Гражданский кодекс часть 1

при участии: от заявителя (Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие»): Кузнецовой О.С., представителя по доверенности от 11.01.2022, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака от 14.10.2011;

от административного органа (Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края): Ялуниной Л.С., представителя по доверенности от 28.072022 № 110, паспорт, диплом; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «14» июня 2022 года по делу № А33-1961/2022

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие» (далее – заявитель, ООО «СибУК «Наследие») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – ответчик) о признании незаконным решения об отказе во внесении в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов ООО «СибУК «Наследие» в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и возврате заявления № 365 от 17.12.2021, оформленного Приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03; об обязании включить в реестр лицензий Красноярского края сведения об ООО «СибУК «Наследие» как управляющей организацией управляющей многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул.Светлова, д.40.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.06.2022 заявление удовлетворено. Признано незаконным решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03.

Суд обязал Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в десятидневный срок со дня изготовления решения по настоящему делу в полном объеме путем повторного рассмотрения заявления о внесении изменений в перечень многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и принятия решения о внесении изменений при отсутствии иных оснований для отказа либо приостановления рассмотрения, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

Не согласившись с данным судебным актом, Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционных жалоб, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (ООО «СЗ «Нанжуль 9») произвело строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома № 40 по ул. Светлова г. Красноярска.

ООО «СибУК «Наследие» в рамках п. 14 ст. 161 ЖК РФ с 15.10.2021 осуществляет управление многоквартирным домом № 40 по ул. Светлова г. Красноярска (далее по тексту - МКД) на основании договора управления многоквартирным домом от 15.10.2021, заключенного с застройщиком.

20.10.2021 ООО «СЗ «Нанжуль 9» как единственный правообладатель помещений в многоквартирном доме, приняло решение по выбору способа управления многоквартирным домом, и избранию в качестве управляющей организации ООО «СибУК «Наследие» (оформленное Решением № 01 от 20.10.2021 единственного правообладателя помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул.Светлова, д. 40. – далее по тексту Решение правообладателя), вопрос № 2 и № 3 решения.

Кроме того, между ООО «СибУК «Наследие» и ООО «СЗ «Нанжуль 9» как с единственным правообладателем помещений в многоквартирном доме был заключен договор управления многоквартирным домом от 20.10.2021.

ООО «СибУК «Наследие» в адрес Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее по тексту – Служба) направлено заявление № 365 от 17.12.2021 о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «СибУК «Наследие», о включении многоквартирного дома № 40 по ул. Светлова г. Красноярска.

По результатам рассмотрения такого заявления установлены основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в отношении МКД.

Приказ об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03 направлен заявителю посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в день принятия решения Службой, что советует п. 11 Порядка № 938/пр.

В данном приказе содержится обоснование отказа, в связи с несоответствием заявления и приложенных документов требованиям, установленным пп. «а» п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора, изменения способа управления многоквартирным домом, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления многоквартирным домом).

Полагая, что решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Решение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края об отказе во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: г.Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и возврате заявления ООО «СибУК «Наследие», оформленное приказом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03, принято уполномоченным лицом компетентного органа. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

С учетом положений статей 195, 198 ЖК РФ, приказов Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 (далее - Приказ N 368), Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 30.12.2014 N 504/934/пр, Порядка и срока внесения изменений, содержание реестра лицензий субъекта Российской Федерации предполагает, что указанные в нем сведения, в том числе, о лицензиате, об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми он осуществляет, должны иметь достоверный и актуальный характер и обновляться своевременно при заключении, прекращении или расторжении договора управления многоквартирным домом. Действующим законодательством установлено, что изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом обуславливает объективную необходимость внесения соответствующих изменений в реестр лицензий и систему.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр утвержден Порядок и срои внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок и сроки внесения изменений), который определяет условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений, изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации или при не поступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, содержащего следующие сведения:

а) адрес многоквартирного дома;

б) основания заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом;

в) реквизиты договора управления многоквартирным домом;

г)данные о лицензиате (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия);

д)данные о заявителе (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия) в случае осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании лицензии;

е) данные о реорганизации лицензиата в перечисленных в пункте случаях.

Пункт 5 Порядка и сроков внесения изменений предусматривает, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка;

б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка;

в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;

г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя;

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)

е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов;

в) о приостановлении рассмотрения заявления (пункт 7 Порядка и сроков внесения изменений).

В соответствии с частями 1, 2, 3 и 4 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в следующих реестрах:

1) реестре лицензий субъекта Российской Федерации;

2) сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Исходя из материалов дела, ООО «СибУК «Наследие» в адрес Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее по тексту – Служба) направлено заявление № 365 от 17.12.2021 о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в части включения в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «СибУК «Наследие», о включении многоквартирного дома № 40 по ул. Светлова г. Красноярска.

В данном приказе содержится следующее обоснование отказа: в связи с несоответствием заявления и приложенных документов требованиям, установленным пп. «а» п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора, изменения способа управления многоквартирным домом, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления многоквартирным домом).

Из отзыва службы следует, что основанием заключения договора управления от 20.10.2021 № б/н послужило решение единственного правообладателя помещений в МКД ООО «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (ИНН 2465324354) (далее – ООО «СЗ «Нанжуль 9»). При этом согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2021 по состоянию на 20.10.2021 застройщик ООО «СЗ «Нанжуль 9» не являлся единоличным правообладателем помещений в МКД, так как строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве.

ООО СИБУК «Наследие» к заявлению от 17.12.2021 № 100-8427 не приложены протокол общего собрания собственников помещения, а также доказательств подтверждения того, что ООО «СЗ «Нанжуль 9» является единственным правообладателем помещений МКД (договор управления заключен от имени ООО «СЗ «Нанжуль 9»).

Указанные обстоятельства, по мнению Службы, являются основанием для отказа во внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края.

Суд первой инстанции, признавая оспариваемый отказ Службы незаконным, исходил из того, что в рассматриваемом случае ООО «СЗ Нанжуль 9», являясь застройщиком, которому выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, до передачи помещений в данном доме иным лицам, имело возможность принять решение о выборе управляющей компании и заключении с ней договора, либо, как единственное лицо, фактически осуществляющее полномочия собственника в отношении помещений многоквартирного дома (как единственному собственник помещений многоквартирных домов).

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусматривает, что выбор способа управления многоквартирным домом, прежде всего, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Служба указывает на то, что право собственности возникает с момента государственной регистрации.

При оценке указанного доводы суд апелляционной инстанции учитывает, что действительно, по общим правилам, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Вместе с тем, Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме, возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией.

Рассматривая обоснованность применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации относительно лиц, правомочных участвовать в принятии решения о выборе управляющей организации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212 по делу N А56-2498/2016, обратила внимание на то, что в отношении вновь возводимых объектов недвижимости – многоквартирных жилых домов обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта лицу, финансировавшему строительство (участнику долевого строительства, в частности). При этом, несмотря на то, что право собственности такого участника строительства подлежит государственной регистрации и считается возникшим со дня такой регистрации, именно с момента подписания передаточного акта участник строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, однако у них уже с момента подписания передаточного акта возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Изложенный подход носит общий, универсальный характер в силу общности правового регулирования жилищным законодательством правового положения лица, принявшего помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и непосредственно самого застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Так, в силу положений пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ у указанных лиц возникает равнозначная обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Также, исходя из положений подпунктов «а», «в» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) указанными лицами в равной мере обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом.

При этом возможность заключения именно застройщиком договора управления предусмотрена прямо не только указанной нормой п. 16 Правил № 491, пунктом 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416), но и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающими порядок и процедуру избрания управляющей организации и заключения с ней договора.

Так, часть 14 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации (часть 7.4 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает два способа выбора управляющей компании для вновь построенного многоквартирного дома:

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, застройщик, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до заключения договора с управляющей компанией по результатам проведения открытого конкурса (либо по результатам принятия решения о выборе способе управления и избрания управляющей организации общим собранием собственников помещений), выбирает управляющую компанию и заключает с ней соответствующий договор.

При этом такая управляющая компания, будучи лицензиатом, в силу требований статьи 198 ЖК РФ в течение трех рабочих дней должна обратиться с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта (на период действия договора управления);

- в случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется без привлечения средств участников долевого строительства, и застройщик выступает также и инвестором данного строительства, такой застройщик, после ввода дома в эксплуатацию фактически осуществляет права собственника вновь созданного объекта недвижимости, несет обязанности собственника помещений в многоквартирном доме и становится правомочным участников в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию, поскольку в случае совпадения собственника всех помещений в одном лице решение общего собрания собственников помещений может быть оформлено решением единственного собственника всех помещений в многоквартирном доме, что не противоречит требованиям пункта 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Приведенная правовая позиция относительно правомочности заключения договора с управляющей организацией лицом, финансировавшим строительство, либо сами застройщиком, нашла отражение, в том числе, в сложившейся судебной практике (напр. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2018 № 306-КГ17-22922, от 23.102019 № 308-ЭС19-19908, от 19.02.2018 № 305-ЭС17-22782 и др.)

В рассматриваемом случае, по состоянию на 20.10.2021, жилые и не жилые помещения МКД, не были переданы застройщиком участникам долевого строительства, не подписывались акты приема-передачи, ни за одним помещением не зарегистрировано право собственности, помещения не проданы по договору купли-продажи, в связи с чем, данные обстоятельства позволили застройщику дома ООО «СЗ «Нанжуль 9», фактически и юридически являясь единственным правообладателем всех помещений в МКД, принять решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации.

В опровержение доводов ответчика о том, что на момент принятия застройщиком решения о выборе управляющей организации 20.10.2021 иные лица, финансировавшие строительство, имели право голосовать, заявителем в материалы дела представлены сведения о передаче объектов по актам приема-передачи.

Как следует из материалов дела и обосновано установлено судом первой инстанции, все вышеперечисленные помещения переданы по актам приема-передачи и отчуждены по договору купли-продажи позднее 20.10.2021. Соответственно, застройщик ООО «СЗ Нанжуль 9» по состоянию на 20.10.2021 являлся единоличным правообладателем помещений. И, соответственно, с учетом, отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами (передачи помещений по актам), фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было выбрать способ управления домом.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями Закона о регистрации государственная регистрация права носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

В соответствии с п. 6 и п.7 ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, установлено, что обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многократного дома в эксплуатацию, т.е. за застройщиком закреплена обязанность по содержанию помещений в доме.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик, в связи с чем, застройщик являясь правообладателем помещений в многоквартирном доме, вправе принимать решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации.

Исходя из представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в рассматриваемом случае ООО «СЗ Нанжуль 9» являясь застройщиком, которому выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, до передачи помещений в данном доме иными лицами, имело возможность принять решение о выборе управляющей компании и заключении с ней договора либо как единственное лицо, фактически осуществляющее полномочия собственника в отношении помещений многоквартирного дома (как единственному собственник помещений многоквартирных домов).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Службой неправомерно отказано во внесении изменений по причинам, не соответствующим действующему правовому регулированию.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемое решение правомерно было признано судом первой инстанции незаконным и в порядке восстановления нарушенных прав, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным обязать Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в десятидневный срок со дня изготовления решения по настоящему делу в полном объеме путем повторного рассмотрения заявления о внесении изменений в перечень многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 и принятия решения о внесении изменений при отсутствии иных оснований для отказа либо приостановления рассмотрения, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения суда первой инстанции и для удовлетворения апелляционной жалобы. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

При подаче апелляционной жалобы Служба на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «14» июня 2022 года по делу № А33-1961/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

М.Ю. Барыкин

Д.В. Юдин