Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «КОМХОЗ», ОГРН 1042402654436, ИНН 2465085184 (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657 (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным оформленного письмом от 25.10.2011 № 48718 отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24 января 2012 года заявление удовлетворено.

Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из апелляционной жалобы следует, что заявителем не выполнены установленные законом условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. По мнению департамента, реализация преимущественного права на приобретение арендуемого заявителем имущества возможна после регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения №110 и №111 и приведения договора аренды с обществом в соответствие с зарегистрированными правами и технической документацией.

Заявитель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с апелляционной жалобой не согласился, указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Департаментом и обществом заключен договор от 25.04.2005 № ВС 9254 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого департамент (арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает в пользование нежилое помещение № 1 (часть комнаты № 2 площадью 42 кв.м., комнаты №№ 3-5, 7-18) на первом этаже девятиэтажного жилого дома, реестровый № СТР08462, общей площадью 228,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29, для использования под офис по обслуживанию муниципального жилого фонда.

Указанное нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 27.04.2005.

В соответствии с разделом 4 договора срок его действия установлен с 27.04.2005 по 27.03.2006.

Дополнениями от 20.02.2006 № 3, от 24.01.2007 № 4, от 19.11.2007 № 8 к договору аренды от 25.04.2005 № ВС 9254 нежилого помещения срок действия договора аренды продлен с 28.03.2006 по 28.02.2007, с 01.03.2007 по 31.01.2008, с 31.01.2008 по 01.01.2009 соответственно.

Департаментом 18.01.2008 с обществом заключен договор аренды нежилого помещения № 11190, согласно пункту 1.1 которого департамент обязуется передать обществу по акту приема-передачи, а общество обязуется принять во временное пользование в нежилом помещении № 1 часть комнаты № 2 площадью 42 кв.м., комнаты №№ 3-5, 7-18 реестровый № СТР08462, общей площадью 228,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29, для использования под обслуживание муниципального жилого фонда.

Указанное нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи.

Пунктами 2.1 и 2.2 названного договора предусмотрено, что срок его действия установлен с 01.01.2008 по 30.11.2008, условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора.

Дополнениями от 22.12.2008 № 2 и от 18.03.2010 № 4 к договору аренды нежилого помещения от 18.01.2008 № 11190 срок действия договора аренды продлен с 01.12.2008 по 31.10.2009 и с 01.11.2009 по 30.09.2010.

Общество 17.02.2009 направило в адрес департамента письмо (входящий номер № 8310) о возможности изготовления технической документации и регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 228,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29, а также сообщило о намерении воспользоваться преимущественным правом на выкуп указанного арендуемого помещения.

Письмом от 17.03.2009 № 10017 ответчик сообщил заявителю о проведении технической инвентаризации указанного арендуемого нежилого помещения за счет средств бюджета в 2009 году.

Общество 26.09.2011 обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в котором просило продать в собственность нежилое помещение № 1 площадью 228,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Урванцева, 29, арендуемое по договорам аренды от 25.04.2005 № ВС 9254 и от 18.01.2008 № 11190.

Письмом (уведомлением) от 25.10.2011 № 48718 департамент отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения № 1, общей площадью 228,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29, арендуемого по договору аренды от 18.01.2008 № 11190.

Полагая, что обществом соблюдены все условия для реализации преимущественного права на приобретение имущества, заявитель оспорил в судебном порядке отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного постановлением администрации г. Красноярска от 15.02.2005 № 55/1, департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности,

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, указав на отсутствие технической документации и государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, на включение в реестр муниципальной собственности нежилых помещений № 110 и № 111 общей площадью 217,5 кв.м, образованных из нежилого помещения, арендуемого заявителем в соответствии с договорами аренды нежилого помещения от 25.04.2005 № ВС 9254 и от 18.01.2008 № 11190, а также на необходимость приведения договора аренды от 18.01.2008 № 11190 в соответствие с имеющейся технической документацией.

В письме (уведомлении) от 25.10.2011 № 48718 департамента содержится ссылка на пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 № 134), статью 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на дату обращения с заявлением от26.09.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общество соответствовало всем условиям и имело преимущественное право на приватизацию нежилого помещения № 1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем у ответчика отсутствовали основания для отказа в реализации обществом преимущественного права на выкуп указанного помещения.

Суд апелляционной инстанции установил, что общество соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку является субъектом малого предпринимательства, непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (до 05.08.2008) владело и пользовалось арендуемым имуществом (нежилым помещением № 1, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29), не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, владеет помещением, площадь которого не превышает установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м), арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Из представленных заявителем выписок из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 26.05.2011 № 2632 и №2633, информационной справки о подтверждении адреса от 03.05.2011 № 2239, кадастровых паспортов помещения от 30.06.2011, а также оспариваемого отказа следует, что нежилые помещения № 110 и № 111 площадью 104,7 кв.м, 112,8 кв.м соответственно, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Урванцева, 29, числящиеся в реестре муниципальной собственности, являются обособленными объектами недвижимости, образованными из нежилого помещения по ул. Урванцева, 29, арендуемого заявителем в соответствии с договорами аренды нежилого помещения от 25.04.2005 № ВС 9254 и от 18.01.2008 № 11190.

Следовательно, указанное нежилое помещение № 1 по ул. Урванцева, 29 и нежилые помещения № 110 и № 111 являются одним и тем же объектом недвижимого имущества, арендуемым заявителем по договорам аренды от 25.04.2005 № ВС 9254 и от 18.01.2008 № 11190. Данное обстоятельство департаментом не оспаривается.

Исследовав представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендуемая обществом часть здания сформирована как самостоятельный объект недвижимости, соответственно, это помещение может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого заявителем имущества возможна после регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения №110 и №111 и приведения договора аренды с обществом в соответствие с зарегистрированными правами и технической документацией, подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2).

Суд первой инстанции правильно указал, что в силу прямого указания Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ предварительная государственная регистрация права муниципальной собственности не требуется, поскольку производится одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю муниципального имущества.

С учетом изложенного, отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на испрашиваемое нежилое помещение не может являться основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на его приватизацию.

При таких обстоятельствах, ответчик неправомерно отказал заявителю в реализации права на преимущественное приобретение муниципального имущества, данный отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «24» января 2012 года по делу № А33-19264/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.Н. Борисов

Судьи:

Н.А. Морозова

Е.В. Севастьянова