Гражданский кодекс часть 1

судей И.Ю. Григорьевой, С.И. Юдина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красильниковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу Общества с ограниченной ответственностью «Сити» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2009 года по делу № А19-22321/2009 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сити» к Обществу с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ'с», Администрации города Иркутска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки (суд первой инстанции: Г.Н. Грибещенко);

при участии в судебном заседании:

от истца ООО «Сити»: не явился, извещен;

от ответчика ООО «Прайс Хаус ТВ'с»: не явился, извещен;

от ответчика Администрации г.Иркутска: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сити» (далее - ООО «Сити», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском. Уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ'с» (далее - ООО «Прайс Хаус ТВ'с») и Администрации города Иркутска (далее – Администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 62,2кв.м, находящегося по адресу: г.Иркутск, ул.5 Армии, 38, - установленной в отчете ООО «Прайс Хаус ТВ'с» № 165/09-1 от 04 июня 2009 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2009 года в удовлетворении иска отказано. Как следует из судебного акта основанием для отказа в удовлетворении иска послужил вывод суда о том, что права и законные интересы ООО «Сити» установленной в оспариваемом отчете рыночной стоимостью объекта оценки, не нарушены. Суд руководствовался статьями 10, 329, 380, 428, 448 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ), статьями 12, 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьями 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец, не согласившись с решением суда, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения суда в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права, просит принять по делу новый судебный акт и полностью удовлетворить заявленные требования, указывает на то, что недостоверные данные о рыночной цене, указанные в отчете № 165/09-1, были использованы при принятии Распоряжения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул.5 Армии, д.38, - чем были нарушены требования статьи 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и его право на приобретение объекта недвижимости по рыночной цене. Считает, что о недостоверности установленной отчетом № 165/09-1 стоимости спорного объекта свидетельствует использование оценщиком при оценке Проекта технического задания на проведение оценки рыночно обоснованной величины арендной платы, разработанному ФАУФИ РФ, который не является нормативным правовым актом, тогда как пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 256 (далее - Федеральный стандарта оценки № 1), установлена обязательность использования при оценке затратного, доходного и сравнительного подходов, и отсутствие в отчете обоснования невозможности использования установленных методов оценки. Полагает, что отсутствуют законные основания для отказа от использования доходного и затратного подходов оценки, так как будущие доходы и расходы объекта оценки, который сдается в аренду, можно спрогнозировать, и возможно заменить его на аналогичный объект. Считает вывод суда о невозможности использования оспариваемого Отчета в настоящее время ошибочным, в связи с тем, что в законодательстве нет прямого указания на прекращение действия отчета об оценке по истечении шести месяцев с момента его составления.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В представленном отзыве Администрация считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просит оставить решения суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 24 июня 2009 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска распоряжением № 504-92-2752/9 утвердил решение комиссии от 17 июня 2009 года об условиях приватизации объекта муниципальной собственности: нежилого помещения общей площадью 62,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-7, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020035630:00010, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.5 Армии, д.38, - право муниципальной собственности на который зарегистрировано 8 июля 2003 года (свидетельство о государственной регистрации права 38 АГ № 956234) путем продажи на открытом аукционе с начальной (нормативной) ценой 4400000 рублей, определенной на основании отчета № 165/09-1 от 04.06.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Прайс Хаус ТВ'с» (дата оценки: 21.05.2009), составленном оценщиками ФИО1, руководителем общества, также подписавшим отчет ФИО2 - члены некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» (свидетельства № 0873 от 27 января 2009 года. № 0413 от 15 ноября 2007 года).

Информационное сообщение о приватизации указанного нежилого помещения было опубликовано в газете «Дело» от 10.07.2009 (№ 13), содержало сведения об объекте недвижимости (нежилое помещение общей площадью 62,2 кв.м, этаж 1, номера поэтажном плане 1-7, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020035630:00010, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.5 Армии, д.38, - сведения об обременениях помещения (арендатор: ООО «Посуда Центр», срок действия договора аренды: до 30.05.2012); сведения о нормативной и начальной цене объекта приватизации (4 400 000 руб.); сведения о задатке (880 000 руб.); сведения о шаге аукциона (100 000 руб.), а также решение об условиях приватизации указанного помещения и распоряжение КУМИ г.Иркутска № 504-02-2752/9 от 24.06.2009 об утверждении решения о приватизации помещения.

Истец платежным поручением № 085 от 31.07.2009 в установленный срок внес задаток в размере 880 000 рублей для принятия участия в назначенном на 14.08.2009 аукционе по продаже спорного нежилого помещения, заключил договор о задатке, и 3 августа 2009 года в 14 часов 30 минут зарегистрировал в КУМИ г.Иркутска заявку на участие в аукционе.

06 августа 2009 года ООО «Сити» обратилось с заявлением о признании недействительным распоряжения КУМИ г.Иркутска № 504-02-2752/9 от 24 июня 2009 года об утверждении решения о приватизации помещения, по которому Арбитражным судом Иркутской области возбуждено дело № А19-16533/09-33.

06 октября 2009 года ООО «Сити» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пунктов 1, 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2006 г. N 87, нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, под которой понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества (за исключением имущественного комплекса унитарного предприятия, акций акционерного общества, доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью), определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

В соответствии со статьей 11 названного Закона отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом судебная практика исходит из того, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (Определение ВАС РФ от 23 августа 2007 г. N 9655/07).

Для Администрации г.Иркутска и истца установленная в отчете об оценке № 165/09-1 стоимость спорного нежилого помещения обязательной при заключении договора по результатам аукциона не является, следовательно, оспариваемый отчет права и законные интересы истца не нарушает.

Все необходимые предусмотренные статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения отчет № 165/09-1, составленный 4 июня 2009 года, содержит, обоснование примененного оценщиком метода оценки в отчете приведено, его содержание неоднозначного толкования не допускает и в заблуждение не вводит.

Действующее законодательство не предусматривает обязательное обоснование в отчете об оценке не применения тех или иных подходов оценки, статья 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» такого требования не содержит. Пунктами 21 и 23 Федерального стандарта оценки № 1 предусмотрено, что доходный подход применяется при наличии информации о прогнозируемых доходах и расходах, связанных с объектом оценки, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеется аналогичные полезные свойства. Указанные разъяснения носят разъяснительный характер, определяют условия, при которых возможно применение соответствующего подхода, и обязательность применения доходного и затратного подходов при наличии соответствующих условий указанные нормы не устанавливают. Таким образом, доводы апелляционной жалобы о несоответствии отчета по указанным основаниям являются несостоятельными.

Вывод суда первой инстанции, что установленная в отчете № 165/09-1 рыночная стоимость выставленного на аукцион нежилого помещения в настоящее время не может быть использована для определения начальной цены приватизируемого объекта, является ошибочным. Пунктом 26 Федерального стандарта оценки № 1 предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. С даты составления отчета об оценке № 165/09-1 до публичной оферты (опубликования информации о приватизации спорного нежилого помещения) прошло менее шести месяцев. Однако, указанное обстоятельно не привело к принятию судом неправильного решения.

С учетом изложенного, решение суда отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 декабря 2009 года по делу № А19-22321/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья подпись Н.В. Клочкова

Судьи подпись И.Ю. Григорьева

подпись С.И. Юдин