Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Арцах»: Агаджаняна С.Е., директора на основании протокола № 5 от 26.12.2011; Агаджаняна Э.С., представителя по доверенности № 2 от 01.06.2012;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел: Зоркиной И.В., представителя по доверенности № 70-55/100 от 23.05.2012,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арцах»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 мая 2012 года по делу № А33-2501/2012 , принятое судьей Альтергот М.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арцах» (ОГРН 1022400524695, ИНН 2403000399) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел о признании незаконными действий государственного регистратора по не своевременному и не надлежащему извещению заявителя о приостановлении государственной регистрации, признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации №33/007/2011-338 от 18.01.2012, о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Балахтинский отдел, об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (Баня) общей площадью 275,4 кв.м. кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:001:20000, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский района, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1 на общество с ограниченной ответственностью «Арцах».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 19 апреля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 мая 2012 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части отказа в признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации №33/007/2011-338 от 18.01.2012, обязания зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (Баня) общей площадью 275,4 кв.м. кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:001:20000, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский района, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1 на общество с ограниченной ответственностью «Арцах», заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом уточнения в судебном заседании 21.09.2012).

В апелляционной жалобе заявитель указал, что он не был надлежащим образом извещен о приостановлении регистрации в связи с отсутствием необходимых документов, письмо о приостановлении получено заявителем 18.01.2012 – одновременно с отказом в регистрации.

Ответчик представил отзыв, в котором указал следующее.

У государственного регистратора отсутствовала информация о ликвидации продавца нежилого здания.

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором установлены также и иные основания для отказа в государственной регистрации: в заключенном заявителем договоре купли-продажи от 03.11.2005 отсутствуют данные о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес), на котором расположен заявленный на государственную регистрацию объект. При этом на государственную регистрацию представлен один подлинный экземпляр договора купли-продажи от 03.11.2005, что не соответствует положениям п. 5 ст. 18 Закона о регистрации.

Исходя из смысла статей 113, 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, муниципальное унитарное предприятие может распоряжаться недвижимым имуществом, переданным ему на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Таким образом, при проведении правовой экспертизы договора купли-продажи регистрирующий орган обязан установить наличие права хозяйственного ведения продавца на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Кроме того, государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права на недвижимое имущество (пункт 2 статьи 6).

При проведении проверки на предмет установления отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами ответчиком установлено, что в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права хозяйственного ведения Балахтинского Муниципального Унитарного Многоотраслевого Производственного Предприятия жилищно-коммунального хозяйства на заявленный на государственную регистрацию объект.

Ответчик ссылается на пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

В течение срока государственной регистрации и срока, на который приостановлена государственная регистрация, не представлены заявление о регистрации ранее возникшего права и документы, подтверждающие ранее возникшие права Балахтинского Муниципального Унитарного Многоотраслевого Производственного Предприятия жилищно-коммунального хозяйства.

Ответчик утверждает, что документы, подтверждающие права Балахтинского Муниципального Унитарного Многоотраслевого Производственного Предприятия жилищно-коммунального хозяйства на нежилое здание, предметом рассмотрения при принятии оспариваемого решения не являлись, считает ссылку Общества на данные документы несостоятельной, поскольку указанные документы на государственную регистрацию права не представлялись, правовая экспертиза в отношении данных документов не проводилась, данные документы не являются допустимыми доказательствами.

Ответчик полагает, что при рассмотрении дела судом должны быть оценены действия Управления с точки зрения их соответствия закону и иным нормативным актам, исходя, из тех документов, которые были представлены заявителем для регистрации в течение срока регистрации и прошли правовую экспертизу.

Исходя из указанных обстоятельств, ответчик считает, что отказ в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное здание принят в полном соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона о регистрации, которым предусмотрена обязанность регистрирующего органа отказать в государственной регистрации, если в течение срока государственной регистрации не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

По мнению ответчика, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания незаконными действий регистратора по несвоевременному и ненадлежащему извещению Общества о причинах приостановления государственной регистрации, так как заявление ООО «Арцах» о государственной регистрации права содержало ходатайство о личном получении документов (в том числе уведомления о приостановлении, сообщения об отказе). Обществом не предприняты меры к своевременному получению информации о результатах рассмотрения поданного им заявления в регистрирующем органе.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11 сентября 2012 года объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 14 сентября 2012 года, о чем лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на сайте http://www.3aas.arbitr.ru., а также под подпись.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе и с теми же лицами, участвующими в деле.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, поэтому решение проверяется в части отказа в признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации №33/007/2011-338 от 18.01.2012, обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (Баня).

Муниципальное образование Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Решением Балахтинского районного Совета депутатов от 24.08.2004 № 26-220р разрешена продажа бани, находящейся на балансе Балахтинского МУМ ПП ЖКХ, в соответствии с действующим законодательством, по цене не ниже балансовой стоимости 207345 руб.

МУМ ПП ЖКХ и обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» подписан акт приема-передачи от 20.06.2005 нежилого здания коммунальной бани, находящегося по адресу: п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1, в счет погашения долга перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах».

Балахтинское МУМ ПП ЖКХ (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) подписали договор о проведении зачета взаимных требований от 03.11.2005, в соответствии с пунктом 2.1. которого продавец имеет задолженность перед покупателем в сумме 220228 руб. 23 коп. согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 29.07.2005.

Согласно пункту 2.2. договора общество с ограниченной ответственностью «Арцах» покупает у Балахтинского МУМ ПП ЖКХ здание бани по адресу: пгт. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1, стоимостью 207345 руб. 21 коп., согласно договора от 03.11.2005 и счет-фактуры от 30.06.2005 № 32. Стороны проводят зачет взаимных требований на сумму 207345 руб. 21 коп.

Балахтинское МУМ ПП ЖКХ (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Арцах» (покупатель) подписали договор купли-продажи от 03.11.2005, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает, находящееся в хозяйственном ведении продавца муниципальное имущество: свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ДР № 003089, кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:0001:20000, инвентарный номер 04:241:002:000060340, нежилое здание (литер В) общей площадью 275,40 кв.м. по адресу: Россия, 662340, Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, стоимость 207345 руб. 21 коп. с НДС, согласно решению Депутатского Совета от 24.08.2004 № 26-220Р.

В соответствии с пунктом 1.2. договора продажа имущества осуществляется Балахтинским МУМ ПП ЖКХ по распоряжению администрации Балахтинского района от 20.10.2005 № 235погашением кредиторского долга в сумме 207345 руб. 21 коп. перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах».

В силу пункта 2.1. договора передача имущества осуществляется после подписания договора на основании акта приема-передачи.

Пунктами 3.1., 3.2. договора предусмотрено, что Балахтинское МУМ ПП ЖКХ имеет задолженность перед обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» в сумме 207345 руб. 21 коп. Общество с ограниченной ответственностью «Арцах» погашает задолженность Балахтинского МУМ ПП ЖКХ в сумме 207345 руб. 21 коп., указанного имущества в пункте 1.1.

Распоряжением администрации Балахтинского района от 20.10.2005 № 235 Балахтинскому МУМ ПП ЖКХ разрешена реализация здания бани по адресу: п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1, по цене не ниже балансовой стоимости.

Заявитель 06.12.2011 обратился в Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением о регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1.

Согласно заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арцах» от 06.12.2011 и расписке регистрирующего органа, для регистрации права на здание, расположенное по адресу: Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, 1, заявителем были представлены: договор купли-продажи от 03.11.2005, акт приема-передачи от 30.06.2005, договор о проведении зачета взаимных требований от 03.11.2005, решение Балахтинского районного совета депутатов от 24.08.2004 № 26-220р, распоряжение администрации Балахтинского района Красноярского края от 20.10.2005 № 235, приказ от 26.12.2008, протокол общего собрания учредителей от 25.12.2008 № 13, выписка ЕГРЮЛ от 17.02.2011 № 140, свидетельство о государственной регистрации № 54, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, устав общества с ограниченной ответственностью «Арцах», платежное поручение от 21.11.2011 № 2143. В заявлении обществом с ограниченной ответственностью «Арцах» отмечен способ получения документов – лично.

В уведомлении от 19.12.2011 № 33/007/2011-338 и письме от 19.12.2011 № 3/959 Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации права на указанное здание в связи с тем, что на государственную регистрацию представлен только один подлинник договора купли-продажи от 03.11.2005, не представлен акт приема-передачи имущества, в представленном договоре купли-продажи отсутствует указание на земельный участок на котором расположен объект недвижимого имущества, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права МУМ ПП ЖКХ на указанный объект, заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права за указанным лицом в регистрирующий орган не представлены.

Указанное уведомление направлено заявителю 19.12.2011, что подтверждается реестром простых писем, поданных Балахтинским отделом Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в почтовое отделение и журналом исходящих документов.

Уведомление получено представителем общества с ограниченной ответственностью «Арцах» 18.01.2012, о чем свидетельствует надпись «получил лично С.Е. Агаджанян» (л.д. 75 том 1).

В сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338 Балахтинский отдел Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю отказал заявителю в регистрации права на основании абзаца 4, 9,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Сообщение получено представителем общества с ограниченной ответственностью «Арцах» 18.01.2012, о чем свидетельствует надпись «получил лично С.Е. Агаджанян» (л.д. 72 том 1).

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект, изложенный в сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338, является незаконным, общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:

оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения сторон возникли по поводу государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и регламентированы Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответственно, права и обязанности, а также законные и правомерные действия установлены в указанных нормативных актах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также -государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном статьей 13 Закона о регистрации прав, и включает стадию проведения правовой экспертизы документов, целью которой является определение возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, передачи, прекращения). Таким образом, государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Данные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В сообщении от 18.01.2012 № 33/007/2011-338 Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (Балахтинский отдел) отказало заявителю в регистрации права на основании абзацев 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (представлен один подлинник договора, отсутствие акта передачи, отсутствие указания в договоре на земельный участок, отсутствие регистрации права хозяйственного ведения продавца, а также документы, подтверждающие его ранее возникшее право, отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права).

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из содержания статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Договор купли-продажи от 03.11.2005, представленный как основание возникновения права собственности, подписан сторонами после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, следовательно, условия данного договора должны соответствовать требованиям данных нормативных актов.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 3 Закона о регистрации).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 указанного Закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения (части 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество. В пункте 61 указанного постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 62 постановления разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На недопустимость формального подхода и необходимости исследования и оценки представленных в материалы дела правоустанавливающих документов с целью восстановления нарушенного права указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда № 14397/11 от 3 апреля 2012 года.

Исходя из положений пункта 63 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества от одного правообладателя к другому в Единый государственный реестр должны быть внесены сведения о прекращении права на объект недвижимого имущества у прежнего правообладателя в связи с его переходом к новому правообладателю, что предполагает обязательность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве прежнего правообладателя на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходя из абзаца девятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявления о признании отказа незаконным суд первой инстанции исходил в том числе из того, что заявителем на государственную регистрацию документы о ранее возникших правах Балахтинского МУМ ПП ЖКХ на спорный объект недвижимого имущества в течение срока, на который приостановлена государственная регистрация, не представлялись, с заявлением о регистрации ранее возникшего права никто не обращался.

Кроме того, правовой подход, содержащийся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривая обязанность суда проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, исходит из того, что суд восстанавливает обстоятельства, о наличии которых регистрирующему органу вправе заявить только отчуждатель (предыдущий правообладатель).

Поскольку покупатель не является обладателем права хозяйственного ведения, он не является субъектом, правомочным выразить в заявлении к регистрирующему органу волю на регистрацию данного права, отсутствие заявления предыдущего правообладателя, является тем препятствием, которое может быть устранено лишь судом при исследовании правоустанавливающих документов, представленных в дело.

Поскольку содержанием участия продавца в государственной регистрации перехода права собственности является также подача заявления о регистрации ранее возникшего права, правовая позиция, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применима в случае отсутствия регистрации ранее возникшего права продавца на проданное имущество.

Учитывая изложенное, обязанность по предоставлению документов в обоснование ранее возникшего права продавца законом на покупателя не возложена, в связи с чем отказ в регистрации перехода права в связи с отсутствием таких документов не может быть обоснован со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом из материалов дела следует, что право хозяйственного ведения Балахтинского МППЖКХ возникло на основании договора №80 от 01.01.98, заключенного между муниципальным образованием в лице Комитета муниципального имущества и субсидий и Балахтинским МПП ЖКХ.

Согласно пункту 1.1. в хозяйственное ведение переданы основные средства, оборудование согласно бухгалтерскому балансу на 1 января 1998 года.

Поскольку здание бани балансовой стоимостью 619999 рублей 59 копеек 1958 года ввода в эксплуатацию вошло в инвентаризационную ведомость Балахтинского МП ЖКХ по основным средствам на 01.01.1998, право хозяйственного ведения возникло у продавца с 01.01.1998.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что договор купли-продажи от 03.11.2005 по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку не содержит сведений о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов (абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено материалами дела, заявитель приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от 03.11.2005, получил по акту приема-передачи. Данный договор купли-продажи в установленном порядке не заключенным или недействительным не признан.
В приложении № 1 к договору купли-продажи спорное имущество определено в составе другого недвижимого имущества - указан адрес (Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, литер В), в акте приема-передачи указано функциональное назначение (коммунальная баня).

С учетом того, что материалами дела подтверждается отсутствие в поселке Балахта Балахтинского района иных зданий с таким назначением, построенных в 1958 году, апелляционный суд полагает, имеющиеся документы позволяют его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации, указанной в правоподтверждающих документах.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителем представлен договор купли-продажи той же даты (л.д. 39 том 1) со ссылкой на кадастровый номер земельного участка 24:03:3111013:0017. Заявитель пояснил, что в период заключения сделки в составляемые документы вносились исправления с целью соответствия нормам действующего законодательства. При этом расхождений в иных условиях договора не выявлено.

Апелляционный суд учитывает также, что договор купли-продажи является лишь основанием приобретения права собственности, и в данном качестве представлен на государственную регистрацию права собственности. При наличии указанных выше данных в договоре и акте, в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному им основанию.

Из договора о проведении зачета взаимных требований от 03.11.2005 следует, что обязательство покупателя по оплате имущества прекращено зачетом встречного однородного требования (л.д. 79 т. 1).

Апелляционный суд отклоняет довод Администрации Балахтинского района о том, что спорное имущество не передано во владение ООО «Арцах». Администрация Балахтинского района не представила доказательств передачи здания бани из владения Балахтинского МПП ЖКХ во владение иного субъекта до момента передачи здания заявителю. Напротив, в материалы дела представлен акт приема-передачи от 30.06.2006 (л.д. 78 том 1), акт приема-передачи от 04.11.2005 (л.д. 41 том 1), из которых следует, что коммунальная баня по ул. Молодогвардейцев, 1, передана ООО «Арцах».

В соответствии с пунктом 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В силу пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Решением Балахтинского районного совета депутатов от 24.08.2004 (л.д. 80 т. 1), распоряжением Администрации Балахтинского района выражено согласие собственника на продажу здания по балансовой стоимости.

Таким образом, продавец, совершая сделку купли-продажи от 03.11.2005, действовал по воле собственника, сделка является действительным основанием возникновения права собственности у заявителя.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд, рассматривая требование о признании незаконным отказа зарегистрировать переход права собственности, проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В деле А33-3677/2011 общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обращалось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию Балахтинского района о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (баня) общей площадью 275,4 кв.м., кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002: 000060340:001:20000, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, и обязании зарегистрировать переход права собственности к ООО «Арцах». К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 08 июля 2011 года в иске отказано. Суд указал на ненадлежащий способ защиты (обращение в суд покупателя до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи) и обращение к ненадлежащему ответчику (к муниципальному образованию Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района, тогда как стороной по сделке являлось Балахтинское МУМ ПП ЖКХ – продавец).

Кроме того, решением по данному делу установлен факт ликвидации продавца по договору купли -продажи от 03.11.2005 (подтвержден представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.05.2011 №526). Указанный факт в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию в настоящем деле.

Таким образом, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю обладало информацией о ликвидации продавца, и в силу этого, также не могло требовать данных сведений от покупателя – ООО «Арцах».

Кроме того, поскольку на заявителя не возложена обязанность по представлению заявления о регистрации ранее возникшего права и соответствующих правоустанавливающих документов, бездействие заявителя не могло быть основанием для отказа в государственной регистрации, довод Управления о надлежащем уведомлении заявителя об отсутствии данных документов не имеет правового значения.

Учитывая факт ликвидации продавца открытого акционерного общества «Канского хлебоприемного предприятия», исполнение сторонами договора купли-продажи от 03.11.2005, наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, руководствуясь статьями 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, учитывая недопустимость формального подхода при рассмотрении требований о защите права собственности, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению требования общества с ограниченной ответственностью «Арцах».

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку выводы суда первой инстанции о соответствии оспариваемого отказа закону и отсутствии нарушения прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности сделаны в связи с неправильным применением норм материального права, то решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика, который от ее уплаты освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации..

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 мая 2012 года по делу № А33-2501/2012 в обжалуемой части отменить.

Принять по делу новый судебный акт. Признать незаконными действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (Баня) общей площадью 275,4 кв.м. кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:001:20000, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский района, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1,на общество с ограниченной ответственностью «Арцах», выраженного в сообщении об отказе № 33/007/2011-338 от 18.01.2012, обязать зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (Баня) общей площадью 275,4 кв.м. кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002:000060340:001:20000, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский района, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, с муниципального образования Балахтинский район на общество с ограниченной ответственностью «Арцах».

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Л.Е. Споткай

И.А. Хасанова