Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: администрация городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент культуры Ярославской области, Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск

об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НИТА» (далее – истец, заявитель жалобы, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее – ответчик, Департамент) об обязании произвести зачёт неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи от 23.12.2014 № 352/а в размере 1 772 748,00 руб. (т.1 л.д.93).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Рыбинск, Департамент культуры Ярославской области, Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.05.2016 в удовлетворении исковых требований ООО «Нита» было отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Общества.

Заявитель указывает, что согласие ответчика на зачет стоимости неотделимых улучшений в счёт оплаты выкупаемого имущества следует из письма Департамента от 24.12.2014, вместе с тем в дальнейшем от заключения дополнительного соглашения ответчик отказался, что является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) злоупотреблением правом. Считает, что вопрос о зачёте улучшений арендованного имущества в счёт его оплаты может быть разрешён при исполнении сделки, что согласуется с позицией, изложенной в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.07.2011 № ВАС-5994/11, от 27.09.2011 № ВАС-11793/11. Факт наличия согласия собственника на реконструкцию арендуемого помещения, а также стоимость неотделимых улучшений, ответчиком не оспорены.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя, изложенными в ней, не согласился, решение суда просил оставить в силе.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением апелляционного суда от 19.07.2016 истцу отказано в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путём использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области в связи с отсутствием технической возможности.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

23 декабря 2014 года на основании Федерального закона Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимости № 352/а нежилого помещения (1 этаж), расположенного по адресу: <...>, состоящего из помещений площадью 82,0 кв.м. и 31,6 кв.м..

По условиям договора покупатель оплачивает стоимость имущества в сумме 2 756 780 руб. в рассрочку, в течение пяти лет, ежемесячными равными платежами по 137 839 руб. 00 коп. с уплатой процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (т.1 л.д.8-9,13).

Переход права собственности покупателя зарегистрирован 03 марта 2015 года (т.1 л.д.11-12).

До заключения данного договора, истец в письме от 16.12.2014 № 16/12 указывал, что им в период действия договора аренды были проведены ремонтные работы, которые являются неотделимыми улучшениями, стоимость ремонта подлежит зачёту в счёт выкупной стоимости. Истец просил заключить дополнительное соглашение на зачёт после представления им необходимых документов (т.1 л.д.115).

Департамент, отвечая на данное письмо, указал, что вопрос о зачёте стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счёт его оплаты может быть решён после предоставления отчёта о рыночной стоимости проведённых неотделимых улучшений путём заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи (т.1 л.д.7).

09.02.2015 истец направил ответчику письмо № 09/02 с просьбой подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 24.12.2014 с целью проведения зачёта стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1838767 руб., в счёт оплаты выкупаемого имущества.

Из представленных в материалы дела документов следует, что стоимость неотделимых улучшений ООО «Нита» корректировалась: 9 февраля 2015 года -1838767 руб. (т. 1 л.д. 14), 89б4032 руб. (т. 1 л.д. 20), 761151 руб. (т. 1 л.д. 41-44), 1772748 руб. 00 коп. 2 февраля 2016 года (т. 1 л.д. 93).

Поскольку письмами от 30.04.2015 №041-04-2388, от 28.07.2015 № 041-04-4219 (т.1 л.д.18,21) Департамент отказал истцу в заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 24.12.20, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований послужил основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя.

Договор аренды, в котором были определены права и обязанности арендодателя и арендатора по содержанию арендованного имущества, истец в материалы дела не представил.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между сторонами был согласован вопрос о проведении капитального ремонта (реконструкции) фасада здания, о чём свидетельствует разрешение на строительство от 27 декабря 2007 года (т. 1 л.д. 128).

Был согласован сметный расчёт на сумму 249835 руб.89 коп. (т. 1 л.д. 129-133).

3 апреля 2008 года между Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и ООО «Нита» был подписан договор о намерениях, в котором определена стоимость ремонтных работ на сумму 249835 руб. 89 коп., а также было указано, что Департамент возмещает арендатору затраты на выполнение ремонтных работ путём уменьшения арендной платы на сумму выполненных работ при наличии соответствующего постановления главы городского округа (т. 1 л.д.138-139).

Договор подряда истцом с ООО «Евродизайн» от 31 марта 2008 года был заключён на указанную выше сумму (т. 1 л.д. 140- 142).

В связи с необходимостью проведения дополнительного капитального ремонта, что следует из письма истца от 26 мая 2008 года (т. 1 л.д. 156), между сторонами был подписан новый договор о намерениях на выполнение работ на сумму 117885 руб. Договор содержал те же самые условия, что предыдущий договор (т. 1 л.д. 161-162).

Таким образом, Департамент недвижимости согласовал с ООО «Нита» выполнение ремонтных работ на общую сумму 367720 руб. 89 коп.

Стоимость этих работ должны быть возмещена арендодателю. Соответствующих доказательств в материалы дела не представлено. Имеется лишь пояснительная записка о проведении зачёта на сумму 211725 руб. 10 коп. (т. 1 л.д. 122).

Вопросы, связанные с возмещением стоимости произведённого капитального ремонта должен решаться в соответствии со статьёй 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с условиями договора аренды.

Ссылаясь на письмо Департамента недвижимости от 24 декабря 2014 года, истец указывает, что им 12 января 2015 года были заключены договор на составление проектно-сметной документации для целей определения стоимости произведённых строительных работ по состоянию на 1 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 22) и договор об оказании оценочных услуг № Н15.01-35Р на определение рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения кафе (т. 1 л.д. 23).

Из представленного отчёта ООО «Независимость» следует, что стоимость неотделимых улучшений составляет 1746648 руб. (т. 1 л.д. 45-59). При этом из отчёта непонятно, какие конкретно улучшения арендованного имущества были предметом исследования.

Представлены локальные сметные расчёты на данную сумму (т. 1 л.д. 60-83), анализ которых показывает, что на в данную суммы были включены расходы истца, связанные с приспособлением помещений для размещения в них кафе.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что эти затраты сделаны с целью улучшения состояния арендованного имущества и были согласованы с арендодателем.

Доказательств того, что выполненные истцом в 2008-2009 годах работы в современных ценах составляют 1746648 руб., в материалы дела не представлено.

При этом необходимо учитывать, что в данном случае речь идёт не возмещении расходов на производившийся около десяти лет назад ремонта, а о возмещении стоимости неотделимых улучшений, то есть того результата, который привёл в удорожанию арендованного имущества, и отделение которого приведёт к ухудшению технического состояния объекта.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При отсутствии такого согласия нет оснований для удовлетворения требований истца. При этом согласование должно быть получено в период действия договора аренды.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании норм права довод истца о том, что вопрос о стоимости неотделимых улучшений может быть разрешен после заключения договора купли-продажи с учётом того, что оплата Обществом производится в рассрочку в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.05.2016 по делу № А82-14020/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НИТА»– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

ФИО3

ФИО1