ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена «13» апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «16» апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Бабенко А.Н.,  Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Хрущевой М.А. ,

при участии: от индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М.: Абашкина Р.А., представитель по доверенности от 27.01.2010;

от администрации Шушенского района (ответчика): Ельциной С.Р., представителя по доверенности от 08.06.2011.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобуистца - индивидуального предпринимателя Чепрасовой Надежды Михайловны (с. Каптырево Красноярского края)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «16» декабря 2011 года по делу № А33-4504/2010, принятое судьей Альтергот М.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель Чепрасова Надежда Михайловна (далее истец, ИП Чепрасова Н.М) обратилась в Ар­битражный суд Красноярского края к Администрации Шушенского района (далее ответчик, Администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором истец просит: обязать администрацию Шушенского района заключить с индивиду­альным предпринимателем Чепрасовой Н.М. договор купли – продажи муниципального имущества -  нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене и на условиях оплаты со­гласно прилагаемому проекту. Проект предусматривает следующие условия:

пункт 1.1. изложить в следующей редакции:

«На основании постановления администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 (в редакции постановления от 11.12.2009 № 1997), продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание № 1 (лит. Б, Б1), общей площадью 125,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярской край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 (далее – Объект)»;

пункт 2.1. изложить в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 787000 рублей. С учетом подлежащей зачету на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 по делу № А33-1267/2010 стоимости неотделимых улучшений в размере 191316 рублей, выкупная стоимость объекта составляет 595684 рубля»;

пункт 2.2. изложить в следующей редакции:

«Оплата за объект производится покупателем в рассрочку с внесением первоначального взноса в размере 10% стоимости объекта. Первоначальный взнос в размере 60000 руб. вно­сится покупателем на расчетный счет УФК по Красноярскому краю (Комитете по управле­нию муниципальным имуществом администрации Шушенского района), ИНН 2442008063, КПП 244201001, р/сч 40101810600000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, ОКАТО 04259551000, КБК 16311402033050000410, в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В платежном по­ручении в графе «назначение платежа» покупатель обязан указать наименование объекта, номер и дату договора. Оставшаяся сумма в размере 535684 руб. вносится покупателем еже­месячно не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств по вы­шеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 9000 руб. 10 коп. за исключе­нием последнего месяца платежа. Днем зачисления платежа считается день поступления де­нежных средств на единый счет бюджета района».

Определением от 31.01.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: общественная организация «Южно-региональная торгово-промышленная палата Красноярского края», общество с огра­ниченной ответственностью «Независимая экспертиза», общество с ограниченной ответст­венностью «Экспертиза и оценка собственности».

Решением Арбитражного суда Красноярского края  от 16.12.2011  в удовлетворении иска отказано.

      Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Чепрасова Надежда Михайловна обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 30 марта 2012 года с последующим отложением  на 09.04.2012 и объявлением перерыва в судебном заседании  до 13.04.2012  до 14  часов 00 минут.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Представитель  истца в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Дудина  С.В. В связи с представлением экспертом письменных пояснений по поставленным истцом вопросам, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание отклонено судом. На основании статьи 268 АПК РФ судом отклонено ходатайство истца о приобщении к материалам дела Акта государственной приемки здания  от декабря 1969 года, учитывая, что истец не представил  доказательства, подтверждающие   уважительность не предоставления данного доказательства в суд первой инстанции.

   Ответчик пояснил  о намерении  исполнить решение суда по делу  А33-1267/2010 от 07.04.2010    в случае  удовлетворения требований истца по настоящему делу.

Апелляционная жалоба рассматривается по правилам, предусмотренным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмот­рения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капительного строи­тельства от 18.10.2005 в нежилом кирпичном здании по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, расположено помещение № 1 (лит. Б, Б1), общей площадью 125,6 кв.м. В помещении имеется: центральное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Указанное нежилое помещение зарегистрировано на праве муниципальной собственно­сти за муниципальным образованием Шушенский район Красноярского края, что подтвер­ждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2005 серии 24ДЩ №003935.

17.05.2004 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Шу­шенского района (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. (арен­датор) подписали договор аренды недвижимости (нежилого помещения), находящегося в муниципальной собственности Шушенского района № 125.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 124.65 кв.м., для использования под магазин, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14.

Срок договора определен сторонами в пункте 1.3. договора: с 15.05.2004 по 17.05.2014.

      Дополнительным соглашением  от 10.01.2006  стороны согласовали размер арендной платы  подлежащей ежемесячному внесению арендатором (л.д. 132 том № 4). Согласно  отметки регистрирующего органа,  24.07.2006 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.08.2004. В соот­ветствии с указанным актом передаваемое помещение требует ремонта: замену электропро­водки, капитального ремонта отопительной системы, замену стеклянных витражей (три стекла), ремонт пола, частичную штукатурку стен, покраску витражей и стен в торговом за­ле.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 30/21/04, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» по заказу администрации Шу­шенского района Красноярского края, рыночная стоимость нежилого помещения № 1 общей площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушен­ское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 09.04.2009 составляет 2145800 рублей (л.д. 28-66 том №3).

Постановлением администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 утвержден перечень недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предприни­мательства, подлежащего преимущественному праву выкупа, в который, в том числе, вклю­чено нежилое помещение № 1, лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, рыночной стоимостью 1720000 руб. (приложение № 1 к постановлению от 15.06.2009 № 765 в редакции постановления администрации Шу­шенского района от 11.12.2009 № 1997)(л.д. 106 том №1)

Администрация Шушенского района Красноярского края направила в адрес индивиду­ального предпринимателя Чепрасовой Н.М. уведомления от 19.06.2009 № 01-22/964, от 21.12.2009 № 01-22/1500-1, от 11.11.2009 № 01-22/1358 о возникновении у последнего пре­имущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14(л.д. 14-19 том № 3).

Письмом от 10.07.2009 индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. выразила свое согласие на приобретение арендуемого нежилого помещения, предложив провести по­вторную оценку рыночной стоимости объекта.

Южно-региональной торгово-промышленной палатой Красноярского края по заказу индивидуальногопредпринимателяЧепрасовойН.М.11.09.2009составленотчет
№137.03.00126, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 1 общей
площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушен­
ское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 02.09.2009 составляет 1230000 руб. Кроме того,
определена стоимость восстановительного ремонта вышеуказанного помещения – 191316
рублей (л.д. 76-105 том №1).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 01.12.2009 № 363/09, выпол­ненному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» по заказу администрации Шушенского района Красноярского края, рыночная стоимость не­жилого помещения № 1 общей площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 28.11.2009 со­ставляет 1720000 рублей (л.д. 21-61 том №1)

Решением Шушенского районного Совета депутатов от 10.12.2010 № 111-вн/н утвер­ждена программа приватизации муниципального имущества муниципального образования «Шушенский район» на 2011 год. В перечне муниципального имущества (приложение № 1 к программе приватизации), приватизация которого планируется в 2011 году, спорное поме­щение отсутствует (л.д. 1-3 том №4).

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества индивидуальный предпринимателя Чепрасова Н.М. обратилась 22.12.2009.

Письмом от 27.01.2010 индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. направила в адрес администрации Шушенского района Красноярского края протокол разногласий, с ука­занием выкупной цены арендуемого ей помещения в размере 1038684 рублей ((л.д. 119 том №1)

В ответном письме от 05.02.2010 № 01-22/84 администрация Шушенского района Крас­ноярского края отклонила протокол разногласий, представленный индивидуальным пред­принимателем Чепрасовой Н.М. и разъяснила предусмотренный законом порядок снижения оценки рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения (л.д. 114 том №1).

Уведомлением от 12.03.2010 администрация Шушенского района Красноярского края сообщила индивидуальному предпринимателю Чепрасовой Н.М. о невозможности досудебно­го разрешения вопроса о снижении выкупной цены арендуемого помещения (л.д. 117 том №1).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 № А33-1267/2010 удов­летворено заявление индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. Действия админи­страции Шушенского района Красноярского края об отказе в реализации права на зачет стоимости произведенных улучшений в размере 191316 руб. признаны незаконными. На ад­министрацию Шушенского района Красноярского края возложена обязанность зачесть в счет выкупаемого индивидуальным предпринимателем Чепрасовой Н.М. помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 191316 рублей (л.д. 126-128 том № 1).

Специалистами администрации Шушенского района Красноярского края 05.08.2010 со­ставлен акт технического состояния объекта, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, помещение № 1, согласно которому объект располо­жен в центре жилого микрорайона, в 500м. относительно центра населенного пункта. Поме­щение № 1 общей площадью 150,3 кв.м. расположено в одноэтажном кирпичном здании, 1969 года постройки, общей площадью 442,9 кв.м. В ходе осмотра специалистами установ­лено, что конструктивные элементы здания: фундамент, кровля имеют процент износа 5%. Общее техническое состояние помещения № 1 оценено как удовлетворительное, эксплуата­ция конструктивных элементов возможна без применения значительных материальных за­трат. К акту приложено 38 фотографий здания и помещения № 1 (л.д. 8-29 том №2).

На основании определения арбитражного суда от 18.06.2010 экспертом общества с огра­ниченной ответственностью «Стандарт-Эксперт» Черезовым Е.И. подготовлено заключение от 23.09.2010 № 01/23-092010, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по стоянию на 01.09.2010 составляет 1809000 рублей (л.д. 96-125 том №3)

Определением от 18.04.2011 по делу назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено обществу с огра­ниченной ответственностью «Независимая оценка» эксперту Шестопаловой Н.Е. Экспертом общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» Шестопаловой Н.Е. на основании определения арбитражного суда от 18.04.2011 подготовлено заклю­чение от 25.05.2011 № 1/2011, согласно которому рыночная стоимость помещения № 1, рас­положенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, по со­стоянию на 24.05.2011 составляет 787000 рублей (л.д. 66-121 том № 4)

Администрацией Шушенского района Красноярского края в материалы дела представ­лена справка о продаже муниципального имущества муниципального образования Шушен­ский район за 2009, 2011 года, согласно которой нежилое здание магазина, общей площадью 114,1 кв.м. продано по цене 2015900 руб., нежилое здание кафе, общей площадью 196,7 кв.м. продано по цене 4972800 руб., нежилое здание, общей площадью 467,7 кв.м., продано по це­не 7500000 руб., нежилое здание, общей площадью 3287,4 кв.м., продано по цене 15340320 рублей (л.д. 166 том № 4)

Определением от 05.09.2011 назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного помещения, проведение которой поручено индивидуальному предпри­нимателю Дунину С.В. Индивидуальным предпри­нимателем Дуниным С.В. подготовлено заключение от 13.10.2011 № 08-Э/11, согласно кото­рому по состоянию на 26.09.2011 рыночная стоимость спорного помещения с учетом износа составляет 1737952 руб., округленно – 1740000 рублей (л.д. 224-243 том № 4).

Ссылаясь на отказ ответчика заключить договор купли-продажи на условиях о цене и условиях оплаты, предложенных истцом, последний обратился в Арбитражный суд Красно­ярского края с настоящими требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. обратилась в суд с требованиями об обязании администрацию Шушенского района Красноярского края заключить договор купли – продажи муниципального имущества: нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене и на условиях оплаты согласно прилагаемому проекту.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридиче­ские лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допус­кается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена на­стоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа­ние соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соот­ветствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 указанной нормы права предусмотрено, что  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. обратилась в суд с требованиями об обязании администрации Шушенского района Красноярского края заключить договор купли – продажи муниципального имущества на определенных условиях. Таким образом,  в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, связанных  с наличием у истца права на выкуп помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также правомерность его требований  относительно предложенных  условий договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ  обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

           Ответчик не оспаривает, что заявитель  является субъектом малого предпринимательства  и имеет преимущественное право  на приобретение  арендуемого нежилого помещения. Это же обстоятельство установлено  решением арбитражного суда  по делу А33-1267/2010, рассмотренному с участием сторон настоящего спора. 

В нарушение статьи 173 АПК РФ  суд первой инстанции, признав наличие у индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, не определил условия договора, на которых стороны обязаны заключить договор, поэтому неправомерно отказал полностью в удовлетворении иска.  

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Россий­ской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ус­тановлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федера­ции или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в ре­шениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества пре­имущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муници­пальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщи­ком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наи­более вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

Постановлением администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 утвержден перечень недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предприни­мательства, подлежащего преимущественному праву выкупа, в который в том числе включе­но нежилое помещение № 1, лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, рыночной стоимостью 1720000 руб. (приложение № 1 к постановлению от 15.06.2009 № 765 в редакции постановления администрации Шу­шенского района от 11.12.2009 № 1997).

Наличие у индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, ответчиком не оспаривается. О возникновении указанного права администрация Шу­шенского района Красноярского края неоднократно уведомляла истца, о чем свидетельству­ют письма от 19.06.2009 № 01-22/964, от 21.12.2009 № 01-22/1500-1, от 11.11.2009 № 01-22/1358.

Рыночная стоимость вышеуказанного объекта, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.12.2009 № 363/09, выполненному обществом с ограниченной от­ветственностью «Экспертиза и оценка собственности» по заказу администрации Шушенско­го района Красноярского края, составила 1720000 руб. по состоянию на 28.11.2009.

Согласно отчету Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края от 11.09.2009 № 137.03.00126, выполненному по заказу индивидуального предпринима­теля Чепрасовой Н.М., рыночная стоимость спорного объекта составляет 1230000 руб. по со­стоянию на 02.09.2009.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, со­держащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федера­ции не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 вышеуказанного Федерального закона, в случае наличия спора о досто­верности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том чис­ле и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд впра­ве обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или сред­него предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федераль­ной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены не­движимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии аль­тернативной оценки того же объекта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в Информационном письме № 92 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлин­ности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответ­ствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении настоящего дела судом назначались экспертизы для определения ры­ночной стоимости спорного объекта.

В обоснование своих требований истец ссылается на экспертное заключение от 25.05.2011 № 1/2011, выполненное экспертом Черезовой Е.И., однако указанное экспертное заключение не может быть принято судом во внимание в силу следующего. В приведенном анализе рынка указаны объекты недвижимости с иными конструктивными элементами, а также объекты расположенные в г. Минусинске. При расчете износа использованы данные г. Красноярска. Из приведенного заключения следует, что экспертом оценщиком недостаточно изучен рынок продаж п. Шушенское. Указанная экспертом рыночная стоимость спорного объекта в разы ниже средней стоимости выкупаемых из муниципальной собственности объ­ектов, что подтверждается опубликованными на официальном сайте администрации Шу­шенского района Красноярского края итогами торгов, справкой о продаже муниципального имущества в 2009, 2011 годах от 26.06.2011 № КУМИ 2-510. Также нарушена процедура проведения экспертизы: администрация Шушенского района Красноярского края была ли­шена возможности присутствовать при осмотре спорного объекта, в связи с ненадлежащим ее уведомлением.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде­рации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, осно­ванному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имею­щихся в деле доказательств.

Согласно заключению эксперта Дунина С.В. от 13.10.2011 № 08-Э/11 рыночная стоимость спорного объекта составляет 1740000 руб. по состоянию на 26.09.2011. Доводы истца о том, что указанное заключение не может быть применено при определении рыночной цены объекта судом отклоняется, поскольку указанное заключение выполнено в соответствии с требованиями федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осмотр спор­ного объекта при проведении указанной экспертизы проводился с участием истца и ответчи­ка. В судебном заседании эксперт Дунин С.В. ответил на все вопросы, поставленные перед ним представителем истца. Эксперт Дунин С.В. пояснил, что сравнительный метод не был им использован, поскольку для его использования необходимо наличие объектов аналогов, на момент проведения оценки информации о наличии на рынке аналогов не было. При опре­делении рыночной стоимости учтен накопленный износ, включающий в себя три вида изно­са: физический, функциональный и внешний. При оценке объекта стоимость земельного уча­стка не была учтена в связи с тем, что в определении суда о назначении экспертизы вопрос ставился только об определении рыночной стоимости помещения.

Приведенный истцом  довод о необходимости  исчисления износа в стоимостной оценке (рублях), поскольку  на странице 21 эксперт принял формулу расчета  накопительного износа  через стоимость  нового строительства, не принимается судом, поскольку  как следует из пояснений эксперта, представленных в суд апелляционной инстанции, приведенная на странице 21 экспертного заключения  от 13.10.2011 формула расчета  величины накопительного износа  в стоимостном выражении от стоимости нового строительства, является опечаткой, которая никоим образом не влияет на итоговую величину  рыночной стоимости  объекта экспертизы.  

Довод о необоснованном применении экспертом  коэффициента при определении износа равного 1,7 также не принимается судом.  В копии технического паспорта  на здание по состоянию на 03.10.2005  на странице 5  указан группа капитальности – 1 (первая). Согласно сборников «Укрупненных показателей  восстановительной стоимости  для переоценки основных фондов»,  к первой группе капитальности относятся  здания со стенами  со сплошной кладкой из кирпича, каким и являются стены объекта экспертизы.  Здания со стенами  из облегченной каменной кладки, к которым по утверждению  истца относится спорное здание, относятся с 3-ей группе капитальности.  

Экспертным заключением от 13.10.2011 № 08-Э/11 рыночная стоимость спорного объек­та определена приблизительно в одной ценовой категории с ранее проведенными оценками, сравнимой с выкупной ценой, установленной администрацией Шушенского района Красно­ярского края от 15.06.2009 № 765 в редакции постановления администрации Шушенского района от 11.12.2009 № 1997.

Принимая во внимание заключение экспертизы от 13.10.2011 № 08-Э/11 с определением рыночной стоимости спорного объекта 1740000 руб. в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, суд первой инстанции  обоснованно пришел к выводу, что основания для удовлетворения требова­ний истца о заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене 787000 руб. отсутствуют, поскольку указанная истцом цена является необоснованно заниженной.

В этой связи условие договора о цене следует  определить в размере 1740000 рублей, что соответствует заключению эксперта Дунина С.В. от 13.10.2011 № 08-Э/11.

Истец также просил суд обязать ответчика заключить договор на условиях зачета стои­мости неотделимых улучшений в размере 191316 рублей.

Как указано выше, стоимость арендуемого имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений статьи 3 Федераль­ного закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит нормы, предусматри­вающей определение рыночной стоимости арендуемого имущества с учетом ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Из содержания части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет опла­ты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществ­лены с согласия арендодателя.

Норма, содержащаяся в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является императивной и положения, приведенные в части 6 статьи 5 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ не могут рассматриваться в качестве условий, влияющих на определение конкрет­ной стоимости выкупаемого имущества.

Следовательно, требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи имущества в части определения стоимости имущества путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений, являются необоснованными.  В этой части  требования истца обосновано отклонены судом первой инстанции со ссылкой на сложившийся подход судебной практики, изложенный  в Определении Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 27.09.2011 № ВАС-11793/11.

При этом, указанные обстоятельства не лишают истца права на оплату стоимости выку­паемых помещений с учетом произведенных им затрат на неотделимые улучшения в поряд­ке части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Тем более, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 № А33-1267/2010 удов­летворено заявление индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. Действия админи­страции Шушенского района Красноярского края об отказе в реализации права на зачет стоимости произведенных улучшений в размере 191316 руб. признаны незаконными. На ад­министрацию Шушенского района Красноярского края возложена обязанность зачесть в счет выкупаемого индивидуальным предпринимателем Чепрасовой Н.М. помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 191316 рублей (л.д. 126-128 том № 1).

Пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 9 названного Закона в случае, если до 1 января 2009 года законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренные соответственно статьями 3 и 5 настоящего Федерального закона, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. До 1 января 2009 года Правительство Российской Федерации устанавливает указанные предельные значения и срок рассрочки.

Статьей 2  Закона Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 (ред. от 07.10.2010) "Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение" установлен  срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, находящегося в краевой или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение данного имущества - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

         Таким образом, требование о рассрочке оплаты  помещения на срок 5 лет правомерно заявлено истцом. Ответчик возражения по данному требованию не выразил. 

С учетом изложенного требования истца подлежат удовлетворению частично. Основания для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме отсутствовали у суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является  нарушение или неправильное применение  норм процессуального права.

В нарушение статьи 173 АПК РФ  суд первой инстанции, признав наличие у индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, не определил условия договора, на которых стороны обязаны заключить договор, поэтому неправомерно отказал полностью в удовлетворении иска. 

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

 Определением арбитражного суда от 15.04.2011  выплачено  вознаграждение ООО «Стандарт-эксперт»  в размере 5000 рублей  за счет средств истца (л.д. 21 том № 4); определением арбитражного суда от 22.08.2011  выплачено вознаграждение  ООО «Независимая оценка»  (эксперт Шестопалова Н.Е)  в размере 21 000 рублей за счет средств истца (л.д. 271 том № 4); определением арбитражного суда от 25.11.2011  выплачено вознаграждение эксперту Дудину С.В. в размере  19 764 рубля  за счет средств ответчика (л.д. 28 том № 5). Таким образом, общий размер

подлежащих выплате экспертам средств составил 45764 рубля.

Истцом уплачена государственная пошлина по иску в размере 4000 рублей, а также по апелляционной жалобе  в размере 2000 рублей.

Учитывая, что требования истца об установлении стоимости выкупаемого объекта в размере  787000 рублей и о зачете на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 по делу № А33-1267/2010 стоимости неотделимых улучшений в размере 191316 рублей в счет  выкупной цены отклонены судом, удовлетворены требования  об обязании заключить договор по цене, которая ориентировочно соответствует рыночной стоимости спорного помещения  определенной  ООО «Экспертиза и оценка собственности»   в размере  1 720 000 рублей  в отчете от 01.09.2009 по заказу ответчика (л.д. 50-86 том № 20), суд полагает  расходы  на проведение экспертизы отнести на каждую из сторон.  Расходы по уплате государственной пошлины по иску и  по апелляционной жалобе,  отнести на сторон спора поровну.

Руководствуясь статьями 268, 269,270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда   Красноярского края   от  «16 » декабря  2011  года по делу № А33-4504/2010  отменить. Принять по делу новый судебный акт.

     Иск удовлетворить частично.                                        

     Обязать администрацию Шушенского района заключить с индивиду­альным предпринимателем Чепрасовой Н.М. договор купли – продажи муниципального имущества -  нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене и на условиях оплаты со­гласно прилагаемому проекту. Проект предусматривает следующие условия:

пункт 1.1. изложить в следующей редакции:

«На основании постановления администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 (в редакции постановления от 11.12.2009 № 1997), продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание № 1 (лит. Б, Б1), общей площадью 125,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярской край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 (далее – Объект)»;

пункт 2.1. изложить в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 1 740 000 рублей»;

пункт 2.2. изложить в следующей редакции:

«Оплата за объект производится покупателем в рассрочку с внесением первоначального взноса в размере 10% стоимости объекта. Первоначальный взнос в размере 174 000 рублей вно­сится покупателем на расчетный счет УФК по Красноярскому краю (Комитете по управле­нию муниципальным имуществом администрации Шушенского района), ИНН 2442008063, КПП 244201001, р/сч 40101810600000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, ОКАТО 04259551000, КБК 16311402033050000410, в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В платежном по­ручении в графе «назначение платежа» покупатель обязан указать наименование объекта, номер и дату договора. Оставшаяся сумма в размере 1 566 000 рублей вносится покупателем еже­месячно не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств по вы­шеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 26 100 рублей за исключе­нием последнего месяца платежа. Днем зачисления платежа считается день поступления де­нежных средств на единый счет бюджета района».

       Взыскать с Администрации Шушенского района  в пользу индивидуального предпринимателя Чепрасовой Надежды Михайловны судебные расходы в размере 3000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.