Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года по делу №А10-1247/2015 по иску гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, ФИО2 (адрес местожительства: Республика Бурятия, ОГРНИП <***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ИНН <***> ОГРН <***>, место нахождения: 670031, Республика Бурятия, <...>) о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2014 № 18 и о взыскании 16 912 500 рублей, при участии Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 109012, <...> д 9), ФИО1 (место нахождения: г.Улан-Удэ), Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670000, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Байкал-консалтинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670000, <...> а ), открытого акционерного общества «Россельхозбанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: Гагаринский переулок, дом 3, Москва, Российская Федерация, 119034), общества с ограниченной ответственностью «НБЦ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: <...>), открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19), федерального казенного учреждения «Федеральная кадастровая палата при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: <...>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670000, <...>),

(суд первой инстанции – Д.А. Усипова)

при участии в судебном заседании:

от истца:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (паспорт), его представитель ФИО4 (доверенность от 24.03.2015),

от ответчиков:

территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия: ФИО5 (доверенность от 15.06.2015 № 03-01-4086),

Федерального агентства по управлению государственным имуществом: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, ФИО3 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (далее – ответчик, Росимущество в Республике Бурятия) о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2014 № 18 и о взыскании 16 912 500 рублей.

Определениями арбитражного суда от 13 мая 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, (далее – третьи лица) привлечены: ФИО1 (далее – ФИО1), общество с ограниченной ответственностью «НБЦ» (далее – ООО «НБЦ»), МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (далее - комитет), открытое акционерное общество «Сбербанк» (далее – ОАО «Сбербанк»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Росреестр в Республике Бурятия) и ФКУ «Федеральная кадастровая плата при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия» (далее – кадастровая палата).

Определением от 11 ноября 2015 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – соответчик, ФАУГИ, Росимущество).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок (не обжаловано, вступило в законную силу)) расторгнуть договор купли-продажи от 12.11.2014 № 18, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия, взыскано с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП<***>) 16 912 500 рублей, уплаченных по договору купли-продажи от 12.11.2014 № 18, 113 563 рубля – расходов по уплате государственной пошлины, всего 17 026 063 рубля, а в удовлетворении исковых требований к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что продавцом обязанности по договору не были выполнены надлежащим образом – имущество оказалось обремененным правами третьих лиц, поэтому основания для расторжения договора и взыскания уплаченной цены товара имеются.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.12.2015 г. по делу № А10-1247/2015 в полном объеме, отказав в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2

Указывает, что при удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект недвижимого имущества - производственный корпус, нежилое назначение, общей площадью 477,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> суконной фабрики, 6, и земельный участок с кадастровым номером 03:24:032801:29, площадью 2600 кв.м. (далее - спорное имущество) был передан истцу по договору купли-продажи Управлением.Однако, из материалов дела видно, что спорное имущество было передано истцу судебным приставом-исполнителем Специализированного отдела по исполнению особых производств УФССП России по Республике Бурятия по акту приема-передачи от 18.11.2014 г. (т. 1 л.д. 15).

Обстоятельства того, что якобы спорное здание фактически имеет наложение на земельный участок, права на которые принадлежат ООО «НБЦ» и Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, не могут свидетельствовать об ограничении права собственности истца на спорное здание правами собственника земельного участка ООО «НБЦ». Указанное обременение прав третьих лиц не может быть доказано путем получения заключения кадастрового инженера или письма Комитета по архитектуре. Единственным допустимым доказательством в спорном случае является землеустроительная экспертиза, которая бы достоверно установила факт наложения спорного имущества на земельные участки третьих лиц, а также невозможность пользования спорным имуществом до устранения такого обременения. Без проведения указанной экспертизы нельзя однозначно утверждать факт наличия обременения.

Также указывает, что суд не сделал ссылку ни на одну норму закона, на основании которой Управление обязано было проверять или каким-либо иным образом устанавливать наличие обременения или наложение земельного участка. Спорное имущество было реализовано на основании вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Улан-Удэ по делу № 2-119/2012 и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного (заложенного) имущества на торги от 26.09.2014 г. Предмет торгов и его стоимость определены указанным решением суда. Таким образом, ответчик в силу закона обязан был исполнить указанное судебное решение, на основании которого было постановлено обратить взыскание на предмет залога - спорное имущество и реализовать его на публичных торгах.

Считает, что вывод суда на довод ОАО «Россельхозбанк» о невозможности расторжения договора в связи с его исполнением, является необоснованным, поскольку договор купли-продажи считается исполненным с момента перехода права собственности на спорное имущество к истцу. В материалах дела отсутствуют соответствующие доказательства того, что какие-либо условия указанного договора являются неисполненными. Право собственности истца на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке и никаких ограничений его прав со стороны третьих лиц не установлено. Выявленные в ходе рассмотрения настоящего спора обременения в виде наложения земельного участка на спорное здание никаким образом не лишают права истца на пользование данным зданием.

Полагает, что требования истца о взыскании с Управления суммы, уплаченной по договору купли-продажи в размере 16 912 500 рублей также не подлежали удовлетворению, поскольку материалами дела полностью подтверждается тот факт, что указанная сумма в течение 5 дней была переведена Управлением на депозитный счет Специализированного ОСП УФССП по РБ для дальнейшей оплаты суммы задолженности Банку. Таким образом, судом необоснованно применена глава 60 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку в данном случае, и как усматривается из материалов дела, указанная сумма не была переведена Управлением в соответствующую статью федерального бюджета, соответственно, не было и неосновательного обогащения со стороны ответчика.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что в данном случае со стороны ответчика отсутствует вина, поскольку продажа имущества осуществлялась специализированными организациями, которые и подготавливали документы для проведения торгов.

Считает, что установление фактов, которые были выявлены в настоящем деле, возможно только при наличии специальных познаний, из анализа правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости невозможно установить наличие каких-либо обременении данного имущества.

В связи с тем, что имущество, реализованное с торгов, и приобретенное ФИО2 не являлось государственной собственностью, нести ответственность за недостатки данного имущества, ТУ Росимущества в РБ не может.

В связи с тем, что имеется юридический факт - наличие зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества данное обстоятельство должно иметь существенное значение при определении вопроса о надлежащем исполнении ответчиком своего обязательства в совокупности с вышеперечисленными нормами, регламентирующими деятельность ответчика.

Также указывает, что акта приема-передачи недвижимости, подписанного между ТУ Росимущества в РБ и ИП ФИО2 не существует. Вместе с тем, при принятии решения о расторжении договора купли-продажи вследствие нарушения продавцом обязанности по передаче товара, данному факту должна быть дана надлежащая оценка, которая отсутствует в решении арбитражного суда от 15.12.2015г.

Кроме того, полагает, что в судебном заседании ФИО2 не было представлено доказательств того, что не может осуществлять свои права собственника в отношении приобретенного им имущества. Наличие заключения кадастрового инженера ФИО6 от 22.12.2014г. и плана исполнительной съемки не отменяют и не изменяют зарегистрированного права на объекты недвижимого имущества. Сложившаяся ситуация могла быть разрешена ИП ФИО2 в ином порядке. Наличие ошибок в кадастровом учете по земельным участкам не носит исключительного характера и само по себе не влечет прекращения права собственности либо его ограничения.

Земельный участок, приобретенный ФИО2, был поставлен на кадастровый учет 30.12.2004 года, тогда как земельный участок с кадастровым номером 03:24:032802:144, принадлежащий ООО «НБЦ» поставлен на кадастровый учет 05.08.2009г. Данное обстоятельство свидетельствует о незаконности формирования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032802:144, поскольку, при приобретении права собственности на земельные участки в редакции закона, действовавшей в период их предоставления (статья 36 Земельного кодекса РФ) преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка принадлежало собственнику строения, которое располагается на земельном участке, т.е. собственнику нежилого помещения, которым ООО «НБЦ» не являлось и не является. Данное обстоятельство также не отражено в решении суда.

Учитывая тот факт, что аукцион проводится в открытой форме, ИП ФИО2 (являясь владельцем смежного со спорным земельного участка) на момент подачи заявки на участие в торгах не был лишен возможности ознакомиться с документами на заложенное имущество, посмотреть имущество на земельном участке, определить необходимость приобретения данных объектов недвижимости, запросить интересующую его документацию у соответствующих органов и организаций.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 18.02.2016, 20.02.2016.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, поддержала доводы ФИО1 Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Предприниматель и его представитель дали пояснения о согласии с выводами суда первой инстанции. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа, выданного Советским районным судом г. Улан-Удэ (т. 1 л.д. 147-150), вынесено постановление о передаче арестованного имущества ФИО1 на торги (т. 1 л.д. 142-143).

Полномочия по реализации арестованного имущества во исполнение судебных решений возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом на основании пункта 5.5 постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом». В этом случае Росимущество выступает продавцом указанного имущества.

По итогам проведения торгов победителем признан предприниматель ФИО2, с которым Росимущество Республики Бурятия заключило договор купли-продажи объектов недвижимости (производственного корпуса и земельного участка) от 12.11.2014 № 18 (т. 1 л.д. 14).

Общая стоимость имущества составила 16 912 500 рублей (пункт 2.1 договора), оплачена истцом по платежным поручениям от 24.10.2014 № 207, от 10.11.2014 № 222, от 11.11.2014 № 223 (т. 1 л.д. 21-23).

Недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи от 18.11.2014 (т. 1 л.д. 15).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за предпринимателем ФИО2, что подтверждается свидетельствами № 03-АА 608667, № 03-АА 608671 (т. 1 л.д. 124,125).

Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2014 № 18, истец полагает, что Росимущество Республики Бурятия передало имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых предпринимателю ФИО2 не было известно до заключения договора. Если бы было известно, договор не был бы заключен.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и ФИО1 обратились в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения предпринимателя, его представителя и представителя ответчика в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как правильно установлено судом первой инстанции, из заключения кадастрового инженера ФИО6 от 22.12.2014 и плана исполнительной съемки следует, что внешние границы здания производственного корпуса площадью 477,7 кв.м., инвентарный номер 277/р, Литер А, этажность 1, расположенного по адресу: <...> суконной фабрики, 6 пересекают границы двух земельных участков (т. 1 л.д. 26-27). Общая площадь пересечения составляет 109 кв.м., из которых 15,36 кв.м. – площадь пересечения с земельным участком с кадастровым номером 03:24:032802:144, принадлежащим ООО «НБЦ» и находящегося в залоге у ОАО «Сбербанк» в точках (1-2-10-11-1); 93,64 кв.м. – площадь пересечения с нераспределенным земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, расположенным в кадастром квартале 03:24:032801 в точках (2-3-4-5-6-7-8-9-10-2). Таким образом, здание производственного корпуса фактически имеет под собой части земельных участков, права на которые принадлежат третьим лицам - ООО «НБЦ» и Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости проведения судебной экспертизы и недостаточности заключения кадастрового инженера для установления факта наложения границ, отклоняются апелляционным судом, поскольку заключение дано лицом, специализирующимся в соответствующей области, а иных доказательств, которые бы ставили под сомнение его заключение, в материалы дела не представлено. Более того, суд первой инстанции также располагал письмом Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству г. Улан-Удэ от 24.02.2015 № 00120903, которым предпринимателю ФИО2 отказано в изготовлении схемы расположения земельного участка по причине частичного расположения здания производственного корпуса на территории земельного участка с кадастровым номером 03:24:032802:144 (т. 1 л.д. 32).

Таким образом, апелляционный суд полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания сомневаться в заключении кадастрового инженера, как следствие, отсутствовали основания для назначения экспертизы.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об ограничении права собственности истца на производственный корпус правами собственника земельного участка с кадастровым номером 03:24:032802:144 - ООО «НБЦ», правами залогодержателя указанного земельного участка – ОАО «Сбербанк», а также правами комитета в части нераспределенного земельного участка в кадастровом квартале 03:24:032801. Вместе с тем, на момент заключения спорного договора купли-продажи истец не знал о наличии подобных обременений, следовательно, рассчитывал на приобретение объектов недвижимости, свободных от прав третьих лиц.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик вопреки требованиям статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации передал истцу имущество не свободное от прав третьих лиц. Из смысла указанной нормы права следует, что сам по себе факт передачи покупателю товара не свободным от любых прав третьих лиц является достаточным основанием для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи. Аналогичные правовые последствия в виде отказа от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы предусмотрены пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи товара с существенным нарушением требований к его качеству.

При этом судом первой инстанции правильно было учтено, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены в материалы дела доказательства того, что истец знал или должен был знать о правах третьих лиц на спорное недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что Росимущество Республики Бурятия при продаже объектов недвижимости допустило существенное нарушение договора, не уведомив истца о наличии обременений в виде прав третьих лиц на часть земельного участка, занятого зданием производственного корпуса, которое повлекло для предпринимателя ФИО2 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Наличие обременения у продаваемого производственного корпуса представляет собой такое обстоятельство, зная о котором, истец мог отказаться от заключения договора купли-продажи, либо заключить его на значительно отличающихся условиях, например, по сниженной цене.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно указывает суд первой инстанции, предприниматель ФИО2 направил претензию в адрес ООО «Байкал-консалтинг» с требованием о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2014 № 18 и возвращении уплаченных денежных средств (т. 1 л.д. 28). Ответ на указанную претензию не поступил. Росимущество Республики Бурятия в ответе на запрос истца сообщило о невозможности расторгнуть договор от 12.11.2014 № 18, поскольку он был заключен с ООО «Байкал-Консалтинг», а денежные средства от продажи имущества перечислены в Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РБ (т. 1 л.д. 29-30).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2014 № 18.

Как указывает суд первой инстанции, предприниматель ФИО2 также указывал на то, что ответчик не передал ему все необходимые документы на приобретенные объекты недвижимости, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. При этом истец сослался на положения статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Рассмотрев указанный довод истца, суд первой инстанции обоснованно установил, что истец не обращался к ответчику с заявлением о передаче ему документов, относящихся к объектам недвижимости. Объекты недвижимости находились в залоге у ОАО «Россельхозбанк», который по запросу предпринимателя ФИО2 выдал последнему копию технического паспорта на производственный корпус, копию кадастрового паспорта на земельный участок. В этой связи нарушения требований статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком допущено не было.

Оценен был судом первой инстанции и довод ответчика о том, что реализация недвижимого имущества с торгов производилась ООО «Байкал-консалтинг».

Как правильно указывает суд первой инстанции, указанный довод противоречит пункту 5.5 постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом». Более того, в договоре купли-продажи от 12.11.2014 № 18 в качестве продавца указано Росимущество Республики Бурятия. ООО «Байкал-консалтинг» представляло на торгах ответчика на основании поручения от 29.009.2014 № 379-385/1274, государственного контракта от 25.02.2014 и доверенности от 25.02.2014 №03-01-973 (т. 1 л.д. 141, т. 2 л.д. 87-92).

Доводы Росимущества Республики Бурятия о том, что оно исполняло вступивший в законную силу судебный акт и об отсутствии на момент заключения договора сведений о правах третьих лиц на часть земельного участка, занятого производственным корпусом, также правильно были отклонены судом первой инстанции по следующим мотивам.

Выступая продавцом арестованного во исполнение судебных решений имущества на торгах, ответчик не лишен был возможности обратиться в компетентные органы за получением сведений о наличии обременений в отношении выставляемого на торги имущества. В рассматриваемой ситуации Росимущество, реализуя публичные полномочия, является профессиональной и более сильной стороной договора, в то время как предприниматель ФИО2 – менее защищенной стороной, который руководствуясь принципом добросовестности, полагал, что приобретает чистый товар у профессионального продавца.

Как следует из пояснений истца, перед заключением договора купли-продажи при визуальном осмотре земельного участка и производственного корпуса было установлено, что участок огорожен забором, поэтому не возникло сомнений в том, что здание корпуса может выходить за пределы приобретенного земельного участка. Аналогичные пояснения были даны предпринимателем в судебном заседании апелляционному суду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчиком не соблюдены требования закона о достаточной для исполнения обязательства степени заботливости и осмотрительности. Обстоятельств, освобождающих Росимущество Республики Бурятия от ответственности, предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не установлено, отсутствие вины и принятие всех мер для надлежащего исполнения обязательства ответчиком не доказано.

Суд первой инстанции также правильно отклонил доводы о невозможности расторжения договора в связи с его исполнением, поскольку договор, так же как и основанные на нем обязательства, в силу положений статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращается вследствие надлежащего исполнения. До тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца, сохраняется возможность его расторжения. Предполагаемое прекращение вытекающих из договора обязательств без достижения поставленных сторонами при заключении договора целей не свидетельствует о надлежащем исполнении договора. В данном случае после предполагаемого исполнения договора выявлены недобросовестные действия продавца, не уведомившего истца о наличии обременений у приобретенного имущества, в результате чего презумпция прекращения договора опровергается, поскольку продавцом надлежаще не исполнено обязательство передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Указанные обстоятельства предоставляют покупателю право расторгнуть договор, поскольку правовая связь между сторонами сохранилась в силу того, что договор (со стороны продавца) не был исполнен надлежащим образом.

Обоснованно судом первой инстанции были отклонены и доводы ФИО1 о том, что здание производственного корпуса не признано самовольной постройкой, в связи с чем договор купли-продажи от 12.11.2014 не может быть расторгнут, поскольку в данном случае основанием для расторжения указанного договора является наличие обременений у объектов недвижимости правами иных лиц (ООО «НБЦ», ОАО «Сбербанк», Комитет), о которых истец не знал при его заключении. Указанного обстоятельства достаточно для того, чтобы расторгнуть договор без установления признаков самовольной постройки производственного корпуса.

Апелляционный суд по итогам рассмотрения дела приходит к выводу, что суд первой инстанции пришел к правильным вышеуказанным выводам, приведенные в апелляционных жалобах доводы были предметом его рассмотрения и получили надлежащую оценку, поэтому отклоняются апелляционным судом по тем же мотивам.

Апелляционный суд исходит из того, что требование о расторжении договора адресуется стороне по договору (в данном случае – Росимуществу по РБ), которая в рассматриваемом случае, действительно, является продавцом в силу закона, а необходимые действия по проведению торгов производятся иными лицами, однако, это не означает, что с нее снимается ответственность за передачу товара, свободного от прав третьих лиц. Отношения между ответчиком и иными организациями, задействованными в продаже имущества, не касаются предпринимателя, поэтому ссылки на отсутствие вины Росимущества по РБ приняты быть не могут.

Рассматривая требование истца о взыскании 16 912 500 рублей, суд первой инстанции сделал следующие правильные выводы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая то, что установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче имущества свободным от прав третьих лиц и удовлетворение требования о расторжении договора от 12.11.2014 № 18, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование предпринимателя ФИО2 о взыскании с Росимущества Республики Бурятия 16 912 500 рублей подлежит удовлетворению.

На основании пункта 5.47 положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 ФАУГИ осуществляет функции главного распорядителя средств федерального бюджета, предусмотренных на содержание Агентства, его территориальных органов и подведомственных учреждений, и финансовое обеспечение возложенных на Агентство функций.

Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции, настоящий иск заявлен к Росимуществу Республики Бурятия как к контрагенту по сделке, а не как к государственному органу. В этой связи в удовлетворении исковых требований к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом следует отказать.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы о том, что денежные средства не поступили в распоряжение ответчика, исходил, как раз, из того, что требования заявлены к стороне сделки. Вопросы последующего направления денежных средств после продажи имущества не имеют отношения к оспариваемому договору, не находятся с рамках договорных отношений между истцом и ответчиком.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 декабря 2015 года по делу №А10-1247/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Э.В.Ткаченко

В.А.Сидоренко