Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу №А58-1408/2016 по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 677000, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 677000, <...>) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

(суд первой инстанции – Евсеева Е.А.),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 12.12.2016;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 20.12.2016;

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года в иске отказано.

В обоснование суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае передача в субаренду земельного участка без получения согласия арендодателя не свидетельствует о пользовании ответчиком имуществом с существенным нарушением условий договора, поскольку ответчик, как собственник объекта недвижимости, вправе им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду третьим лицам, у которых в свою очередь возникает право пользования соответствующим земельным участком. Суд также указал, что истец утратил право на обращение в суд с требованием о расторжении договора по основанию нарушения ответчиком сроков уплаты арендных платежей, поскольку обратился с таким требованием по истечению более одного года с момента добровольного исполнения ответчиком нарушенного обязательства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда PC (Я) от 28.12.2016 по делу №А58-1408/2016 полностью и принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

Полагает, что судом не обоснованно не учтено, что арендатор до предъявления иска о расторжении договора долг по арендной плате не погасил и разумный срок для предъявления иска о расторжении договора не пропущен; ИП ФИО1, принимая в аренду земельный участок, расположенный на нем объект, предполагал использование непосредственно земельного участка, о чем свидетельствуют условия договора, а так то, что земельный участок фактически используется (-лся) арендатором и (или) третьим лицом под организацию летнего отдыха граждан (городской пляж).

На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Отзыв на апелляционную жалобу третьим лицом не представлен.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 11.02.2017.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила принятое судом первой инстанции решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения Окружной администрации города Якутска от 07.02.2012 №634р, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель) и ООО «Золотой берег» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2012-0133 от 17.02.2012 (т.1, л.д.11-15), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105020:440, находящийся по адресу: РС(Я), г.Якутск, мкр.202, 2050 кв.м., для строительства социального культурно-досугового центра «Золотой берег», на срок с 17.02.2012 по 17.02.2015.

Договор зарегистрирован в установленном порядке; по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т.1, л.д.16).

Истец направил ответчику предупреждение № 161 от 29.01.2016 о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, указывая, что ООО «Золотой берег» не исполняло своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7 и 3.2.13 договора, что подтверждается протоколом очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа «город Якутск» от 19.12.2014 и договором субаренды земельного участка от 02.06.2014 (т.1, л.д.19-20, 25-27).

На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Гражданские права и обязанности, как это оговорено в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, которые, помимо прочего, возникают из договоров и иных сделок, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности в соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды досрочно может быть расторгнут судом, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таком правовом регулировании суд первой инстанции правильно определил круг обстоятельств, подлежащих установлению:

- неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд;

- факт пользования имуществом с существенным нарушением условий договора;

- обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора;

- фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Судом первой инстанции установлено, что в обоснование своего материально-правового требования истец указал на существенные нарушения ответчиком условий договора, а именно, обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7 и 3.2.13 договора.

Согласно пунктам 3.2.7, 3.2.13 договора аренды от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133 ответчик принял следующие обязательства:

- своевременно вносить арендные платежи в установленные настоящим договором сроки;

- не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Положениями части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Истцом в качестве доказательства нарушения ответчиком условий пункта 3.2.13 договора аренды, которым установлен запрет на передачу в субаренду земельного участка без согласия арендодателя, представлена копия договора субаренды земельного участка от 02.06.2014.

Приведенный ответчиком довод об отсутствии оригинала названного договора субаренды, верно отклонен судом первой инстанции по следующим мотивам.

В статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа (часть 1). Документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов (часть 4). Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него (часть 8).

Из положений части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что документ, представленный в виде заверенной копии без представления подлинника, не может быть оценен в качестве надлежащего доказательства лишь в том случае, если копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Приняв во внимание то обстоятельство, что истец не является стороной договора субаренды, в связи с чем не имеет реальной возможности представить его подлинник, суд первой инстанции правомерно дал оценку копии договора, из которой установил, что договор субаренды земельного участка от 05.06.2014 содержит подписи сторон договора, в том числе подпись директора ООО «Золотой берег» ФИО4, скрепленную оттиском печати, подлинность которых, при сопоставлении с иными документами, имеющимися в материалах дела, в частности, договором аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133, доверенностей от 21.04.2016, 20.12.2016, сомнений не вызывает.

По условиям договора субаренды земельного участка от 02.06.2014 (т.1, л.д.26-27) ООО «Золотой берег» (арендатор) обязуется предоставить ИП ФИО1 (субарендатор) за плату в пользование земельным участок с кадастровым номером 14:36:105020:440, площадью 2050 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <...>., а также административное здание под кадастровым номером 14:36:105020:3181 площадью 57,4 кв.м. и уличные кафе № 1, 2, 3, 4, 5, находящиеся на данном земельном участке (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 настоящий договор заключен сроком со дня его подписания до 31.08.2014.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, по условиям данного договора ответчиком передан во временное пользование третьему лицу не только земельный участок, но и объект недвижимого имущества, расположенный на нем, а именно административное здание под кадастровым номером 14:36:105020:3181 площадью 57,4 кв.м.

При этом ответчик является собственником данного административного здания, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 21.03.2013 (т.1, л.д.70).

В этой связи судом правильно применены следующие правовые нормы.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что данный подход применим и к рассматриваемой ситуации, в той мере, в какой ответчик, как собственник объекта недвижимости, вправе им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду третьим лицам, у которых в свою очередь возникает право пользования соответствующим земельным участком.

Следовательно, передача в субаренду земельного участка без получения согласия арендодателя не свидетельствует о пользовании ответчиком имуществом с существенным нарушением условий договора (пункта 3.2.13 договора аренды).

При этом срок действия договора субаренды земельного участка от 02.06.2014 истек 31.08.2014, и доказательств его продления, либо заключения нового договора, материалы дела не содержат.

Относительно второго основания для расторжения договора – нарушение пункта 3.2.7 договора, судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133 арендная плата вносится арендатором юридическим лицом четыре раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Истец в подтверждение нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, представил выписку из протокола очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа "город Якутск" от 19.12.2014 (т.1, л.д.25).

Судом первой инстанции из данной выписки установлено, что в рамках акции «прощенные дни» комиссией принято решение списать в полном объеме пени, начисленные на сумму основного долга в размере 159 387,59 руб. по договору аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133.

Выписка также содержит сведения о полной оплате ответчиком основного долга, что сторонами не оспаривается (факт оплаты отражен истцом в представленном расчете арендной платы).

Согласно расчету арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133 (т.1, л.д.74-76) сумма основного долга в размере 159 387,59 руб. соответствует начислениям арендной платы по договору за 2014 год. Из расчета следует, что арендная плата за 2014 год внесена ответчиком одним платежом 11.12.2014, а значит, ответчиком допущено нарушение установленных договором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, а именно за 1, 2, 3 квартал 2014 года.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после обращения арендодателя в суд с иском.

Приняв во внимание указанное, а также установленные обстоятельства, согласно которым обязательство по внесению арендной платы за 1, 2, 3 квартал 2014 года со сроками исполнения не позднее 15 марта, 15 июня и 15 сентября 2014 исполнено ответчиком в добровольном порядке 11.12.2014 (что также явилось основанием для его освобождения от ответственности в виде пени), а истец направил ответчику предложение о расторжении договора аренды по данному основанию 29.01.2016 и обратился в суд с настоящим иском 21.03.2016, т.е. по истечению более одного года с момента добровольного исполнения ответчиком нарушенного обязательства, пришел к правильному выводу об утрате истцом права на обращение в суд с требованием о расторжении договора по основанию нарушения ответчиком сроков уплаты арендных платежей.

Давая оценку приведенным в этой связи доводам истца о неоднократном его обращении в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2012 № 09-1/2012-0133, суд первой инстанции установил, что первое исковое заявление с таким требованием возвращено на основании пункта 4 части 1 статьи 129 АПК РФ (дело №А58-177/2015), а второе – оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (дело №А58-3646/2015).

В первом случае, как правильно отметил суд, истец не предпринимал должной степени заинтересованности в рассмотрении судом вопроса о расторжении договора аренды от 17.02.2012, поскольку исковое заявление возращено в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основаниями для оставления искового заявления без движения, в установленный судом срок. Во втором случае, суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих об отправлении ответчику уведомления от 21.01.2015 № 95-АЗО, и как следствие о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что само по себе повторное обращение с аналогичным требованием 02.07.2015, по истечении полугода с момента возвращения искового заявления и более года с момента добровольного исполнения ответчиком нарушенного обязательства, не свидетельствуют о соблюдении истцом разумных сроков предъявления требования о расторжении договора аренды по данному основанию.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах, получивших надлежащую оценку суда в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

Доводы истца со ссылкой на то, что ответчик после 2014 года имел задолженность в 2015 и 2016 годах, не могут быть приняты во внимание, поскольку будут нарушать правила о досудебном порядке урегулирования споров, поэтому в обоснование иска могут быть положены только те основания к расторжению договора, которые заявлялись в претензии. Наличие нарушений в последующем может являться основанием для заявления новых исков.

По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу № А58-1408/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Е.В.Желтоухов

В.А.Сидоренко