Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А19-14395/2009 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Караван» о взыскании 2 665 526 руб., по иску общества с ограниченной ответственностью «Караван» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 7 906 260 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.05.2010г., ФИО3, представитель по доверенности от 04.05.2010г.,

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Караван" о взыскании на 2 665 526 руб., составляющих сумму арендных платежей.

Общество с ограниченной ответственностью «Караван» заявило встречный иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 7 906 260 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений имущества арендованного по договорам аренды.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 ноября 2009 года исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Караван» в апелляционной жалобе просит отменить его, как принятое с нарушением норм процессуального права. Указывает, что настоящее дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие общества, не извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения исков. Обращает внимание, что суд первой инстанции не направил судебное извещение по адресу, указанному обществом: <...>.

В представленных письменных возражениях на апелляционную жалобу истец отклонил доводы последней.

Определением Четвертого арбитражного суда от 12.03.2010 рассмотрение дела № А19-14395/2009 назначено по правилам, установленным для суда первой инстанции в связи с ненадлежащим извещением ООО «Караван» о судебном заседании (пункт 4 части 4 статьи 270, пункт 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 29 Постановления от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определённым статьёй 170 Кодекса.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2009 года по делу №А19-14395/2009 подлежит отмене по основаниям, предусмотренным подпунктами 1, 3, 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители истца дали пояснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении и отзывах на встречное исковое заявление.

Ответчик извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направил.

Апелляционная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.05.2010г. до 13.05.2010г.

После объявленного перерыва представители сторон в судебном заседании не присутствовали.

По результатам рассмотрения дела по правилам первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствие со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008 (пункты 1.1) арендодатель (истец) обязался предоставить арендатору (ответчику) во временное пользование нежилые помещения соответственно № 44 и 44А (указанные на план-схеме, являющейся неотъемлемой частью договоров, Приложения № 2), расположенные в подвале нежилого административного 2-х этажного кирпичного здания с подвалом (кадастровый номер 38:36:017907:00:32913/А) по адресу: <...> (Торговый центр «Фортуна-Плаза»).

В силу пунктов 1.2 договоров общая площадь передаваемого в аренду имущества составила:

- 326 кв.м. (по договору № 44 от 01.01.2008);

- 86, 474 кв.м. (по договору № 44а от 01.01.2008).

Право собственности на указанные помещения принадлежит ФИО4, что подтверждается свидетельством Серии 38-АГ № 424160 от 25.12.2006 о государственной регистрации права собственности на нежилое административное 2-этажное кирпичное здание с подвалом, площадью 2470, 20 кв.м. по адресу: <...> (кадастровый номер 38:36:000034:0598:25:401:001:020264800) (т.1, л.д.48), техническим паспортом на здание, расположенное по адресу: <...>; договорами купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 05.12.2006, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель); выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2009 № 01/067/2009-266; справками Бюро технической инвентаризации города Иркутска от 30.10.2009 № 5285 (т.2, л.д.24-30).

Право сдавать нежилые помещения (площадью 326 кв.м. и 86, 474 кв.м.) возникло у истца в силу договоров аренды № 01 от 01.01.2008, № 01 от 02.01.2009 (пункт 1.3), заключенных между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), ссылка на которые имеется и в самих договорах аренды, являющихся предметом спора (т.1, л.д.46,47).

Размер арендной платы сторонами согласован в пунктах 3.1 договоров аренды:

- 605 рублей за 1 кв.м. арендуемого имущества в месяц по договору № 44 от 01.01.2008;

- 550 рублей за 1 кв.м. арендуемого имущества в месяц по договору № 44А от
01.01.2008.

Соглашениями к договорам аренды № 44 и № 44А от 01.02.2008г. стороны в соответствии с пунктами 3.1 договоров, частью 1 статьи 450, частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации увеличили размер арендной платы:

- до 236 776 рублей по договору № 44 от 01.01.2008;

- до 57 073 рублей по договору № 44А от 01.01.2008.

Срок действия договоров аренды: с момента их подписания - 01.01.2008 по 30.12.2008 (пункты 7.1 договоров), то есть менее одного года, в связи с чем, государственная регистрация договоров в установленном законом порядке не требовалась.

По истечении срока действия договоров аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008 (в редакции соглашений от 01.02.2008) стороны заключили договоры № 44 и № 44А от 02.01.2009 аренды тех же нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, той же площадью - 326 кв.м. и 86, 474 кв.м., с размером арендной платы, который был определен соглашениями от 01.02.2008.

Срок аренды - с 02.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 7.1 договоров).

Из материалов дела усматривается, что арендодателем обязательства по договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008 (в редакции соглашений от 01.02.2008), а впоследствии по договорам аренды № 44 и № 44А от 02.01.2009 были исполнены надлежащим образом, а именно нежилые помещения, указанные в пунктах 1.1 договоров, переданы арендатору по актам приема-передачи объекта (Приложения № 3 к договорам) от 01.01.2008, 02.01.2009, подписанным обеими сторонами без разногласий (т.1, л.д. 15,22,29,35).

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 3.1 договоров внесение арендной платы производится за один месяц вперед, но не позднее 1-го числа текущего месяца. Непредставление счетов не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Моментом оплаты считается момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Обязательства по внесению арендной платы в срок, установленный пунктами 3.1 договоров, ответчиком не были исполнены надлежащим образом, арендная плата не вносилась в полном объеме.

Договор аренды № 44А от 02.01.2009 расторгнут сторонами с 28.02.2009, о чем подписано соглашение в соответствии с частью 1 статьи 450, частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, объект аренды площадью 86, 474 кв.м. возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 28.02.2009 (т.1, л.д.36).

Исходя из расчета, представленного истцом, за период действия договоров аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008 (в редакции соглашений от 01.01.2008), договоров аренды № 44 и № 44А от 02.01.2009 задолженность ответчика по арендной плате, с учетом частичной оплаты, составляет 2 662 026 рублей, а именно:

1. по договору № 44 от 01.01.2008 (в редакции соглашения от 01.02.2008) - 994 202
рубля, из них:

- за август 2008 года - 47 498 рублей (с учетом частичной оплаты);

- за сентябрь - декабрь 2008 года - 946 704 рубля (236 676 рублей х 4 месяца);

2. по договору № 44А от 01.01.2008 (в редакции соглашения от 01.02.2008) - 228 292 рубля (за сентябрь - декабрь 2008 года), то есть 57 073 рубля х 4 месяца;

3. по договору № 44 от 02.01.2009 - 1 325 386 рублей, из них:

- за январь - май 2009 года - 1 183 380 рублей (236 676 рублей х 5 месяцев);

- за июнь 2009 года - 142 006 рублей (с 01.06.2009 по 19.06.2009, то есть за фактически отработанные дни);

4. по договору № 44А от 02.01.2009 - 114 146 рублей (за январь - февраль 2009 года, то есть до даты расторжения договора).

Расчет суммы задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен, судом проверен.

Кроме того, в пункте 2.4.21 договора аренды № 44 от 02.01.2009 стороны предусмотрели уплату взноса на новогоднее оформление арендуемого имущества в размере 3 500 рублей.

Вместе с тем, оплата данной услуги ответчиком не производилась.

Истцом в адрес ответчика неоднократно (24.02.2009, 29.05.2009) направлялись претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность по договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008, № 44 и № 44А от 02.01.2009, однако требования арендодателя не были исполнены арендатором (т.1, л.д.39,40).

В письмах от 14.04.2009 № 09, от 06.05.2009 № б/н (т.1, л.д.41,42) за подписью директора ООО «Караван» ФИО6 направленных в адрес исполнительного директора Торгового центра «Фортуна Плаза» ФИО7, действующего по доверенности от имени индивидуального предпринимателя ФИО1, ответчик признал наличие долга по взносу за новогоднее оформление арендуемого имущества в сумме 3 500 рублей.

Кроме того, и на претензии от 29.05.2009 № 8 с требованием погасить задолженность по договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008, № 44 и № 44А от 02.01.2009, направленной истцом в адрес ответчика, имеется отметка директора Общества с ограниченной ответственностью «Караван» ФИО6 о том, что она обязуется погасить сумму в размере 600 000 рублей в срок до 03.06.2009 (т.1, л.д.40).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При изложенных выше обстоятельствах, требование истца о взыскании с ООО «Караван» суммы основного долга по договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008, № 44 и № 44А от 02.01.2009 подлежит удовлетворению в размере 2 665 526 рублей.

Вместе с тем, встречный иск ООО «Караван» к индивидуальному о взыскании 7 906 260 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

На основании пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия согласия арендодателя на производство арендатором улучшений арендованного имущества не отделимых без вреда для имущества все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению.

Из пунктов 2.4.8 договоров аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008, № 44 и № 44А от 02.01.2009 следует, что арендатор обязан обеспечивать эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт в пределах границ арендуемого имущества в разумный срок, своими силами и за свой счет по письменному согласованию с арендодателем.

При этом, стороны предусмотрели, что при расторжении либо истечении срока действия договоров арендатор имеет право на компенсацию документально подтвержденных затрат, связанных с реконструкцией арендованного имущества и иными неотделимыми улучшениями, произведенными с письменного согласия арендодателя, с учетом амортизации по усмотрению арендодателя и при наличии другого арендатора, согласного заключить договор аренды данного имущества.

В подтверждение факта производства ООО «Караван» неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 7 906 260 рублей, в том числе: отделка нежилых помещений подвала общей площадью 326 кв.м. - 7 093 560 рублей; отделка нежилых помещений подвала общей площадью 86, 474 кв.м. - 812 700 рублей, представлены заключения № 017-148/1, № 017-148/2 «Об оценке рыночной стоимости величины затрат на воспроизводство отделки нежилых помещений подвала (неотделимых улучшений), расположенных в нежилом административном 2-х этажном кирпичном здании с подвалом по адресу: <...> (Торговый центр «Фортуна-Плаза)», выполненные Обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза собственности ТПП ВС» (т.1, л.д. 119-121,125-127).

В подтверждение факта согласования предстоящего ремонта истец представил копию письма от 10.05.2006 за подписью индивидуального предпринимателя ФИО1, в котором указано, что «…действия по приведению арендуемых помещений в пригодное для осуществления деятельности объекта общественного питания состояние (письмо б/н от 30.04.2006) считаю правомерными и даю на это свое согласие». При этом, в письме имеется ссылка на договор № 044 от 01.04.2006 (т.2, л.д.2).

Между тем, представленное письмо датировано 10.05.2006, тогда как договоры аренды, являющиеся предметом спора, были заключены сторонами в 2008-2009 годах, следовательно, письмо датировано до момента возникновения обязательств именно по договорам аренды № 44 и № 44А от 01.01.2008, № 44 и № 44А от 02.01.2009.

В связи с этим, письмо от 10.05.2006 не может быть принято судом в качестве относимого доказательства по делу в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представленная истцом копия письма, не заверена лицом, которое подписало документ – индивидуальным предпринимателем ФИО1, а именно не скреплено его печатью, и не может быть отнесено к надлежащим образом заверенным документам, и, следовательно, является в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 827, 63 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2009 года по делу №А19-14395/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2 665 526 рублей – основного долга.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Караван» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 827, 63 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий подпись Е.Н. Скажутина

Судьи: подпись С.И. Юдин

подпись Н.В. Клочкова