Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика КУМИ Усть-Кутского МО на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2012 года по делу № А19-8616/2012 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) о разрешении разногласий при заключении договора (суд первой инстанции: судья Никонорова С.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца ИП ФИО1 (ОГРН <***>; Иркутская область, г. Усть-Кут): не явился, извещен;

от ответчика КУМИ Усть-Кутского МО (ОГРН <***>; 666793, <...>): не явился, извещен;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) (далее – ответчик, Комитет, КУМИ Усть-Кутского МО) о понуждении ответчика заключить на иных, отличающихся от первоначальной редакции условиях, договор № 9 от 14 января 2011 года купли-продажи недвижимого имущества - помещения общей площадью 88,4 кв.м. на первом этаже 5-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, а именно:

1. пункт 1.3. Договора - изложить в следующей редакции: «отчуждаемый объект оценивается и продается за 1 084 000 (один миллион восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, на основании отчета об оценке № 3508 ФП от 14.01.2011г., выданным ЗАО «РАО Бизнес».

2. пункт 2.4. Договора - исключить.

3. пункт 2.5. Договора - в подпунктах с 1 по 35 слова «в размере 46890 (сорок шесть тысяч восемьсот девяносто) рублей 90 (девяносто) копеек» - изменить и изложить в следующей редакции: «в размере 30 111 (тридцать тысяч сто одиннадцать) рублей 11 (одиннадцать) копеек», в подпункте 36 слова «в размере 46890 (сорок шесть тысяч восемьсот девяносто) рублей 90 (девяносто) копеек» - изменить и изложить в следующей редакции: «в размере 30 111 (тридцать тысяч сто одиннадцать) рублей 15 (пятнадцать) копеек». В подпунктах с 1 по 36 слова «проценты в размере 1219 (тысяча двести девятнадцать) рублей (шестнадцать) копеек» - исключить.

4. пункт 2.6. Договора - После слов: «предоставляет Продавцу платежные документы» дополнить словами «в копиях по требованию Продавца».

5. пункт 3.1.1. Договора - слова «полной оплаты в соответствии с п.2.2.» - исключить, и заменить словами «в срок не позднее трех дней с момента подписания настоящего договора». Дополнить словами: «Продавец обязан передать объект в технически исправном состоянии, с работающими (исправными) системами водоснабжения (горячего, холодного), канализации, отопления, пригодном для использования в качестве нежилого помещения. Замечания по несоответствию Объекта требованиям настоящего пункта Договора указываются в акте приема-передачи Объекта с указанием срока на устранение недостатков. Последующая передача производится по истечению сроков, указываемых в акте, с отметкой об устранении таких недостатков».

6. пункт 4.1. Договора - исключить. Удовлетворение состоянием Объекта излагается в соответствующем Акте, предусматриваемом п.п.3.1.1., 3.2.1., 4.2. Договора.

7. пункт 4.3. Договора - дополнить следующим предложением: «Право пользования и владения у Покупателя возникают с момента подписания настоящего Договора».

8. пункт 4.18. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «Настоящий договор читается и толкуется буквально, без искажений. Все дополнения, толкования Договора либо изменения не могут приниматься, если они не внесены соответствующим письменным соглашением, подписанным обеими сторонами».

9. пункт 6.3. Договора - слова «и сумму процентов за предоставление рассрочки» - исключить.

10. пункт 6.5. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «За не исполнение обязательства по п.3.1.1. Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки условия передачи Объекта, действующей на момент выставления требования о выплате такой неустойки. Уплата неустойки не освобождает Продавца от исполнения п. 3.1.1. Договора. Порядок уплаты неустойки определяется с учетом положений о сроках п.п. 3.1.1., 6.2. Договора, на основании предъявленного требования Покупателя в письменной форме».

11. пункт 7.3. Договора добавить в Договор и изложить в следующей редакции: «Разрешение споров, связанных с условиями настоящего договора разрешаются сторонами путем согласования в письменной форме. При не достижении соглашения, каждая сторона вправе обратиться в арбитражный суд Иркутской области за разрешением спора при наличии документа, подтверждающего письменное обращение к контрагенту с предложением разрешения возникшего спора (досудебный порядок)».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 июля 2011 года, оставленным в силе постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2011 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области с указанием рассмотреть требование предпринимателя по существу в соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» о возможности назначения экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика о рыночной стоимости спорного помещения.

Истец заявил отказ от исковых требований под номерами со 2 по 11.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2012 года иск удовлетворен частично, пункт 1.3 договора купли-продажи с рассрочкой платежа № 9 от 14 января 2011 года изложен в следующей редакции: «отчуждаемый объект оценивается и продается за 1 094 000 (один миллион девяносто четыре тысячи) рублей 00 копеек, на основании заключения эксперта № 442-Н-12 об определении стоимости помещения от 19.09.2012, выданного ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга». В остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска и принятия его судом. Кроме того, предпринимателю из федерального бюджета возвращена госпошлина в размере 6000 руб. Суд пришел к выводу, что предприниматель не давал согласие на заключение договора по цене, предложенной Комитетом, а также, что отчеты ЗАО «РАО Бизнес» № 3508_ФП и ООО «Независимая экспертная оценка» №102/10 об определении рыночной стоимости спорного объекта не могут быть положены в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этих отчетах стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Условие договора о стоимости выкупаемого помещения суд определил исходя из оценки, произведенной оценщиком ЗАО «Национальное агентство Оценки и Консалтинга» ФИО2, признав её выполненной с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, а указанную стоимость имущества достоверной. Суд руководствовался статьями 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), статьей 13 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статьями 4, 18 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256.

Комитет, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене, просит принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении иска.

Ответчик считает вывод суда о том, что истец не давал согласия на заключение договора купли-продажи не соответствующим имеющимся доказательствам. Указывает, что получив 14.12.2010 г. предложение Комитета от 10 декабря 2010 г. о заключении договора купли-продажи с условием о стоимости объекта приватизации в сумме 1 688 071 рубль, истец дал согласие на заключение договора купли-продажи без каких-либо оговорок и разногласий. В течение 30-дневного срока от истца не было получено предложение о заключении договора на иных условиях (новой оферты). Также подтверждением безоговорочного акцепта в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ со стороны истицы, по мнению ответчика, является перечисление истцом платежным поручением № 5 от 26 января 2011 г. на счет КУМИ Усть-Кутского МО 48109 рублей - оплаты за январь 2011 г. по договору № 9 от 14.01.2011 г.

По мнению ответчика, вывод суда о неактуальности отчета об оценке, представленного ООО «Независимая экспертная оценка», для целей заключения договора купли-продажи № 9 от 14.01.2011г., не соответствует действительности и федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256, поскольку рекомендуемый срок отчет об оценке, составленный ООО «НЭО», истек 18.01.2011г.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании 13 февраля 2013 года был объявлен перерыв до 20 февраля 2013 года до 16 часов 40 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ФИО1, зарегистрированная в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя с 23.06.2006г., относится в соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании договора аренды № 20/10 от 23 декабря 2009 года и дополнительного соглашения к нему ИП ФИО1 (арендатор) пользовалась помещением общей площадью 88,4 кв.м., расположенным на первом этаже 5-этажного кирпичного дома, по адресу: <...>, кадастровый номер 38:18:040202:33:5/26, - принадлежащим на праве собственности Усть-Кутскому муниципальному образованию (городскому поселению).

11 ноября 2010 года ИП ФИО1 обратилась с заявлением к Главе Усть-Кутского МО о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что Решением КУМИ Усть-Кутского МО № 10.1/пр от 07 декабря 2010 года рыночная стоимость приватизации спорного помещения была определена в размере 1688071 руб. Комитет направил предпринимателю предложение от 10.12.2010 № 954, оформленное в виде письма, о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 688 071 руб., с оплатой единовременно или в рассрочку на срок до 36 месяцев, начислением на сумму рассрочки процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России. Также Комитет сообщил, что договор купли-продажи арендуемого помещения может быть заключен в случае письменного согласия предпринимателя на использование преимущественного права в течение 30 дней со дня получения настоящего предложения.

В направленном Комитету согласии от 14.01.2011г. предприниматель дала согласие на заключение договора купли-продажи спорного помещения.

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что согласие предпринимателя от 14.01.2011г., а также перечисление им платежным поручением № 5 от 26 января 2011 г. на счет КУМИ Усть-Кутского МО 48 109 рублей - оплаты за январь 2011 г. по договору купли-продажи являются безоговорочным акцептом, в том числе в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (статья 435 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Исходя из положений статьи 550 ГК РФ и пункта 2 статьи 434 ГК РФ заключение договора купли-продажи недвижимости в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ невозможно.

Направление уполномоченным органом арендатору – субъекту малого и среднего предпринимательства помимо предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества также и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, предусмотрено частями 2, 4 статьи 4, пунктом 3 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Между тем, предложение Комитета № 954 от 10.12.2010г. о заключении договора купли-продажи по форме не является договором купли-продажи недвижимости, и кроме того не содержит существенные условия договора купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства: о предмете (статья 555 ГК РФ), подтверждение выполнения продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, порядке оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), нахождении имущества в залоге у продавца до полной его оплаты в случае приобретения его в рассрочку (часть 11 статьи 4, части 2, 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Таким образом, предложение Комитета № 954 от 10.12.2010г. о заключении договора купли-продажи не является офертой предпринимателю о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Офертой Комитета является проект договор купли-продажи с рассрочкой платежа № 9 от 14 января 2011 года, который ИП ФИО1 подписала с протоколом разногласий от 07.02.2011г., в том числе по условию, предложенному в пункте 1.3 о том, что стоимость отчуждаемого объекта оценивается и продается за 1 688 071 рубль на основании отчета об оценке № 102/10 от 19.07.2010г., выданного ООО «Независимая экспертная оценка».

Предприниматель предложила изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: отчуждаемый объект оценивается и продается за 1 084 000 рублей на основании отчета об оценке № 3508_ФП от 14.01.2010г., выданного ЗАО «РАО Бизнес»

В соответствии с положениями статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Письмом от 22.02.2011 № 103 Комитет отказал предпринимателю в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 07.02.2011.

Наличие разногласий относительно условий выкупа арендуемого помещения, послужило основанием для обращения ИП ФИО1 с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

При этом, с учетом положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ применительно к настоящему спору нельзя считать рекомендуемой для целей совершения сделки указанную в отчете № 102/10 ООО «Независимая экспертная оценка» стоимость объекта оценки, исходя из срока, не превышающего 6 месяцев, с даты составления отчета об оценке и даты представления публичной оферты.

В обоснование стоимости отчуждаемого спорного объекта ответчик представил отчет об оценке № 102/10 ООО «Независимая экспертная оценка», согласно которому рыночная стоимость арендуемого помещения на 19.07.2010г составляет 1 688 071руб.

Предприниматель в обоснование стоимости отчуждаемого спорного объекта представил отчет об оценке № 3508_ФП Закрытого акционерного общества «Регионального Агентства Оценки Бизнеса», согласно которому рыночная стоимость арендуемого помещения на 12.01.2011г. составляет 1 084 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив указанные отчеты и с учетом существенного отличия установленной ими величины рыночной стоимости одного и того же объекта, с учетом основания иска, положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статьи 13 Закон об оценочной деятельности, рекомендаций, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и указаний арбитражного суда кассационной инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого помещения по состоянию на январь 2011 года.

Согласно заключению эксперта № 442-Н-12 от 19.09.2012г., составленному оценщиком Закрытого акционерного общества «Национальное агентство Оценки и Консалтинга» ФИО2 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на январь 2011 года составляет 1 094 000 руб. Указанное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 11 Закон об оценочной деятельности, статьи 86 АПК РФ, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сторонами не оспорена, и, при указанных обстоятельствах, правомерно признана судом первой инстанции достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки со спорным помещением.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно обязал КУМИ Усть-Кутского МО заключить с предпринимателем договор купли-продажи в рассрочку № 9 от 14 января 2011 года по цене арендуемого помещения 1 094 000 рублей. Выводы суда соответствуют нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.

При указанных обстоятельствам, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены оспариваемого решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2012 года по делу № А19-8616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья Н.В. Клочкова

Судьи А.В. Макарцев

Е.Н. Скажутина