Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Объединение Агропромстрой» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 мая 2012 года по делу №А78-438/2012 по заявлению открытого акционерного общества «Объединение Агропромстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьего лица: Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным отказа № 01/243/2011-326 от 22.12.2011,

(суд первой инстанции: судья Антипенко Г.Д.),

при участии в судебном заседании:

от открытого акционерного общества «Объединение Агропромстрой» – ФИО1 – представителя по доверенности от 10.08.2012,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю – ФИО2 – представителя по доверенности от 01.12.2011,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Открытое акционерное общество «Объединение Агропромстрой» (далее – общество, ОАО «Объединение Агропромстрой») обратился в суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее – Управление Росреестра) от 22.12.2011 № 01/243/2011 – 326 в государственной регистрации прав на незавершенное строительством недвижимое имущество – 27-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чита, <...> Октября, 8-а, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию прав собственности общества на указанный объект незавершенного строительства.

Определением суда от 14 мая 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 28 мая 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, принятого при неправильном применении норм материального права.

Как указывает общество, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 58, пункта 1 статьи 129, абзаца третьего пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), а также разъяснениями, данными Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 29.04.2010 № 10/22 у ОАО «Агропромстрой» возникло право собственности на незавершенный строительством жилой дом.

В соответствии с правилами статей 268 – 270 ГК РФ и статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к новому собственнику вне зависимости от субъектного состава, также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующие недвижимое имущество и которое необходимо для его дальнейшего использования. Право собственности у ОАО «Агропромстрой» в порядке правопреемства возникло на незавершенный строительством жилой дом до введения в действие Закона о государственной регистрации, а право пользования земельным участком, занятым недостроенным домом, возникло задолго до введения в действие ЗК РФ, в законом установленном порядке эти права не прекращены до сих пор и сохраняются сейчас.

Законодательством порядок прекращения прав на земельный участок в связи с не переоформлением на них документов не установлен.

В статье 268 ГК РФ предусмотрено, что при реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства к вновь образованному юридическому лицу.

Общество считает вывод Арбитражного суда Забайкальского края о том, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом у ОАО «Агропромстрой» не возникло ввиду отсутствия объекта в плане приватизации основанным на неправильном толковании норм права.

В ходе судебного заседания представитель общества поддержал требования общества.

Управление Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней, выразив свое согласие с решением суда первой инстанции.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.08.2012 до 12 часов 00 минут 22.08.2012.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21 октября 2011 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации объекта незавершенного строительства – 27- квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Чита, <...> Октября, 8-а.

К указанному заявлению на регистрацию обществом приложены следующие документы: платежное поручение № 543 от 18.10.2011 об уплате госпошлины за государственную регистрацию; нотариально заверенная доверенность, выданная обществом ФИО3 на представление интересов общества при государственной регистрации объектов недвижимого имущества; кадастровый паспорт от 30.09.2011; акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 14 ноября 1989; выписка из решения Исполкома городского Совета народных депутатов от 30.09.1988 об отводе объединению «Читаагропромстрой» земельного участка для строительства жилого многоквартирного дома; выписка из ЕГРЮЛ; свидетельство о государственной регистрации общества; заключение № 127 от 12.12.1989 Бюро государственной вневедомственной экспертизы по проекту 3-х этажного 27-квартирного жилого дома; приказ «Читаагропромстрой» от 2 февраля 1993 года № 12-П о консервации строящегося 27-квартирного жилого дома; опорный топоплан от 04.01.1990; разрешение №307/90 от 05.07.1990 на строительство; типовой проект №114-202-2/2; титульный список.

Сообщением от 22.12.2011 № 01/243/2011 – 326 Управление Росреестра уведомило общество об отказе в государственной регистрации прав на незавершенное строительством недвижимое имущество – 27-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чита, <...> Октября, 8-а.

В качестве основания для отказа Управление Росреестра указало на то, что обществом не представлены в полном объеме необходимые для регистрации документы, а именно: разрешение на строительство, документы подтверждающие право пользования земельным участком.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра в государственной регистрации вышеуказанного объекта незавершенного строительства, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о законности обжалуемого отказа правильным, исходя из следующего.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

1) несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, на который ссылается Управление Росреестра, как на основания оспариваемого обществом отказа, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела и содержания оспариваемого отказа следует, что основанием для отказа обществу в государственной регистрации перехода прав явилось отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и прав с ним (далее – ЕГРП) записи о регистрации права постоянного бессрочного пользования земельным участком для строительства жилого многоквартирного дома и самого права постоянного бессрочного пользования, а также отсутствие разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абзацем 3 статьи 1 Закона о регистрации недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6).

Правила регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства установлены специальными нормами Закона о государственной регистрации, закрепленными в статье 25.

Пунктом 4 указанной статьи Закона о государственной регистрации установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

С учетом взаимосвязанных положений указанных норм Закона о государственной регистрации суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что для государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права собственности на объект незавершенного строительства требуется, как государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект незавершенного строительства, так и государственная регистрация права пользования земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимого имущества, как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения самого права пользования.

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Частью 6 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность реорганизованного лица – владельца недвижимости (юридического лица) по государственной регистрации ранее возникшего права собственности и по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Если право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а юридическое лицо реорганизовано, то вновь созданное юридическое лицо обращается в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и представляет соответствующие документы.

Как следует из материалов дела, в соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 6.1. Устава ПКГО «Читаагропромстрой», Решения комитета по управлению имуществом Читинской области № 300 от 29.06.1994, ПКГО «Читаагропромстрой» преобразовано в акционерное общество «Объединение Агропромстрой». Государственная регистрация акционерного общества «Объединение Агропромстрой» осуществлена Читинской регистрационной палатой 31 июля 1995 года, о чем выдано свидетельство серии РП 0030 №797.

Право собственности на объект незавершенного строительства и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным для строительства этого объекта, реорганизованным лицом зарегистрированы не были.

Согласно пункту 4 статьи 57, пункту 5 статьи 58, пункту 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица; при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменение организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом, утвержденным учредителями; объекты гражданских прав могут свободно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица; юридические лица являются собственниками имущества перешедшего в порядке реорганизации.

Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество возникает в случае реорганизации с момента завершения реорганизации юридического лица.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования производственного кооперативно-государственного предприятия в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года № 708, Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 1 июля 1993 года № 5309-Г, Постановления Правительства Российской Федерации от 29 марта 1994 года № 179, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится, как правопреемник, собственником имущества, включенного в передаточный акт.

Однако, из материалов дела следует, что обращаясь 17 ноября 2011 года в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на спорный объект незавершенного строительства, общество с заявлением о государственной регистрации перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, предоставленный для строительства данного объекта, необходимым для регистрации права на данный объект, не обращалось.

Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности осуществления Управлением Росреестра государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой пришел к обоснованному выводу об отказе заявителю в удовлетворении требований.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 мая 2012 года по делу № А78-438/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу «Объединение Агропромстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 1 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 28.06.2012 № 301 при подаче апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья Сидоренко В.А.

Судьи Рылов Д.Н.

Ячменёв Г.Г.