Гражданский кодекс часть 1

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Юрьевецкого муниципального района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

и Михайловского сельского поселения Юрьевецкого муниципального района в лице администрации (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-опт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Луксор», Департамент дорожного хозяйства и транспорта Ивановской области, индивидуальный предприниматель ФИО2, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области, общество с ограниченной ответственностью «Вестан»

об изменении договора аренды земельного участка,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Юрьевецкого муниципального района (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-опт» (далее – ООО «ТД-опт», Общество, ответчик) об изменении договора аренды земельного участка от 16.09.2011 №134, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 37:22:020102:962, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Юрьевецкий район, в 300 м восточнее д. Быстрица.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 17.04.2015 Комитету в удовлетворении иска отказано.

ООО «ТД-опт» с принятым решениемсуда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.04.2015 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о недействительности договора аренды от 16.09.2011 № 134 в части земельного участка площадью 1 979 кв.м.

Заявитель жалобы считает, что истцом не подтверждено отнесение спорной грунтовой дороги к автомобильным дорогам и наличие на арендуемом земельном участке автомобильной дороги. В перечне автомобильных дорог общего регионального и межмуниципального значения Ивановской области спорная дорога не значится. В связи с чем, отсутствуют основания для признания недействительным в части договора аренды от 16.09.2011 № 134.

В тоже время, зарегистрированное право не оспорено, запись о регистрации договора аренды в ЕГРП не аннулирована, в удовлетворении требований истца о внесении изменений в договор аренды отказано.

В отзывах на апелляционную жалобу Комитет, АдминистрацияМихайловского сельского поселения Юрьевецкого муниципального района указали на законность принятого судом решения, просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Стороны и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) было установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 предусматривалось, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Юрьевецкого муниципального района от 30.04.2010 № 250 между Администрацией в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО «ТД-опт» (арендатор) заключен договор аренды от 16.09.2011 №134 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 37:22:020102:962, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Юрьевецкий район, в 300 м восточнее д. Быстрица (т. 1 л.д. 14, 15-18).

Согласно указанному договору Обществу по акту приема - передачи от 16.09.2011 передан в аренду для строительства рыболовно - охотничьего комплекса вышеуказанный земельный участок. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 20).

Судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды от 16.09.2011 №134 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, вид использования, размер арендной платы, порядок ее уплаты.

02.07.2013 зарегистрировано право собственности ответчика на охотничий дом, расположенный на спорном земельном участке (т. 2 л.д. 68).

В дальнейшем в адрес Администрации поступили многочисленные обращения граждан - жителей Ивановской и Костромской областей), из которых следовало, что в результате предоставления земельного участка в аренду ответчику перекрыт единственный доступ к переправе через реку Волга, поскольку по участку проходит грунтовая дорога к переправе (т. 1 л.д. 29-32).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что кадастровые работы, связанные с образованием земельного участка, с кадастровым номером 37:22:020102:962, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Юрьевецкий район, в 300 м восточнее д. Быстрица проводились в зимний период, когда навигация на реке Волга прекращается, и эксплуатация грузопассажирской переправы приостанавливается. В связи с этим дорога, ведущая к переправе, временно не использовалась, и определить ее местоположение в зимний период для кадастрового инженера оказалось крайне затруднительно. В результате проведения кадастровых работ был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, частично включающий в себя земли общего пользования. Указанные обстоятельства также подтвердило ООО «Луксор» которым выполнялись кадастровые работы в отношении спорного земельного участка перед заключением договора аренды (т.2 л.д. 37-38).

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на дату совершения действия по первоначальному межеванию земельного участка и на дату предоставления участка в аренду ответчику, по участку проходила грунтовая дорога к переправе, о наличии которой было известно.

Администрация Юрьевецкого муниципального района обращалась к ответчику с просьбой внести изменения в описания границ участка, исключив дорогу к переправе (письмо от 02.07.2013 – т.1 л.д. 33). Ответчик каких - либо действий не совершил.

На основании распоряжения администрации Юрьевецкого муниципального района от 29.11.2013 № 525 ООО «Вестан» проведены кадастровые работы в отношении земельного участка, переданного в аренду ответчику, установлены координаты дороги, из общей площади участка исключена площадь, занятая дорогой (т. 1 л.д. 36, 94-103).

На основании межевого плана соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером 37:22:020102:962 в настоящее время представляет собой двухконтурный участок общей площадью 18 021 кв.м., что подтверждается копией кадастрового паспорта от 09.07.2014 (т. 1 л.д. 25-26).

Администрация Юрьевецкого муниципального района направляла в адрес ответчика дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее уточнение площади земельного участка и размера арендной платы на 2014 год, соглашение ответчиком не подписано (т. 1 л.д. 27).

В ходе рассмотрения дела по существу администрацией Юрьевецкого муниципального района принято постановление от 12.03.2015 № 135 «О внесении изменений в постановление администрации Юрьевецкого муниципального района Ивановской области от 25.06.2012 № 341-а «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения вне границ населенных пунктов в границах Юрьевецкого муниципального района Ивановской области», которым в перечень автомобильных дорог общего пользования включен подъезд к переправе д. Бысрица (т. 2 л.д. 50-57).

Кроме того, принято постановление от 18.03.2015 № 141 «Об уточнении реестра муниципального имущества, находящегося в собственности Юрьевецкого муниципального района», которым вышеуказанный подъезд включен в реестр собственности Юрьевецкого муниципального района (т. 2 л.д. 58-64).

В связи с чем, отклоняются как противоречащие материалам дела доводы Общества об отсутствии на арендуемом земельном участке автомобильной дороги и о том, что в перечне автомобильных дорог общего регионального и межмуниципального значения Ивановской области спорная дорога не значится.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено судом, при заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали его существенные условия. Истец обратился в суд с иском об изменении условий договора аренды.

Между тем, истцом в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Из пояснений представителей истцов следует, что дорога к переправе на дату заключения существовала, однако акт выбора земельного участка согласовывался без выхода на место. В настоящее время на земельном участке также расположена вышеуказанная дорога - подъезд к переправе.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик не допустил существенного нарушения условий договора; обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно не изменились.

Вместе с тем судом первой инстанции правомерно учтено следующее.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что дорога используется для проезда к переправе через реку Волга, при этом переправа для жителей Кадыйского района Костромской области является единственным способом сообщения с Ивановской областью, через переправу переправляются учащиеся, автомобили специальных служб (МЧС, полиции), осуществляется продовольственное и почтовое сообщение.

Из вышеуказанного следует, что спорная дорога является местом общего пользования, предназначена для использования неопределенного круга лиц.

При заключении договора аренды земельный участок был сформирован площадью 20 000 кв.м.

Вместе с тем, в настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:22:020102:962 общей площадью 18 021 кв.м. (т. 1 л.д. 25).

Таким образом, в настоящее время указанный земельный участок площадью 20 000 кв.м. не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Учитывая изложенное является верным вывод суда первой инстанции о том, что предмет договора аренды фактически изменен, а договор аренды от 16.09.2011 №134 - недействителен в части (части земельного участка площадью 1 979 кв.м.), как заключенный в отношении земельного участка, определение границ которого площадью 20 000 кв.м. произведено с нарушением действующего законодательства в виде включения в границы участка территории общего пользования, площадью 1 979 кв.м., занятой подъездом (дорогой) к переправе.

Доводы Общества об изменении мотивировочной части решения суда путем исключения из неё вывода о недействительности договора аренды от 16.09.2011 № 134 в части земельного участка площадью 1 979 кв.м., поскольку зарегистрированное право не оспорено, запись о регистрации договора аренды в ЕГРП не аннулирована, в удовлетворении требований истца о внесении изменений в договор аренды отказано, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Действительно, в мотивировочной части решения судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор аренды от 16.09.2011 №134 - недействителен в части земельного участка площадью 1 979 кв.м.

Из материалов дела следует, что спорная дорога является местом общего пользования и предназначена для использования неопределенного круга лиц.

Апелляционный суд полагает, что возможность предоставления земельного участка, занятого, в том числе проездом общего пользования, конкретному лицу не должна ограничивать права неопределенного круга лиц на использование соответствующей территории.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Следовательно, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. При этом, недействительность ничтожной сделки, когда такая сделка выступает в качестве основания заявленного требования, должна выявляться судом в обязательном порядке и при отсутствии специального требования об этом участвующих в деле лиц.

Учитывая изложенное, основания для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.04.2015 по делу № А17-7673/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД-опт» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

ФИО3

ФИО1