Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петелиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО «ВССК - Восток» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 апреля 2012 года по делу № А19-4958/2012 по иску открытого акционерного общества «Гостиничный комплекс «Русь» к обществу с ограниченной ответственностью «Восточно-сибирская строительная компания - Восток» о расторжении договора (суд первой инстанции: Швидко С.Н.);

при участии в судебном заседании:

от истца ОАО «ГК «Русь» (ОГРН 1073811000010, ИНН 3811107247, г. Иркутск, ул. Ядринцева, 1): Шерстянников А.Г. - представитель (доверенность №9/12 от 12.03.2012г.);

от ответчика ООО «ВССК - Восток» (ОГРН 1053811067243, ИНН 3811088058, г. Чита, ул. Геодезическая, 48): Жирякова Ю.С. - представитель (доверенность от 05.05.2012г.), Агалаков А.Н. - представитель (доверенность от 05.03.2012г.);

установил:

Открытое акционерное общество «Гостиничный комплекс «Русь» (далее – истец, ОАО «ГК «Русь») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточно-сибирская строительная компания - Восток» (далее – ответчик, ООО «ВССК - Восток») о расторжении договора о совместной инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса № 68/07 от 27 июля 2007 года.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 апреля 2012 года исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора и соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Суд руководствовался статьями 1, 2, 10, 309, 310, 421, 431, 432, 450, 452, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ООО «ВССК-Восток», не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального и неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении иска. Ответчик считает, что истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора, и что продолжение действия договора влечет для него негативные последствия.

По мнению ответчика, при разрешении настоящего спора условия пункта 2.4 договора и доводы истца об обременении его доли в общем имуществе действиями ответчика следует толковать с учетом положений пункта 3 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», статей 1041, пункта 1 статьи 1043 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Считает, что возможности обременения доли истца на момент обращения с иском в суд не имелось, поскольку право собственности истца на долю, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права. Полагает, что при заключении договора долевого участия в строительстве он действовал в пределах своих полномочий по привлечению денежных средств, путем заключения предусмотренных законом гражданско-правовых сделок в интересах сторон инвестиционного договора. Также считает, что расторгнув договор, суд первой инстанции фактически принял решение о правах и обязанностях лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве и не привлеченных к участию в деле.

Ответчик полагает, что суд, разрешая спор, не применил положения статьи 1050 ГК РФ – не разрешил вопрос о порядке и фактической возможности возвращения сторонами вкладов, и не оценил возможность (невозможность) применения пункта 9.4 спорного договора.

Полагает, что вывод суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора путем направления претензионного письма от 05.10.2011 № 169 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора, опровергается материалами дела. В исковом заявлении истец указал, что претензия с предложением о расторжении спорного договора не была получена адресатом и 21.11.2011г. возвращена истцу. На момент написания претензии, основание, явившееся, по мнению суда, существенным нарушением условий спорного договора отсутствовало, в претензии о нем не упоминается, на момент написания претензии разрешение на строительство от 21 октября 2011г. еще получено не было, проектная декларация также не была опубликована.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом.

Представители ООО «ВССК - Восток» в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений к ней, просили решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель ОАО «ГК «Русь» в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Вследствие длительного отсутствия судья Бушуева Е.М. на основании распоряжения заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 года была заменена на судью Макарцева А.В., рассмотрение дела на основании части 5 статьи 18 АПК РФ производится с самого начала.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 27 июля 2007 года истец ОАО «ГК «Русь» (общество) и ответчик ООО «ВССК - Восток» (инвестор) заключили договор № 68/07 о совместной инвестиционной деятельности по строительству жилого комплекса, предметом которого является совместное участие сторон (соединение вкладов и совместные действия сторон без образования юридического лица) в реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса (объекта), состоящего из 35800,00кв.м жилой площади, 3300,00кв.м нежилой площади (офисных помещений) и подземной стоянки на 120 машин площадью 2200,00кв.м, коммуникаций, благоустроенной территории, на земельных участках, расположенных по адресам: г.Иркутск, ул.Ядринцева,1, площадью 11165кв.м. (кадастровый номер 38:36:000022:0800) и г.Иркутск, ул.Ядринцева,1А, площадью 1463кв. м. (кадастровый номер 38:36:000022:0732), - путем соединения вкладов, которые стороны определили в пункте 2.1 договора. Результатом соединения вкладов и совместных действий сторон является вновь построенный и введенный в эксплуатацию жилой комплекс (объект). Внесенные сторонами вклады, а также построенный в результате совместной деятельности объект признаются общей долевой собственностью сторон, пропорционально вкладам сторон (пункт 2.1 договора).

Инвестор в рамках реализации инвестиционного проекта совмещает функции следующих субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, Заказчика и Подрядчика, а также принимает на себя функции Застройщика, в связи с чем обязуется за счет собственных (заемных) средств, собственными и (или) привлеченными силами, произвести строительство объекта по адресам: г.Иркутск, ул.Ядринцева,1 и г.Иркутск, ул.Ядринцева,1А, - предварительный расчет размера общей площади которого определен сторонами в согласованном эскизном проекте, а общество обязуется предоставить инвестору земельные участки, поименованные в пункте 2.1 договора в аренду на период строительства (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 договора стороны определили размеры долей (с учетом полученной прибыли общем имуществе сторон – Объекте). Конкретное имущество, с указанием местонахождения в границах объекта и фиксацией размеров площадей, подлежащих передаче в собственность сторонам договора определяется в два этапа: предварительно на стадии проектирования в течение 10 дней с даты согласования Проекта сторонами; окончательно на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (до регистрации права собственности) (пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2 договора).

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 31.12.2012 г. (пункт 8 договора).

Во исполнение договора ОАО ГК «Русь» (арендодатель) и ООО «ВССК Восток» (арендатор) заключили договор № 78/07 от 29 августа 2007 года на аренду принадлежащих ОАО ГК «Русь» на праве собственности земельных участков: площадью 11165кв.м. кадастровый номер 38:36:000022:0800, расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Ядринцева,1, - и площадью 1463кв.м. кадастровый номер 38:36:000022:0732, расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Ядринцева,1А, - по условиям которого участки предоставляются для строительства на них жилого комплекса на срок с 17.09.2007г. по 31.12.2012г. Договор зарегистрирован в ЕГРП 08.10.2007г., земельные участки переданы ответчику по акту приема-передачи от 17 сентября 2007 года.

В претензии от 05.10.2011 г. № 169 истец указал на нарушение ответчиком законодательства и прав истца - не предоставление информации о совместной деятельности за 1 полугодие 2011 года в необходимых для составления бухгалтерской отчетности товарищей объемах. Указал на наличие оснований считать, что ответчик не выполнит взятые на себя по договору обязательства по обеспечению строительства и ввод в эксплуатацию объекта в установленные договором сроки, поскольку разрешение на строительство отсутствовало, проектная документация на жилой комплекс по ул.Ядринцева,1 изменялась три раз, предполагаемое строительство 22500кв. квартир уменьшилось до 17010кв.м, а проект строительства на участке по ул.Ядринцева,1А не представлен, в результате у истца нет четкого понимания об имущественных правах, которые он будет иметь после реализации инвестиционного проекта. Истец отметил, что считает указанные нарушения ответчиком условий договора существенными, предложил расторгнуть договор и подписать соглашение о расторжении договора, установив срок для ответа до 05.11.2011 г.

Претензия получена ответчиком 05.10.2011 г.

В связи с отказом ответчика от подписания соглашения о расторжении договора, ОАО ГК «Русь» 05 марта 2012 года обратилось в суд с иском о его расторжении, ссылаясь на неисполнение ответчиком и существенное нарушение условий договора: непредставление информации, связанной с осуществлением совместной деятельности и неоднократных изменениях юридического адреса; осуществлении строительства объекта по ул.Ядринцева,1 без согласования проекта с истцом, отсутствие проекта на строительство объекта по ул.Ядринцева, 1А; заключение договоров долевого участия в строительстве без согласования с истцом, - а также неспособность ведения ответчиком общих дел товарищей, что влечет для истца возникновение рисков, которые могут повлечь ущерб, и как следствие в значительной степени лишают истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Правовым основанием исковых требований указаны нормы пункта 2 статьи 450 и статьи 1052 ГК РФ.

Суд первой инстанции с учетом условий спорного договора правомерно признал его заключенным и квалифицировал как договор простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Абзацем 6 пункта 1 статьи 1050 ГК РФ установлено, что договор простого товарищества прекращается вследствие расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что ответчиком были допущены нарушения условий договора № 68/07 от 27 июля 2007 года и эти нарушения являются существенными.

Пунктом 2.4 договора установлено, что каждая сторона договора, имеющая намерения каким-либо образом обременить свою долю в общем имуществе (залог, ипотека и т. д.) обязан получить письменное согласие на это другой стороны.

21 октября 2011 года ООО «ВССК Восток» выдано разрешение на строительство № RU 3830000-93/11 группы жилых домов с объектами обслуживания и подземной автостоянкой 1 очередь строительства, включающую: блок-секции № 2 и №4 по 76 квартир общей площадью в каждой, расположенную по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Ядринцева,1.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2012 г. № 01/020/2012-15 подтверждается заключение пяти договоров участия в долевом строительстве квартир, расположенных на 4 и 7 этажах в блок-секции № 2 объекта по ул.Ядринцева,1, с физическими лицами. Ответчик заключение им указанных договоров признает, доказательства получения согласия истца на их заключения не представил.

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что договоры участия в долевом строительстве заключены им в пределах полномочий, предоставленных пунктом 2.6 спорного договора, по привлечению денежных средств и возможности обременения доли истица в результате их заключения на момент обращения с иском не имелось.

Так в силу пункта 5.2.1 договора ответчик (Инвестор) обязался обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме. Договором, в том числе пунктами 1.4, 1,14, 5.1.9, 5.1.2, 5.2.6, право на привлечение денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве ответчику не предоставлено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 2.6 договора инвестору предоставлено право осуществлять все необходимые гражданско-правовые сделки в интересах Сторон. Вместе с тем, созданный в результате совместной деятельности жилой комплекс стороны определили считать в будущем общей долевой собственностью (пункты 2.1, 3.1 договора), следовательно, для заключения договоров участия в долевом строительстве, как влекущих обременение правом залога в силу закона земельного участка и объекта строительства, ответчик обязан был соблюдать условия пункта 2.4 договора - получить письменное согласие на это истца. Указанное нарушение договора нельзя признать устранимым, как считает заявитель апелляционной жалобы, поскольку дача согласие на заключение договоров участия в долевом строительстве является правом истца и понудить его к даче согласия нельзя.

Проект жилого комплекса сторонами не согласован, доказательства предварительной фиксации квартир, подлежащих передаче в собственность истца, в материалах дела отсутствуют. По условиям договора о совместной деятельности стороны отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения. Право аренды, срок реализации инвестиционного проекта, срок действия договора определены в договоре как не позднее 31.12.2012г. На момент принятия решения судом первой инстанции выполнено строительство только 10% первой очереди объекта. При этом, ответчик признает, что собственными силами и средствами он не может выполнить условия договора и построить к согласованному сроку жилой комплекс, что подтверждается претензией № 015-03-12 от 05.03.2012г., в которой он просит продлить срок действия договора № 68/07 до ноября 2015 года, а также согласовать участие в качестве соинвестора в реализации проекта застройщика ООО «ИнСтройТех» и заключение с ним договора субаренды. Указанные обстоятельства свидетельствуют, об ограничении ответчиком права истца на выбор жилых помещений в 1 очереди жилого комплекса, а также о возможном наступлении для истца неблагоприятных последствий в виде обязанности возвратить сторонам по договорам долевого строительства оплаченные денежные средства и уплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Тот факт, что указанное нарушение ответчиком спорного договора на момент направления ему претензии о расторжении договора не существовало, не лишает истца права ссылаться на него при обращении с иском в суд.

Существенным нарушением ответчиком условий договора является также отсутствие согласованного сторонами и прошедшего государственную экспертизу проекта второй очереди объекта, поскольку делает невозможным достижение цели договора о совместной деятельности к определенному сроку, в результате истец полностью лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требования и расторжения спорного договора.

Доводы заявителя о неразрешении судом вопроса о возвращении вкладов и возможности выкупа ответчиком у истца результата произведенных работ, апелляционный суд находит несостоятельными, поскольку соответствующие требования истцом заявлены не были, а право суду на разрешение указанных вопросов по собственной инициативе законом не предоставлено.

Апелляционный суд не усматривает нарушение судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения норм процессуального права (статей 51, 168 АПК РФ). Указанное решение не содержит выводов о правах и обязанностях дольщиков по договорам долевого участия в строительстве. В силу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам в зависимости от основания иска (обстоятельств, на которые ссылается истец в исковом заявлении). Суд первой инстанции применительно к основанию иска и установленным фактическим обстоятельствам правильно определил и применил подлежащие применению нормы материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом установленный досудебный порядок расторжения договора был соблюден - претензия № 169 от 05.10.11 вручена управляющему директору Лыхно А.А., кроме того, претензия была направлена 05.10.2011 ответчику по его юридическому адресу, что подтверждается описью вложений в ценное письмо и квитанцией № 42259.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 апреля 2012 года по делу № А19-4958/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья Н.В. Клочкова

Судьи А.В. Макарцев

С.И. Юдин