Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –ФИО2, Федеральное государственное бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о признании отсутствующим права собственности, о признании недействительным

договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий

недействительности сделки

и у с т а н о в и л :

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) со следующими требованиями:

– о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером 44:27:080301:45, расположенное по адресу: <...>;

– о признании недействительной ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2016 № 86, заключенного Управлением и Предпринимателем;

– о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:27:080301:108, расположенный по адресу: <...>, литера Б.

Арбитражный суд Костромской области решением от 11.12.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019, удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие нарушения норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, иск о признании права отсутствующим может быть применим к тем объектам, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, но по своим техническим характеристикам не являются объектами недвижимости. Спорный объект по своим техническим характеристикам является объектом недвижимости. Следовательно, истец избрал ненадлежащий способ защиты права. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка (20.05.2016) для эксплуатации спорного объекта истец уже знал о том, что данный объект принадлежал ответчику на праве собственности с 2006 года, однако с настоящим иском обратился в суд 30.06.2017, то есть за пределами срока исковой давности.

Представитель Управления в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 14.08.2019.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании договора купли-продажи от 21.04.2016, заключенного ФИО2 и ФИО1, последнему принадлежит на праве собственности следующее нежилое здание, расположенное по адресу: <...>: нежилое строение, назначение: административное здание, 1-этажное, общая площадь 66,1 квадратного метра, инвентарный номер № 1-13564, литера Б.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 06.05.2016 право собственности ФИО1 на нежилое строение (административное здание), 1-этажное, общая площадь 66,1 квадратный метр, инвентарный номер № 1-13564, литера Б, расположенное по адресу: <...>, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (запись о государственной регистрации от 06.05.2016 № 44-44/001-44/001/016/2016-8835/2).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.08.2017 № 44-0-1-21/4002/2017-14115 нежилое здание имеет кадастровый номер 44:27:080301:45 и обладает следующими характеристиками: адрес: <...>; наименование: нежилое здание; назначение: нежилое здание; количество этажей – 1, площадь – 66,1, год завершения строительства – 1982, собственником которого является ФИО1 (запись о государственной регистрации от 06.05.2016 № 44-44/001-44/001/016/2016-8835/2).

Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080301:108 по адресу: <...>, литер Б, общей площадью 3973 квадратных метра, что следует из выписки из ЕГРН от 21.04.2017 № 99/2017/15346107.

ФИО1 16.05.2016 обратился в Управление с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 44:27:080301:108 для эксплуатации нежилого строения с кадастровым номером 44:27:080301:45.

Управление(продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор от 20.05.2016 № 86 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 44:27:080301:108, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «предпринимательство», общая площадь 3973 квадратных метра, расположенный по адресу: <...>, литер Б. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи земельного участка составляет 1 182 740 рублей 25 копеек. Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.06.2016. Земельный участок передан ФИО1 по передаточному акту от 20.05.2016.

Из материалов дела следует, что согласно решению Исполкома Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 24.09.1965, земельный участок, на котором расположено нежилое строение, принадлежащее на праве собственности ответчику, предоставлен Мостотряду № 6 под возведение временных построек, необходимых для строительства автопешеходного моста через реку Волга.

На заседании Исполкома Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 24.09.1965 (архивная копия протокола № 20) принято решение отвести Мостотряду № 6 в поселке Пантусово земельный участок площадью 0,8 гектара под строительство восьми временных щитовых домов для строительства автогужевого моста через реку Волга. Мостотряд № 6 обязан был благоустроить территорию строительства домов и подъездные дороги к ним, построить щитовой павильон для торговли продтоварами. После окончания строительства моста Мостотряд № 6 должен был разобрать дома, снести все хозяйственные постройки, очистить территорию и сдать ее по акту Заволжскому райисполкому.

Специалистами Управления 28.04.2017 был произведен визуальный осмотр земельного участка. По результатам осмотра установлено, что нежилое здание с кадастровым номером: 44:27:080301:45 общей площадью 66,1 квадратного метра на земельном участке отсутствует, что подтверждается актом осмотра от 28.04.2017 № б/н (приложение к исковому заявлению).

Согласно техническому плану здания от 19.06.2018, выполненному кадастровым инженером ФИО3, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080301:108, по адресу: <...>, расположено нежилое здание с кадастровым номером 44:27:080301:45. Технический план подготовлен в связи с определением (уточнением) описания местоположения здания (включающего в себя список координат характерных точек контура здания). В заключении кадастрового инженера указано, что площадь здания, увеличенная до 87,2 квадратного метра, изменилась в результате переоборудования основного строения с северно-восточной стороны и утепления наружных стен по всему периметру здания. Объект недвижимости с кадастровым номером 44:27:080301:47 дубль здания с кадастровым номером 44:27:080301:45.

Согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области от 03.09.2018, объект с кадастровым номером 44:27:080301:47 признан дублем здания, имеющего кадастровый номер 44:27:080301:45, в Базу данных ФГИС ЕГРН внесены соответствующие изменения.

В отзыве ответчик сослался на то, что о наличии недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1, истцу было известно еще в 2012 году, поскольку он был привлечен в качестве третьего лица при рассмотрении дела Димитровским районным судом города Костромы.

В дело ответчик представил решение Димитровского районного суда города Костромы от 28.03.2012 по делу № 2-22/2012. Как видно из решения суда, земельный участок по адресу: <...> не сформирован. Сведения о нем в ГКН отсутствуют. Согласно данным КГФ ГК «Костромаоблтехинвентаризация», Управления Росреестра по Костромской области, на земельном участке по адресу: <...> находится ряд строений, принадлежащих истцам и третьим лицам, в том числе третьему лицу ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое административное здание площадью 66,1 квадратного метра, литер Б, пристройка литер б, запись о праве 44-44-01/060/20015-638.

Представитель ответчика указал на то, что в ходе данного дела суд назначал экспертизу, которая подтвердила, что принадлежащее ответчику строение является объектом недвижимости, перемещение указанного здания без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Исковые требования Управления мотивированы тем, что основным критерием отнесения вещи к недвижимому имуществу является ее связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. При создании лицом недвижимого имущества правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства статьи 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) являются акты об отводе земельного участка для целей строительства, акт приемки законченного строительством объекта, утвержденного в установленном порядке. Земельный участок изначально предоставлялся на ограниченный период времени и без права возведения на нем объектов недвижимости.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено: оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда запись в едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Законодатель четко устанавливает три основания применения данного способа защиты.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Суды оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленную в материалы дела доказательственную базу, приняли во внимание обстоятельства создания спорного объекта и временный характер его назначения (создан для целей обслуживания строительства, а не для использования как самостоятельного объекта), и в отсутствие доказательств возведения спорного объекта в установленном законом порядке для цели капитального строительства, пришли к выводу о том, что спорное нежилое строение не является объектом недвижимости, в связи с чем правомерно признали отсутствующим право собственности ответчика на него.

При этом суды обоснованно сочли не пропущенным срок исковой давности по требованию о признании права собственности отсутствующим, поскольку право собственности ответчика на нежилое строение зарегистрировано в ЕГРН 06.05.2016, узнать о регистрации права собственности ответчика истец должен был не ранее момента обращения к нему с заявлением о выкупе земельного участка (заявление от 16.05.2016), с настоящим иском истец обратился в суд 30.06.2017.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 20.05.2016 заключен с нарушением публичных интересов, обеспечиваемых предусмотренной законом процедурой купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, через торги (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), требования истца о признании названного договора недействительным (ничтожным) и о применении последствий недействительности ничтожной сделки также правомерно удовлетворены судами.

Суд округа не принял во внимание доводы заявителя, поскольку они направлены на переоценку представленной в материалы дела доказательственной базы и сделанной на ее основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 11.12.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по делу № А31-6718/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горшкова Дмитрия Владимировича – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын