Гражданский кодекс часть 1

от истца - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Беляева А.В., представителя по доверенности от 21.05.2018 № 81,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «СтройИнвест»
на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «26»апреля 2018года по делу № А33-22135/2017, принятое судьёй Тимергалеевой О.С.

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ИНН 2464028828, ОГРН 1042402509940), далее - ответчик, заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.04.2017 № 17-330 в размере 1 379 242 рубля 99 копеек, пени в размере 29 540 рублей 54 копейки; расторжении договора от 17.04.2017 № 17-330.

Решением от 26.04.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; договор аренды представлен в целях завершения строительства производственной базы, на земельном участке находятся объекты, принадлежащие ответчик, расторжением договора аренды земельного участка нарушаются права ответчика.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 12.07.2018.

От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не

направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала исследования доказательств представитель ответчика в зале судебного заседания представил суду и представителю истца дополнительный документ, а именно: заключение специалиста ООО «Кадастровый центр» Болдиной М.В. на 6 л., дал пояснения по указанному документу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела указанного дополнительного доказательства.

Судом установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы, а именно: копия свидетельства о праве собственности на земельный участок кадастровый номер 24:50:0500258:87; копия свидетельства о праве собственности на сооружение - подъездной ж.д путь; копия свидетельства о праве собственности на нежилое здание, которые ответчик просит приобщить в обосновании доводов апелляционной.

Представитель ответчика дал пояснения по документам, приложенным к апелляционной жалобе.

Суд в соответствии в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил:

- приобщить к материалам дела копии свидетельств, поскольку они представляют общедоступные сведения;

- в удовлетворении заявленного представителем ответчика ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного документа, а именно: заключения специалиста ООО «Кадастровый центр» Болдиной М.В. на 6л. – отказать, так как не представлено обоснование невозможности представления данного дополнительного документа в суд первой инстанции; указанные причины не являются уважительными.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца ее доводы отклонил.

Представитель ответчика заявил устное ходатайство об отложении судебного заседания с целью урегулирования спора миром путем заключения мирового соглашения.

Согласно части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе, к медиатору, в целях урегулирования спора.

В соответствии с частью 1 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора, в частности, разъясняет сторонам право на заключение мирового соглашения, а также последствия его заключения, однако понудить сторону к заключению мирового соглашения суд не может. Согласно указанной статье для заключения мирового соглашения необходимо добровольное согласие обеих сторон.

Таким образом, из системного толкования указанных норм следует, что арбитражный суд может отложить судебное заседание в целях урегулирования спора мирным путем, в том числе в целях проведения процедуры медиации, при наличии соответствующего ходатайства, заявленного обеими сторонами спора.

В силу главы 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение сторонами мирового соглашения предполагает их взаимное согласие на осуществление примирительных процедур, в том числе, в ходе рассмотрения дела.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель истца возразил против заявленного ходатайства, пояснил, что не намерен урегулировать спор мирным путем. Кроме того, ответчик не представил доказательств совершения действий по мирному урегулированию спора.

Таким образом, заявленное ходатайство об отложении отклонено судом апелляционной инстанции.

Кроме того, истец и ответчик не лишены возможности заключить мировое соглашение при исполнении судебного акта в соответствии со статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Срок аренды участка определен сторонами в пункте 2.1. договора: с 14.03.2017 по 13.03.2020.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6 договора).

В соответствие с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренный п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при однократном нарушении порядка и сроков внесения арендной платы при применении в расчете арендной платы коэффициента К3.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.6 договора.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а так же государственной кадастровой оценке земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органов местного самоуправления, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю 03.05.2017, номер регистрации 24:50:0500258:100-24/002/2017-6.

В соответствии с кадастровым паспортом от 22.03.2017 № 24/17-286186 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500258:100, разрешенное использование арендованного земельного участка – место размещения производственной базы.

Как следует из акта обследования земельного участка от 06.10.2017 № 564, главным специалистом отдела муниципального контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Красиковой Н.Н.

с участием директора ООО «СтройИнвест» Дутовой О.А. осуществлено обследование земельного участка площадью 11945 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0500258:100, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, переданного в аренду ООО «СтройИнвест» по договору от 14.03.2017 № 17-330 сроком до 13.03.2020 для завершения строительства производственной базы. На момент обследования установлено, что земельный участок частично огражден железобетонным забором совместно со смежным земельным участком. На земельном участке расположены одноэтажное нежилое здание, металлический навес, восемь контейнеров, участок захламлен.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.10.2017 № КУВИ-002/2017-535960 в пределах арендованного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500258:100, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: место размещения производственной базы, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Богдана Хмельницкого, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0500258:602, 24:50:0000000:151149.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.11.2017 № КУВИ-002/2017-676156 за обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» зарегистрировано право собственности ( № 24-24/001-24/001/077/2016-9547/1) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500258:602, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500258:100 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Богдана Хмельницкого, с проектируемым назначением – нежилое здание, со степенью готовности – 90%, общей площадью 592,8 кв.м.

Истцом в материалы дела представлена копия технического плана на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500258:602, согласно которому в разделе «Заключение кадастрового инженера» в том числе указано, что объект учета расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500258:100 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул.Богдана Хмельницкого. Наименование объекта недвижимости подтверждено декларацией от 18.05.2017. Параметры выстроенного объекта соответствуют площади, указанной в сведениях ЕГРН об объекте незавершенного строительства.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.11.2017 № КУВИ-002/2017-737390 за обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» зарегистрировано право собственности ( № 24-24/01-179/2007-691) на здание - склад с кадастровым номером 24:50:0500258:222, расположенное в кадастровом квартале 24:50:0500258 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 6Г, общей площадью 320 кв.м.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком по договору аренды от 17.04.2017 № 330, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере в размере 1 379 242 рубля 99 копеек, пени в размере 29 540 рублей 54 копейки и расторжении договора от 17.04.2017 № 17-330.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 17.05.2010 № 738, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, анализ которых позволяет сделать вывод об отсутствии требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Указанным постановлением утверждены и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Указанная правовая позиция находит свое подтверждение в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 № 303-КГ15- 6224, от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991, от 15.10.2015 № 306-ЭС15-6607, от 22.12.2015 № 308-ЭС15-10116, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7).

В связи с чем, с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения. В Красноярском крае таким нормативно-правовым актом является Закон Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в

размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Договором аренды определено, что предметом (объектом) аренды является земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500258:100, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: электроснабжения, канализации, с наложением на зоны с особыми условиями использования территорий: санитарно-защитная зона при размещении, реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровья человека, в составе производственной зоны предприятий III класса опасности (П-2), санитарно-защитной зоне при размещении, реконструкции промышленных объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровья человека, в составе коммунально-складской зоны (П-3), по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Ленинский район, ул. Богдана Хмельницкого, общей площадью 11 945,00 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, для использования в целях завершения строительства производственной базы.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 21.04.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2 x К3,
где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка,

предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установление коэффициентов К1, К2, К3 отнесено к компетенции органов местного самоуправления. При этом в случае, если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Решением городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 «О внесении изменений в решение Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» значение коэффициента К3 установлено:

равным 1 - коэффициент К3, применяемый с даты предоставления земельного участка до истечения трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка;

равным 2 - коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка;

равным 4 - по истечении шести лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 379 242 рублей 99 копеек за период с 21.04.2016 по 31.07.2017.

Из материалов дела следует, что возражения ответчика обусловлены необоснованностью установления размера арендной платы за арендуемый земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500258:100, рассчитанной с применением коэффициента К3=4.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, не оспаривая методику определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства, действующую на территории г. Красноярска, ответчик полагает, что к нему не подлежит применению коэффициент К3=4.

Указанному доводу была дана надлежащая оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Так, отклоняя указанный довод ответчика, суд первой инстанции обосновано руководствовался следующим.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 «О внесении изменений в решение Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» введен коэффициент К3.

Решение Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 вступило в законную силу с 03.07.2013.

В соответствии с приложением к Положению в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент равен 4.

Согласно пункту 2.3 договора условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 21.04.2016 – дата расторжения предыдущего договора аренды от 26.05.2010 № 829.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 21.04.2010 по договору аренды от 26.05.2010 № 829.

Таким образом, срок для исполнения обязанности по вводу объекта в эксплуатацию подлежит исчислению с момента фактической передачи земельного участка в аренду – 21.04.2010.

Договор аренды земельного участка от 17.04.2017 № 330, содержащий аналогичное условие подписан арендатором без каких-либо замечаний, в установленном законом порядке в указанной части не оспорен, недействительным не признан, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что трехлетний срок для строительства объекта истек 21.04.2013, в связи с чем, истцом правомерно применен для расчета арендной платы коэффициент К3 равный 4.

Применение коэффициента К3 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка в аренду и именно в этом смысле, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Решение Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 «О внесении изменений в решение Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», являлось предметом судебного обжалования: на предмет соответствия действующему законодательству.

Так, Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 27.10.2015 по делу

№ 2-6912/2016 (с учетом определения Центрального районного суда г. Красноярска от 30.11.2015 по делу № 2-6912/2016), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 25.01.2016 по делу 33А-942/2016А-63, отказано в удовлетворении административного истца ООО «Антекс» об оспаривании Решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 (с изменениями, внесенными решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377), которое оспаривалось ООО «Антекс» в части установленных значения коэффициента, учитывающего срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (К3), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложения 4 к указанному решению.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Антекс» требований, суд исходил из того, что Красноярским городским Советом депутатов значение коэффициента К3 определено в Решении от 14.10.2008 № В-43 (в редакции от 31.03.2015 № В-108, действующей в настоящее время) в соответствии с предоставленными ему полномочиями, в соответствии с предусмотренным законодательством порядком, с учетом экономического обоснования установления повышения значения коэффициента К3, в зависимости от срока аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальное значение судебного решения, будучи направленным на обеспечение его стабильности и общеобязательности, на исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За период с 21.04.2016 по 31.07.2017 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1 379 242 рублей 99 копеек, что следует из представленного истцом расчета, осуществленного в соответствии с положениями договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, подтвержден материалами дела.

Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, требования истца не опроверг.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 1 379 242 рублей 99 копеек задолженности за период с 21.04.2016 по 31.07.2017 правомерно признанно

судом первой инстанции обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы истец начислил пени в размере 29 540 рублей 54 копеек за период с 17.06.2017 по 31.07.2017.

Расчет пени повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан арифметически верным, соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в установленный договором срок, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании пени также правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки, которое было обосновано отклонено судом первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о

невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Положения названной материально-правовой нормы допускают снижение неустойки при явном несоответствии ее размера последствиям нарушенного обязательства. При этом, ответчик, заявляющий о несоразмерности неустойки, должен доказать это обстоятельство, поскольку сам по себе высокий размер неустойки не служит безусловным основанием для ее снижения.

Доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено. Само по себе заявление ответчика о снижении размера неустойки без представления соответствующих доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, не является основанием для снижения ее размера. Неустойка в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, широко применяется хозяйствующими субъектами в гражданско-правовых отношениях и соответствует обычной деловой практике, в связи с чем не является несоразмерной.

Учитывая вышеизложенное, у суда первой инстанции обосновано отсутствовали правовые основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения заявленного размера неустойки.

Одновременно истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № 330.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части перечисления ежемесячных арендных платежей, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 03.08.2017 б/н, в котором требовал погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 379 242 рублей 99 копеек, пеню в сумме 29 540 рублей 54 копеек в срок до 21.08.2017 и указал, что в случае невыполнения данного требования в установленный срок, предлагает расторгнуть договор аренды в срок до 31.08.2017. В претензии департамент сообщил о систематическом неисполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», земельный кодекс устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

На дату направления предарбитражного предупреждения у ответчика имелась задолженность. Задолженность сохраняется и в настоящее время, ответчик систематически не исполняет обязанность по оплате арендной платы. Ответчик доказательства оплаты долга в суд не представил, доводы истца не опроверг.

Учитывая значительный период неуплаты арендных платежей, а также принимая во внимание, что доказательств погашения задолженности не представлено суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии в действиях ответчика существенного нарушения условий спорного договора, лишающего муниципальное образование на получение арендной платы за предоставленный в аренду участок.

В связи с тем, что арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал в бюджет муниципального образования денежные средства, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суд первой инстанции о том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для

расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик допустил просрочку внесения ежемесячной арендной платы, а также учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № 330 правомерно признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; договор аренды представлен в целях завершения строительства производственной базы, на земельном участке находятся объекты, принадлежащие ответчику, расторжением договора аренды земельного участка нарушаются права ответчика.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Довод о несоблюдении претензионного порядка опровергается материалами дела.

Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части перечисления ежемесячных арендных платежей, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 03.08.2017 б/н, в котором требовал погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 379 242 рублей 99 копеек, пеню в сумме 29 540 рублей 54 копеек в срок до 21.08.2017 и указал, что в случае невыполнения данного требования в установленный срок, предлагает расторгнуть договор аренды в срок до 31.08.2017. В претензии департамент сообщил о систематическом неисполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы.

Суд первой инстанции обосновано признал данное уведомление надлежащим, поскольку оно было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ (почтовая квитанция от 04.08.2017).

По смыслу статей 1, 54 Гражданского кодекса Российской Федерации по месту своего нахождения юридическое лицо обязано обеспечить возможность сообщения с ним, возможность получения адресованных ему юридически значимых сообщений, а также несет риск непринятия необходимой степени заботливости, исключающей возможность неполучения адресованной ему корреспонденции.

Неполучение корреспонденции по месту нахождения организации, определенному согласно сведениям о его государственной регистрации, в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо.

Доводы ответчика о невозможности расторжения договора аренды ввиду нахождения на земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции как не основанный на нормах права.

Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в силу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации

принадлежащей ему недвижимости.

Доводы ответчика о том, что наличие задолженности не является основанием для расторжения договора аренды, не основаны на нормах права.

Судом первой инстанции обосновано учтено, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Однако при этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указывал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Суд подчеркнул, что, как следует из ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и абз. 4 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как уже было отмечено выше, требование о расторжении договора заявлено в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с соблюдением досудебного порядка. В разумный срок ответчиком не устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции задолженность не погашена.

Из материалов настоящего дела не следует, что расторжение договора аренды связано со злоупотреблением истцом своим правом, напротив, ответчик длительное время не исполнял обязательства по внесению платы за пользование арендованным имуществом, допустив существенное нарушение условий заключенного сторонами договора.

Таким образом, истец имеет право требовать расторжение договора в судебном порядке.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «26» апреля 2018 года по делу № А33-22135/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «СтройИнвест» в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно- Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий А.Н. Бабенко Судьи: О.В. Петровская

Л.Е. Споткай