Гражданский кодекс часть 1

администрация города Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СибЮгстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик) о взыскании 5 040 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 23.09.2015 №3029Ю, 1 318 800 рублей неустойки.

Общество с ограниченной ответственностью «Сибюгстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия со встречным исковым заявлением к администрация города Черногорска о признании недействительными абзацев 2, 3 пункта 2.4 договора аренды земельного участка от 23.09.2015 № 3029Ю.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 10.05.2017 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца 643 250 рублей 34 копейки долга, 176 034 рублей 47 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец (по первоначальному иску) обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с вынесенным решением в части взыскания суммы, определенной в результате сокращения площади арендованного земельного участка, ссылаясь на следующие доводы:

- суд не обоснованно и не правомерно скорректировал арендную плату, основываясь на том, что право аренды ООО «СибЮгстрой» на земельный участок площадью 2925 кв.м., предназначенного для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось с момента регистрация права первого собственника помещения в данном доме (01.12.2016) и перехода участка в долевую собственность собственников помещений в нем;

- изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах;

- в данном случае уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами;

- судом неверно применены положения статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и не принято во внимание заключение договора аренды земельного участка на условиях аукциона.

ООО «СибЮгстрой» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лица, участвующие в деле, возражений не заявили.

Поскольку ответчик не заявил возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части уменьшения размера арендной платы).

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

По результатам открытого аукциона между администрацией города Черногорска и обществом с ограниченной ответственностью «СибЮгстрой» заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2015 №3029Ю, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5600 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: <...> участок 34, категория земель – земли населённых пунктов,

разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктами 2.1 срок действия договора устанавливается с 23.09.2015 по 23.09.2017.

По акту приема-передачи от 23.09.2015 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.3 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору определен в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 18.09.15 №14 и составляет 2 800 000 рублей. Размер арендной платы за 2 года действия договора составляет 5 600 000 рублей. Арендная плата вносится ежегодными едиными платежами, по следующему графику:

- за период с 23.09.2015 до 23.09.2016 - 2 800 000 рублей до 15.12.2015;

- за период с 23.09.2016 до 23.09.2017- 2 800 000 рублей до 15.06.2016.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком уплачен задаток в сумме 560 000 рублей и платежным поручением от 02.12.2016 № 1171 перечислена сумма 2 240 000 рублей. Итого по договору уплачено 2 800 000 рублей.

Неисполнение ООО «СибЮгстрой» обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации г. Черногорска основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «СибЮгстрой», полагая, что порядок внесения арендной платы, установленный в пункте 2.4. договора, противоречит пункту 3.2. Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Хакасия, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №5, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительными абзацев 2, 3 пункта 2.4 договора аренды земельного участка от 23.09.2015 № 3029Ю.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое условие договора в части установления порядка уплаты арендной платы за землю не соответствует утверждённому постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 порядку и нарушает права арендатора, так как противоречат принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия арендодателю.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, с момента регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (01.12.2016), земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось. С учетом данного вывода, а также с учетом удовлетворения встречного иска, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате в сумме 643 250,34 рублей.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска о признания абзацев 2, 3 пункта 2.4 договора аренды земельного участка от 23.09.2015 №3029Ю недействительными, а также в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 23.09.2017 истцом не оспаривается.

Истец не согласен с решением в части определения размера арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв.м. (5 600 кв.м. – 2 925 кв.м.).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражения ответчика, суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции в обжалуемой части правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2015 №3029Ю, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5600 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: <...> участок 34, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что 03.11.2016 введен в эксплуатацию корпус 1 многоквартирного пятиэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2016 №19-RU302000-024-2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оценив представленные в материалы дела доказательства – договор аренды земельного участка от 23.09.2015 №3029Ю, заключение кадастрового инженера о возможности раздела земельного участка от 25.01.2017, письмо от 15.12.2016 о необходимости уменьшения размера арендных платежей, разрешение на ввод в эксплуатацию от 03.11.2016 №19-RU302000-024-2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, свидетельские показания кадастрового инженера ФИО1, пришел к обоснованным и правомерным выводам о том, что с момента регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (01.12.2016), земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.

Судом апелляционной инстанции повторно проверен приведенный в обжалуемом решении расчет арендной платы на сумму 643 250,34 рублей и признан верным.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом неверно применены положения статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», основан на неверном толковании истцом положений указанного закона.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не принято во внимание заключение договора на условиях аукциона, изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Поскольку 01.12.2016 муниципальное образование город Черногорск в качестве собственника квартиры №79 в спорном доме зарегистрировало свое право собственности, с указанной даты земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку земельный участок площадью 2 925 кв.м. в силу закона перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.

На основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 23.09.2015 №3029Ю в части площади земельного участка 2 925 кв.м. прекратил свое действие, что не является изменением существенного условия договора, как ошибочно полагает истец.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10.05.2017 по делу № А74-14638/2016 в обжалуемой части основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «10» мая 2017 года по делу № А74-14638/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

Ю.В. Хабибулина