Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства» на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по ходатайству конкурсного управляющего федерального государственного унитарного предприятия «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства» ФИО1 о передаче объектов незавершённого строительства с кадастровым номером 03:24:031806:327, расположенного по адресу: <...>, и кадастровым номером 03:24:031806:326, расположенного по адресу: <...>, а также права аренды по договору субаренды земельного участка №126 от 20.04.2007 в жилищно-строительный кооператив «Доверие» по делу №А10-749/2010 о признании федерального государственного унитарного предприятия «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) несостоятельным (банкротом), (суд первой инстанции: судья Бурлаков М.Н.),

при участии в судебном заседании:

от федерального государственного унитарного предприятия «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства»: ФИО2, представителя по доверенности от 20.08.2012, ФИО3, представителя по доверенности от 19.04.2013,

от Республиканской службы государственного строительного надзора: ФИО4, представителя по доверенности от 10.12.2012,

представителя собрания участников строительства ФИО5 (выписка из протокола собрания участников строительства от 9.08.2012),

от жилищно-строительного кооператива «Доверие»: ФИО6, председатель,

ФИО7, участника строительства,

установил:

решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.06.2011 федеральное государственное унитарное предприятие «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства» (далее – должник, ФГУП «Управление строительства № 93 при Спецстрое России») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён ФИО8.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.09.2011 по делу применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23.01.2012 арбитражный управляющий ФИО8 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 1.02.2012 конкурсным управляющим должника утверждён ФИО1.

Конкурсный управляющий ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о передаче объектов незавершённого строительства, принадлежащих должнику, расположенных по адресу: <...>, и права аренды по договору субаренды земельного участка №126 от 20.04.2007 жилищно-строительному кооперативу «Доверие» (далее – ЖСК «Доверие»).

Определением Арбитражного суда республики Бурятия от 5.02.2013 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства» (далее – ФГУП «ГУССТ №9 при Спецстрое России») обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Заявитель жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого судебного акта не учтены интересы других кредиторов должника.

Как полагает ФГУП «ГУССТ №9 при Спецстрое России», конкурсным управляющим нарушены сроки вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конкурсный управляющий не имел полномочий для подачи данного ходатайства, поскольку такие полномочия предоставлены законом участникам строительства (их собранию).

Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда о достаточности имущества является необоснованным, так как на сегодняшний день согласно отчёту конкурсного управляющего инвентаризация имущества должника произведена не полностью, в частности: отсутствует информация по оценке движимого имущества должника; не предприняты меры в отношении взыскания дебиторской задолженности. Конкурсным управляющим не учтены текущие требования ФГУП «ГУССТ №9 при Спецстрое России». В документах, представленных конкурсным управляющим, отсутствует информация о внесении на депозитный счёт суда денежных средств в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Должник имеет длительную задолженность по оплате арендных платежей по указанному земельному участку. Объект передаётся жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного. Следовательно, фактически происходит перемена лиц в обязательстве. Однако в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается только лишь с согласия кредитора.

Также, суд не учёл доводы кредиторов и о том, что на земельном участке, на котором находятся объекты незавершённого строительства, находятся и уже введённые ранее в эксплуатацию блок-секции многоквартирного жилого дома, находящиеся в собственности их жильцов. Фактически суд неправомерно передал жилищно-строительному кооперативу не только права застройщика на земельный участок, но и права других лиц, закреплённые за ними законом, не посчитав нужным привлечь их к участию в деле.

Кроме того, заявитель считает, что рассмотрение заявления конкурсного управляющего должника о передаче незавершённого строительства по адресу: <...>, ЖСК «Доверие» было невозможно до принятия Арбитражным судом Республики Бурятия решения по делу №А10-3472/2012 о расторжении договора субаренды земельного участка №126 от 20.04.2007, поскольку согласно определению от 5.02.2013 жилищно-строительному кооперативу передано право субаренды земельного участка, приобретённое должником на основании договора субаренды земельного участка №126 от 20.04.2007.

Таким образом, заявитель считает, что выводы суда в обжалуемом определении, являются неправомерными, нарушающими материальные и процессуальные права кредитора.

Участвующие в деле лица, за исключением указанных выше, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 19.08.2005 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и федеральным государственным унитарным предприятием «Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства» заключён договор №634 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв.м, кадастровый номер 03:24:031806:0012 на срок с 23.06.2005 по 22.06.2015.

20.04.2007 между ФГУП «ГУССТ №9 при Спецстрое России» и должником заключён договор субаренды земельного участка №126. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передаёт, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок из категории земель – земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв.м.

Участок предоставлен арендатору по договору аренды земельного участка №634 от 17.09.2005, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 4.10.2005 за №03-03-01/056-2005-472, сроком с 23.06.2005 по 22.06.2015.

Срок субаренды от даты передачи до 22.06.2015 (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.3 договора участок передаётся под строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с пунктом 1.6 договора границы субарендуемого по настоящему договору участка обозначены на плане границ участка субарендатора согласно кадастровому плану участка (кадастровый номер 03:24:031806:0012). Указанные документы являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что субарендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением – осуществлять строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 участниками строительства, обладающими 90,934% голосов от общей суммы требований участников строительства, приняты решения о создании жилищно-строительного кооператива и об обращении в Арбитражный суд Республики Бурятия с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному жилищно-строительному кооперативу.

В силу пункта 2.1 устава ЖСК «Доверие» создан для завершения строительства многоквартирного жилого дома блок-секции №1 и №2 с гаражными боксами в подземной стоянке автотранспорта, принадлежащего гражданам, на земельном участке кадастровый номер 03:24:031806:0012, расположенного по адресу: <...>, с последующим предоставлением в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых (нежилых) помещений, гаражных боксов в поземной стоянке автотранспорта в соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 4.4 устава ЖСК «Доверие» в качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, указанные в пункте 2.1 настоящего устава.

Согласно содержанию реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства» совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что, в свою очередь, составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершённого строительства.

В соответствии с содержанием реестра требований кредиторов и реестра текущих платежей ФГУП «Управление строительства № 93 при Федеральном агентстве специального строительства» по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.

Из отчёта №0049(2)-ОЦ/2012 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства», выполненного ЗАО «Мегаполис Траст», судом установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.

Из письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия №24-ПР-13 от 17.01.2013 следует, что отчёт соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с заключением конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершённого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, представленному в материалы дела, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП «Управление строительства № 93 при Федеральном агентстве специального строительства».

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: в соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвёртой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершённого строительства жилых помещений в нём достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершённого строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

В данном случае из представленного конкурсным управляющим в материалы дела отчета №0049(1)-ОЦ/2012 «Об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, расположенный по адресу: <...>, блок-секция 1, 2», выполненного ЗАО «Мегаполис Траст», судом установлено, что рыночная стоимость прав застройщика (должника) на объект незавершённого строительства, состоящий из блок-секций 1, 2 и подземной автостоянки, составляет 85 265 133 руб.

Согласно реестру требований кредиторов и реестру требований о передаче жилых помещений должника, совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершённого строительства.

В соответствии с реестром требований кредиторов и реестром текущих платежей ФГУП «Управление строительства № 93 при Федеральном агентстве специального строительства» по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.

Согласно отчету №0049(2)-ОЦ/2012 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства», выполненного ЗАО «Мегаполис Траст» рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.

В соответствии с содержанием письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия №24-ПР-13 от 17.01.2013 данный отчёт соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

В реестре требований кредиторов должника отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.

Из материалов дела судом установлено, что после завершения возведения объекта незавершённого строительства, о передаче которого жилищно-строительному кооперативу заявлено ходатайство, жилых помещений в нём достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений, а также пояснениями в судебном заседании председателя жилищно-строительного кооператива «Доверие». Доказательств обратного, напротив, суду не представлено.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства».

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:031806:0012 передан должнику на основании договора №126 субаренды земельного участка, заключённого 20.04.2007 между ФГУП «Управление специального строительства по территории №9 при Федеральном агентстве специального строительства» и ФГУП «Управление строительства №93 при Федеральном агентстве специального строительства» под строительство многоквартирного жилого дома. Срок субаренды от даты передачи – до 22.06.2015.

Факт принятия участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива, соответствующего требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», подтверждён представленными в материалы дела протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 и уставом ЖСК «Доверие».

Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершённого строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Следовательно, у суда первой инстанции не имелось законных оснований отказать в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Доводы заявителя апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции оценивает критически. Как правильно отметил суд первой инстанции, факт нарушения конкурсным управляющим сроков вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, а равно обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд с указанным ходатайством не являются основанием, влекущим отказ в удовлетворении заявленных требований.

Утверждения заявителя жалобы о том, что имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершённого строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также что после завершения строительства объекта жилых помещений в нём будет недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр, голословно, документально не подтверждено и противоречит материалам дела. Соответственно, и основания для внесения денежных средств на депозитный счёт арбитражного суда в соответствии со статьёй 201.10 Закона о банкротстве отсутствуют.

Наличие задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды земельного участка; обращение заявителя жалобы с иском в арбитражный суд о расторжении указанного договора; наличие у отдельных участников строительства права собственности на доли в незавершённом строительством доме, а также нахождение на земельном участке, права на который могут быть переданы ЖСК, иного объекта незавершённого строительства (котлована) не являются обстоятельствами, препятствующими удовлетворению арбитражным судом ходатайства конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному ЖСК в силу статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены либо изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по делу №А10-749/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.

Председательствующий: О.А.Куклин

Судьи: Л.В.Оширова

К.Н.Даровских