Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное унитарное предприятие «Благоустройство» (ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 045 563 рублей, неустойку в размере 7 006 515 рублей 95 копеек, о расторжении договора аренды от 17.09.2002 г. № 7, обязании возвратить нежилые помещения №№ 1-7, расположенные по адресу: <...>, Литер А, общей площадью 194,5 кв. м. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 22 февраля 2012 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2 365 275 рублей 06 копеек задолженности, 2 365 275 рублей 06 копеек пени, договор аренды расторгнут.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Истец не вправе рассчитывать размер арендной платы с применением коэффициента 1,5, поскольку об увеличении его значения ответчик не был уведомлен надлежащим образом, следовательно, обязательства сторон не считаются изменёнными.

Вывод суда первой инстанции о том, что для уменьшения арендной платы в связи с производством капитального ремонта за счет арендатора, ему следовало уведомить арендодателя о зачете, противоречит пункту 2.2.3, 2.1.5 договора.

Следовательно, и просрочки исполнения обязательства ответчиком до ноября 2012 года не допущено.

Истец доводы апелляционной жалобы отклонил, считая решение законным и обоснованным.

Судебное заседание апелляционной инстанции проводилось с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Тыва.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ФИО1 зарегистрирован Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России № 1 по Республике Тыва в качестве индивидуального предпринимателя за номером <***>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Согласно пункту 1.3 Устава муниципального унитарного предприятия города Кызыла «Благоустройство» предприятие является юридическим лицом и правопреемником МУП ТТЦ «Бытмашсервис», имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в учреждениях банков, круглую печать, содержащую свое полное фирменное наименование на русском языке и указание на место нахождение унитарного предприятия, штампы и бланки со своим фирменным наименованием, а также другие средства индивидуализации.

Согласно постановлению Мэра города Кызыла от 07.02.2007 г. № 163 «О реорганизации Муниципального унитарного предприятия города Кызыла Техно-торговый центр «Бытмашсервис» муниципальное унитарное предприятие «Бытмашсервис» было переименовано в муниципальное унитарное предприятие «Благоустройство».

Из Единого государственного реестра юридических лиц следует о реорганизации путем выделения муниципального унитарного предприятия города Кызыла «Кызылское автотранспортное предприятие».

Из разделительного баланса следует, что муниципальному унитарному предприятию города Кызыла «Кызылское автотранспортное предприятие» не передавались права и обязанности по договору аренды от 17.09.2002 г. № 7, в связи с чем, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу о том, что муниципальное унитарное предприятие «Благоустройство» является надлежащим истцом.

17.09.2002 между муниципальным предприятием «Бытмашсервис» (Арендодатель) и частным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды № 7, по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, согласно план-схемы арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях организации розничной торговли (далее - договор).

17 сентября 2002 года по акту приема-передачи нежилого помещения Агентство по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья Администрации города Кызыла передало индивидуальному предпринимателю ФИО1 нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 общей площадью 194,5 кв. м., находящиеся по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, срок действия договора устанавливается с 17 сентября 2002 года по 16 сентября 2012 года. Договор аренды от 17.09.2002 № 7 зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.1. договора, Арендатор обязуется уплачивать арендную плату за пользование помещением в течение установленного в настоящем договоре срока, согласно калькуляции расчета арендной платы в размере 17 505 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в кассу либо на расчетный счет Арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.3. договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании постановления Председателя Администрации города Кызыла увеличить размер арендной платы. Арендодатель вправе производить повышения арендной платы не чаще одного раза в год, пропорционально уровню инфляции.

На основании постановлений Мэра города Кызыла от 02.03.2005 г. № 227, от 30.05.2006 г. № 1170, от 06.12.2007 г. № 2468, от 14.11.2008 г. № 1963, от 22.12.2010 г. № 3205 увеличивалась базовая ставка арендной платы за аренду муниципального имущества.

В пункте 4.2 договора установлено, что в случае нарушения Арендатором установленных настоящим договором сроков платежей, начисляется неустойка в размере 0,3 % за каждый день просрочки с просроченной суммы платежей.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по арендной плате составила: 2002 год - 70 020 рублей; 2003 год - 210 060 рублей; 2004 год - 315 090 рублей; 2005 год - 468 699 рублей; 2006 год - 546 684 рублей; 2007 год - 573 468 рублей; 2008 год - 661 689 рублей; 2009 год - 1 449 414 рублей; 2010 год - 2 237 139 рублей; 2011 год - 558 759,60 рублей.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки по договору аренды в сумме 7 006 515,95 рублей из расчета 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

В адрес ответчика направлялись претензии от 28.09.2011, от 05.10.2011, от 06.10.2011 об уплате задолженности по арендной плате, начисленных пеней, в случае неисполнения претензии задолженность будет взыскана в судебном порядке и расторгнуть договор.

Указанные претензии ответчиком не исполнены, что повлекло обращение в суд истца с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание факт его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Указанные в договоре от 17.09.2002 № 7 помещения переданы по акту приема-передачи в день заключения договора, о чем свидетельствует подписанное сторонами приложение к договору от 17.09.2002 № 7.

В порядке статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательства, подтверждающие полное погашение перед истцом образовавшейся задолженности по арендной плате за пользование помещением по договору аренды от 17.09.2002 № 7 в материалы дела ответчиком не представлены.

Увеличение размера коэффициента Ко с 1, до 1,5, как указано истцом при расчете задолженности по арендной плате, произошло на основании Постановления Мэра г. Кызыла от 22 октября 2003 года № 2257 «О внесении изменений и дополнений в методику расчета определения арендной платы за использование муниципального имущества города Кызыла», согласно которому Ко - коэффициент, учитывающий индивидуальные особенности места расположения и планировки, стимулирующий оплату арендной платы, применяется для зданий, сооружений, находящихся в центре города, равным 1,5.

Данный коэффициент – Ко, учитывающий особенности места расположения и планировки помещения в зависимости от покупательского потока, предусмотрен также Порядком определения платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Кызыла, являющемся приложением № 2 к Постановлению Мэра г. Кызыла от 18 апреля 2007 года № 736 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Кызыла», согласно которому он равен 1,5.

Поскольку пункт 3.3 договора аренды от 17 сентября 2002 года № 7 предусматривал возможность увеличения размера арендной платы в связи с принятием главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества, то увеличение коэффициента, учитываемого при определении размера арендной платы, на основании решения органа местного самоуправления также является правомерным.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды от 17 сентября 2002 года №7 следует, что изменение размера арендной платы происходит на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла и независимо от получения извещения об этом ответчиком. Следовательно, размер арендной платы увеличивается независимо от действий сторон, совершаемых ими после заключения договора, а исключительно на основании постановлений Мэра города Кызыла об установлении ставки арендной платы.

В материалы дела представлены Постановления Мэра города Кызыла от 30 мая 2006 года №1170, от 06 декабря 2007 года №2468, от 14 ноября 2008 года №1693, от 22 декабря 2010 года №3205, а также другие постановления Администрации города Кызыла, согласно которым изменялась арендная плата за муниципальное имущество.

Таким образом, заключая договор аренды, стороны предусмотрели в нём основание для изменения размера арендной платы, отличное от предусмотренного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно принятие главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества. Данное условие договора не противоречит действующему законодательству с учетом того, что в аренду передавалось муниципальное имущество, а акты об определении ставки арендной платы носят нормативный характер.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия Мэром города Кызыла нормативных актов об установлении иного размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26 января 2010 года № 11487/09.

При таких обстоятельствах ссылка на претензию истца из расчета иных ставок подлежит отклонению.

Доводы ответчика о том, что он не получал направленных ему истцом извещений об изменении размера арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные, поскольку из буквального толкования указанного выше пункта договора аренды следует, что изменение размера арендной платы происходит на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла независимо от получения извещения об этом ответчиком.

Кроме того, указанные постановления были опубликованы в средствах массовой информации г. Кызыла (газета «Центр Азии от 14.12.2007, от 21.11.2008 №46, газета «Тувинская правда» №143 от 20.11.2008 г., газета «Бюллетень органов городского самоуправления г. Кызыла» от 31.01.2011 года №1 и др.), в связи с чем ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать о размере подлежащих внесению арендных платежей.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком в судебном заседании заявлено о пропуске исковой давности на подачу искового заявления.

Истец обратился в Арбитражный суд Республики Тыва 13 октября 2011 года.

Таким образом, с учетом заявленного ответчиком о применении срока исковой давности, судом рассчитан размер задолженности по арендной плате с учетом применения срока исковой давности: с 13.10.2008 - 165 422,25 рублей; 2009 год - 65 643,75 (руб/мес) х 12 (мес) = 787 725 рублей; 2010 год - 65 643,75 (руб/мес) х 12 (мес) = 787 725 рублей: 2011 год - 69 844,95 (руб/мес) х 8 (мес) = 558 759,06 рублей.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности за период с 01.01.2002 года по 13.11.2008 года правомерно отказано судом, поскольку истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

При этом исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 2008 года по 2011 год обоснованно удовлетворены судом первой инстанции частично, в размере 2 365 275 рублей 06 копеек.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что стоимость капитального ремонта – 1 708 190 рублей, проведенного ответчиком в 2002-2003 годах в спорных помещениях зачтена им в счет оплаты аренды за 8 лет 1,6 мес. – по октябрь 2010 года включительно.

Отклоняя данный довод ответчика, суд первой инстанции указал, что не представлено доказательств заявления ответчика о зачете по правилам статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из пункта 2.2.3 договора следует, что капитальный ремонт помещения проводится силами арендатора за счет средств арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора, Арендатор обязуется при проведении капитального ремонта и улучшения прилегающей территории согласовывать объем и стоимость производимых работ с Арендодателем, в соответствии с пунктом 2.1.4 результат капитального ремонта передается арендодателю по акту.

В материалы дела представлены документы в подтверждение факта производства ремонта: договоры на производство ремонта, на выполнение строительно-монтажных работ, приобретение материалов, договор на выполнение монтажных и пуско-наладочных работ, локальный сметный расчет, акты приемки выполненных работ на общую сумму приобретение, подписанные представителем муниципального унитарного предприятия «Бытмашсервис» на общую сумму 1 708 190 рублей.

Вместе с тем, доказательств внесения арендной платы с момента заключения договора (2002 года) ответчиком не представлено. При этом общая сумма задолженности без учета заявления ответчика о пропуске срока исковой давности составила 5 045 563 рублей.

Таким образом, стоимость произведенного ответчиком ремонта не покрывает всю сумму задолженности ответчика по арендной плате. Необходимость отнесения стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет уплаты задолженности за последний период пользования имуществом не имеет правовых оснований.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом за просрочку исполнения обязательств начислены пени в размере 7 006 515,95 рублей.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления от 12 ноября 2001 года № 15/ от 15 ноября 2001 года № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», поскольку с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), судам следует иметь в виду, что, в частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца.

Исходя из условий пункта 4.2. договора истец начислил неустойку в размере 7 006 515 рублей 95 копеек.

Вместе с тем, размер долга с учетом пропуска исковой давности составляет 2 365 275 рублей 06 копеек.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный суд Российской Федерации указал, что в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критерием для установления несоразмерности процентов последствиям ненадлежащего исполнения обязательства может быть, в том числе, установленный договором процент, чрезмерно высокий по сравнению с утвержденной Банком России ставкой рефинансирования. При оценке несоразмерности последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание также и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что сумма подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие указания в договоре чрезмерно высокого процента неустойки. Размер неустойки, установленный договором, - 0,3 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, более чем в 25 раз превышает ставку рефинансирования Банка России, действующую на момент вынесения решения и на момент обращения с иском в суд (8,25% и 7,75%), в связи с чем суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 2 365 275,06 рублей.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованно удовлетворены частично в сумме 2 365 275,06 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, исковые требования о расторжении договора аренды могут быть предъявлены в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства и предложения расторгнуть договор.

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды, в материалы дела истцом представлены претензии от 28.09.2011, от 05.10.2011, от 06.10.2011 об образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды, а также копии почтовых уведомлений от 28.09.2011, от 05.10.2011, от 06.10.2011, представленного истцом в подтверждение направления предложения о расторжении договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтвержден факт не исполнения ответчиком обязательства по внесению ежемесячной арендной платы, в связи с чем истец правомерно обратился с требованием о расторжении договора аренды.

Требования истца о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды оставлены ответчиком без удовлетворения в установленный для ответа срок.

На основании изложенного суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленные требования о расторжении договора.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения от 22 февраля 2012 года Арбитражного суда Республики Тыва по делу № А69-2172/2011.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 22 февраля 2012 года по делу № А69-2172/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Т.С. Гурова

И.А. Хасанова