Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Дирекция Строящихся Объектов «Сэттэ» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 февраля 2016 года по делу А58-6700/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Дирекция Строящихся Объектов «Сэттэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным предписания,

(суд первой инстанции судья Собардахова В. Э.)

при участии в судебном заседании

от заявителя: не явился;

от заинтересованного лица: ФИО1 – представитель по доверенности от 31.08.2015 г.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Дирекция Строящихся Объектов «Сэттэ» (далее заявитель, ООО ДСО «Сэттэ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (далее административный орган, Госстройнадзор) о признании незаконным и отмене п. 3 предписания № Д-269-15 от 29.10.2015 г.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя послужил вывод суда о том, что требования Госстройнадзора к Обществу, изложенные в оспариваемом пункте предписания, являются законными, обоснованными и исполнимыми.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО ДСО «Сэттэ» обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта в связи с несоответствием выводов суда, имеющимся в материалах дела доказательствам, как основанных на неверном толковании и применении норм материального права.

Административный орган в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Представитель Госстройнадзора просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 122, 123 АПК РФ. Заявитель своего представителя в судебное заседание не направил. В соответствии с п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, выслушав доводы представителя заинтересованного лица, пришел к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы дела документов, на основании распоряжения руководителя Госстройнадзора № 01-11-69 от 25.09.2015 г. должностными лицами административного органа проведена плановая проверка деятельности ООО ДСО «Сэттэ» по вопросу соблюдения законодательства в области долевого строительства многоквартирных жилых домов.

В ходе проверки Госстройнадзором были проанализированы договоры участия в долевом строительстве № 12 от 20.08.2014 г., № 23 от 24.06.2014 г., № 29 от 25.06.2014 г., № 14 от 31.12.2014 г., № 62 от 03.06.2015 г., № 78 от 24.06.2014 г., № 104 от 18.09.2014 г., № 96 от 24.06.2014 г.

По результатам проверки составлен Акт № Д-269-15 от 27.10.2015 г.

На основании результатов проверки должностным лицом административного органа в адрес ООО ДСО «Сэттэ» выдано предписание № Д-269-15 от 29.10.2015 г.

Пунктами 3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5 указанного предписания Обществу предписано в срок до 10.12.2015 г. привести в соответствие с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» пункты 3.2., 4.2.5., 4.2.6., 6.3., 9.1. договоров путем направления дольщикам писем с предложением об изменении условий договора и представить подтверждающие документы.

Не согласившись с указанными пунктами предписания административного органа, заявитель обжаловал их в судебном порядке.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемого предписания закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов заявителя таким предписанием.

При отсутствии хотя бы одного из названных обстоятельств, требования Общества удовлетворению не подлежат.

Из представленных в материалы дела документов следует, что согласно выписки из ЕГРЮЛ одним из видов деятельности Общества является строительство зданий и сооружений с привлечением средств граждан.

В ходе проведенной административным органом проверки установлено, что заключенные ООО ДСО «Сэттэ» с гражданами договоры участия в долевом строительстве № 12 от 20.08.2014 г., № 23 от 24.06.2014 г., № 29 от 25.06.2014 г., № 14 от 31.12.2014 г., № 62 от 03.06.2015 г., № 78 от 24.06.2014 г., № 104 от 18.09.2014 г., № 96 от 24.06.2014 г. содержат следующие условия:

- пункт 3.2. - срок гарантии по качеству объекта долевого строительства составляет 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, или получения ключей в зависимости от того, что произойдет ранее;

- пункт 4.2.5 - с момента подписания акта приема-передачи ключей от квартиры или с момента подписания акта сдачи объекта и передаче застройщиком квартиры участнику долевого строительства, оплатить все расходы по коммунальным услугам в кассу Общества;

- пункт 4.2.6 - в случае вселения участника долевого строительства до момента регистрации права собственности на квартиру в Управлении Росреестра по РС(Я), участник строительства несет с момента подписания акта приема- передачи ключей или акта приема-передачи на квартиру, в зависимости от того, что произойдет ранее, все бремя содержания квартиры: налог на имущество и затраты по жилищно-коммунальному содержанию этой квартиры (электроэнергия, природный газ и пр.), связанных с обслуживанием квартиры;

- пункт 9.1 - застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до приемки ее участником долевого строительства по акту приема-передачи либо по акту передачи ключей, но не раньше срока в три месяца с момента приемки законченного строительством объекта. С момента получения участником долевого строительства ключей от квартиры или с момента подписания акта приема-передачи квартиры, в зависимости от того, что произойдет ранее, риск случайной гибели или повреждения квартиры автоматически переходит на участника долевого строительства;

- пункт 6.3 - в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта более чем на 1 месяц застройщик оплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Однако, в соответствии с п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, обязательства участника долевого строительства оплачивать коммунальные платежи, налог на имущество и нести риск случайной гибели (повреждения) квартиры возникают не ранее подписания между сторонами договора долевого строительства, акта о передаче квартиры (передаточного акта), служащего основанием для государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 7, п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что договорами участия в долевом строительстве наряду с подписанием актов приема-передачи квартиры предусмотрено подписание актов приема-передачи ключей. При этом, акт приема-передачи ключей не является документом, равноценным по правовой значимости акту приема-передачи квартиры. Кроме того, акт приема-передачи ключей может быть подписан не только до подписания передаточного акта (акта приема-передачи квартиры), но и до ввода в эксплуатацию объекта.

Вместе с тем, в нарушение закона п. 4.2.5., 4.2.6., 9.1. договоров участия в долевом строительстве предусматривают, что участник долевого строительства в случае подписания акта приема-передачи ключей до подписания передаточного акта квартиры как документа свидетельствующего о передаче квартиры в собственность оплачивает все расходы по коммунальным услугам, несет все бремя содержания квартиры: налог на имущество и затраты по жилищно-коммунальному содержанию этой квартиры (электроэнергия, природный газ и пр.), связанных с обслуживанием квартиры, несет риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры.

Кромке того, пункт 3.2. договора участия в долевом строительстве в соответствии с которым гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства противоречит положениям пункта 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации», а пункт 6.3. договора противоречит пункту 2 статьи 6 указанного закона.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика), включение ООО ДСО «Сэттэ» в договоры участия в долевом строительстве положений изложенных в пунктах 3.2., 4.2.5, 4.2.6, 9.1 и 6.3 ущемляют права потребителей - участников долевого строительства.

При указанных обстоятельствах спорный пункт предписания административного органа № Д-269-15 от 29.10.2015 г. является законным и обоснованным.

Довод же заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального права, а о не согласии заявителя апелляционной жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами, в связи с чем, не влияют по существу на правильность принятого судом первой инстанции решения.

Кроме того, указанные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, который в полном соответствии с требованиями статей 15 и 170 АПК РФ мотивированно и обоснованно их отклонил, сославшись на соответствующие правовые нормы и имеющиеся в материалах дела доказательства. Каких-либо убедительных контраргументов, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не приведено.

При таких обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 февраля 2016 года по делу А58-6700/2015, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 февраля 2016 года по делу А58-6700/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Д. Н. Рылов

Судьи В. А. Сидоренко

Е. В. Желтоухов