Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 по делу №А82-20920/2020

по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок №11» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Департамент строительства Ярославской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18720/2-и от 20.08.2015,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Истец, Агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационный участок №11» (далее – Ответчик, АО «РЭУ №11», Общество) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18720/2-и от 20.08.2015.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 Агентству в иске отказано.

Агентство с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что при оценке материалов дела, доводов сторон и третьих лиц суд первой инстанции необоснованно расширительно истолковал вид разрешенного использования (содержание здании в стадии разрушения), допустив возможность проведения реконструкции здания на арендуемом земельном участке без внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Также заявитель указывает, что земельный участок предоставлен в аренду Обществу для определенных целей без проведения аукциона (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, использование земельного участка не в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования и изменение арендатором условий договора в одностороннем порядке в соответствующей части не допускается, о чем указано в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседании проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области, куда явимся представитель АО «РЭУ №11».

В судебном заседании и в представленном отзыв на апелляционную жалобу представитель АО «РЭУ №11» указала на законность принятого судом решения, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» (далее – ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза») в отзыве на жалобу пояснило, что поддерживает свою позицию по рассматриваемому спору, изложенную им в суде первой инстанции.

Истец и третьи лица о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, Агентство и ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза» заявили ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что Общество нарушило условия договора аренды № 18720/2-и от 20.08.2015, Агентство обратилось с иском о его расторжении.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 209, 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Грк РФ), письмом Минкультуры России от 28.02.2017 N 49-01.1-39-НМ «О направлении Методических рекомендаций по отнесению историко-культурных территорий к объектам культурного наследия в виде достопримечательного места», требования Агентства признал неправомерными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзывов на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.03.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № 18720-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого являлся земельный участок площадью 416 кв.м с кадастровым номером 76:23:030705:0005, расположенный по адресу: <...> в районе д. 8/10, предназначенный для содержания здания в стадии разрушения.

06.05.2016 указанное нежилое здание поставлено на кадастровый учет (кадастровый номер 76:23:030705:942).

24.07.2007 право собственности на здание в стадии разрушения зарегистрировано за ЖСК «Центр».

25.02.2008 между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Истца (арендодатель) и ЖСК «Центр» (арендатор) заключен договор №18720/1-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого также являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:030705:0005, предоставленный для тех же целей.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.12.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды № 18720/1-и в полном объеме переданы ООО «Центр».

В 2014 ООО «Регион Эксперт Проект» (проектная организация) подготовило проектную документацию на строительство «Апартамент - отеля на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже с инженерными коммуникациями (реконструкция)».

Согласно разделу 1 «Пояснительная записка» в составе проектной документации предполагалась реконструкция нежилого здания. Руинированное строение, на месте которого проектируется объект, ранее относилось к дому призрения ближнего и именовалось как богадельня. В списках объектов культурного наследия не значится. При реконструкции данного строения используется часть фундаментов руинированного здания с их предварительной реконструкцией – усилением.

Согласно разделу 12 проектной документации «Мероприятия по осуществлению сохранности объектов культурного наследия» реконструкция здания производится в порядке регенерации историко-культурной среды.

Проектная документация получила положительное заключение ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза».

31.12.2014 Департаментом архитектуры и развития территорий мэрии г.Ярославля для ООО «Центр» выдано разрешение на реконструкцию здания в целях строительства апартамент-отеля сроком действия до 01.01.2017.

20.08.2015 между Агентством (арендодатель) и ООО «Центр» (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5 заключен новый договор аренды № 18720/2-и, по условиям которого (пункт 1.1) земельный участок предоставлен арендатору для содержания здания в стадии разрушения.

В пункте 4.3 договора установлены основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе, при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Договор заключен на срок по 30.07.2064.

09.12.2016 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства - «Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными парковками на цокольном этаже» степенью готовности 10% (кадастровый номер 76:23:030705:945).

Данный объект незавершенного строительства Ответчик приобрел у ООО «Центр» по договору купли-продажи; переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 22.12.2017.

Дополнительным соглашением № 1 от 26.12.2017 в качестве арендатора земельного участка в договоре № 18702/2-и указан Ответчик.

09.02.2018 Департаментом строительства Ярославской области ответчику выдано разрешение на строительство апартамент - отеля сроком действия до 01.12.2019; впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 10.08.2020.

02.10.2019 Агентством составлен акт № 1066 осмотра земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, в котором зафиксирован факт возведения 4-этажного здания.

Истец обратился к Обществу с предписанием от 26.10.2020 № 9048 устранить в срок до 01.12.2020 нарушение пункта 1.1 договора аренды в части нецелевого использования земельного участка или подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Предписание от 26.10.2020 № 9048 Обществом исполнено не было.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:030705:5 расположен в границах территорий:

- объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой г. Ярославля», XI-XVII вв. (г. Ярославль, центр города до ул.Республиканской), который в соответствии с решением Малого Совета Ярославского областного Совета народных депутатов от 29.04.1993 № 99 включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации; объект зарегистрирован в реестре приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.12.2015 № 30471-р (регистрационный номер 761440101890006);

- объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Исторический центр города Ярославля»; объект зарегистрирован в реестре приказом Министерства культуры Российской Федерации от 17.10.2012 № 1108 (регистрационный номер 761230002340006);

- объекта Всемирного наследия «Исторический центр города Ярославля».

В 2011 году ЖСК «Центр», являющийся пользователем спорного земельного участка, получил задание и разрешение на проведение работ по сохранению объекта археологического наследия «Культурный слой <...> вв.» на участке предполагаемого размещения объекта капитального строительства.

В 2012 году на данной территории ООО Фирма «Архей+» провело археологические раскопки на общей площади 154 кв.м, которые были приняты Департаментом 03.08.2012 в соответствии с приказом директора Департамента культуры области от 23.07.2012 № 323.

Проектная документация по строительству на спорном земельном участке была согласована Департаментом культуры Ярославской области (письмо № ИХ.22-5479/14 от 26.12.2014). Кроме того, проектная документация на строительство объекта получила положительное заключение экспертизы от 07.08.2014.

В силу пункта 5 статьи 49 ГрК РФ предметом экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно акту экспертизы № 76-1-4-Н123-14 проектная документация выполнена в соответствии с архитектурными объемно-планировочными решениями эскизного проекта, получившего положительное согласование Росохранкультуры и Комиссии РФ по делам ЮНЕСКО от 07.05.2009 №05-4-854 и от 29.07.2010 № 28 соответственно.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, нарушений законодательства об объектах культурного наследия при использовании земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, расположенного по адресу: <...> в районе д. 8/10, установлено не было.

Материалами дела подтверждается, что на арендуемом земельном участке Общество осуществило работы по реконструкции здания, находящегося в стадии разрушения, в жилое здание апартамент - отеля.

Работы произведены на основании проектной документации, заключения строительной экспертизы и разрешений на строительство (реконструкцию).

При этом цель предоставления земельного участка «для содержания объекта недвижимости» предполагает, в том числе, возможность осуществить реконструкцию данного здания в пределах, установленных требованиями действующего законодательства. Иное означало бы необоснованное ограничение прав собственника объекта недвижимого имущества, а также противоречило бы самой экономической цели содержания объекта в стадии разрушения, которая заключается в его восстановлении тем или иным способом.

Довод Агентства об использовании земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:0005 не в соответствии с его целевым назначением, апелляционный суд не принимает, так как проведенная Обществом реконструкция здания, находящегося в стадии разрушения, в жилое здание апартамент - отеля выполнена в соответствии с проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу и получившую положительное заключение; в соответствии с заключением судебной экспертизы, подтвердившей что объект незавершенного строительства возведен в порядке регенерации историко-культурной среды в рамках проекта и с учетом действовавших в период строительства нормативных актов; в соответствии с выданным муниципальным органом разрешением на строительство (реконструкцию).

Довод Агентства о необходимости обращения с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором таких видов, апелляционный суд также не принимает, так как возведенный объект не нарушает вид разрешенного использования земельного участка, установленный договором аренды, так как в силу пункта 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяюшие документы на такой земельный участок.

В ходе рассмотрение дела в суде первой инстанции Общество пояснило, что обращалось в муниципальный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором, однако неоднократно получало отказ по причине отсутствия такого вида «содержание здания в стадии разрушения» в действующих Правилах землепользования и застройки города Ярославля, поэтому привести в соответствие с классификатором невозможно.

Кроме того, в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Ярославля (утверждены решением муниципалитета г. Ярославля № 201 от 17.09.2009) земельный участок, на котором выполнена реконструкция, располагается в территориальной зоне Ц 1 (ст. 42 ПЗЗ), где в числе основных видов разрешенного использования указаны гостиничное обслуживание (код 4.7 по классификатору утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540). Таким образом, размещение здания апартамент – отеля не противоречит указанным Правилам.

Ссылка Агентства на пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, позицию заявителя жалобы также не подтверждает, поскольку фактические обстоятельства, имевшие место в настоящем деле, отличаются от обстоятельств, изложенных и исследованных Верховным Судом Российской Федерации.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Агентства по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2021 по делу №А82-20920/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Судьи

М.В. Немчанинова

ФИО4

ФИО1