Гражданский кодекс часть 1

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Воскресенская»: ФИО2, представителя по доверенности от 06.12.2019 № 1, диплом, паспорт,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия»: ФИО3, представителя по доверенности от 01.06.2021, диплом, свидетельство о заключении брака, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «04» марта 2022 года по делу № А33-11334/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Воскресенская» (далее – ООО «Управляющая компания «Воскресенская», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Стратегия» (далее –
ООО «Инвестиционная компания «Стратегия», ответчик) о признании недействительным условий договора управления многоквартирным домом от 30.04.2020 в части пунктов 1, 2, 4 дополнительного соглашения от 30.04.2020, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №№101, 102, 103, 104, 105 и жилым помещениям 2, 4, 6, 10, 11, 12, 19, 20, 21, 22, 28, 29, 30, 35, 44, 50, 52, 53, 55, 58, 60, 61, 62, 63, а также условий о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04.03.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Как указано апеллянтом, судом не учтено, что истец исполнял спорное соглашение в течение длительного периода времени - почти год не направлял владельцам помещений (включая ответчика) квитанции или счета на оплату, претензии с требованием об оплате, и предложения о расторжении или изменении условий дополнительного соглашения. То есть после заключения спорного соглашения истец своим поведением давал основание указанным владельцам помещений полагаться на действительность дополнительного соглашения.

Кроме того, судом сделан вывод о том, что пункты 1, 2, 4 дополнительного соглашения нарушают права иных собственников помещений, возлагающие на остальных собственников дополнительное бремя несения расходов в части, пропорциональной площади освобожденных от уплаты собственников. Однако данный вывод, по мнению апеллянта, является неправомерным, так как судом не были установлены данные обстоятельствами, они не подтверждены материалами дела.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19.05.2022. Судебное заседание откладывалось до 20.06.2022.

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО ИК «Стратегия» (застройщиком) и ООО «УК «Воскресенская» (управляющей организацией) заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 30.04.2020, по условиям которого управляющая организация по заданию застройщика в течение срока действия договора за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги (отопление (теплоснабжение), холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность и надлежащую эксплуатацию и надлежащее содержание инженерных систем, обеспечит надлежащее содержание мест общего пользования МКД, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Управляющая организация принимает участие в отношениях по капитальному ремонту жилого дома в той мере, в которой это предусмотрено действующим законодательством.

30.04.2020 между ООО ИК «Стратегия» (застройщиком) и ООО «УК «Воскресенская» (управляющей организацией) заключено дополнительное соглашение к договор от 30.04.2020, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что не подлежат оплате коммунальные услуги и иные услуги, подлежащие уплате управляющей организации, по следующим жилым и нежилым помещениям, расположенным в жилом дом № 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями № 1, № 2, № 3, № 6; стоянка автомобилей в осях 16-8б/Бб-Лб, встроенная трансформаторная подстанция, в составе: жилого массива переменной этажности с инженерными сетями и отдельно стоящей трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: <...>, который по договору передан застройщиком управляющей организации для обеспечения содержания и эксплуатации, а именно:

- нежилые помещения (адреса (номера помещений) указаны в соответствии с
данными технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги
кадастрового инженера): нежилое помещение № 101, нежилое помещение № 102; нежилое помещение № 103; нежилое помещение № 104; нежилое помещение № 105;

- жилые помещения (квартиры) (адреса (номера квартир) указаны в соответствии
с данными технического плана, выполненного организацией, оказывающей услуги
кадастрового инженера): квартира № 2, квартира № 4, квартира №6, квартира №10, квартира№11, квартира № 12, квартира № 19, квартира № 20, квартира №21, квартира
№ 22, квартира № 28, квартира № 29, квартира № 30, квартира № 35, квартира № 44, квартира № 50, квартира № 52,квартира № 53, квартира №55, квартира №58, квартира № 60, квартира №61, квартира № 62, квартира № 63.

Согласно пункту 2 соглашения не подлежат оплате коммунальные услуги и иные услуги, подлежащие уплате управляющей организации, по нежилым и жилым помещениям (квартирам), указанным в пункте 1 дополнительного соглашения, только лицами, которые являлись владельцами указанных помещений на момент ввода объекта в эксплуатацию. Лица, которые приобрели указанные нежилые и жилые помещения в собственность, от владельцев помещений на момент ввода в эксплуатацию, уплачивают коммунальные и иные услуги управляющей компании в установленном порядке.

Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что в том случае, если по требованию управляющей организации (не зависимо от причин), коммунальные и иные услуги, по указанным в пункте 1 дополнительного соглашения нежилым и жилым помещениям, будут взысканы с лиц, являющихся их владельцами на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, управляющая организация уплачивает застройщику, штраф в размере денежных средств, взысканных управляющей организацией с владельцев указанных нежилых и жилых помещений. Штраф подлежит уплате в срок не позднее 3 (трех) дней с момента заявления застройщиком требования об уплате штрафа.

Ссылаясь на недействительность вышеперечисленных условий договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал ничтожными спорные пункты дополнительного соглашения.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Судом установлено, что 30.04.2020 между сторонами спора (застройщиком и управляющей организацией) заключен договор управления многоквартирным домом (в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2020), из содержания которого следует, что данный договор наряду с положениями статей главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует правоотношения сторон по возмездному оказанию услуг.

В силу пункта 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).

Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объектов долевого строительства дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как верно указано судом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 27 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) ничтожным является условие договора одного из собственников помещения в многоквартирном доме с управляющей компанией многоквартирным домом об освобождении этого собственника от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Оценив условия дополнительного соглашения от 30.04.2020 в части пунктов 1, 2, 4, предусматривающих освобождение лиц, являющихся владельцами на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, от внесения оплаты коммунальных услуг (включая и индивидуальное потребление, и общедомовые расходы) и иные услуги, подлежащих оплате по нежилым помещениям №№101, 102, 103, 104, 105 и жилым помещениям 2, 4, 6, 10, 11, 12, 19, 20, 21, 22, 28, 29, 30, 35, 44, 50, 52, 53, 55, 58, 60, 61, 62, 63, а также условия о наложении штрафа в размере денежных средств, взысканных с владельцев указанных жилых и нежилых помещений, в случае произведенного взыскания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пунктов 1, 2, 4 дополнительного соглашения от 30.04.2021 противоречат требованиям вышеуказанных норм, а также части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (императивной норме закона) и являются ничтожными, как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества МКД, а также нарушающие права иных собственников помещений, возлагающие на остальных собственников дополнительное бремя несения расходов в части, пропорциональной площади освобожденных от уплаты собственников.

Довод апеллянта о том, что освобождение одних собственников от несения бремени содержания своего имущества не затрагивает прав или обязанностей других – неосвобожденных собственников, является необоснованным и не соответствующим нормам действующего законодательства, поскольку такое освобождение влечет распределение общедомовых расходов на меньшее количество собственников (в пропорции, соразмерной их доли в праве общей собственности), то есть неизбежно увеличивает размер платежей каждого из неосвобожденных собственников, что является недопустимым.

С учетом изложенного, вопреки позиции ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения в рассматриваемом споре принципа эстоппель.

При таких обстоятельствах исковые требования заявлены обоснованно, в связи с чем правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «04» марта 2022 года по делу
№ А33-11334/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи:

Е.В. Белоглазова

Ю.В. Хабибулина