Гражданский кодекс часть 1

определением арбитражного суда от 03.02.2014 заявления Шашковой Кристины Александровны и Савиновой Марины Михайловны (далее – заявители, Шашкова К.А., Савинова М.М.) о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью «СК» (далее – ООО «СК») (ИНН 2465270412, ОГРН 1122468020267) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения; суд определил применить при банкротстве ООО «СК» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Временным управляющим утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич (далее – Дмитриев Е.Д.). Сообщение временного управляющего об открытии в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» №21 от 08.02.2014.

Решением от 02.06.2014 ООО «СК» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 02 декабря 2014 года, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Дмитриева Евгения Дмитриевича (далее – Дмитриев Е.Д.).

Сообщение о признании должника банкротом и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 105 от 21.06.2014.

Определением арбитражного суда от 29.08.2014 конкурсным управляющим ООО «СК» утвержден Дмитриев Е.Д.

18.08.2014 в Арбитражный суд Красноярского края поступило требование Полтавской Татьяны Николаевны (далее – Полтавская Т.Н.), уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании за Полтавской Т.Н. права собственности на объект незавершенного строительством застройщиком ООО «СК» недвижимого имущества: нежилого помещения №76 общей площадью 219,2 кв.м., расположенного на 1 и 2 этажах, по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26 «А».

Определением от 01.09.2014 заявление принято к производству.

Определением от 19.12.2014 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Полтавская Т.Н. обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указала следующее:

- в материалы дела представлены документы, подтверждающие наличие созданного объекта недвижимости, его существование в натуре и владение им ответчиком. В связи с тем, что Законом о банкротстве не предусмотрено ведение реестра передачи нежилых помещений у Полтавской Т.Н. отсутствует другая возможность защитить свои права.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 20.02.2015.

От иных лиц, участвующих в деле, в материалы дела отзывы не поступали.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Полтавской Т.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Материалами дела установлено, что между ООО СК «Консоль» и Полтавской Т.Н. 01.12.2008 был заключен договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, ООО «Строительная компания «Консоль» реорганизовано путем разделения на ООО «Строительная компания», ООО «Консоль», ООО «СК», являющихся правопреемниками по всем правам и обязанностям ООО СК «Консоль». Согласно разделительному балансу, между организациями-правопреемниками разделены внеоборотные и оборотные активы, пассивы, в том числе капиталы и резервы, долгосрочные и краткосрочные обязательства, прочие внеоборотные активы, дебиторская и кредиторская задолженность, а также прочие обязательства ООО «СК «Консоль».

Таким образом, обязательства по договору от 01.12.2008 перешли к ООО «СК».

Согласно условиям названного договора ООО «СК» были приняты на себя обязательства до 20.12.2008 ввести в эксплуатацию десятиэтажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями офисов на 1 и 2 этажах, пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00131:0174, и передать Полтавской Т.Н. нежилое помещение №3 (строительный) общей проектной площадью 210,59 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах указанного жилого дома, не позднее 30.12.2008 по актам приема-передачи. Полтавская Т.Н., в свою очередь приняла на себя обязательство осуществить инвестирование строительства помещения в размере 9 476 550 рублей.

В соответствии с условиями договора от 01.12.2008 договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств.

25.02.2010 договор участия в долевом строительстве от 01.12.2008 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Факт исполнения Полтавской Т.Н. обязательств по оплате нежилого помещения подтверждается справкой ООО «СК» от 20.12.2012, в соответствии с которой Полтавская Т.Н. в полном объеме выполнила все обязательства по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2008, квитанциями к приходным кассовым ордерам №9 от 18.02.2010 на сумму 5 000 000 рублей, №10 от 10.03.2010 на сумму 1 000 000 рублей, №10 от 26.004.2010 на сумму 1 000 000 рублей, №12 от 19.05.2010 на сумму 1 000 000 рублей, №6 от 21.09.2011 на сумму 30 000 рублей, от 01.12.2011 на сумму 500 000 рублей, №10 от 09.02.2012 на сумму 500 000 рублей, №19 от 06.03.2012 на сумму 176 550 рублей, №50 от 14.11.2012 на сумму 387 450 рублей.

В обоснование финансовой возможности финансирования по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2008 заявителем представлены следующие документы:

- журнал кассира операциониста ИП Полтавской Т.Н., согласно которому выручка с 08.01.2009 по 29.12.2009 составила 10 651 520 рублей,

- журнал кассира операциониста ИП Полтавской Т.Н., согласно которому выручка с 14.01.2010 по 10.03.2010 составила 2 374 800 рублей.

ООО «СК» обязательства по договору участия в долевом строительстве от 01.12.2008 не исполнено, что послужило основанием обращения Полтавской Т.Н. в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на нежилое помещение №3 (строительный) общей проектной площадью 210,59 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах десятиэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями офисов на 1 и 2 этажах, пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00131:0174.

При этом предметом договора участия в долевом строительстве являлись обязательства, а объектом строительства являлся индивидуально определенный объект (нежилое помещение), которое входит в состав другого объекта недвижимости, а исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2014, представленной в материалы дела, договор участия в долевом строительстве от 01.12.2008 зарегистрирован, в качестве участника долевого строительства на спорный объект зарегистрирована Полтавская Т.Н.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

Предметом рассматриваемого обособленного спора является требование Полтавской Т.Н. о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительством застройщиком ООО «СК» недвижимого имущества: нежилое помещение №76 общей площадью 219,2 кв.м., расположенного на 1 и 2 этажах, по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26 «А».

Определением арбитражного суда от 03.02.2014 заявления Шашковой К.А. и Савиновой М.М. о признании банкротом ООО «СК» признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения; суд определил применить при банкротстве ООО «СК» правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в числе прочего, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права, либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, заявление Полтавской Т.Н. о признании права собственности, в том числе, на долю в объекте незавершенного строительства, зарегистрированного за должником, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «СК».

В качестве основания заявленных требований заявитель ссылается на наличие обязательств, предусмотренных договором от 01.12.2008, неисполнение которых в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право инвестору требовать от застройщика передачи незавершенного строительством объекта.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (введена Федеральным законом от 02.01.2000 N 22-ФЗ, в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Указанный Закон регулирует обязательственные отношения, возникающие в связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости. Основания возникновения вещных прав - таких как право собственности, определяются статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, в силу создания (изготовления) вещи.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 55 ГК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Финансирование объектов строительства осуществлено инвестором (Полтавской Т.Н.) в общей сумме 9 476 550 рублей, что соответствует условиям договора от 01.12.2008 на долевое участие в строительстве жилого дома.

Предметом вышеуказанных договоров является обеспечение возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе подлежащего строительству ООО «СК» жилого дома. При этом в обязанность застройщика (ООО «СК») входит осуществление мероприятий по созданию нежилых помещений (возведению, строительству), а в обязанности инвестора - осуществление соответствующего финансирования. Какие-либо условия о совместном ведении деятельности, о создании объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели определенной деятельности рассматриваемый договор не содержит.

Таким образом, рассматриваемый договор представляет собой договор купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договоров обязанность передать указанные нежилые помещения возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательств застройщика передать инвестору незавершенный строительством объект договорами долевого строительства не предусмотрено.

До момента ввода жилого дома в эксплуатацию отдельные помещения в нем не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку не обладают достаточной степенью индивидуализации.

Указанный вывод также следует из смысла правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Таким образом, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, требованием возмещения убытков.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства являются недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость) (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе, возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Между тем, данные положения применимы только в отношении введенного в эксплуатацию объекта строительства, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00131:0174, в котором находится спорное нежилое помещение.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 24ЕЛ №514970, степень готовности жилого дома составляет 94%, право собственности на объект незавершенного строительствазарегистрировано 20.11.2014. Таким образом, факт регистрации за застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства в ноябре 2014 года свидетельствует, что объект незавершенного строительства не является достроенным, фактически готовым ко вводу в эксплуатациюкак на дату применения при банкротстве ООО «СК» правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, так и по настоящее время; а также не подтверждает, что объект фактически был готовко вводу его в эксплуатацию на указанную дату, однако по вине должника не были соблюдены обязательные процедуры по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, оснований для возложения на ответчика обязанности передать в собственность заявителя спорные нежилые помещения, находящиеся на первом и втором этажах 10 этажного жилого дома, у суда не имеется.

Более того, согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Полтавская Т.Н. заявила об исключении из доказательств по делу актов приема-передачи от 20.12.2012, от 05.09.2012. Иных актов приема-передачи спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Таким образом, требование перехода права собственности на долю в незавершенном строительстве фактически не соответствует действующему в настоящее время законодательству и приведенным выше разъяснениям высших судебных инстанций Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

При этом, в случае уклонения застройщика от передачи объекта договора инвестору после создания объекта строительства, в составе которого имеется предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи объект недвижимости, равно как и после осуществления строительства в рамках договора простого товарищества, по заявлению инвестора возможно понуждение застройщика к исполнению обязанности по договору в судебном порядке: путем обязания передачи имеющейся индивидуально-определенной вещи (по договору купли-продажи будущей вещи - пункт 5 Постановления Пленума N 54) либо путем регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ (по договору простого товарищества - пункт 7 Постановления Пленума N 54).

При этом следует учитывать предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правила, установленные в рамках дела о банкротстве застройщика.

Статьей 201.10 Закона о банкротстве определены условия и порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, в силу которой права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве вынесение определения о признании права собственности в порядке, установленном статьей 201.8 данного закона в отношении объекта, завершенного строительством, допускается в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Исходя из целей применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, направленных на обеспечение соразмерного и пропорционального удовлетворения имеющихся требований к застройщику о передаче созданных им в процессе строительства с привлечением средств граждан помещений, рассматриваемые ограничения возможности признания права собственности обусловлено недопустимостью изъятия из конкурсной массы в обход требований статей 201.10, 201.11 и 201.14 Закона о банкротстве какого-либо имущества застройщика, имевшегося у него на момент возбуждения дела о банкротстве (применения правил § 7 главы IX Закона о банкротстве).

С учетом необходимости обеспечения единого правового подхода к урегулированию споров о правах на недвижимое имущество в рамках дела о банкротстве застройщика, удовлетворение в порядке статьи 201.8 Закона требований о государственной регистрации перехода права, как влекущее выбытие из конкурсной массы имущества должника, также возможно исключительно при обеспечении соблюдения установленных указанными нормами закона условий.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору в рамках дела о банкротстве определение о признании права собственности (в том числе на долю) может быть вынесено судом только в случае фактического исполнения обязанности по передаче вещи в рамках договора со стороны должника до вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что обязательства застройщика по возведению жилого дома в полном объеме перед инвестором не исполнены, цель заключения договора не достигнута, объект строительства не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство с готовностью постройки 94%. Разрешение на ввод в эксплуатацию рассматриваемого объекта строительства застройщику не выдавалось, объект строительства не передан инвестору в качестве законченного строительством помещения, готового к эксплуатации.

Следовательно, при условии признания должника (застройщика) банкротом и не введении в эксплуатацию спорного объекта строительства, у заявителя отсутствуют права требования передачи в натуре такого объекта по договору долевого строительства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в таком случае требование о государственной регистрации перехода права имеет правовую природу требования о понуждении к исполнению договору.

В отношении довода заявителя о том, что обращение с заявленным требованием является последним способом защиты права участника строительства, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статей. В связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, заявитель вправе реализовать права кредитора, имеющего денежное требование к должнику (в порядке статьи 201.5 Закона о банкротстве).

Ссылка кредитора на определение арбитражного суда по делу №А33-2805-536/2009, в соответствии с которым Арбитражный суд Красноярского края признал право собственности Русановой В.А. на объект незавершенного строительством застройщиком – нежилые помещения, не может иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку в данном деле рассматривались иные фактические обстоятельства, в том числе, как указано судом, Русановой В.А. были использованы все способы защиты своих прав, в том числе о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, о включении в реестр денежных требований кредиторов. В удовлетворении этих требований Русановой В.А. было отказано; требование о признании права собственности подлежало удовлетворению судом в том числе по причине невозможности заявителем иным способом защитить свои права.Полтавская Т.Н. с заявлением о включении в реестр требований денежного требования не обращалась.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определены правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. В частности, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Ввиду чего, участник договора долевого строительства, в том числе нежилых помещений, в рамках дела о банкротстве имеет возможность принимать участие в принятии решений, касающихся способов реализации залогового имущества и иных вопросов, отнесенных к компетенции кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.

Требование участника долевого строительства нежилых помещений в отличие от требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, зачастую сопряженных с обеспечением конституционного права на жилище, не имеет приоритета в защите в соответствии Законом о банкротстве, за исключением залогового приоритета.

Иной подход означал бы, напротив, возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве, с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающем удовлетворение требований только с соблюдением правил статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределении квартир и прочее) по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.

Таким образом, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не предоставляют другим лицам возможность автоматически удовлетворять свои требования, а направлены на то, чтобы исключить выбытие имущества должника из конкурсной массы в ущерб интересам его кредиторов.

Поэтому требование Полтавской Т.Н. может быть заявлено как залоговое требование при условии своевременного обращения с таким требованием в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что 18.08.2014 в арбитражный суд поступило требование Полтавской Т.Н. о включении задолженности в размере 9 476 550 рублей, как обеспеченное залогом имущества должника: право аренды земельного участка общей площадью 3751,11 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400131:174, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26 и строящегося на указанном земельном участке 10-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями офисов – 1247 кв.м., общая площадь магазина – 560,86 кв.м. Установить статус залогового кредитора.

Определением арбитражного суда от 19.09.2014 требование принято к производству.

При указанных обстоятельствах, возможность признания права собственности заявителя на долю в объекте незавершенного строительства на основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отсутствует, в связи с чем, арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления.

Арбитражный апелляционный суд полагает отметить, что в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Взаимоотношения участников рассматриваемого спора – ООО «СК» и Полтавской Т.Н. основаны на участии последних в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре нежилые помещения.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.

Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение в силу пункта 11 указанного постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве).

В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д.26 не завершено, право собственности на доли в общей собственности у Полтавской Т.Н. - участника долевого строительства не возникло, то и заявленное ею требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.

По изложенным выше основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии иных способов защиты являются несостоятельными.

Принимая во внимание, что в отношении должника открыто конкурсное производство, строительство объекта, в котором расположено нежилое помещение, не завершено, он не введен в эксплуатацию, заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, предусмотренный Законом о банкротстве (в частности, статьями 100, 142), то есть предъявить денежное требование. В данном случае срок для его предъявления не может считаться пропущенным в связи с отсутствием правовой определенности относительно правильности выбора заявителем способа защиты его нарушенного права. Указанная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2012 N ВАС-5623/12 по делу N А41-4420/09.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от «19» декабря 2014 года по делу № А33-5698/2013к218 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Магда