Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Ярославской региональной общественной культурно-просветительской организации «Дом Польский», ОГРН <***>; ИНН <***>

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2015 по делу № А82-18550/2014, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Ярославской региональной общественной культурно-просветительской организации «Дом Польский» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с Ярославской региональной общественной культурно-просветительской организации «Дом Польский» (далее – Организация, ответчик, заявитель) 144 391 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 05.06.2008 (далее - Договор) за период с августа 2013 года по 30 ноября 2014 года (далее – спорный период), 56 041 руб. 26 коп. пени за период с 10.01.2013 по 30.11.2014, расторжении Договора и обязании ответчика передать помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2015 требования Комитета удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд не разобрался в обстоятельствах дела, неверно установил предмет и основания иска, неправильно применил нормы материального права. Полагает, что процедура по согласованию арендной платы не была соблюдена Комитетом, Организация не была надлежащим образом извещена об изменении условий Договора в части арендной платы. Ответчик вправе отказаться от уплаты арендных платежей за период с апреля 2012 по июнь 2013 года ввиду того, что помещения им не использовались. Изъятие арендованного помещения приведет к потере Организацией своей функциональности. Считает начисленные пени несоразмерными основному требованию. Истец в нарушение части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребляет своим правом и должностным положением.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, обжалуемое решение оставить без изменения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания для личного участия представителя в рассмотрении апелляционной жалобы, обосновав невозможность участия представителя в судебном заседании участием в другом деле.

В силу пункта 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В силу требований части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда заявителя и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Из положений указанных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству стороны в деле является правом, а не обязанностью суда.

Суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отложения судебного заседания не имеется, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности воспользоваться услугами иного представителя либо обеспечить явку руководителя, действующего в силу прямого указания закона в интересах Организации без доверенности.

Суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

05.06.2008 Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили Договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений первого этажа №22-26) общей площадью 59,20 кв.м, (в том числе полностью обустроенное помещение – 59.20 кв.м), расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул. Комсомольская, д. 20, для использования под деятельность в соответствии с уставом организации.

В пункте 3.1 Договора стороны согласовали, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1. Договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету (Приложение № 1) начисляется арендная плата в сумме 3 098 руб. 47 коп. с учетом НДС в год или 258 руб. 21 коп. с учетом НДС в месяц.

В силу положений пункта 3.2 Договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3 Договора арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью Договора.

Пунктом 4.2 Договора сторонами согласовано, что в связи с существенным нарушением условий Договора, он подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:

- использование арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в Договоре;

- существенное ухудшение арендатором состояния арендованного помещения;

- невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока;

- невнесение арендатором коммунальных платежей и платежей за электроэнергию более двух раз подряд по истечении установленных Договором сроков платежа;

- систематическое (два или более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.4, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.14, 2.2.15, 2.2.16, 2.2.17, 2.2.19, 2.2.20, 2.2.21, 2.2.22, 2.2.23 Договора;

- неполное внесение два или более раз арендной платы в сроки, предусмотренные Договором.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 – ое число текущего месяца (пункт 3.5 Договора).

В соответствии с пунктом 5.1 Договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Срок действия Договора установлен с 05.06.2008 по 03.06.2009 (пункт 7.1 Договора).

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 05.06.2008 (л.д. 10).

01.11.2012 письмом № 5642 (л.д. 16) Комитет направил в адрес Организации уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 165 251 руб. 35 коп. в год или 13 770 руб. 95 коп. в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 717.

25.12.2012 письмом № 6623 (л.д. 18) Комитет направил в адрес Организации уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 247 877 руб. 03 коп. в год или 20 656 руб. 42 коп. в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 717.

02.07.2013 письмом № 3454 (л.д. 21) Комитет направил в адрес Организации уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 133 987 руб. 58 коп. в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 717.

07.08.2013 письмом № 483дв (л.д. 23) Комитет направил в адрес Организации уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 133 987 руб. 58 коп. в год с учетом НДС или 11 165 руб. 63 коп. с учетом НДС в месяц в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 717.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 02.06.2014 № 2402, которым уведомил Организацию о прекращении Договора с 01.09.2014, необходимости погасить задолженность до 01.09.2014, необходимости освободить занимаемые помещения и передать их арендатору по передаточному акту.

Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 05.06.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 610, частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом, если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Протолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 3.2 Договора), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что условие договора о «пересмотре арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра» предоставляет арендодателю право пересмотреть арендную плату в случае принятия постановления мэра, которым регулируются отношения по предоставлению в аренду муниципального имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, Комитет, направив Обществу уведомления от 01.11.0212 №5642, от 25.12.0212 № 6623, от 02.07.2013 №3454 от 07.08.2013 №483 дв, исполнил условия пунктов 3.2 и 3.3 Договора.

В силу вышеизложенного, проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности в сумме 144 391 руб. 60 коп.

Довод заявителя о том, что Организация уведомления Комитета об увеличении арендной платы не получала и не была уведомлена об увеличении арендной платы, несостоятелен, поскольку данный факт не влияет на обязанность вносить арендные платежи.

Уведомления Комитета были направлены ответчику, что подтверждается представленными в материалы дела реестрами писем № 5642 от 01.11.2012 (л.д. 17), № 6623 от 25.12.2012 (л.д. 19), № 3454 от 02.07.2013 (л.д. 22), № 483 от 07.08.2013 (л.д. 24). Неполучение Организацией корреспонденции является риском последнего и не может свидетельствовать о несоблюдении истцом процедуры уведомления об изменении арендной платы.

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по Договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 333 Гражданского кодекса РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Придя к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом, учитывая, что неустойка носит компенсационный характер, суд первой инстанции правомерно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскав с арендатора неустойку за нарушение условий Договора в сумме 10 000 руб. 00 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении Договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора представлено уведомление от 02.06.2014 №2402 (л.д. 26), из которого следует, что у ответчика имелась задолженность, которую истец просил погасить до 01.09.2013. В письме содержится уведомление о возможном обращении в суд с иском о взыскании задолженности и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного урегулирования спора в части расторжения Договора и правомерно удовлетворил требование Комитета о расторжении Договора.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при расторжении Договора у ответчика отсутствуют правовые основания пользования помещением истца, следовательно, требование о выселении Организации из нежилых помещений первого этажа №22-26 общей площадью 59,20 кв.м, расположенных по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул. Комсомольская, д. 20, также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении Комитета правом, что недопустимо в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется, как не соответствующий обстоятельствам дела.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств недобросовестности со стороны истца материалы дела не содержат, ответчик довод о злоупотреблении истцом правом соответствующими документами не подкрепил.

Довод заявителя о том, что ответчик вправе отказаться от уплаты арендных платежей за период с апреля 2012 года по июнь 2013 года ввиду того, что помещения им не использовались, не влияет на правильность принятого судебного акта, поскольку не освобождает арендатора от обязательства по внесению арендных платежей. Кроме того, в рамках настоящего дела рассматривается период с августа 2013 года по 30 ноября 2014 года.

Каких-либо извещений, писем, иных обращений Организации к Комитету о выявлении недостатков в арендованном имуществе, которые не могли быть выявлены при осмотре имущества и препятствовали ответчику в пользовании им, о необходимости устранения данных недостатков либо реализации ответчиком прав, вытекающих из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого решения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения, не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12 марта 2015 года по делу № А82-18550/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ярославской региональной общественной культурно-просветительской организации «Дом Польский» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном порядке.

Председательствующий

Т.В. Чернигина

Судьи

И.Ю. Барьяхтар

Т.М. Поляшова