Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «СКАД» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик), согласно которому просит суд (с учетом уточнения в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- урегулировать разногласия между ООО «СКАД» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания, общей площадью 490,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> здание 41, строение 14 и земельного участка, общей площадью 3 456 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира - на земельном участке расположено здание по адресу: <...>.

Изложить пункт 1.5. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 643 000 (Шестьсот сорок три тысячи) рублей».

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, составляет 643 000 (Шестьсот сорок три тысячи) рублей.

Стоимость земельного участка, общей площадью 3456 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500258:273, равная его рыночной стоимости, составляет 1 835 000 (Один миллион восемьсот тридцать пять тысяч) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 643 000 (Шестьсот сорок три тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 7654,76 (Семь тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля 76 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 1 835 000 (Один миллион восемьсот тридцать пять тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 21 845,24 (Двадцать одна тысяча восемьсот сорок пять) рублей 24 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Старатель», индивидуальный предприниматель ФИО4.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что судом не обоснован выбор судебного экспертного заключения, а не представленных сторонами.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В материалы дела представлен технический паспорт здания по адресу: <...>, стр. № 14, составленный по состоянию на 13.01.2003.

Согласно справке Крастехинвентаризации от 28.01.2003 № 802 объекту по адресу: <...>, лит. В20 присвоен адрес: <...>.

Распоряжением департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 10.02.2003 № 59-Р нежилое здание по адресу: <...>, общей площадью 490,2 кв.м., включено в реестр муниципальной собственности под № СТР08336, что подтверждается выпиской из реестра от 03.08.2017 № 860.

Нежилое здание КН 24:50:050528:0000:200036, общей площадью 490,20 кв.м., по адресу: <...> зарегистрировано на праве муниципальной собственности за МО – г. Красноярск 21.06.2003, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 21.06.2003 серии 24ВФ № 008834.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Скад» заключили договор аренды нежилого здания от 17.07.2012 № 12223, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор принять во временное пользование нежилое здание, реестровый номер СТР08336, общей площадью 490,2 кв.м., расположенное в г. Красноярск, по адресу: ул. Томская, 41, стр. 14, для использования под хранение и обслуживание автопарка.

Срок аренды определен в пункте 2.1. договора с 17.06.2012 по 17.07.2017.

Договор прошел государственную регистрацию 28.08.2012.

Общество с ограниченной ответственностью «Скад» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 13.07.2017 № 17 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: <...>, площадью 490,2 кв.м., арендуемое по договору от 17.07.2012 № 12223.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Старатель» подготовила отчет об оценке рыночной стоимости от 08.08.2017 № 44-06/17 на дату оценки: 13.07.2017, на следующие объекты:

- нежилого здания, общей площадью 490,2 кв.м. по адресу: <...> – 2866000 руб. (НДС не облагается);

- земельного участка площадью 3456 кв.м., КН 24:50:0500258:273, по адресу: <...> руб. (НДС не облагается);

Итого 7774000 руб. (НДС не облагается).

Сопроводительным письмом от 25.08.2017 № 21211-ГИ департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «Скад» проект договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Пункт 1.5. проекта договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет 4908000 рублей».

Пункт 2.1. проекта договора купли-продажи изложен в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 08.08.2017 № 44-06/17, составляет 2 866 000 рублей.

Стоимость земельного участка, общей площадью 3456 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500258:273, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.08.2017 № 44-06/17 составляет 4 908 000 рублей».

Пункт 2.3. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 2 866 000 рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 34119 рубля 05 копейка (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 4908000 рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 58428 рублей 57 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3)».

Выкупная цена арендуемого имущества в размере 2866000 рублей за нежилое помещение и 4908000 рублей за земельный участок определена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.08.2017 № 44-06/17, произведенного ООО ОК «Старатель» на дату оценки 13.07.2017.

Истец, не согласившись с выкупной стоимостью помещений, предложил ответчику подписать протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с протоколом разногласий, истец предлагает изложить пункты 1.5, 2.1. и 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

«1.5. Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Цена отчуждения земельного участка составляет

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 06.07.2017 № 236/17, составляет 1 241 000 (один миллион двести сорок одна тысяча) рублей.

Стоимость земельного участка, общей площадью 3456 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500258:273, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.09.2017 № 240/17 составляет 1 484 000 (Один миллион четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей».

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 1 241 000 (Один миллион двести сорок одна тысяча) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 14773,81 (четырнадцать тысяч семьсот семьдесят три) рубля 81 копейка (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 1 484 000 (Один миллион четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 17 667 (Семнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3)».

Выкупная цена арендуемого имущества в размере 1241000 рублей за нежилое помещение и 1484000 рублей за земельный участок определена истцом на основании отчетов об оценки рыночной стоимости нежилого имущества № 236/17 от 06.07.2017 на дату оценки 04.07.2017 и об оценки рыночной стоимости земельного участка № 240/17 от 06.09.2017 на дату оценки 05.09.2017, произведенных индивидуальным предпринимателем ФИО4

Протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи помещений сторонами подписан не был.

Письмом от 07.11.2017 общество с ограниченной ответственностью «Скад» обратилось к руководителю департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с просьбой предоставить приложения № 1, 2 и 3 к договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком по адресу: ул. Томская, стр. 14.

Определением от 14.02.208 судом назначена оценочная экспертиза.

В качестве экспертной организации судом определено общество с ограниченной ответственностью «Альянс Оценка» в лице эксперта ФИО5.

Перед экспертом для разрешения поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости № 44-06/17 от 08 августа 2017 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Старатель» в отношении нежилого здания общей площадью 490,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> и земельного участка общей площадью 3456 кв.м/, кадастровый номер: 24:50:0500258:273, местоположение установлено относительно ориентира - здания по адресу: <...> Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки?

- В случае несоответствия Отчета № 44-06/17 от 08 августа 2017 года Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральным стандартам оценки - какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 490,2 кв.м, расположенного по адресу: город Красноярск ул. Томская, здание 41, строение 14 и земельного участка, общей площадью 3456 кв.м., местоположение установлено местоположение установлено относительно ориентира - здания по адресу: город Красноярск, ул. Томская, 41 строение 14 по состоянию на 13 июля 2017 года?

В соответствии с заключением эксперта № 5649 от 16.04.2018 ООО «Альянс-Оценка» ФИО5, изготовленным в рамках судебной оценочной экспертизы, на второй вопрос поставленный для разрешения перед экспертов определением от 14.02.2018, экспертом сделан следующий вывод:

- для определения рыночной стоимости нежилого здания необходимо привлечение строительного эксперта для оценки технического состояния оцениваемого нежилого здания и определения рекомендаций по устранению дефектов с расчетом стоимости данных работ, поскольку согласно визуальному осмотру (фотоотчет прилагается к заключению), проведенному эксперту, нежилое здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии: выявлены многочисленные значительные и массовые малозначимые дефекты конструкций здания. Стены находятся в предаварийном состоянии. Таким образом, в представленном состоянии, здание по назначению эксплуатировать небезопасно, а значит невозможно. Для эксплуатации, до принятия мер по устранению дефектов, здание непригодно.

В соответствии с заключением эксперта № 6182 от 21.05.2018 ООО «Альянс-Оценка» ФИО5, изготовленным в рамках судебной оценочной экспертизы, на первый вопрос поставленный для разрешения перед экспертов определением от 14.02.2018, экспертом сделан следующий вывод:

- рыночная стоимость по состоянию на 13.07.2017 нежилого здания, общей площадью 490,2 кв.м. по адресу: <...> – 643 000 руб. (НДС не облагается);

- рыночная стоимость по состоянию на 13.07.2017 земельного участка площадью 3456 кв.м., КН 24:50:0500258:273, по адресу: <...> – 1 835 000 руб. (НДС не облагается);

Итого 2 478 000 руб. (НДС не облагается).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом верно установлено, что отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в связи с чем, суд не дает правовую оценку данному обстоятельству.

Спор возник при определении рыночной стоимости реализуемого выкупаемого имущества.

Общество с ограниченной ответственностью «Скад» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 13.07.2017 № 17 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилого здания по адресу <...>, площадью 490,2 кв.м. и земельного участка по адресу <...>, арендуемых по договору от 17.07.2012 № 12223.

Согласно ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ реализация имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производится в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли- продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п.4.1. данной нормы течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец, не согласившись с выкупной стоимостью помещений, указанной в проекте договора купли-продажи представил ответчику протокол разногласий к договору купли- продажи недвижимого имущества.

Протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества сторонами подписан не был.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо

в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Как следует из правовой позиции, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 - на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при

получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого имущества № 236/17 от 06.07.2017 и об оценки рыночной стоимости земельного участка № 240/17 от 06.09.2017, произведенные индивидуальным предпринимателем ФИО4 были составлены на дату оценки 04.07.2017 и 05.09.2017, а не на дату обращения истца о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права (13.07.2017), судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза.

- рыночная стоимость по состоянию на 13.07.2017 земельного участка площадью 3456 кв.м., КН 24:50:0500258:273, по адресу: <...> руб. (НДС не облагается);

Итого 2478000 руб. (НДС не облагается).

Судом обоснованно указано, что заключение эксперта № 6182 от 21.05.2018 ООО «Альянс-Оценка» ФИО5, сторонами не оспорено, возражений по проведенной судебной экспертизе не заявлено.

Довод ответчика о занижении экспертом ООО «Альянс-Оценка» рыночной стоимости помещений обоснованно отклонен судом, поскольку соответствующего обоснования занижения ответчиком не представлено.

Ссылка на то, то представленным экспертным заключениям не дана надлежащая оценка, несостоятельна.

Отклоняя заключения, составленные индивидуальным предпринимателем ФИО4 по заказу истца, суд указал, что отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого имущества № 236/17 от 06.07.2017 и об оценки рыночной стоимости земельного участка № 240/17 от 06.09.2017, были составлены на дату оценки 04.07.2017 и 05.09.2017, а не на дату обращения истца о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права (13.07.2017), тогда как оценка должна производиться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В отношении отчета об оценке рыночной стоимости имущества, представленной ответчиком, установлено, что для определения рыночной стоимости нежилого здания необходимо привлечение строительного эксперта для оценки технического состояния оцениваемого нежилого здания и определения рекомендаций по устранению дефектов с расчетом стоимости данных работ, поскольку согласно визуальному осмотру (фотоотчет прилагается к заключению), проведенному экспертом, нежилое здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии: выявлены многочисленные значительные и массовые малозначимые дефекты конструкций здания. Стены находятся в предаварийном состоянии. Таким образом, рыночная стоимость здания была определена без определения стоимости работ по устранению дефектов.

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены с учетом результатов судебной экспертизы.

О проведении повторной экспертизы стороны не заявляли.

Доводы апелляционной жалобы, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств установленных судом первой инстанции и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя, который от уплаты госпошлины освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2018 года по делу № А33-26889/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий О.В. Петровская
Судьи: Л.Е. Споткай

Д.И. Шелег