Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по делу Общества с ограниченной ответственностью «Ручей» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 апреля 2010 года по делу № А19-12713/2009 по иску Открытого акционерного общества «Ростелеком» к Обществу с ограниченной ответственностью «Ручей» об обращении взыскания на заложенное имущество и

встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ручей» к Открытому акционерному обществу «Ростелеком» о признании договора залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года недействительным (суд первой инстанции: Воднева Т.А.);

при участии в судебном заседании:

от истца ОАО «Ростелеком»: ФИО1 – представитель (доверенность от 22 октября 2009 года);

от ответчика ООО «Ручей»: не явился, извещен;

от третьего лица ООО КБ «Капитал Кредит»: не явился, извещен;

от третьего лица ГК «Агентство по страхованию вкладов»: не явился, извещен;

установил:

Открытое акционерное общество «Ростелеком» (далее – ООО «Ростелеком», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Ручей» (Далее - ООО «Ручей», ответчик) об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года: нежилое помещение отдельно стоящего административного 4-этажного кирпичного здания (за исключением 1 и 2 этажа правого крыла), расположенного по адресу: <...>, - общей площадью 2552,20 кв.м (номера на поэтажном плане: 1 этажа №№ 1-37, 2 этажа №№ 1-48, 3 этажа №№ 1-88, 4 этажа №№ 1-85), кадастровый номер 38:36:000034:0400:25:401:001:001998360:0100:20003; на принадлежащую ООО «Ручей» долю в праве общей долевой собственности на общее имущество отдельно стоящего административного 4-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>; и на принадлежащую ООО «Ручей» долю в размере 12/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> уч.18 (кадастровый номер 38:36:000034:0400), - установить начальную продажную цену предмета залога при его реализации в размере 255 000 000 рублей, начальную продажную цену доли (12/100) в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 15 060 000 рублей.

ООО «Ручей» предъявило к ОАО «Ростелеком» встречный иск о признании недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договора залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года, заключенного между ОАО «Ростелеком» (залогодержатель) и ООО «Ручей» (залогодатель).

Определением от 23 июня 2009 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Капитал Кредит» (далее – ООО «Капитал Кредит»), функции конкурсного управляющего которого выполняет Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (далее – Агентство).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 апреля 2010 года в удовлетворении встречного иска ООО «Ручей» к ОАО «Ростелеком» о признании недействительным договора залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года отказано. Требования ОАО «Ростелеком» полностью удовлетворены. Суд руководствовался статьями 290, 309, 310, 334, 340, 348, 349, 350 ГК РФ, статьей 75 Федерального закона от 06.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Ответчик ООО «Ручей» не согласившись с решением суда, подал на него апелляционную жалобу, ставит вопрос об отмене судебного акта в связи с неправильным применением норм материального права, и просит удовлетворить встречный иск. Ответчик считает, что силу статьи 168 ГК РФ договор залога является ничтожным в связи с отсутствием в нём указания на передачу в залог не только права собственности на нежилое помещение, но и права собственности на долю в праве долевой собственности на земельный участок, что подтверждает отсутствие намерения сторон договора на передачу земельного участка в качестве предмета залога, а также в связи с отсутствием государственной регистрации залогового обременения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Полагает, что правило об одновременной ипотеке здания, сооружения совместно с ипотекой земельного участка, установленное пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и статьей 69 Закона об ипотеке, не подлежит применению к правовому режиму залога нежилых помещений. Указывает также, что договор залога является незаключенным в связи с отсутствием в нём условия о передаче в залог земельного участка.

В судебном заседании 28 июня 2010 года был объявлен перерыв до 05 июля 2010 года до 17 часов 30 минут.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом.

Истец в отзыве высказал несогласие с доводами апелляционной жалобы, считает их основанными на неправильном толковании норм материального права и противоречащим правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выраженной в Информационном письме № 90 о том, что доля в праве собственности на земельный участок считается заложенной по договору залога вместе с помещением и при отчуждении помещения следует его судьбе.

Ответчик своего представителя в суд не направил. ГК «Агентство по страхованию вкладов» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Капитал Кредит» (Банк) и истец ОАО «Ростелеком» (Вкладчик) 25 октября 2006 года в г.Москве заключили договор банковского вклада (депозита) № 25-10/06, по условиям которого Банк принял поступившие от истца денежные средства в размере 500 000 рублей на срок 1096дней с условием пополнения вклада путем внесения дополнительных взносов, с начислением процентов на сумму вклада в размере 15% годовых и право банка на изменение (уменьшение или увеличение) размера процентных ставок по вкладу.

13 октября 2008 года ООО «Капитал Кредит» и ОАО «Ростелеком» заключили дополнительное соглашение к договору банковского вклада № 25-10/06, которым установили возможность внесения истцом дополнительного взноса в период с 01 октября 2008 года по 31 октября 2008 года и размещения вклада на срок 182 дня.

ОАО «Ростелеком» в пополнение банковского вклада по договору 25-10/06 от 25 октября 2006 года платежным поручением № 323 от 14.10.2008г. внесло 150 000 000 рублей.

В обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО КБ «Капитал Кредит» по вышеназванному договору банковского вклада № 25-10/06 от 25 октября 2006 года, а также по уведомлению № 2-4/36604 от 13.10.2008г. (депозиту), истец ОАО «Ростелеком» (залогодержатель) и ответчик ООО «Ручей» (залогодатель) подписали договор залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года. Предметом залога по договору является принадлежащее ответчику на праве собственности (запись о регистрации № 38-01/00-57/2004-553 от 27 декабря 2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иркутской области) нежилое помещение отдельно стоящего административного 4-этажного кирпичного здания (за исключением 1 и 2 этажа правого крыла), расположенное по адресу: <...>, общая площадь 2552, 20 кв.м (номер на поэтажном плане 1 этаж: №№ 1-37, 2 этаж: №№ 1-48, 3 этаж: №№ 1-88, 4этаж: №№ 1-85), кадастровый номер

38:36:000034:0400:25:401:001:001998360:0100:20003. Предмет залога стороны договора оценили в 255 000 000 рублей, и предусмотрели, что залог обеспечивает требования истца в том объеме, в котором они имеются к моменту их удовлетворения. В договоре стороны отразили, что Банк принял поступившие 14 октября 2008 года от ОАО «Ростелеком» денежные средства в размере 150 000 000 рублей на срок 182 дня с условием начисления процентов на депозит в размере 12,5%. Запись о государственной регистрации залога за номером 38-38-01/125/2008-326 была внесена 01 декабря 2008 года.

Приказом от 25 декабря 2008 года № ОД-991 Центрального Банка РФ лицензия на осуществление кредитных операций у ООО КБ «Капитал Кредит» была отозвана в связи с проводимой Банком рискованной кредитной политикой и предоставлением существенно недостоверной отчетности о своем финансовом положении. Решением Арбитражного суда г.Москвы от 3 марта 2009 года по делу № А40-580/09-160-1Б ООО КБ «Капитал Кредит» был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Основанное на договоре банковского вклада № 25-10/06 требование ОАО «Ростелеком» в размере 161 888 319,67 рублей, включающее основной долг и проценты, было включено в реестр требований кредиторов ООО КБ «Капитал Кредит» третьей очереди, что подтверждается уведомлением от 06.05.09 № 05/19065.

Не получение вклада и процентов по окончании срока договора и банкротство ООО КБ «Капитал Кредит» явилось основанием для обращения ОАО «Ростелеком» в суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования истца о признании договора залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года недействительным ответчик обосновал нарушением положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ и абзаца 2 статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор залога является незаключенным, апелляционный суд находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 9 Закона об ипотеке определено содержание договора об ипотеке, в нём должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В соответствии со статьей 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 165 ГК РФ также предусмотрено, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ним от 11 августа № 01/047/2009-896 и свидетельством о государственной регистрации права серии 38АГ № 900102, выданной 12 декабря 2008 года, подтверждается, что за ООО «Речей» зарегистрировано 11 февраля 2004 года (запись регистрации № 38-01/00-27/2004-121) право общей долевой собственности (доля в праве 12/100) на земельный участок расположенный по адресу: <...> уч.18 (кадастровый номер 38:36:000034:0400).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2009 года N ВАС-РА/УП-2321 подтверждает то, что его позиция по данному вопросу сформирована. Данная правовая позиция изложена также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 6697/99, в котором указано, что при обращении взыскания на здание, сооружение, права на соответствующий земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке", согласно которым при переходе права собственности на строение к юридическим лицам вместе с объектом недвижимости переходит и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у залогодателя.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", также изложена правовая позиция в связи с отношениями собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающими по поводу общего имущества в таком здании. ВАС РФ указал, что к таким отношениям подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ, из которых следует, что собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Таким образом, существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные статьями 9 и 10 Закона об ипотеке, в спорном договоре сторонами согласованы, договор зарегистрирован в установленном законом порядке и с 01 декабря 2008 года является заключенным.

В связи с тем, что ответчик в административном здании имеет в своей собственности не только помещения, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что хотя в договоре залога недвижимости № 1/10-08 от 14 октября 2008 года не указано на передачу в залог вместе с помещениями, доли в праве собственности на общее имущество здания и доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, эти доли в силу закона считаются заложенными вместе с указанными в договоре помещениями и установленных статьей 168 ГК РФ оснований для признания спорного договора недействительным не имеется.

В связи с частичной выплатой процентов задолженности ООО КБ «Капитал Кредит» перед ОАО «Ростелеком» по договору банковского вклада (депозита) № 25-10/06 (срочного) юридического лица от 25.10.2006г. составляет 154 773 046 руб. 26 коп. Доказательства погашения указанной задолженности в материалах дела отсутствуют.

По договору банковского вклада (депозита) в соответствии с пунктом 1 статьи 834 ГК РФ одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую для нее денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Пунктом статьи 50 Закона об ипотеке также предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

С учетом установленных обстоятельств неисполнения ООО КБ «Капитал Кредит» своих обязательств перед истцом по договору, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ОАО «Ростелеком», и обратил взыскание на заложенное имущество как указанное в договоре о залоге, так как следующее его судьбе в силу закона, установив начальную продажную цену помещений в размере 255 000 000 руб. согласно условиям договора залога недвижимости № 1/10-08 от 14.10.2008г., а доли (12/100) в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 15 060 000 руб. согласно экспертному заключению ООО «Прайс Хаус ТВ'с» от 06.04.2010г. № 158/10.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, доводы апелляционной жалобы являются необоснованными, и решение суда отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 апреля 2010 года по делу № А19-12713/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья Н.В. Клочкова

Судьи Е.Н. Скажутина

Л.В. Капустина