Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Пелых О.Ю. - представителя по доверенности от 12.01.2015 № 4,

от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «КОНДИ»: Юносова С.Х. - представителя по доверенности от 20.02.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
(ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 19 декабря 2014 года по делу № А33-768/2014, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее – департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «КОНДИ» (ИНН 2460055281, ОГРН 1022401799640, далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 28.10.2013 в размере 279 805 рублей 72 копеек и пени за период с 12.02.2013 по 28.10.2013 в сумме 14 499 рублей 19 копеек; о расторжении договора аренды от 27.05.2002 № 6710; об обязании вернуть объект муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 20.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.12.2014 по делу
№ А33-768/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что оснований для установления арендной платы с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования не имеется. Поскольку коэффициент функционального использования ввведен в действие с 01.01.2013, применяться с этой даты он может только в отношении договоров, предмет которых содержит характеристики, позволяющие четко определить, что назначение помещения соответствует виду использования объекта нежилого фонда, предусмотренному методикой. Коэффициенты функционального использования в дополнениях № 18 и № 20 применены департаментом на основании заявлений арендатора, а также с учетом актов отдела контроля.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.02.2015.

От общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «КОНДИ» суду апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии платежного поручения от 10.01.2015 № 4, копии платежного поручения от 20.01.2015 № 14, копии платежного поручения № 13 от 15.01.2015, копии платёжного поручения № 35 от 13.02.2015.

Руководствуясь статьями 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции вынес протокольное определение об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку, данные доказательства являются новыми, появившимися после принятия решения судом первой инстанции, следовательно, не могут повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 27.05.2002 № 6710 (далее - договор), согласно пункту 1.1. которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду подвальное помещение №1, реестровый номер СТР06416, общей площадью 154,7 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Робеспьера, 20, для использования под магазин.

Срок аренды установлен в пункте 2.1. договора: с 01.04.2002 по 31.12.2002.

За использование указанного в пункте 1.1. помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с приложением №2 к договору или письменным дополнениям о перерасчете арендной платы (пункт 3.1. договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца в твердом денежном выражении (пункт 3.2. договора).

Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующего решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срок поступления письменного уведомления арендодателя (пункт 3.4. договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 5.2. договора).

Условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора (пункт 6.2. договора).

По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий настоящего договора, если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев (пункт 6.3. договора).

Согласно приложению №2 к договору арендная плата рассчитывается по формуле Ап = Са * S * Кп * Кт * Кд, где Са – басовая ставка арендной платы в год за 1 кв.м. в год, S – арендуемая площадь, Кп – коэффициент помещения, Кт – территориальный коэффициент, Кд – коэффициент деятельности арендатора.

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2002.

Дополнительным соглашением № 2 от 25.02.2003 срок действия договора аренды продлен по 01.12.2003.

Дополнительным соглашением от 19.12.2003 срок действия договора аренды продлен по 31.12.2008.

В дополнительном соглашении от 30.11.2009 № 11 стороны договора согласовали размер арендной платы равный 13 532 рублей 16 копеек, арендная плата рассчитывается с 22.09.2009.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» утверждена Методика определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, согласно которой ежемесячный размер арендной платы определяется по формуле:

АП = Са * S * Кв * Кто * Ки * Кт * Кфунк * Кс, где

Са - базовая ставка арендной платы;

S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;

Кв - коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда;

Кто- коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда;

Ки- коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда;

Кт- коэффициент территориальности;

Кфунк - коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда;

Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

В дополнительном соглашении от 20.12.2012 № 15 (подписано только истцом) указано, что в соответствии с решением городского Совета депутатов от 11.10.2012
№В-323 арендная плата рассчитывается по формуле: АП = Са * S * Кв * Кто * Ки * Кт * * Кфунк * Кс и составляет 60 971 рублей 60 копеекв месяц. Арендная плата назначается с 01.01.2013. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда и коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора установлен равным единице. Арендуемое помещение имеет назначение – магазин. Арендная плата вводится с 01.01.2013.

Дополнительным соглашением от 25.02.2013 № 16 стороны продлили действие договора по 06.01.2014.

В дополнительном соглашении от 19.03.2013 № 17 (подписано только истцом) указано, что арендная пата в месяц составляет 58 094 рублей 47 копеек в месяц. Арендная плата назначается с 01.01.2013. Изменение арендной платы произошло в результате уточнения площади помещения.

В дополнительном соглашении от 28.05.2013 № 18 (подписано только истцом) указано, что арендная пата в месяц составляет 29 306 рублей 02 копеек в месяц. Арендная плата назначается с 08.05.2013.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 26.02.2014 № 20, согласно которому стороны согласовали изложение пункта 1.1. договора в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 30, общей площадью 147,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Робеспьера, 20, для использования под торговое, производственно-складское, прием заказов и ремонт оргтехники, производство багетных рам». Арендная плата за помещение рассчитывается по следующей формуле: АП = Са * S * Кв * Кто * Ки * Кт * * Кфунк * Кс, и составляет 24 326 рублей 06 копеек. Коэффициенты Кфунк и Кс установлены в следующих размерах: комн. №2 (назначение торговое) – 1 и 0,667; комн. №№1,4,5,6,7 (назначение – производственно-складское) – 0,22 и 1; комн. №3 (назначение – прием заказов и ремонт оргтехники (услуги) – 0,29 и 1; комн. №№8,9,10 (производство багетных рам (производственно-складское) – 0,22 и 0,7. Арендная плата назначается с 19.02.2014.

28.08.2014 истцом в адрес ответчика направлено (реестр почтовых отправлений с оттиском штампа отделения почтовой связи и почтовое уведомление от 28.08.2013) предарбитражное предупреждение от 26.08.2013 №32112, в котором ответчику предложено до 05.09.2013 погасить задолженность по арендной плате в размере 248 258 руб. и по пене в размере 9 519 руб. 50 коп. В случае непогашения договора аренды истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Согласно представленному истцом справочному расчету арендной платы по договору при условии применения Кфунк и Кс согласно дополнительному соглашению №20 от 26.02.2014, арендная плата за период с 01.01.2013 по 28.10.2013 составила бы
180 679 рублей 80 копеек, 18 244 рублей 54 копеек – в месяц.

В материалы дела представлен технический паспорт от 04.12.2009 нежилого помещения №30, расположенного в подвале здания по адресу: Красноярский край,
г. Красноярск, ул. Робеспьера, д. 20, пом. 30. Согласно экспликации к поэтажному плату помещения его площадь распределена следующим образом: лестничная клетка – 11,2 кв.м., торговый зал - 36,3 кв.м., торговый зал – 26,3 кв.м., кабинет – 4,8 кв.м., шкаф – 0,5 кв.м., туалет – 1,8 кв.м., умывальник – 2,8 кв.м., мастерская – 31,2 кв.м., кабинет – 14,9 кв.м., выставочный зал – 17,6 кв.м. Всего торговая площадь – 99,9 кв.м., служебно-подсобная – 47,4 кв.м.

Согласно акту проверки от 10.04.2013 №599, подготовленного истцом, на момент проверки расположение помещение 30 соответствует техническому паспорту от 04.12.2009, кадастровому паспорту от 30.03.2009. Помещение 30 используется обществом следующим образом: в комнате №4 размещается склад, комнаты №№2-3 используются под склад ½ указанных комнат, ½ этих комнат используется под торговый зал и прием заказов на ремонт оргтехники, комнаты №№6-7 представляют собой санузел, комната ;5 – шкаф, в комнате №10 размещается прием заказов багетной мастерской и выставка образцов, комната №9 – кабинет, в комнате №8 размещается мастерская установлено оборудование, комната №1 – лестничная клетка.

Из акта от 23.05.2013 №798, подготовленного истцом, следует, что конфигурация и расположение комнат в помещении №30 соответствует техническому паспорту от 04.12.2009 и кадастровому паспорту от 30.03.2009. Комнаты в помещении используются следующим образом: №1 – лестничная клетка; №2 – торговый зал, прием заказов на ремонт оргтехники, хранение запасов товара; №3 – ремонт компьютерной техники, хранение периферийных устройств компьютерной техники, комплектующих и расходных материалов оргтехники; №4 – хранение комплектующих и расходных материалов; №5 – шкаф; №6,7 – санузел; №8,9 – багетная мастерская; №10 – прием заказов багетной мастерской и выставка образцов.

Согласно подготовленному истцом акту проверки от 28.01.2014 №58 помещение №30 фактически занимается ответчиком, комнаты в помещении используются следующим образом: №1 – лестничная клетка; №2 – торговый зал, прием заказов на ремонт оргтехники, хранение запасов товара; №3 – ремонт компьютерной техники, хранение периферийных устройств компьютерной техники, комплектующих и расходных материалов оргтехники; №4 – хранение комплектующих и расходных материалов; №5 – шкаф; №6,7 – санузел; №8,9 – багетная мастерская; №10 – прием заказов багетной мастерской и выставка образцов.

Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 28.10.2013 составляет 223 257 рублей 16 копеек. На сумму задолженности истцом начислена пеня за период с 12.02.2013 по 28.10.2013 в размере 14 499 рублей 19 копеек.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения о перечислении денежных средств на счет бюджета города Красноярска от 09.12.2012 № 285 на сумму
56 548 рублей 56 копеек (оплата задолженности по арендной плате), от 12.12.2014 № 292 на сумму 15 000 рублей (оплата пени).

Ссылаясь на то, что обществом допущена просрочка внесения арендной платы за срок более двух месяцев, а также на то, что задолженность ответчиком в добровольном порядке не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 27.05.2002 № 6710 (в редакции дополнений), регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на отсутствие оснований для установления арендной платы с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования. Заявитель, ссылаясь на пункт 3.6 Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска (приложение № 2 к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 11 октября 2012 г. № В-323), указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность ответчика является оптовая торговля писчебумажными и канцелярскими товарами, доказательства ведения обществом производственной деятельности за период с 01.01.2013 по 01.05.2013 у истца отсутствовали.

Согласно пункту 3.6 Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска в случае если внутри объекта нежилого фонда (здания, помещения) в аренду передаются площади отдельных комнат для различных видов использования, то при определении размера арендной платы на данные площади применяются соответствующие коэффициенты, учитывающие виды использования объектов нежилого фонда - Кс коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора. Кс применяется к арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, социально ориентированными некоммерческими организациями, политическими партиями. Применение при расчете арендной платы коэффициента Кс осуществляется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя) при осуществлении юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями видов деятельности, указанных в таблице настоящего пункта.

Указанный в дополнительных соглашениях № 15 и № 17 расчет арендной платы, согласно Решению Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323, за спорное помещение установлен арендодателем с 01.01.2013 без учета функционального использования каждой из комнат арендуемого помещения и соответствующего вида деятельности арендатора.

Вместе с тем, материалы дела ответчиком представлены доказательства проведенной им в 2013 году работы, направленной на фиксацию арендодателем фактического использования обществом спорного помещения, видов деятельности арендатора (акты проверок от 10.04.2013, 23.05.2013, 28.01.2014 в материалах дела). Указанные обстоятельства департаментом не оспорены.

Таким образом, арендодатель располагал сведениями о функциональном использовании помещений, в связи с чем ссылка заявителя на сведения в Едином государственном реестре юридических лиц в отношении ответчика имеет формальный характер.

Как верно указано судом первой инстанции, дополнительным соглашением к договору аренды, сторонами согласованы все коэффициенты формулы, по которой определяется ежемесячный размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом, стороны подписали 26.02.2014 и распространили его действия с 19.02.2014.

Спорное помещение № 30 и в 2013 году использовалось арендатором таким же образом, как согласовано сторонами в дополнительном соглашении № 20 от 26.02.2014. Обратного истцом не доказано.

С учетом установленной базовой ставки арендной платы на 2013 год, ежемесячная арендная плата за спорное помещение, применительно к дополнительному соглашению от 26.02.2014 № 20, должна была составлять 18 244 рублей 54 копеек в месяц.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за взыскиваемый период (с 01.01.2013 по 28.10.2013), поскольку часть арендной платы по ранее подписанному дополнительному соглашению (13 532 рублей 16 копеек в месяц) арендатор продолжал вносить. Платежным поручением от 09.12.2014 № 28 5обществом уплачено на счет бюджета города Красноярска в качестве доплаты арендной платы за январь – декабрь 2013 года 56 548 рублей 56 копеек.

Задолженность по пене, начисленной истцом за период с 12.02.2013 по 28.10.2013 за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 14 499 рублей 19 копеек оплачена ответчиком 12.12.2014 платежным поручением № 12.12.2014№ 292.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 223 257 рублей 16 копеек задолженности и 14 499 рублей 19 копеек пени.

В рамках настоящего дела истцом также заявлено о расторжении договора аренды и возврате помещения.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Существующая задолженность по арендной плате в установленном судом размере погашена ответчиком во время рассмотрения настоящего спора в суде.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для расторжения настоящего договора аренды по указанным истцом основаниям.

Ответчик в спорный период продолжал вносить арендную плату за пользование помещением в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 30.11.2009 № 11 по 13 532 рублей 16 копеек в месяц.

Устанавливая в одностороннем порядке с 01.01.2013 новый размер арендной платы согласно принятой Городским советом города Красноярска новой методике определения размера арендной платы, арендодатель значения корректирующих коэффициентов, учитывающих вид функционального использования помещения и вид социальной значимой деятельности арендатора, применил максимальный ко всему арендуемому помещению. Иными словами, при применении к спорному помещению и соответственного, к арендатору, новой методики, арендодатель не согласовал с последним вид функционального использования помещения и виды деятельности арендатора, несмотря на соответствующие действия ответчика.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что в течение 2013 года общество пыталось согласовать с департаментом понижающие размеры соответствующих коэффициентов в формуле расчета арендной платы, для чего инициировало неоднократные проверки и осмотры должностными лицами департамента арендуемого помещения. К соглашению по значению указанных выше коэффициентов стороны пришли только 20.02.2014, подписав дополнительное соглашение № 20 к договору аренды.

С учетом изложенного суд, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что внесение арендной платы ответчиком в 2013 году ежемесячно не в полном размере произошло по вине департамента (арендодателя). В результате его неправомерных действий выраженных в определении размера арендной платы с учетом корректирующих коэффициентов, значение которых не соответствовало объективной реальности, общество не могло определить надлежащий размер ежемесячной арендной платы и продолжало вносить арендные платежи согласно ранее принятым договоренностям.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 декабря 2014 года по делу № А33-768/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий		О.В. Ишутина
Судьи:		И.Н. Бутина
		В.В. Радзиховская