Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 ноября 2012 года по делу № А19-14338/2012 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора, освобождении помещения и взыскании 51 312 рублей 86 копеек штрафа (суд первой инстанции: судья Грибещенко Г.Н.),

при участии в судебном заседании:

от истца КУМИ администрации Ангарского МО (ОГРН <***>; 665830, <...>): не явился, извещен;

от ответчика ИП ФИО1 (ОГРН <***>; 665834, Иркутская область, г. Ангарск): не явился, извещен;

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (далее – истец, Комитет, КУМИ администрации Ангарского МО) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда № 1835 от 12 июля 2005 года; возложении обязанности привести нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 25:405:001:002366800:0001:20292 (дело №2938) в состояние, соответствующее техническому паспорту нежилого помещения от 20 января 2005 года; освобождении указанного помещения и передаче его по акту приема-передачи Комитету; взыскании штрафа за нарушение договора №1835 от 12 июля 2005 года в размере 51 312 руб. 86 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 ноября 2012 года, с учетом определения суда от 23 ноября 2012 года об исправлении описки, договор аренды объекта нежилого фонда № 1835 от 12.07.2005 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, - и передать его по акту приема-передачи Комитету. С ИП ФИО1 взыскан штраф в размере 51 312 руб. 86 коп. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 10 052 руб. 51 коп.

Производство по требованию о возложении обязанности привести спорное нежилое помещение в состояние, соответствующее техническому паспорту от 20.01.2005 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом истца от иска. Суд руководствовался статьями 1, 309, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

ИП ФИО1, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неверной оценкой судом доказательств, что, по его мнению, привело к принятию неправильного решения, просит принять новый судебный акт. Ответчик считает, что подписание заявления о согласовании перепланировки председателем КУМИ им доказано. По мнению ответчика, суд не учел, что на момент принятия решения указанные в решении лица не являлись субарендаторами, а составленный по результатам обследования акт не содержит сведений о конкретных лицах, занимающих помещения, номера помещений в соответствии с поэтажным планом технического паспорта. Полагает, что инициирование судом обследования помещения противоречит принципу состязательности в арбитражном процессе.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласился с доводами жалобы, просит оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Вследствие длительного отсутствия судья Бушуева Е.М. на основании распоряжения заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2013 года была заменена на судью Капустину Л.В., на основании части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела производилось с самого начала.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Из материалов дела следует, что истец КУМИ администрации Ангарского МО (арендодатель) и ответчик ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда № 1835 от 12 июля 2005 года, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование на срок с 07 июля 2005г. по 01 июля 2015г., а арендатор принять нежилое кирпичное помещение на первом этаже жилого пятиэтажного газозолобетонного дома, являющегося муниципальной собственностью, расположенное по адресу: <...>, - для использования под офисы, общей площадью 548,50 кв.м., (пункты 1.1, 1.2 договора).

По условиям договора арендатор вправе: сдавать в субаренду помещение (его часть) с письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.1); по согласованию с арендодателем производить перепланировку, реконструкцию и перепрофилирование арендуемого здания (пункт 2.2.2), при этом арендатор принял на себя обязательства: использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 2.4.2); не производить перепланировку, реконструкцию и перепрофилирование объекта без письменного согласия арендодателя (пункт 2.4.4).

Сумма арендной платы определена в соответствии с расчетами, приведенными в приложении № 1 в договору, и регулируется размерами базовых ставок арендной платы, установленных постановлениями мэра Ангарского муниципального образования, коэффициентом размещения «объекта», территориальным коэффициентом, коэффициентом субаренды, коэффициентом вида деятельности (пункт 3.2 договора). В случае изменения в установленном порядке базовой ставки арендной платы и коэффициентов, а также в других случаях, арендодатель вправе в одностороннем порядке без согласования с арендатором изменять размер арендной платы, письменно известив об этом арендатора (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи № 1712 от 12 июля 2005 года арендодатель передал арендатору арендуемое помещение. Государственная регистрация договора аренды в установленном законом порядке осуществлена 28.10.2005г. (запись регистрации № 38-38-02/029/2005-679).

Дополнительным соглашением от 03 апреля 2012 года стороны установили арендную плату по договору в размере 85 521 руб. 44 коп. в месяц (без учета НДС) с момента его подписания в связи с изменением решением Думы Ангарского МО ставки арендной платы за 1 кв.м. (пункт 2 соглашения).

В ходе проверки, проведенной арендатором 17 ноября 2011 года на предмет соблюдения арендатором условий договора аренды, выявлено, что предприниматель без письменного согласия арендодателя сдает часть арендуемых площадей по договорам субаренды; часть арендуемого помещения используется с нарушением установленного договором целевого назначения; без письменного согласия арендодателя осуществил перепланировку (реконструкцию) арендуемого помещения.

Претензией № 1757 от 27 апреля 2012 года, полученной ответчиком 28.04.2012г., истец потребовал от арендатора в срок до 20.05.2012 устранить нарушения условий договора: привести помещение в состояние, в котором оно находилось до перепланировки; прекратить сдачу объекта аренды в пользование третьим лицам без согласованных договоров субаренды с арендодателем; использовать объект только по назначению, указанному в договоре; уплатить сумму штрафа в размере 46 232 руб. 38 коп. В случае неустранения вышепоименованных нарушений арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Повторно обследовав арендуемое помещение 08 июня 2012 года, арендодатель установил, что указанные в претензии от 27.04.2012 нарушения предпринимателем не устранены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета 11 июля 2012 года в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 615 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В договоре аренды стороны установили, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, а арендатор подлежит выселению: при использовании объекта не по его назначению (пункт 5.2.1); если арендатор произвел перепланировку, реконструкцию, перепрофилирование без согласия арендодателя (пункт 5.2.2).

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции о наличии предусмотренных пунктами 5.2.1 и 5.2.2 договора и статей 615, 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам, и отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о согласовании им с арендодателем произведенной перепланировки помещения.

Факт перепланировки ответчиком арендуемого помещения подтверждается техническим паспортом на спорное нежилое помещение, составленным 20.01.2005г. филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по г.Ангарску, актом обследования объекта нежилого фонда от 17.11.2011, составленным сторонами, актом обследования от 22.11.2011, составленным техником-инвентаризатором Ангарского филиала ОГУП «ОЦТИ – областное БТИ». На объекте аренды ответчиком произведены следующие изменения: в помещении (поз.30) убран шкаф; в помещении (поз.31) установлена перегородка с дверью; между помещениями (поз. 35 и 36) заложен проем; в помещении (поз.38) установлена перегородка с дверным проемом и убрана перегородка подсобного помещения (поз.37); в помещении (поз.40) установлена перегородка с дверным проемом; со стороны помещения (поз.29) в пом. (поз.22) пробит дверной проем; в помещении (поз.19) установлена перегородка с дверным проемом; в помещении (поз.18) убран шкаф; между помещениями (поз. 16 и 17) заложен проем; в помещении (поз. 14) установлены перегородки с образованием четырех помещений; в тамбуре (поз.1) установлена перегородка; со стороны улицы в помещении (поз.1) заложен дверной проем. Разрешительная документация на перепланировку (переустройство) арендатором при проведении проверок представлена не была.

В качестве доказательства согласования перепланировки ответчик представил в суде заявление от 27.08.2007 г. на имя председателю КУМИ ФИО2, содержащее просьбу о даче согласия на проведение частичной перепланировки арендованного помещения и поэтажный план. Суд первой инстанции, оценив указанные документы в совокупности с представленными истцом доказательствами и пояснениями сторон, пришел к выводу, что они не свидетельствуют о получении согласия арендодателя на перепланировку. Апелляционный суд с данным выводом соглашается.

На заявлении предпринимателя от 27.08.2007 г. имеется штамп входящей корреспонденции КУМИ Администрации Ангарского МО с датой «27.08.07г.», а также рукописная надпись «Согласовано КУМИ 27.08.2007 г.» и подпись без расшифровки. Аналогичная надпись имеется на двух страницах поэтажного плата спорного помещения из техпаспорта от 20.01.2005г., на которых нанесены отметки о планируемых изменениях в планировке помещения.

Между тем, из материалов дела следует, что в 2007 году существовал определенный порядок согласования перепланировки, реконструкции, капитального ремонта находящихся в муниципальной собственности помещений: на заявлении проставлялся штамп с номером входящей корреспонденции; председатель КУМИ определял исполнителя и действия, которые ему необходимо совершить. В случае дачи согласия на перепланировку заявителю выдавалась доверенность на ее осуществление, а в адрес главы г. Ангарска направлялось письмо с просьбой выдать разрешение на проведение реконструкции, перепланировки.

Однако электронным журналом зарегистрированных входящих документов КУМИ Ангарского МО за период с 01.08.2007 г. по 31.08.2007 г. поступление от ИП ФИО1 заявления (обращения) от 27.08.2007г. не подтверждается, доказательства исполнения надписи о согласовании перепланировки уполномоченным арендодателем лицом, ответчиком не представлены; иные доказательства, которые достоверно подтверждают согласование с арендодателем и иными уполномоченными органами проведенной ответчиком перепланировки (реконструкции) спорного нежилого помещения, в материалах дела отсутствуют.

В установленный арендодателем разумный срок ответчик последствия несогласованной перепланировки не устранил, что подтверждается актом обследования нежилого помещения от 08.06.2012г.

Материалами дела также подтверждается использование ответчиком арендуемого помещения с нарушением установленного договором целевого назначения, не под офисы, а для иных целей. В акте обследования от 17.11.2011г. отмечено нахождение в спорном помещении языковой школы «Диалог», в претензии № 1757 от 27.04.2012 ответчик указал на использование спорного помещения не по назначению: ИП ФИО3 - для массажа для детей, ИП ФИО4 – под языковую школу для детей. Актом от 08.11.2012 г. и выполненными в процессе обследования помещения фотографиями подтверждается не устранение ответчиком нарушений договора - использование его под парикмахерскую, массажные кровати «Нуга-Бест», детский массаж, языковую школу. При этом апелляционный суд считает ошибочными доводы апелляционной жалобы, что проведение обследования арендуемого помещения по инициативе суда противоречит принципу состязательности в арбитражном процессе.

В соответствии с частью 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

С целью создания условий для установления фактических обстоятельств исследования арбитражный суд определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ), и вправе предлагать лицам, участвующим в деле, представлять дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта (часть 2 стать 66 АПК РФ).

Также материалами дела подтверждается нарушение ответчиком пункта 2.2.1 договора аренды и пункта 2 статьи 615 ГК РФ - сдача части помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, передача ответчиком части помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Таким доказательствами являются: акт обследования от 17.11.2011г., договоры субаренды, подписанные арендатором и субарендатором, письма ИП ФИО1 № 050 от 02.09.2011г., № 26 от 07.12.2011г. адресованные председателю КУМИ Ангарского МО с просьбой о согласовании договором субаренды, акты приема-передачи нежилых помещений от ответчика субарендаторами при отсутствии согласия арендодателя.

Доводы апелляционной жалобы, что на момент принятия решения указанные в акте от 17.11 2011г. лица субарендаторами не являлись, правового значения не имеет, поскольку актом от 08.06.2012 г. установлено не исполнение ответчиком требования истца о прекращении сдачи помещения в субаренду без согласования с арендодателем.

Вышеназванные нарушения арендатором условий договора суд апелляционной инстанции полагает существенными.

Соблюдение истцом установленного статьями 452, 619 ГК РФ досудебного порядка досрочного расторжения договора аренды материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, при котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ),

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возврате переданного в аренду имущества.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Стороны установили ответственность арендатора за невыполнение пунктов 2.4.2-2.4.11 договора, в виде штрафа арендодателю в размере 5% годовой арендной платы (пункт 4.2.2 договора).

В обоснование взыскания неустойки Комитет ссылается на не исполнение арендатором обязанностей предусмотренных договором: пунктом 2.4.2 (использование «объекта» исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора) и пунктом 2.4.4 (не производить перепланировку, реконструкцию и перепрофилирование «объекта» без письменного согласия арендодателя).

Неисполнение ответчиком указанных обязательств истцом доказано. Неустойка в размере 51 312 руб. 86 коп. определена с учетом условий договора правильно (85 521,44 руб.*12 мес.*5%).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения оспариваемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 ноября 2012 года по делу №А19-14338/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья Н.В. Клочкова

Судьи А.В. Макарцев

Л.В. Капустина