Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2020 года по делу №А19-12853/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "МАСТЕР СТМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>) к Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>) о взыскании 3 720 321 руб. 73 коп., третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Иркутск-инвест плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 664003, <...>),

(суд первой инстанции – Т.Н. Пущина),

при участии в судебном заседании:

от ООО ФИРМА "МАСТЕР СТМ": ФИО1 – представитель по доверенности от 20.07.2020 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от администрации города Иркутска: не явился, извещен;

от ООО «Иркутск-Инвест плюс»: не явился, извещен.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью ФИРМА "МАСТЕР СТМ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - ответчик, министерство) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании суммы излишне уплаченной арендной по договору №4412 от 17.09.2010 за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000021:2386 в размере 3 720 321 руб. 73 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.12.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 произведена замена стороны с Министерства имущественных отношений Иркутской области на Администрацию Города Иркутска (далее - истец, администрация).

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.07.2019 решение Арбитражного суда Иркутской области от 25.12.2018 по делу № А19-12853/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе судом не приведены ссылки на нормативный правовой акт, принятый полномочным органом власти Иркутской области, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участка, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов; судом первой инстанции не приведено убедительных мотивов, в соответствии с которыми при расчете арендной платы применено приложение № 2 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп, а не приложение № 1 к этому же Постановлению, а также не выяснен вопрос соответствуют ли вид разрешенного использования земельного участка фактическому землепользованию, не дана оценка актам обследования земельного участка, представленным ответчиком, а также доводам истца о том, что эксплуатация центра включает в себя размещение объектов общественного питания. Помимо прочего, судом не выяснен вопрос о том, каким приложением к Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп надлежит руководствоваться при определении кадастровой стоимости в случае, если фактический вид разрешенного использования не соответствует содержащемуся в государственном кадастре недвижимости или указанному в договоре.

При новом рассмотрении дела истец заявленные требования поддержал, указал, что ответчиком неправомерно произведен расчет арендной платы за 2015-2018 годы исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 11 803 руб. 23 коп., поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:38:000021:2386 определена в размере 5 230 руб. 72 коп. в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп (Приложение №1, участок в названном приложении отнесен к 17 виду разрешенного использования земельных участков).

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены. Взыскана с Администрации города Иркутска в пользу общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "МАСТЕР СТМ" сумма 3 720 321 руб. 73 коп. – неосновательное обогащение, а также сумма 38 822 руб. – расходы по госпошлине.

В обосновании суд указал, что ответчиком не представлено правовое обоснование применения при расчете арендной платы за спорный земельный участок среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам, установленного в Приложении №2 к Постановлению.

Цель использования земельного участка, указанная в договоре аренды, а также вид разрешенного использования земельного участка, отраженный в ЕГРН совпадают. Между тем, в настоящее время отсутствует нормативно-правовой акт либо закон содержащий понятие – культурно-досуговый центр, поэтому у суда отсутствуют правовые и фактические основания для вывода о несоответствии фактического использования земельного участка цел, указанной в договоре, и виду разрешенного использования земельного участка установленному в ЕГРН. Суд не может согласиться с обоснованностью доводов ответчика о возможности применения иной кадастровой стоимости, нежели установлена для конкретного спорного земельного участка, заявленного со ссылкой на необходимость учета доходности земельного участка. Кроме того, ответчик, являясь уполномоченным на распоряжение земельным участком органом, в случае несогласия с кадастровой стоимостью земельного участка имеет возможность обратиться с соответствующим заявлением об изменении таковой.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2020 по делу № А19-12853/2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Полагает, что судом сделан ошибочный вывод, что фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования, установленного договором аренды земельного участка № 4412 от 17.09.2010, определенного в ЕГРН -«для эксплуатации культурно-досугового центра», так как арендаторы использовали помещения с иными целями.

Указывает, что поскольку договоры заключались сторонами сроком более чем на 1 год, то в силу правил ст. 164 ГК РФ сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59). То есть договоры аренды помещений № 47, 48 от 20.08.2013 действовали до 13.03.2017. Таким образом, с 29.05.2015 по 13.03.2017 здании, расположенном на земельном участке с кадастровым №38:36:000021:2386 располагался ночной клуб «Акула», с 29.05.2015 по 15.05.2017 - ресторан «Академия караоке».

Считает, что довод о том, что деятельность ночного клуба «Акула» была прекращена в 2015 году стоит оценивать критически, поскольку он опровергается пояснениями Истца о том, что договор аренды с администрацией указанного заведения расторгнут в 2016 году. Более того, согласно общедоступной информацией, содержащейся в сети интернет (https://altairk.ru/new/society/shark_is_closes), имеющейся в материалах дела, деятельность ночного клуба «Акула» была прекращена не ранее июня 2016 года. В то же время до настоящего времени в здании, расположенном на земельном участке, переданном по договору аренды, расположено заведение «Академия Караоке». Однако, Истом указанное заведение ошибочно классифицировано как «культурно-досуговый центр»

Администрация города Иркутска настаивает на том факте, что деятельность ночного клуба (ООО «Акула Плюс») относится к 5 виду разрешенного использования земельных участков (в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области») - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В частности, в соответствии с Таблицей АЛ - Классификационные признаки ресторанов, кафе, баров, столовых «ГОСТ 30389-2013. Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования» (вместе с «Минимальными требованиями к предприятиям (объектам) общественного питания различных типов») ночной клуб относится к объекту питания ресторан, либо бар (абз. 20 ст. 346.27 НК РФ относит указанные виды заведений к объектам организации общественного питания, имеющим зал обслуживания посетителей).

Таким образом, применение в рассматриваемой ситуации 17 вида разрешенного использования земельных участков (в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области») - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии недопустимо, поскольку ночной клуб, ресторан к указанным объектам не относятся.

Использование арендатором земельного участка в разрез с его видом разрешенного использования (в рассматриваемом случае земельный участок использовался в соответствии с более доходным видом) должно нести для него последствия.

Также ответчик указывает, что арендатору ООО «Академия Караоке» помещения были также предоставлены под размещение ресторана. Факты использования здания с кадастровым № 38:36:000034:6450 под объекты питания подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды помещений с ООО «Акула Плюс», ООО «Академия Караоке», ИП ФИО2, а также общедоступной информацией, содержащейся в ЕГРЮЛ, ЕГРИП об основных видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности указанных арендаторов (Подача напитков, Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, Деятельность танцплощадок, дискотек, школ танцев соответственно).

Также считает, что вид разрешенного использования «эксплуатация культурно-досугового центра» не включает в себя размещение объектов общественного питания. В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 для вида разрешенного использования «объекты культурно-досуговой деятельности» (3.6.1) допускается размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев. Размещение объектов общественного питания на земельных участках с указанным видом разрешенного использования не допустимо. Поскольку классификатором предусмотрен отдельный вид разрешенного использования земельных участков «Общественное питание» (код вида разрешенного использования земельного участка - 4.6) - размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Кроме того, полагает, что судом ошибочно к рассматриваемым правоотношениям применено понятие «административное здание», поскольку согласно данным общедоступного информационного ресурса «Кадастровая карта» здание с кадастровым № 38:36:000034:6450 имеет наименование «Культурно - досуговый центр». В силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Полагает, что судом дана ошибочная ссылка на положения методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860) об определении вида использования объекта недвижимости с учетом фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС, поскольку в момент издания Постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» вышеназванные методические указания приняты не были, действовали методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (утратили силу с 31.10.2017) (далее - Методические указания № 39), которые указанных требований не содержали.

В соответствии с Методическими указаниями № 39 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и в разрезе классификационных групп, объединенных сходством вида разрешенного использования. Определение стоимостных факторов осуществляется для каждой такой группы отдельно с возможностью выделения в ней подгрупп.В качестве отдельных функциональных групп видов использования земельных участков выделены:

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 1.2.5 Методических указаний № 39);

- земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17 Методических указаний №39), который корреспондирует пункту 15 Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанного, видно, что данные виды использования земельных участков различаются, что и является основанием для применения более доходного коэффициента, более доходной кадастровой стоимости при установлении фактического использования земельного участка с соответствующего вида разрешенного использования.

Кроме того, ответчик указывает, что в соответствии с п. 2.2.2 Договора №4412 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в п. 1.5. Договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка непосредственно связан с характером эксплуатации земельного участка, в том числе должно учитываться, какие объекты находятся на земельном участке в случае их размещения на нем.

В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, названная норма гражданского законодательства позволяет прийти к выводу, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то есть в рассматриваемом случае, в соответствии с целевым назначением земельного участка, которое указано непосредственно в договоре.

Формальный подход при использовании кадастровых сведений, без учета фактического использования земли, позволял бы правонарушителю со ссылкой на данные государственного кадастра пользоваться формально законным поводом для уменьшения суммы полученной имущественной выгоды, подлежащей уплате законному собственнику, вне контекста реальных правоотношений и в противоречие сложившемуся характеру использования имущества. Более того, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе, отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Произведенный расчет арендной платы правомерен, поскольку изменилось фактическое использование земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, поскольку с учетом принципа экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, его разрешенного и фактического использования. Указанный вывод подтверждается сформировавшейся судебной практикой, в частности, Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.2018 по делу № А19-28892/2017.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2020 года судебное заседание отложено до 30 июля 2020 года.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2020 года в составе суда произведена замена судьи Монаковой О.В. на судью Корзову Н.А.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 28.04.2020, 06.06.2020.

Представитель общества в судебном заседании дала пояснения. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.09.2010 между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью фирма "Мастер СТМ" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 4412, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ФИО3 бул., д. 9, кадастровый № 38:36:000021:2386, площадью 2248 кв. м. из земель населённых пунктов, именуемый в дальнейшем «Объект».

В соответствии с пунктом 1.2 договора основанием для заключения данного Договора является постановление администрации города Иркутска от 20.08.2010 № 031 -06-1991/10 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска по бул. ФИО3, 9".

Как указано в пункте 1.4 договора на Объекте имеется: здание площадью -2931,1 кв.м.

Пунктом 1.5 договора определено, что цель использования земельного участка: для эксплуатации культурно-досугового центра.

В силу пункта 1.6 договор действует с 20.08.2010 по 20.08.2059 года.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начисляется с 20.08.2010.

В пункте 3.5 договора стороны определили, что размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся неотъемлемой его частью (приложение 2).

В силу пункта 3.6 договора сторонами определено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно.

В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска изменение условий Договора производится Арендодателем в одностороннем порядке.

Об изменении расчета арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручает расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).

Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Объекта в течение:

- 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (Арендатором или его представителем), или - 30 дней с момента направления Арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением.

В случае если от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате Объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с 01 января текущего года.

В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с передаточным актом от 20.08.2010 арендодатель передал арендатору объект аренды.

Согласно приложенному к договору, подписанному сторонами расчету, арендная плата на 2010 год рассчитана с учетом кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки и коэффициентов к размеру арендной платы.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2015 год размер арендной платы составил 1 629 193 руб. 32 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м. в размере 11 803 руб. 23 коп., налоговой ставки в размере 1,5, коэффициента к размеру арендной платы 3,88 и коэффициента инфляции 1,055.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2016 год размер арендной платы составил 1 843 548 руб. 83 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м. в размере 11 803 руб. 23 коп., налоговой ставки в размере 1,5, коэффициента к размеру арендной платы 3,88 и коэффициента инфляции 1,193808.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2017 год размер арендной платы составил 1 906 542 руб. 25 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м. в размере 11 803 руб. 23 коп., налоговой ставки в размере 1,5, коэффициента к размеру арендной платы 3,88 и коэффициента инфляции 1,2346.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2018 год размер арендной платы составил 1 967 540 руб. 48 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м. в размере 11 803 руб. 23 коп., налоговой ставки в размере 1,5, коэффициента к размеру арендной платы 3,88 и коэффициента инфляции 1,2741.

Письмом от 13.04.2018 истец обратился к ответчику с требованием произвести перерасчет арендной платы.

Получив ответ об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя общества в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу пп.2 п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм права, размер арендной платы за спорный земельный участок является регулируемой ценой, не может определяться по усмотрению сторон договора, стороны обязаны руководствоваться установленными законом ставками.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с расчетом арендной платы на 2015 год размер арендной платы составил 1 629 193 руб. 32 коп., исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м. в размере 11 803 руб. 23 коп., налоговой ставки в размере 1,5, коэффициента к размеру арендной платы 3,88 и коэффициента инфляции 1,055.

При этом расчеты арендной платы произведены арендодателем на основании следующих нормативных правовых актов: Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Администрации иркутской области от 31.07.208 №213-па, постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп, Постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области"; Положения о земельном налоге на территории города Иркутска, утвержденного решением Думы города Иркутска от 23.11.2005 №004-20-180203/5, в соответствии с Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденных Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 №031-06-522/9.

Истцом заявлено требование о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы за период с 29.05.2015 по 31.12.2018 по договору №4412 от 17.09.2010 за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000021:2386.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", указано, что если оплата произведена в связи с договором, но не на основании его, так как договором не предусматривалась обязанность такой оплаты, требования о возврате излишне уплаченных по договору сумм происходит на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку статья 1103 названного Кодекса предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в данном случае речь идет не о требовании по возврату исполненного по обязательству, а о требовании возврата исполненного, которое возникло в связи с обязательством, но выходит за рамки его содержания. Следовательно, истцу в силу требования части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо подтвердить отсутствие у него обязанности оплаты арендной платы в сумме, указанной арендодателем в расчете.

Как правильно установлено судом первой инстанции, из условий заключенного между сторонами договора аренды усматривается, что цель использования земельного участка - для эксплуатации культурно-досугового центра (п. 1.5 договора аренды № 4412 от 17.09.2010).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:2386 – для эксплуатации культурно-досугового центра (том № 1, лист дела № 23).

Доказательств того, что разрешенное использование земельного участка было изменено, в материалы дела не представлено.

Как следует из расчетов арендной платы, за спорный период арендная плата рассчитывалась ответчиком с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам в разрезе видов разрешенного использования (приложение 2) – 11 803 руб. 23 коп.

Оценивая данные расчеты, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с указанной статьей Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

Приложением N 1 к указанному Постановлению утверждены результаты применительно к кадастровым номерам земельных участков, где стоимость для земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:2386 составила 5 230 рублей 72 копеек (порядковый номер таблицы 30220 по городу Иркутску), при этом земельный участок в названном Приложении отнесен к 17 группе видов разрешенного использования.

Приложением N 2 утверждены результаты по кадастровым кварталам в разрезе разрешенного вида использования, согласно которому для кадастрового квартала 38:36:000021 (порядковой номер таблицы 23 по городу Иркутску) 5 вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, удельный показатель кадастровой стоимости составил 11 803 руб. 23 коп., как указано ответчиком в расчете арендной платы.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции суд первой инстанции предлагал ответчику представить письменные пояснения со ссылкой на нормативно-правовой акт, либо закон о возможности применения в рассматриваемом случае при расчете арендной платы Приложения №2 к указанному выше Постановлению, содержащего сведения о средних удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам, при установлении кадастровой стоимости конкретного земельного участка, в данном случае земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:2386, сведения о которой содержатся в Приложении №1 к Постановлению, однако, соответствующие пояснения ответчиком не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел правильно отметил, что ответчиком не представлено правовое обоснование применения при расчете арендной платы за спорный земельный участок среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам, установленного в Приложении №2 к Постановлению. При этом ответчик, ссылаясь на несоответствие фактического использования земельного участка виду разрешенного использования содержащемуся в ЕГРН и в договоре аренды, ссылался на необходимость учета доходности земельного участка при определении размера арендной платы за спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление. N 582).

В связи с тем, что собственность на указанный земельный участок не разграничена, то расчет арендной платы должен быть произведен исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов, содержащихся в постановлении N 582, относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в договоре аренды №4412 от 17.09.2010 определена цель использования земельного участка: для эксплуатации культурно-досугового центра, тот же вид разрешенного использования земельного участка содержится в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:2386 (том дела 1, лист дела 147), таким образом, цель указанная в договоре аренды, а также вид разрешенного использования земельного участка, отраженный в ЕГРН совпадают. Между тем, в настоящее время отсутствует нормативно-правовой акт либо закон содержащий понятие – культурно-досуговый центр.

В целях выяснения обстоятельств фактического использования земельного участка, судом первой инстанции было предложено истцу представить все договоры аренды, на основании которых здание, расположенное на спорном земельном участке, предоставлялось в пользование тем или иным лицам. Из представленных истцом в материалы дела документов, а именно: договора аренды нежилого помещения №46 от 30.07.2013, заключенного истцом с ООО «Академия караоке», договора аренды нежилого помещения №47 от 20.08.2013, заключенного истцом с ООО «АКУЛА ПЛЮС», договора аренды нежилого помещения №48 от заключенного истцом с ООО «АКУЛА ПЛЮС», договора аренды №49/2 от заключенного истцом с ИП ФИО2, договора аренды нежилого помещения №52 от 01.04.2016, заключенного истцом с ООО «Сервико» договора аренды нежилого помещения №54 от 01.01.2017, заключенного истцом с ООО «Сервико», суд первой инстанции правильно установил, что в период с 30.07.2013 по 31.12.2018, здание расположенное на спорном земельном участке использовалось как в целях размещения ресторана, бара, ночного клуба, деятельности боулинг-центра (период с 30.07.2013 по март 2016), так и в целях административного использования (хозяйственно-бытовые нужды, для размещения рабочих мест ООО «Сервико»), при этом больший период времени, спорного по иску периода, а именно в период с апреля 2016 по 31.12.2018 здание, а соответственно земельный участок использовался в административных целях, расположение офисов.

Учитывая отсутствие закрепленного в нормативно-правовым акте, либо законе понятия термина культурно-досугового центра, с учетом установленного фактического использования земельного участка (в том числе, для размещения организаций сферы досуга, таких как караоке-клуб, боулинг-центр), суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для вывода о несоответствии фактического использования земельного участка цели указанной в договоре и виду разрешенного использования земельного участка установленному в ЕГРН.

При этом суд первой инстанции правильно отметил следующее.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка следует, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 30.10.2009, то есть до государственной кадастровой оценки земель, результаты которой отражены в применяемом ответчике при расчете арендной платы за землю Постановлении Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", при этом в кадастровом паспорте установлено разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации культурно-досугового центра.

Между тем, постановление Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" не содержит такого наименования вида разрешенного использования земельного участка как земельные участки, предназначенные для размещения культурно-досугового центра, при этом спорный земельный участок в названном Постановлении (Приложение№1) отнесен к 17 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Согласно пункту 1.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке утвержденных Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 №226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

Так согласно пункту 3.1 названных Методических указаний, при обработке информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4170), указанный Перечень дополняется столбцами "Вид использования объектов недвижимости" и "Источник информации о виде использования объектов недвижимости". Для целей Указаний вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

В соответствии с пунктом 3.2 Методических указаний, вид использования объекта недвижимости для целей Указаний определяется с учетом:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что осуществляя государственную кадастровую оценку земель уполномоченный на то орган, обладая сведениями о разрешенном использовании спорного земельного участка, отраженных в ЕГРН – для эксплуатации культурно-досугового центра, и определив указанный земельный участок, как земельный участок, подлежащий отнесению к 17 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, исходил из того, что эксплуатация культурно-досугового центра допускает использование земельного участка в целях размещения на нем зданий, указанных в 17 группе, а именно: административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, и исходя из этого определил кадастровую стоимость 1 кв.м. спорного земельного участка – 5230,72 руб. Соответственно, в настоящем случае применение при расчете аренной платы за спорный земельный участок показателя кадастровой стоимости земельного участка иного вида разрешенного использования, а именно кадастровой стоимости в отношении земельного участка отнесенного к 5 группе видов разрешенного использования – земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания возможно только при наличии исключительных обстоятельств, а именно при наличии у арендодателя доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок фактически арендатором не используется ни по одной из целей указанных в 17 группе.

Оценивая довод истца о том, что расположенное на земельном участке здание относится к административному зданию, суд первой инстанции правильно учитывал следующее.

Понятие административного здания содержится в «ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 №2031-ст). Так в соответствии с разделом 3.4 ГОСТ «Здания», пункт 3.4.8, здание административное (офисное здание) – здание, предназначенное для размещения учреждений и организаций непроизводственной сферы деятельности.

Учитывая установленные по делу обстоятельства в отношении фактического использования здания, расположенного на земельном участке, а также сведения об объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, отраженные в ЕГРН – назначение: нежилое здание, наименование: культурно-досуговый центр, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке использовался для размещения в спорный по иску период учреждений и организаций непроизводственной сферы деятельности, в связи с чем, объект недвижимости относится к административному зданию, что в свою очередь соответствует целям использования земельного участка согласно 17 группе видов разрешенного использования, к которой участок отнесен в Приложении №1 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области".

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при наличии установленной в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости по кадастровому номеру конкретного земельного участка в Приложении №1 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" с отнесением в указанном Приложении земельного участка к 17 группе видов разрешенного использования – 5 230,72 руб. за 1 кв.м., а также наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в целях размещения на нем объекта недвижимости, указанного в названной группе (административное здание) ответчиком не представлено документального и правого обоснования правомерности применения при расчете арендной платы показателя кадастровой стоимости по кадастровым кварталам, установленной в Приложении №2 для 5 группы видов разрешенного использования – 11 803,23 руб. за 1 кв.м., поэтому применение указанного показателя кадастровой стоимости является необоснованным. С учетом выводов о том, что уполномоченным органом при проведении государственной кадастровой оценке земель кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом вида разрешенного использования, и возможных к размещению и эксплуатации на земельном участке, соответствующих зданий, иными словами с учетом определения соответствующей доходности земельного участка при таком использовании, а также исходя из Методических указаний о государственной кадастровой оценке по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, доводы ответчика о возможности применения иной кадастровой стоимости, нежели установлена для конкретного спорного земельного участка, заявленного со ссылкой на необходимость учета доходности земельного участка, подлежат отклонению.

Как правильно указывает суд первой инстанции, истцом заявлено о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 720 321 руб. 73 коп. за период с 29.05.2015 по 31.12.2018.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу ст. 1102 ГК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входит установление обстоятельств (факта) получения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца; отсутствие для этого установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основания; размер неосновательного обогащения.

Поскольку произведенный арендодателем расчет арендной платы за период с 29.05.2015 по 31.12.2018 был составлен неверно, ввиду необоснованного применения кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в размере 11 803 руб. 23 коп., то суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик получил за счет истца неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы за указанный период.

За пользование земельным участок за спорный период истцом была оплачена ответчику арендная плата в размере 6 681 132 руб. 98 коп.

Согласно расчету истца сумма переплаты за указанный период составила 3 720 321 руб. 73 коп. Названная сумма переплаты определена истцом исходя из подлежащего возмещению размера арендной платы за период с 29.05.2015 по 31.12.2015 в сумме 426 985 руб. 36 коп., за 2016 год в сумме 816 987 руб. 19 коп., за 2017 год – 844 903 руб. 36 коп., за 2018 год – 871 935 руб. 34 коп. Размер арендной платы подлежащей возмещению за пользование земельным участком определен истцом исходя из площади земельного участка – 2248 кв.м.; показателя кадастровой стоимости – 5 230 руб. 72 коп. за 1 кв.м.; коэффициента к размеру арендной платы – 3,88; коэффициентов инфляции на соответствующий год – в 2015 году (1,055), в 2016 году (1,193808), в 2017 году (1,2346), в 2018 году (1,2741), налоговой ставки 1,5% и выполнен в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Администрации Иркутской области от №213-па, Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп, Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области"; Положением о земельном налоге на территории города Иркутска, утвержденного решением Думы города Иркутска от 23.11.2005 №004-20-180203/5, в соответствии с Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденных Постановлением мэра г. Иркутска от №031-06-522/9.

Данный расчет судом первой инстанции признан верным, апелляционным судом ошибок в расчетах не обнаружено.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в полном объеме в сумме 3 720 321 руб. 73 коп.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2020 года по делу № А19-12853/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Н.А.Корзова

Д.В.Басаев