Гражданский кодекс часть 1

к мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600683824, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Андропова, д. 6), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ОГРН 1027600684100, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 9),

третье лицо: департамент культуры Ярославской области (Ярославская область, г. Ярославль, ул. Революционная, д. 9/4),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Яромир» (далее – заявитель, Общество, ООО «Яромир» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Мэрия), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее – ответчик, Комитет) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным постановления Мэрии от 30.10.2012 № 2378 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, дом 27а» в части невключения в пункт 1 постановления условия о том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1244895 рублей зачисляется в счет оплаты приобретаемого имущества. Также заявитель просил изложить пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи нежилых помещений №№ 3-15, 37, 38, общей площадью 141,8 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д.27а, в следующей редакции: пункт 2.1: цена продажи имущества составляет 6 470 339,00 (шесть миллионов четыреста семьдесят тысяч триста тридцать девять) рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке № 6-н/09/12 от 27.09.2012, исполнитель оценки - ООО «Эксперт-инвест»). Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, составляет 1244895 (Один миллион двести сорок четыре тысячи восемьсот девяносто пять) рублей», пункт 2.2: «Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 87090,73 (восемьдесят семь тысяч девяносто) рублей 73 коп. 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с п.2.4. настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.06.2013 заявленные требования удовлетворены частично. Судом признано недействительным постановление Мэрии от 30.10.2012 № 2378 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, дом 27а» в части невключения в пункт 1 постановления условия о том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1054996 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Также суд принял решение считать пункты 2.1. и 2.2. договора купли-продажи нежилых помещений №№ 3-15, 37, 38, общей площадью 141,8 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д.27а между городом Ярославлем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью «Яромир» заключенными в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена продажи имущества составляет 6470339,00 (шесть миллионов четыреста семьдесят тысяч триста тридцать девять) рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Отчет об оценке №6-н/09/12 от 27.09.2012, исполнитель оценки - ООО «Эксперт-инвест»). Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества составляет 1054996 (один миллион пятьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто шесть) рублей без НДС»; пункт 2.2: «Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 90255 (девяносто тысяч двести пятьдесят пять) рублей 72 копеек 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.3. настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора». В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что арбитражный суд не имел оснований использовать заключение эксперта ОАО «Ярославский центр недвижимости», согласно которому стоимость неотделимых улучшений увеличилась, так как действующее законодательство не предусматривает обязанности применять коэффициенты, индексирующие затраты на дату оценки; часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) не носит императивный характер и не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение выкупной цены имущества.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, полагая одновременно, что у суда отсутствовали правовые основания для исключения суммы НДС из стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем решение суда просит изменить, определив стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету, в размере 1245000 рублей, в том числе НДС. Заявитель ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Мэрия и Департамент отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчики и третье лицо своих представителей в судебное заседание также не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.01.2001 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (том 1, л.д. 7-11). По условиям данного договора в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2011 № 4 (том 1, л.д. 15-17), арендодатель сдает, а арендатор принимает по временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений цокольного этажа № 3-15, 37, 38), общей площадью 141,80 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Собинова, д. 27а, для использования под офис (далее – спорный объект недвижимости) (пункт 1.1) (том 1, л.д. 7-11).

ООО «Яромир» направило в Комитет письмо с просьбой согласовать проведение строительных работ по реставрации фасадов, реставрации входных групп и восстановления навесов над входами здания, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д. 27а, являющегося объектом культурного наследия (том 1, л.д. 18). Проведение указанных работ мотивировано Обществом необходимостью получения статуса нежилого помещения и приспособления его под офис.

В ответ на указанное обращение Комитет 06.10.2010 направил в адрес Общества письмо о согласовании арендодателем выполнения строительных работ по реставрации фасадов, входных групп, восстановлению навесов над входами и капитальный ремонт арендуемых помещений по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д.27а (том 1, л.д. 19).

24.05.2011 на основании приказа Департамента Обществу выдано разрешение на проведение работ по приспособлению под офисные помещения нежилых помещений №№ 3-15 на выявленном объекте культурного наследия – здания, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д. 27а (том 1, л.д. 104).

30.08.2011 департаментом культуры Ярославской области подписан акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д. 27а (том 1, л.д. 20-21).

17.07.2012 ООО «Яромир» направило в Комитет заявление о выкупе спорного объекта недвижимости на основании Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, заявив о намерении воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в сумме 1140323 рублей (том 1, л.д. 23).

30.10.2012 Мэрией издано постановление № 2378 (далее – постановление от 30.10.2012), которым определены условия приватизации нежилых помещений цокольного этажа №№ 3-15, 37, 38 общей площадью 141,80 кв.м., в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д. 27а, являющемся объектом культурного наследия, путем их продажи ООО «ЯРОМИР» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 6470339 рублей с рассрочкой оплаты сроком на пять лет (том 1, л.д. 24).

Комитет направил в адрес ООО «ЯРОМИР» проект договора купли-продажи недвижимого имущества (том 1, л.д. 25-28). По условиям проекта договора цена продажи имущества составляет 6470339 рублей без НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО «Эксперт-инвест» от 27.09.2012 № 6-н/09/12 (пункт 2.1). Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами продавцу в размере 107838 рублей 98 копеек 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемой в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора (пункт 2.2).

19.11.2012 ООО «Яромир» направило в Комитет протокол разногласий по проекту договору купли-продажи, предложив новую редакцию пунктов 2.1. и 2.2. договора с учетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 1140323 рублей (том 1, л.д. 29-30).

19.12.2012 Комитет направил в адрес Общества письмо, в котором указал, что ООО «Яромир» не были представлены документы, подтверждающие оплату выполненных работ, в связи с чем невозможно дать заключение по оценке произведенных неотделимых улучшений; положения проекта договора купли-продажи в части цены недвижимого имущества остаются в редакции продавца (том 1, л.д. 83-84).

Не согласившись с пунктом 1 постановления Мэрии от 30.10.2012, которым не предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 1244895 рублей, и редакцией пунктов 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что стоимость неотделимых улучшений в размере 1054996 рублей без НДС подлежит зачету в оплату приобретаемого Обществом объекта недвижимости, заявленные требования удовлетворил в соответствующей части. В остальной части заявленного требования суд отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Согласно статье 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтверждено, что Общество направило в Комитет заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости, в котором указало, что ООО «Яромир» намерено воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений в сумме 1140323 рубля 16 копеек произведенных с согласия арендодателя.

Указывая в обжалуемом постановлении стоимость спорного объекта недвижимости, Мэрия руководствовалась отчетом об оценке от 27.09.2012 № 6-н/09/12, подготовленном ООО «Эксперт-инвест», согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа №3-15,37,38 общей площадью 141,80 кв.м. по адресу: г.Ярославль, ул.Собинова, д.27а составляет 6470339 рублей без НДС (том 2, л.д. 69-148). При этом в постановлении Мэрии от 30.10.2012, проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, направленном ООО «Яромир», не содержится условий о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты его стоимости. Из письма Комитета от 19.12.2012 следует, что ООО «Яромир» не были представлены документы, подтверждающие оплату выполненных работ, в связи с чем невозможно дать заключение по оценке произведенных неотделимых улучшений.

Между тем в подготовленном ЗАО «Ярославский центр недвижимости» отчете № 13261-ОИ об оценке рыночной стоимости инвестиций в объект недвижимости по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, д. 27а определена рыночная стоимость инвестиций по состоянию на 27.09.2012, которая составляет 1244895 рублей с НДС (округленно – 1245000 рублей). Из указанного заключения следует, что фактическая сумма инвестирования на дату инвестирования составляет 1140322 рубля 50 копеек, что соответствует оценке стоимости неотделимых улучшений, указанной в заключении начальника отдела учета имущества казны Комитета от 29.04.2013 (том 1, л.д. 116). При определении рыночной стоимости инвестиций оценщиком применены средневзвешенные индексы цен в строительстве на дату инвестирования (2011 год) и на дату оценки, а также скорректирована стоимость с учетом фактического износа.

При таких обстоятельствах постановление Мэрии от 30.10.2012 в обжалуемой части противоречит части 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания обжалуемого ненормативного акта недействительным в соответствующей части.

Вывод суда первой инстанции о том, что стоимость неотделимых улучшений в размере 1054996 рублей (без НДС) необоснованно не зачтена Мэрией в оплату приобретаемого Обществом объекта недвижимости, является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действующее законодательство не предусматривает обязанность применять коэффициенты, индексирующие затраты на дату оценки; часть 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества не носит императивный характер и не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение выкупной цены имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 18.09.2012 № 3139/12, часть 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества носит императивный характер; применение указанной нормы не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда первой инстанции.

Утверждение Общества об отсутствии правовых оснований для исключения судом суммы НДС из стоимости неотделимых улучшений со ссылкой на то, что Обществом при производстве неотделимых улучшений НДС был уплачен, представляется также необоснованным, поскольку факт уплаты Обществом НДС при производстве неотделимых улучшений документально не подтвержден, согласно проекту договора купли-продажи цена продажи имущества устанавливается без НДС, в рассматриваемой ситуации рыночная стоимость неотделимых улучшений определялась оценщиком, согласно отчету оценщика НДС в рыночной стоимости неотделимых улучшений присутствует, в связи с чем сумма НДС из стоимости неотделимых улучшений извлечена правомерно.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным на основании полного и объективного исследования обстоятельств дела, с учетом норм действующего законодательства, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета без удовлетворения.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.06.2013 по делу № А82-15306/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

О.Б. Великоредчанин

Г.Г. Ившина