Гражданский кодекс часть 1

закрытое акционерное общество «ЭлПром-С», ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее – департамент, ответчик) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, оформленного уведомлением от 27.09.2011 №43790, об обязании произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2011 года в удовлетворении заявления отказано.

Общество обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на то, что на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ общество непрерывно в течение более двух лет владело и пользовалось арендуемым помещением на основании договора аренды от 30.09.1997 №3664.

Из апелляционной жалобы следует, что заявителем выполнены установленные законом условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. По договору аренды от 30.09.1997 №3664 обществу передано помещение площадью 137,6 кв.м, состав и площадь помещения с момента заключения указанного договора аренды не изменялись, у общества по состоянию на 06.12.2011 отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое нежилое помещение площадью 137,6 кв.м.

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с апелляционной жалобой не согласился, указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции принял пояснения общества о состоянии расчетов по арендной плате на 16.05.2012, расчету доплаты по договору аренды за 2007, 2008, 2009, 2010 годы.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела писем директора общества председателю городского КУМИ г. Красноярска, директору департамента недвижимости, акта №70 от 26.08.1997.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленное ответчиком ходатайство и приобщил указанные документы к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Красноярска обществу 15.09.1997 выдан ордер №3194, согласно которому заявителю разрешено занять нежилое помещение (реестр №СТР02871) площадью 116,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на срок с 01.04.1997 по 31.12.1999.

Обществом (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Красноярска (арендодатель) 30.09.1997 заключен договор аренды №3664, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору подвальное помещение общей площадью 116,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>. По акту сдачи к договору от 30.09.1997 №3664 общество приняло указанное помещение.

Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю 08.04.2010 выдан кадастровый паспорт помещения с кадастровым номером 24:50:0000000:0:5368/2 – помещения №27, расположенного по адресу: <...>, согласно которому арендуемая площадь составила 137,6 кв.м.

Согласно дополнению от 24.12.2010 №24 к договору аренды от 30.09.1997 №3664 пункт 1.1 договора от 30.09.1997 №3664 изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передал арендатору нежилое помещение №27 общей площадью 137,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (реестровый номер СТР 02871).

Общество 29.08.2011 обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения №27, общей площадью 137,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Уведомлением департамента от 27.09.2011 №43790 обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого по договору от 30.09.1997 №3664, в связи с тем, что арендуемое им нежилое помещение №27 площадью 137,6 кв.м по адресу: <...>, находится во временном владении и пользовании заявителя в соответствии с дополнением от 24.12.2010 №24 к договору от 30.09.1997 №3664 менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Полагая, что обществом соблюдены все условия для реализации преимущественного права на приобретение имущества, заявитель оспорил в судебном порядке отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного постановлением администрации г. Красноярска от 15.02.2005 № 55/1, департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности,

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из частей 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, указав на то обстоятельство, что арендуемое им нежилое помещение №27 площадью 137,6 кв.м по адресу: <...>, находится во временном владении и пользовании заявителя в соответствии с дополнением от 24.12.2010 №24 к договору от 30.09.1997 №3664 менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции согласился с выводом департамента, посчитав, что на дату обращения с соответствующим заявлением арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании дополнения от 24.12.2010 №24 к договору аренды от 30.09.1997 №3664.

Данные выводы суда первой инстанции основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что по договору аренды от 30.09.1997 №3664 обществу фактически передано помещение площадью 137,6 кв.м, состав и площадь помещения с момента заключения указанного договора аренды не изменялись, поэтому на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ общество непрерывно в течение более двух лет владело и пользовалось арендуемым помещением на основании договора аренды от 30.09.1997 №3664, являются обоснованными и подтверждены документально.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что нежилое помещение №27, расположенное по адресу: <...>, переданное заявителю по договору аренды от 30.09.1997 №3664, и нежилое помещение, поставленное на кадастровый учет (кадастровый номер 24:50:0000000:0:5368/2), площадью 137,6 кв.м являются одним и тем же объектом недвижимости. Расхождение в площади спорного помещения, указанной в кадастровом паспорте (137,6 кв.м) и договоре аренды от 30.09.1997 №3664 (116,5 кв.м), связано с определением площади данного объекта с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требований при постановке объекта на кадастровый учет.

В техническом и кадастровом паспорте нежилого помещения указано, что общая площадь, арендуемая площадь объекта составляет 137,6 кв.м. В связи с определением площади помещения при постановке объекта на кадастровый учет в размере 137,6 кв.м заявителем и департаментом подписано дополнение от 24.12.2010 №24 к договору аренды от 30.09.1997 №3664, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в новой редакции.

Протокольным определением от 17.04.2012 суд апелляционной инстанции предложил ответчику представить письменные пояснения со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства о составе нежилого помещения, переданного заявителю по договору аренды от 30.09.1997, наличии обстоятельств, влекущих изменение состава и площади объекта аренды, основаниях изменения площади арендуемого помещения согласно дополнению от 24.12.2010 №24 к договору аренды от 30.09.1997, иных нежилых помещений, расположенных в подвале здания по адресу: <...>.

Указанное определение суда департаментом не исполнено, пояснения и документы, подтверждающие изменение состава и площади нежилого помещения, арендуемого обществом по договору аренды от 30.09.1997 №3664, не представлены. Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что по договору аренды от 30.09.1997 №3664 обществу фактически передано помещение площадью 137,6 кв.м, подписание заявителем и департаментом дополнения от 24.12.2010 №24 к договору аренды от 30.09.1997 не связано с изменением состава и площади арендуемого нежилого помещения. Доказательства обратного ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что на дату обращения с соответствующим заявлением арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку заявитель владел и пользовался арендуемым помещением площадью 137,6 кв.м с 30.09.1997.

Проверив соблюдение заявителем предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в виде отсутствия задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции установил, что наличие задолженности по арендной плате не являлось основанием отказа в реализации преимущественного права согласно уведомлению департамента от 27.09.2011 №43790, ответчиком не представлены доказательства наличия соответствующей задолженности по договору аренды от 30.09.1997 №3664 с учетом последующих изменений и дополнений к нему, в том числе дополнения от 24.12.2010 №24, у общества имелась переплата по арендной плате в сумме 52 222 рубля 90 копеек, достаточная для уплаты арендных платежей исходя из площади арендуемого помещения 137,6 кв.м в пределах срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции установил, что общество соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку является субъектом малого предпринимательства, непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (до 05.08.2008) владело и пользовалось арендуемым имуществом (нежилым помещением № 27, расположенным по адресу: <...>), не имеет задолженности по арендной плате, владеет помещением, площадь которого не превышает установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м), арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах, ответчик неправомерно отказал заявителю в реализации права на преимущественное приобретение муниципального имущества, данный отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

Следовательно, имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

Решение суда первой инстанции следует отменить на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием нового судебного акта о признании недействительным отказа департамента, оформленного уведомлением от 27.09.2011 №43790, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения №27, общей площадью 137,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (реестровый номер СТР 02871) и обязании департамента произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с департамента следует взыскать в пользу общества 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «14» декабря 2011 года по делу № А33-17303/2011 отменить. Принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. Признать недействительным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, оформленный уведомлением от 27.09.2011 №43790, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения №27, общей площадью 137,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Декабристов, д.30 (реестровый номер СТР 02871).

Обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска в пользу закрытого акционерного общества «ЭлПром-С» 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.Н. Борисов

Судьи:

Л.А. Дунаева

Н.А. Морозова