Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 16.12.2016 по делу № А31-10946/2016, принятое судом в составе судьи Сизова А.В.,

по заявлению конкурсного управляющего ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

третьи лица: акционерный коммерческий банк «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (Публичное акционерное общество) в лице Филиала акционерного коммерческого банка «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ПАО) Костромской», ФИО3,

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3» (далее – ООО «СМУ № 3», Общество) ФИО2 (далее – ФИО2, конкурсный управляющий) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Костромской области, Управление) от 15.09.2016 в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СМУ № 3» к ФИО3 на нежилое помещение № 9 с кадастровым номером 44:27:060301:2619, общей площадью 87,8 кв.м, этаж 1, находящееся по адресу: <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060301:2621 (категория земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общей площадью 712 кв.м) и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 16.12.2016 заявленные требования удовлетворены. Суд признал оспариваемый отказ недействительным и обязал ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные нежилое помещение и земельный участок и выдать свидетельство о переходе права собственности в установленный срок.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Костромской области обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик считает, что решение суда является незаконным и необоснованным, принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В апелляционной жалобе Управление приводит доводы о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Заявления залогодержателя АКБ «Инвестиционный торговый банк» ОАО о прекращении ипотеки (погашении записи о залоге) в Управление не представлено, поэтому регистратор обоснованно отказал в совершении регистрационных действий.

ФАКБ «Инвестторгбанк»» (ПАО) Костромской» в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов ответчика, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Банк считает, что в связи с прекращением права залога согласие залогодержателя на продажу недвижимости не требуется, а запись об ипотеке подлежит прекращению на основании договора купли-продажи заложенного имущества, заключенного в рамках процедуры банкротства.

Подробно доводы ответчика и третьего лица изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Иные, участвующие в деле лица, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Костромской области от 21.01.2015 по делу № А31-4144/2014 ООО «СМУ № 3» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Костромской области от 21.01.2015 конкурсным управляющим ООО «СМУ № 3» утверждена ФИО2

27.06.2016 по результатам проведения торговой процедуры № 1378198-1 между ООО «СМУ №3» (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 9, общей площадью 87,8 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <...>, и земельного участка кадастровый номер 44:27:060301:2621, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общей площадью 712 кв.м.

30.06.2016 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные выше нежилое помещение и земельный участок.

15.09.2016 письмом № 2-32/13846 Управление сообщило об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 9 с кадастровым номером 44:27:060301:2619 и земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:2621, расположенные по адресу: <...>, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Отказ обоснован тем, что на данные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) зарегистрированы договоры залога (ипотеки), залогодержателем по которым выступает АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК», согласие которого на продажу объектов недвижимого имущества к заявлению Общества не приложено.

Не согласившись с данным отказом, конкурсный управляющий ФИО2 обратилась в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь положениями статей 198, 201 АПК РФ, статей 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 16-18, 20, 29 Закона № 122-ФЗ, статей 25, 37, 38 Закона об ипотеке, статей 110, 111, 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), пунктами 230, 239, 240, 242 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.12.2014 № 789 (далее - Административный регламент), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункты 1, 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац 6 пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 16 названного Закона установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (статья 13 Закона № 122-ФЗ).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, когда не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

Как усматривается из материалов настоящего дела, в качестве оснований отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:060301:2619 и земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:2621 ответчиком указано, что на государственную регистрацию права не представлено согласие залогодержателя на продажу названных объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем на государственную регистрацию объектов недвижимости в Управление Росреестра по Костромской области заявителем были представлены среди прочих: судебные акты Арбитражного суда Костромской области, связанные с процедурой банкротства ООО «СМУ № 3», в том числе, решение арбитражного суда от 21.01.2015 по делу № А31-4144/2014; итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры от 27.06.2016; договор купли-продажи от 27.06.2016; акт приема-передачи нежилого помещения и земельного участка от 30.06.2016.

Данные обстоятельства подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от 30.06.2016 и от 26.07.2016.

Указанным выше решением Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-4144/2014 ООО «СМУ № 3» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Следовательно, имущество должника, а именно нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:060301:2619 и земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:2621 подлежат продаже на публичных торгах по правилам, предусмотренным Законом о банкротстве.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В соответствии с нормами главы VII названного Закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138).

Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона № 127-ФЗ.

Данный подход нашел свое отражение также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 306-КГ15-18911 по делу № А57-22328/2014.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.

Таким образом, после проведения торгов (в форме публичного предложения) имущества ООО «СМУ № 3» и заключения по результатам этих торгов с победителем ФИО3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2016, залог (ипотека) этого имущества прекратился, в связи с чем обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены. Переход права собственности на имущество не может быть поставлен в зависимость от наличия в реестре записи об ипотеке, тем более, что ипотека прекращена в силу закона.

С учетом изложенного, анализ установленных обстоятельств по делу, в совокупности с указанными нормами права, свидетельствует о том, что решение Управления Росреестра по Костромской области от 15.09.2016 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости по причине отсутствия согласия залогодержателя на продажу объектов недвижимого имущества, не соответствует нормам действующего законодательства.

Оспариваемое решение Управления, в свою очередь, нарушает права заявителя, поскольку одним из участников сделки является предприятие-банкрот, которое в силу норм действующего законодательства о банкротстве связано сроками проведения соответствующих процедур.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в данной ситуации регистрация перехода права собственности на помещение и земельный участок невозможна без погашения регистрационной записи об ипотеке, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочном толковании закона.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания недействительным оспариваемого решения Управления Росреестра по Костромской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СМУ № 3» к ФИО3 Отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы Общества.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда первой инстанции, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела.

С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Костромской области от 16.12.2016 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 16.12.2016 по делу № А31-10946/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

П.И. Кононов

ФИО4

ФИО1