Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Паньковой Н.М., судей Клепиковой М.А., Даровских К.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бушуевым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 мая 2012 года по делу №А58-576/2012 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (место жительства: 677000, <...>, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к гаражно-строительному кооперативу «Якорь» (место нахождения: 677005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании исполнить обязательства по договору (суд первой инстанции ФИО2),

при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 (доверенность от 13.01.2012), ФИО4 (доверенность от 13.01.2012);

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гаражно-строительному потребительскому кооперативу «Якорь» (далее – ГСПК «Якорь», ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи б/н от 24.11.2010 на гаражи, расположенные по адресу: <...>; об обязании ГСПК «Якорь» исполнить обязанность по фактической передаче вышеуказанного имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ВДВ-недвижимость» (место нахождения: 677007, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, далее ООО «ВДВ-недвижимость»), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (677000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (место нахождения: 677000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что государственной регистрации подлежат права на существующие объекты недвижимости и при их фактическом владении лицом, заявляющим требования о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку объекта с указанными в договоре купли – продажи от 24.11.2010 характеристиками не существует, истец им не владеет, то право собственности на него не может быть зарегистрировано за истцом. Кроме того, указанное обстоятельство является дополнительным основанием невозможности удовлетворения требований истца об обязании передать гаражи по договору купли-продажи от 24.11.2010, поскольку передано может быть только фактически существующее имущество. Истец не представил в суд доказательств, фактического наличия объекта, с характеристиками: гараж – нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Петра ФИО10, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения составляет 395,2 кв.м., которые указаны в договоре от 24.11.2010. Стороны не согласовали существенные условия договора купли-продажи от 24.11.2010, так как у сторон имеются неопределенности, в части площади объекта (395,2 кв.м. или 232,7 кв.м.), этажности объекта, степени готовности объекта (как законченного строительством объекта или как незаконченного строительством объекта), в связи с чем, суд пришел к выводу о незаключенности договора купли - продажи от 24.11.2010 в части объекта недвижимого имущества с земельным участком. Кроме того, доказательств исполнения оспариваемой сделки и последующего ее одобрения соответствующим уполномоченным лицом кооператива в материалы дела не представлено. Более того, уполномоченный высший орган правления кооператива не принимал решений об избрании председателем ФИО5 и отчуждении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО1 обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель апелляционной жалобы указывает на преюдициальное значение для рассматриваемого дела судебных актов по делам №А58-716/2011, №А58-1285/2011, которыми было установлено, что у ГСПК «Якорь» имеются в собственности гаражи, расположенные по адресу: <...>, и именно они были предметом договора купли продажи б/н от 24.11.2010. факт того, что ФИО5 действительно являлся председателем кооператива, подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ на момент совершения сделки, протоколом об освобождении ФИО5 от должности председателя кооператива и назначении ФИО6. Кроме того, судом первой инстанции не была дана оценка доказательствам, представленным ИП ФИО1, в частности, свидетельским показаниям ФИО7, письму за подписью и.о. директора ВДВ «Недвижимость» ФИО11.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, считают решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

В отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему ГСПК «Якорь» указывает на законность решения суда первой инстанции, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители ответчика, третьих лиц не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 24.07.2012.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО1 в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетелей ФИО8, являющегося одним из учредителей ГСПК «Якорь» и кассира ОАО «Алмазэргиенбанк» ФИО9, в присутствии которой в кассе банка были переданы ИП ФИО1 председателю ГСПК «Якорь» ФИО5 денежные средства. Как указывает истец, данные свидетели не могли быть приглашены в суд первой инстанции, так как их адреса проживания были найдены после вынесения решения.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленное ходатайство.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частями 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев данное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения в силу того, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком такое ходатайство не заявлялось, также не представлено доказательств того, что истец обращался в суд с аналогичным ходатайством, и в удовлетворении такого ходатайства ему было отказано.

При рассмотрении настоящей апелляционной жалобы истцом не указано на наличие уважительных или не зависящих от него причин, препятствующих обращению с ходатайством о вызове свидетелей в суд первой инстанции. При этом то обстоятельство, что данные свидетели не могли быть приглашены в суд первой инстанции, так как их адреса проживания были найдены после вынесения решения, не может быть признано уважительным и не зависящим от стороны, заявляющей такое ходатайство. Таким образом, основания установленные частями 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые для удовлетворения заявленного ходатайства, отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, проанализировав доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, изучив материалы дела и, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.11.2003 между ГСПК «Якорь» и Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска заключен договор аренды земли, а именно земельного участка из земель поселений под кадастровым номером 14:36:105019:0007, находящийся по адресу: <...> площадью 136 кв.м. для завершения строительства теплых гаражей на 5 боксов (п.1.2), сроком действия с 01.01.2003 по 01.07.2006 (п.2.1).

17.11.2003 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договор аренды от 17.11.2003 зарегистрирован в надлежащем порядке.

Распоряжением заместителя Мэра города Якутска от 03.08.2005 № 1789 змр ГСПК «Якорь» разрешено строительство теплых гаражей двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями на втором этаже по ул. П.-ФИО10, 2/1, в квартале 51 г. Якутска.

03.02.2006 между ГСПК «Якорь» и Комитетом архитектуры и градостроительства ДАСиР Городского округа «Якутск» заключен договор № 16/06 о возведении капитального строительства и эксплуатации объекта на отведенном земельном участке.

06.02.2006 за ГСПК «Якорь» зарегистрировано право собственности на гаражи двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями (незавершенное строительство), общей площадью 367,30 кв.м., инв. № 18438, лит.А, расположенный по адресу: <...>, доп.адрес: в квартале 51.

30 июня 2010 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) произвело государственную регистрацию права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи, назначение - нежилое, 2-этажное, общей площадью 395,2 кв. м инв. N нет, расположенные по адресу: <...>, как на объект законченного строительства, при фактическом отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оставленного в соответствии с ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По факту государственной регистрации выдано свидетельство серии 14-АА N 664868 от 30 июня 2010 года. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не истребовалось.

28.07.2010 между Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (далее продавец) и ГСПК «Якорь» в лице ФИО5 (далее покупатель) заключен договор № 1570 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности ГСПК «Якорь», согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105019:7, находящийся по адресу: <...>, для размещения здания гаража в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 14.07.2010 № 36/10-2-14116, общей площадью 136 кв.м.; на участке имеется здание: нежилое, 2-этажный, общая площадь 395,2 кв.м., инв.№ - нет, принадлежащее покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2010 сделана запись регистрации № 14-14-01/040/2010-934.

01.09.2010 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

24.11.2010 между ООО «ВДВ-Недвижимость» (посредник) и ГСПК «Якорь», ФИО1 (заказчики) заключен договор на оказание посреднических услуг № 3, согласно которого заказчики поручают, а посредник обязуется оказать содействие в заключение договора купли-продажи за вознаграждение в размере 12 000 руб.

24.11.2010 между ГСПК «Якорь» (продавец) и гр. Семенова Нина Васильева (покупатель) заключен договор купли-продажи без номера (далее - договор купли-продажи от 24.11.2010,б/н), согласно которому продавец обязан продать, а покупатель приобрести и оплатить гараж – нежилое помещение с земельным участком общей площадью 136 кв.м., расположенного по адресу: ул. Петра ФИО10, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения составляет 395,2 кв.м. Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 28.06.2010, Распоряжения мэра г. Якутска от 21.06.2003 № 605р, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 30.06.2010, что подтверждается свидетельством серии 14 АА № 664868. (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Указанный земельный участок (кадастровый номер 14:36:105019:7, категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под гараж) принадлежит продавцу на праве собственности на основании Распоряжения Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) от 27.07.2010 № Р-1075, договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположено здание от 28.07.2010 № 1570, акта приема-передачи земельного участка от 01.09.2010, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 09.09.2010, что подтверждается свидетельством серии 14 АА № 683954. Земельный участок, кадастровый номер 14:36:105019:7, категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под гараж (пункты 1.4, 1.5 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Покупатель приобретает следующие постройки: гараж-нежилое помещение, с общей площадью 395, 2 кв.м. (пункт 1.6 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Покупатель путем внутреннего осмотра до заключения настоящего договора ознакомилась с качественным состоянием отчуждаемого нежилого помещения и претензий к нему не имеет (пункт 1.7 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н).

Согласно пункту 2.1 договора купли- продажи от 24.11.2010,б/н покупатель приобретает указанный гараж – нежилое помещение с земельным участком за 9 000 000 руб. По соглашению сторон передача указанной суммы производится в день подписания настоящего договора. Оплата производится в наличной форме.

По соглашению сторон продавец освобождает указанное нежилое помещение и земельный участок в день подписания настоящего договора (пункт 4.1).

Сторонами согласовано, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 4.2).

Согласно пункту 6.3 договора в результате настоящей сделки купли-продажи и брачного договора в собственность ФИО1 переходит гараж- нежилое помещение с земельным участком с общей площадью 136 кв.м., расположенные по адресу: ул. Петра ФИО10, д.2, корп. 1. г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831.

Оплата подтверждается распиской от 24.11.2010, в которой указано, что ГСПК «Якорь» в лице председателя ФИО5 получил 9 000 000 руб. от ФИО1 за продажу гаража с земельным участком по адресу: <...>.

Постановлением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21.02.2011 наложен арест на нежилое помещение - гаражи, расположенные по адресу: <...>, с кадастровым номером 14:36:105019:0007:18438, принадлежащие на праве собственности ФИО1, по уголовному делу №78780.

28.02.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) было отказано в государственной регистрации перехода права собственности № 01/075/2010-304, 01/075/2010-305 на основании того, что на гаражный бокс (ул. Петра ФИО10, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), условн. № 14-14-01/040/2010-934, наложен арест согласно постановлению судьи Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) о наложении ареста от 21.02.2011; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 апреля 2011 года по делу №А58-1285/2011, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации перехода права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи как на объект законченного строительства, введенный в эксплуатацию, признаны незаконными.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу №А58-1285/2011 резолютивная часть решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 апреля 2011 года по делу NА58-1285/2011 изменена, добавлены два абзаца следующего содержания: обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) погасить запись о государственной регистрацииправа собственности Гаражно-строительного потребительского кооператива «Якорь» на гараж, назначение – нежилое, 2-этажный, общей площадью 395,2 кв.м. инв. № нет, расположенный по адресу: <...>, как на законченный строительством объект. Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями, общей площадью 367,30 кв.м., инв. № 18438, лит. А, расположенные по адресу: <...>, доп. Адрес: в квартале 51 как на объект незавершенного строительства.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) исполнило Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу №А58-1285/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июля 2011 года по делу №А58-716/2011 договор купли- продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности ГАПК «Якорь» №1570 от 28.07.2010 заключенный между Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) и гаражно-строительным потребительским кооперативом «Якорь» признан недействительным.

Поскольку продавец – ГСПК «Якорь» не исполнил свои обязательства перед ИП ФИО1, не осуществил передачу гаража – нежилого помещения с земельным участком общей площадью 136 кв.м., расположенного по адресу: адресу: <...>, доп. Адрес: в квартале 51, инв. № 18438; общей площадью нежилого помещения составляет 367,30 кв.м. ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Право собственности возникает при наличии определенных обстоятельств, установленных в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по правилам пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения настоящего спора запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гараж, назначение – нежилое, 2-этажный, общей площадью 395,2 кв.м. инв. № нет, расположенный по адресу: <...>, как на законченный строительством объект, погашена.

Восстановлена запись о государственной регистрации права собственности ГСПК «Якорь» на гаражи двойного назначения с хозяйственно-бытовыми помещениями, общей площадью 367,30 кв.м., инв. № 18438, лит. А, расположенные по адресу: <...>, доп. Адрес: в квартале 51 как на объект незавершенного строительства.

Таким образом, ответчик владеет на праве собственности объектом незавершенного строительства, с указанными выше характеристиками.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи от 24.11.2010 стороны установили, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. Однако, как следует из искового заявления, фактическая передача спорного объекта ответчиком осуществлена не была.

При этом, доказательства существования в натуре такого объекта как гараж – нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Петра ФИО10, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98 401 000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения 395,2 кв.м., которые указаны в договоре купли-продажи от 24.11.2010, ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы в материалы дела не представлено. Как не представлено доказательств того, что ответчик владеет таким имуществом.

Кроме того, статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По условиям договора купли-продажи от 24.11.2010 продавец продает, а покупатель приобретает и оплачивает гараж – нежилое помещение с земельным участком общей площадью 136 кв.м., расположенное по адресу: ул. Петра ФИО10, 2, корп. 1, г. Якутск Республики Саха (Якутия), инв. № 98401000/ЦА1/001831; общей площадью нежилого помещения составляет 395,2 кв.м.

Между тем согласно техническому паспорту от 26.09.2005, объект незавершенного строительства – гаражи, хоз.- бытовые помещения, расположенный по адресу: <...>, имеет инвентарный номер 018438; общая площадь объекта по наружному периметру составляет 452,1 кв.м.; объект имеет два этажа: площадь первого этажа по внутреннему периметру составляет 180,6 кв.м., площадь второго этажа по внутреннему периметру составляет 186,7 кв.м., начало постройки 1999 год.

В техническом паспорте на гаражи с офисом от 01.06.2010, расположенные по адресу: <...>, указан инвентарный номер 98401000/ЦА1/018438; год постройки 2003, согласно поэтажному плану состоит из одного этажа, пяти помещений, площадь каждого помещения составляет: 40,5 кв.м., 39.5 кв.м., 39.6 кв.м., 40 кв.м., 40.3 кв.м., соответственно, общая площадь объекта по наружному обмеру указана 232,7 кв.м.

В кадастровом паспорте от 15.06.2010 на гаражи с офисом, расположенном по адресу: <...>, указан инвентарный номер 98401000/ЦА1/018438; общая площадь объекта 395,2 кв.м., степень готовности 100%.

В договоре купли-продажи от 24.11.2010 указана площадь объекта 395,2 кв.м., инв. номер 98401000/ЦА1/001831, в соответствии с данным указанными в кадастровом паспорте от 15.06.2010.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции суд установил, что как на момент заключения договора, так и по настоящее время ответчик фактически владеет незавершенным строительством объектом – гаражи, хоз.-бытовые помещения расположенные по адресу <...>, имеющим два этажа. Объектом завершенного строительства гаражом с офисом, имеющим один этаж, ответчик по указанному адресу никогда не владел.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора купли-продажи от 24.11.2010, по причине того, что стороны не согласовали существенные условия договора купли-продажи от 24.11.2010, так как у них имеются неопределенности, в части площади объекта (395,2 кв.м. или 232,7 кв.м.), этажности объекта, степени готовности объекта (как законченного строительством объекта или как незаконченного строительством объекта).

Учитывая, что на момент судебного разбирательства объекта недвижимого имущества с характеристиками, указанными в договоре купли-продажи от 24.11.2010 не существует, оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика осуществить его передачу в натуре не имеется.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона).

Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.

Исковым требованием предпринимателя является требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи б/н от 24.11.2010 на спорные гаражи.

Между тем, согласно статье 1 Закона о государственной регистрации недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, это - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственной регистрации подлежат права на существующие объекты недвижимости и при их фактическом владении лицом, заявляющим требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку как установлено выше такого объекта недвижимого имущества с указанными в договоре купли–продажи от 24.11.2010 характеристиками не существует, у ответчика оно отсутствует и фактически истец им не владеет, то требование о государственной регистрации права собственности на него не может быть удовлетворено.

Статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанных норм права, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с таким иском является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 24.11.2010 истец ссылается на: постановление о возбуждении уголовного дела от 27.12.2010, согласно которому был наложен арест на спорные гаражи; пояснения и.о. руководителя ООО «ВДВ-Недвижимост» ФИО11 от том, что регистрация сделки была приостановлена на основании заявления представителя учредителя продавца ФИО12 от 29.11.2010; свидетельские показания работника ООО «ВДВ-Недвижимость» ФИО7; копией заявления ИП ФИО1 в ООО «ВДВ-Недвижимость» о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанные выше документы и обстоятельства, пришел к выводу, что они не подтверждают то, что ГСПК «Якорь» уклоняется от осуществления действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество на покупателя по договору купли-продажи от 24.11.2010.

Довод апелляционной жалобы со ссылкой на постановление суда апелляционной инстанции по делу № А58-716/2011 от 10.10.2011, не может быть принят во внимание, поскольку в данном постановлении суд указал на возможность реализации права ФИО1 на земельный участок после перехода к ней права собственности на незавершенный строительством гараж. Предметом рассмотрения по данному делу являлся договор купли-продажи земельного участка, при этом вопрос наличия/отсутствия оснований для перехода права собственности на незавершенный строительством гараж к ИП ФИО1 в данном процессе не рассматривался и не разрешался.

Довод апелляционной жалобы о том, что вступившими в законную силу судебными актами по делу №А58-1285/2011 была установлена тождественность завершенного строительством объекта ранее существовавшему объекту незавершенного строительства, так же не может быть принят во внимание. В частности в решении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 апреля 2011 года суд установил, что поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ГСПК «Якорь» не выдавалось, гаражи двойного назначения, расположенные по адресу: <...>, на день регистрации права собственности являлись объектами незавершенного строительства. То есть, в указанном судебном акте сделан вывод об отсутствии правовых оснований считать сорный объект недвижимого имущества законченным строительством, а не устанавливалась его тождественность, как на то указывает истец.

При этом в силу установленных выше фактических обстоятельств установить тождественность объекта, указанного в договоре купли-продажи, объекту незавершенного строительством, существующего в натуре, не представляется возможным.

В силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Из содержания упомянутой нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

С учетом пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу либо с целью наступления негативных последствий.

Между тем доказательства того, что ответчик злоупотребил правом (совершил умышленные действия, направленные на причинение вреда истцу) в материалы дела не представлены.

Иные доводы апелляционной жалобы также рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции и не содержат ссылки на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции или влекли отмену обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 мая 2012 года по делу №А58-576/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий Н.М. Панькова

Судьи М.А. Клепикова

К.Н. Даровских