которое было продлено до 23.02.2018, то есть в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленного в пункте 1.1 договора. На земельном участке построен объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 44:27:080522:408, по адресу: <...>, право собственности на который было зарегистрировано за арендатором земельного участка, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Объект незавершенного строительства арендатор продал ООО «Профтехнологии», о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 30.11.2017.

Дополнительным соглашением от 20.12.2017 к договору арендатором стало ООО «Профтехнологии».

До даты перехода права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «КомТранс» числится задолженность по арендной плате за период с 01.07.2016 по 29.11.2017 в размере 2 470 623,34 руб. Кроме того, за несвоевременное внесение арендной платы Обществу начислены пени за период с 01.07.2016 по 28.11.2017 в размере 307 227,61 руб.

Истец направлял в адрес арендатора претензию от 20.12.2017 № 02-37исх-2390/17 об уплате долга и пени (получена на руки директором Общества 02.02.2018), которую Ответчик оставил без удовлетворения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии у Управления права требовать взыскания с ООО «КомТранс» 2 470 623,34 руб. долга и 307 227,61 руб. пеней.

Довод ООО «КомТранс» о том, что оно не могло в полном объеме реализовать свое право на строительство на арендуемом земельном участке, апелляционный суд не принимает, так как Ответчик не представил доказательств противоправности действий Истца в рамках арендных правоотношений. Напротив, материалы дела свидетельствуют о ведении ООО «КомТранс» деятельности по возведению объекта незавершенного строительства.

Довод Общества о том, что разрешение на строительство было выдано с нарушением действующего законодательства, апелляционный суд отклоняет, поскольку разрешение выдано на основании градостроительного плана земельного участка, выданного до внесения изменений в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

При этом, согласно данному Классификатору под блокированной жилой застройкой, как вида разрешенного использования земельного участка, следует понимать размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Аналогичное понятие дано в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ни земельное, ни градостроительное законодательство не устанавливает требований о строительстве каждого блока блокированного жилого дома на отдельном самостоятельном земельном участке.

Ссылка Общества на письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы от 28.09.2017 № 13-01-39исх-881/17-1 несостоятельна, так как ООО «КомТранс» было отказано во внесении изменений в действующее разрешение на строительство и проектную документацию, что само по себе не является обстоятельством, препятствующим дальнейшему использованию земельного участка при продолжении строительства дома блокированной жилой застройки на основании действующего разрешения на строительство и проектной документации, которая была изготовлена по заданию Ответчика.

Довод заявителя апелляционной жалобы об изменении градостроительного законодательства, в связи с чем с 22.10.2015 оно было лишено возможности использовать земельный участок для целей строительства блокированного жилого дома, апелляционный суд отклоняет по причине его противоречия материалам дела, из которого усматривается, что по заявлению Общества разрешение на строительство неоднократно продлялось (23.05.2016, 15.12.2016, 16.06.2017) на основании положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ссылка Ответчика на Определение ВС РФ № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 позицию заявителя жалобы также не подтверждает, так как в данном деле рассматривался вопрос о расторжении договора аренды земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, на котором отсутствовали какие-либо объекты недвижимости, что не имеет отношения к фактическим обстоятельствам по настоящему спору.

Доводы ООО «КомТранс» о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, в обоснование которых Ответчик указывает, что в судебном заседании 15.02.2019 был объявлен перерыв, тогда как в связи с отсутствием в судебном заседании 15.02.2019 его представителя, суду первой инстанции следовало отложить рассмотрение дела, что, в свою очередь, привело к тому, что общий срок перерыва в судебном заседании составил 7 рабочих дней, апелляционный суд не принимает и учитывает следующее.

В силу части 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Из материалов дела следует, что определение от 06.11.2018 о принятии искового заявления к производству было получено ООО «КомТранс» 09.11.2018, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.13).

В судебном заседании суда первой инстанции 08.02.2019 принимал участие представитель Ответчика, что отражено в протоколе судебного заседания (л.д.31).

В судебном заседании 08.02.2019 судом был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 15.02.2019, о чем представитель Ответчика был уведомлен под роспись.

В судебное заседание суда первой инстанции 15.02.2019 представитель ООО «КомТранс» не явился.

В судебном заседании 15.02.2019 судом был объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 19.02.2019, о чем соответствующая информация была размещена в «Картотеке арбитражных дел» 15.02.2019 в 10 часов 28 минут.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции не было допущено нарушений норм процессуального законодательства, апелляционный суд признает несостоятельным довод Общества о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, а также обращает внимание заявителя жалобы, что в силу абзаца 2 части 6 статьи 121 АК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

Учитывая, что до объявления перерыва представитель ООО «КомТранс» присутствовал в судебном заседании, по окончании перерыва не явился, информация о перерыве в заседании опубликована судом первой инстанции в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет, и реализация заявителем жалобы своих прав возможна путем отслеживания информации в общедоступной информационной базе «Картотека арбитражных дел», доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права не нашли своего подтверждения.

Поэтому суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в целом протяженность перерыва в судебном заседании суда первой инстанции превысила 5 рабочих дней, однако, с учетом того, что Ответчик надлежащим образом был извещен о перерыве до 10 часов 00 минут 15.02.2019, Арбитражный суд Костромской области своевременно разместил в сети Интернет сведения о перерыве в судебном заседании 15.02.2019 до 14 часов 00 минут 19.02.2019, такое превышение не нарушило права стороны на судебную защиту и не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ), поэтому оснований для отмены решения суда в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ Второй арбитражный апелляционный суд не усматривает.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2019 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального права и с учетом фактических обстоятельств по делу. Оснований для удовлетворения жалобы ООО «КомТранс» по изложенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2019 по делу №А31-13923/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КомТранс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.В. Хорова

ФИО2

Л.И. Черных