Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу № А10-2412/2012 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» о взыскании 1 739 745,49 рублей,

третьи лица: ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «СТАМСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670045, <...>,А), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, индивидуальный предприниматель ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, Пак Саян Дармаевич, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47 Селивёрстовна, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, (суд первой инстанции – Н.А. Гиргушкина),

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содей ствии Арбитражного суда Республики Бурятия:

от заявителя: ФИО52, представитель по доверенности №375 от 18.12.2012;

от ответчика: ФИО28 (директор);

от третьих лиц:

ФИО29 (личность установлена по паспорту);

ФИО32 (личность установлена по паспорту);

от других третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670000, <...>, далее – ТУ Росимущества в РБ, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 670045, <...> «а», далее – общество, ответчик) о взыскании 1 739 745,49 рублей, в том числе 1 109 752,99 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992,50 рублей – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «СТАМСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670045, <...>,А), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, индивидуальный предприниматель ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, Пак Саян Дармаевич, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47 Селивёрстовна, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51 (далее также третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 18 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано. В обоснование суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков – для строительства жилья и соцкульбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п.Зеленхоз в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ. С 2009 года граждане-субарендаторы регистрировали права собственности на жилые дома, возведенные на арендуемых земельных участках. В дополнительном соглашении от 30.10.2009 имеется ссылка на раздел земельного участка №03:24:023714:0012 в соответствии с проектом организации и застройки территории. Следовательно, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с даты регистрации права собственности на возведенные жилые дома, расположенные на соответствующих земельных участках, ответчик утрачивает право пользования таким участком, независимо от оформления отношений между арендодателем и собственником недвижимости. По мере оформления прав на жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком. Также заключением кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» №1 от 10.01.2013 подтверждается, что земельные участки №№03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования. Данные земельные участки используются в целях обеспечения прохода и проезда для неограниченного круга лиц, то есть являются землями общего пользования. Данное обстоятельство также следует из разбивочного чертежа усадебной застройки. Земли общего пользования в данном случае не могут быть переданы в аренду конкретному лицу с даты раздела 28.01.2009. Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012. В связи с наличием переплаты и отсутствием задолженности также не подтвердились доводы истца о необходимости начисления пени за просрочку оплаты.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТУ Росимущества в РБ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.01.2013 г, по делу № А10-2412/2012 и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования ТУ Росимущества в Республике Бурятия в полном объеме.

Истец указывает на то, что 28.01.2009 г. земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 был разделен и на кадастровый учет поставлены 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18 - 03:24:023714:90, общей площадью 67 000 кв.м., с целевым назначением для строительства жилья и соцкультбыта, что подтверждается кадастровыми паспортами. 30.10.2009 г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 93/07 от 23.07.2007 г. В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения предусмотренного договором срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Истец полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что с 04.08.2009 г., то есть с даты вступления в силу Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата по договору аренды № 83/07 от 23.07.2007 г. должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил, является необоснованным, поскольку при заключении указанного договора аренды стороны согласовали методику определения арендной платы за земельный участок по определенной формуле, следовательно, она стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 04.08.2009 по 23.07.2010, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 24.07.2010 по 28.05.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Целевым назначением арендуемых земельных участков является - для строительства жилья и соцкультбыта, однако суд не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Кроме того, истец указывает, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0012, ответчик заключил с физическими лицами и ООО «Стамстрой» договоры субаренды вновь образованных земельных участков. Вывод суда первой инстанции о том, что по мере оформления субарендаторами прав на возведенные ими жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком, не соответствует действующему законодательству. Судом дано неверное толкование статьи 36 Земельного кодекса РФ. На основании данной нормы закона собственники жилых домов вправе в общем порядке обратиться в ТУ Росимущества в Республике Бурятия в целях реализации своих прав на приватизацию земельных участков, занятых жилыми домами. Также судом необоснованно принято во внимание заключение кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» № 1 от 10.01.2013, которым подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21, были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования, поскольку оно не свидетельствует об отнесении указанных земельных участков к землям общего пользования. Действующим законодательством Российской Федерации не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования. В настоящее время разрешенное использование указанных земельных участков не изменено, никаких доказательств нарушения прав третьих лиц ответчиком суду не представлено. Более того, включение указанных земельных участков в предмет договора аренды № 83/07 от 23.07.2007 г. согласовано арендатором, что подтверждается подписями сторон, следовательно, исключение его из предмета договора является неправомерным. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что с даты регистрации третьими лицами права собственности на возведенные жилые дома, расположенные на соответствующих земельных участках, ответчик утрачивает право пользования таким земельным участком, независимо от оформления отношений между арендодателем и собственником. Судом не принято во внимание тот факт, что ответчик взимал с третьих лиц плату за пользование такими участками и после даты регистрации третьими лицами данного права, также после расторжения договора, то есть после 28.05.2012 г. Произведенный судом расчет арендной платы по договору аренды от 23.07.2007 г. № 83/07 является неверным в связи с вышеизложенными обстоятельствами, следовательно, вывод суда об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 г. по 28.05.2012 г. является ошибочным. Доводы о необходимости взыскания неустойки также являются законным и обоснованными в связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды. Размер неустойки регламентирован пунктом 5, 6 договора и согласован ответчиком в полном объеме, что подтверждается подписями сторон.

На апелляционную жалобу поступили возражения ответчика, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить в силе, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Ответчик указывает, что в соответствии с п.3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у юридических лиц до введения в действие настоящего Земельного кодекса сохраняется. Так как земельный участок в поселке Зеленхоз Железнодорожного района г. Улан-Удэ, площадью 6,7 (шесть и семь) га, Решением исполнительного комитета Улан-Удэнского городского Совета народных депутатов за № 59 от 28 марта 1991 года отведен под строительство объектов жилья и соцкультбыта в соответствии с согласованием директора Плодово-ягодной Станции СО ВАСХНИЛ от 06 октября 1990 года до принятия Земельного кодекса, этот отвод согласован с землепользователем, и это Решение не отменено, и его законность неоднократно проверена. Арендодатель в соответствии с п. 1.2 Договора № 83/07 аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 23 июля 2007 года гарантирует, что предмет Договора не обременен правами и претензиями третьих лиц и берет на себя урегулирование любых претензий. В соответствии с п. 4.3 Договора аренды № 83/07, арендная плата определяется в соответствии с Федеральным законом, и Арендатор вправе был вносить арендную плату и авансом. ТУ «Росимущество» умышленно производилось затягивание сроков оформления приватизации земельных участков гражданам, осуществившим строительство жилых домов на представленных земельных участках. Так, срок оформления не должен превышать одного месяца. Граждане-собственники жилых домов обращались в ТУ «Росимущество» с заявлениями и необходимыми документами по приватизации земельных участков.

Кроме того, ответчик полагает, что истец пытается опровергнуть очевидное и доказать, что улицы не являются территориями общего пользования. В соответствии с п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, улицы являются территориями общего пользования, и согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации они могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Постановлением Администрации г. Улан-Удэ за № 451 от 11 сентября 2008 года «О присвоении наименования новой улице на территории микрорайона Зеленхоз Железнодорожного района» принято предложение ООО «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» о присвоении новой улице в микрорайоне Зеленхоз Железнодорожного района наименования: «Грушевая». Земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20 и 03:24:023714:21, сформированы в соответствии с генеральным планом застройки для формирования.улицы - территории общего пользования, территориальной зоны г. Улан-Удэ и не подлежащей приватизации.

ТУ «Росимущество» отказалось осуществлять сбор средств с субарендаторов за субаренду земельных участков и обязало эту функцию выполнять Арендатору, что прописано в договорах субаренды. Поэтому Арендатор осуществлял эту функцию и затем перечислял средства на расчетный счет Арендодателя. Арбитражным судом справедливо сделаны выводы по определению задолженности и отказано ТУ «Росимущество» в её взыскании как за аренду земли, так и пени.

На апелляционную жалобу поступили возражения третьих лиц, в которых они просят в удовлетворении апелляционной жалобы Территориальному управлению Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Республике Бурятия отказать, оставить в силе Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года. Третьи лица полагают, что территория, занимаемая улицами, не может быть ни сдана в аренду, ни продана. Третьи лица считают, что несоблюдение Росимуществом действующих норм, волокита в организации работы не должны отражаться на гражданах - владельцах жилых домов. Собственники жилых домов три года пытались оформить в собственность земельные участки, и постоянно со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Республике Бурятия было затягивание оформления, т.е. умышленно брали суммы аренды за земельный участок за это время. Что касается суммы оплаты, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке. В деле имеются данные о том, что большинство жилых домов построено в срок, а оформление в собственность земельных участков затягивалось по вине Территориального управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Республике Бурятия.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 03.04.2013г.

Представитель истца в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика дал пояснения согласно возражениям на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица ФИО53 и ФИО32 дали пояснения согласно возражениям на апелляционную жалобу. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 21.07.1988 №180 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату был отведен земельный участок площадью 3,5 га в Железнодорожном районе в пос.Зеленхоз под строительства жилья и объектов соцкультбыта (т.4 л.д.37-38).

Решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 28.03.1991 №59 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату отведен земельный участок площадью 3,2 га с доведением общей отведенной площади до 6,7 га в Железнодорожном районе в поселке Зеленхоз под строительство жилья и соцкультбыта (т.4 л.д.35-36).

Распоряжением ТУ Росимущества по РБ от 22.02.2007 №053-р утвержден проект границ раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0010 общей площадью 196 935 кв.м., с формированием в том числе земельного участка площадью 67 000 кв.м. для строительства жилья и соцкультбыта (т.4 л.д.33).

14.05.2007 ответчик обратился в ТУ Росимущества по РБ за заключением договора аренды земельного участка (т.4 л.д.34).

23.07.2007 между ТУ Росимущества по РБ (арендодатель) и ОАО «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» (арендатор) подписан договор №83/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т.1 л.д.15-18), по условиям которого (пункты 1.1, 1.3) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 31.05.2007, серия 03 АА №356248, запись о регистрации в ЕГРП 03-03-01/038/2007-452), расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, п.Зеленхоз, именуемый в дальнейшем «участок» для строительства жилья и соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка от 02.05.2007 №24/07-3067/2, участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 67 000 кв.м., на условиях, предусмотренных настоящим договором. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка допускается только с письменного разрешения арендодателя и в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации договора до 01.07.2010.

По акту приема-передачи от 23.07.2007 (т.1 л.д.19) земельный участок передан арендатору.

Анализ содержания договора аренды №83/07 от 23.07.2007 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки.

Договор аренды №83/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.08.2007 (л.д.6 на обороте т.2).

28.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 расформирован и на кадастровый учет поставлены 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18 – 03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв.м. с целевым назначением для строительства жилья и соцкультбыта, что подтверждается кадастровыми паспортами.

По имеющимся материалам дела видно, что ООО «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» заключил с физическими лицами и обществом «Стамстрой» договоры субаренды вновь образованных земельных участков (т.2 л.д.10-150, т.3 л.д.1-82):

К договорам субаренды сторонами составлены передаточные акты, договоры заключены с согласия ТУ Росимущества по РБ, зарегистрированы в установленном порядке.

Распоряжением от 21.09.2009 №034-р ТУ Росимущества по РБ утвердило схему раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0012 на 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18 – 03:24:023714:90.

30.10.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды №83/07 от 23.07.2007 (т.1 л.д.102-111), согласно которому в связи с разделом земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, осуществленным в соответствии с проектом организации и застройки территории в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса РФ на 73 земельных участка, предмет договора в пункте 1.1 определен как земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18 – 03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв.м. Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.02.2010.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 670000, <...>, далее – ТУ Росимущества в РБ) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 670045, <...> «а», далее - общество) о взыскании 1 739 745,49 рублей, в том числе 1 109 752,99 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992,50 рублей – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения сторон и третьих лиц в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Как правильно указано судом первой инстанции, по настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании 1 739 745,49 рублей, в том числе 1 109 752,99 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992,50 рублей – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

Пунктом 4.1 договора №83/07 от 23.07.2007 предусмотрено, что арендная плата на момент заключения договора и до момента проведения оценки устанавливается согласно расчету:

Апз = Сн х S = 0,73 руб/кв.м. х 67 000 = 48 910,0 руб.,

где Сн – ставка земельного налога за 1 кв.м., исчисленная как 1,5% от кадастровой стоимости (3 219 752 руб. : 67 000 кв.м. х 1,5% = 0,73 рублей за 1 кв.м.)

S – площадь земельного участка = 67 000 кв.м.

С момента проведения оценки объекта аренды арендная плата устанавливается согласно расчету:

Апз = Рп х S, где Рп – рыночно-обоснованная величина годовой арендной платы, руб/га;

S – площадь земельного участка, га.

В пункте 4.1.1 договора указано, что размер арендных платежей, вносимых арендатором на момент заключения договора и до проведения оценки объекта аренды, составляет:

Арендная плата в год, без учета НДС – 48 910,0 рублей.

Арендная плата в месяц, без учета НДС – 4 076,0 рублей.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Истец со ссылкой на уведомление от 04.05.2008 исх.№02/2-2175 (т.1 л.д.147) указывал, что по результатам оценки рыночно-обоснованной величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 размер арендной платы составил с 10.05.2008 в месяц 58 625,0 рублей без учета НДС, в год 703 500,0 рублей без учета НДС (из расчета 10,5 рублей/кв.м.).

ТУ Росимущества по РБ сообщило суду первой инстанции о том, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельный участок был уничтожен по истечении сроков хранения 09.03.2011 (т.4 л.д.146-148). Однако ответчик в 2009 году вносил платежи в сумме, равной ежемесячной арендной плате в соответствии с уведомлением от 04.05.2008 исх.№02/2-2175.

В последующем истец направил уведомление от 15.03.2010 исх.№02/1-1523 (т.1 л.д.148) о применении с 01.01.2010 коэффициента-дефлятора 1,295, в результате чего арендная плата составила в месяц 75 919,4 рублей, в год 911 032,5 рублей.

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате по договору от 23.07.2007 исходя из размера арендной платы, указанной в данных уведомлениях, и общей площади земельных участков 67 000 кв.м.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее постановление №582).

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 №15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 (далее – Правила), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из указанного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с 04.08.2009, то есть с даты вступления в законную силу указанного Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата по договору аренды №83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил, так как участки находятся в федеральной собственности. Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков – для строительства жилья и соцкульбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п.Зеленхоз в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ.

Доводы истца о том, что постановление №582 не применяется к ранее возникшим отношениям, поэтому по рассматриваемому договору аренды арендная плата должна уплачиваться только в соответствии с условиями договора, в котором была согласована методика определения арендной платы, отклоняются апелляционным судом, поскольку согласно п.4.3 договора аренды было закреплено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, в том числе в случаях, предусмотренных законодательством и другими нормативными актами.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Данная позиция согласуется с разъяснением в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, введенным Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, о том, что «при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором».

Таким образом, сформирована позиция, согласно которой арендная плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), а условия договоров об арендной плате сохраняют силу только в случаях, когда договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ вступил с силу 30.10.2001г., то есть до заключения договора аренды, а задолженность по арендной плате истец просит взыскать за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

Доводы истца о том, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок ранее был предоставлен обществу на праве бессрочного пользования, то есть он был переоформлен, отклоняются, поскольку данное утверждение истца не подтверждено соответствующими доказательствами. Более того, из письма управления (дата и номер плохо читаемые, но ответ дан на №7 от 26.01.2006г.) следует, что земельный участок площадью 6,7 га был выделен Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату решением Улан-Удэнского городского Совета народных депутатов от 28.03.1991г. №59 без прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ГНУ Бурятского НИИ СХ СО РАСХН (т.4 л.д.32).

Таким образом, судом первой инстанции правильно были отклонены возражения истца относительно применения подпункта «г» пункта 3 Правил. Также апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правильно исходил из целевого назначения земельных участков и генерального плана застройки, которые указаны в договорах и кадастровых паспортах.

Кроме того, судом первой инстанции правильно установлено, что с 2009 года граждане-субарендаторы регистрировали права собственности на жилые дома, возведенные на арендуемых земельных участках. Данные выводы следуют из представленных свидетельств о регистрации права собственности и выписок из ЕГРП (т.3 л.д.83-124, 144-151):

№ п/п

Кадастровый № земельного участка

№ дома

Дата регистрации права

Собственности на жилой дом

Кадастровая стоимость земельного участка (рублей)

Площадь земельного участка (кв.м.)

03:24:023714:18

215600,22

524

03:24:023714:19

14897,52

03:24:023714:20

51313,68

126

03:24:023714:21

5113573,74

12357

03:24:023714:22

17а

10.09.2009

331056,00

803

03:24:023714:23

14.12.2011

331056,00

800

03:24:023714:24

06.10.2009

331056,00

800

03:24:023714:25

29.04.2010

331056,00

800

03:24:023714:26

29.04.2010

314089,38

759

03:24:023714:27

30.04.2010

326503,98

789

03:24:023714:28

30.04.2010

331883,64

802

03:24:023714:29

30.04.2010

331469,82

801

03:24:023714:30

30.04.2010

331056,00

800

03:24:023714:31

29.04.2010

308709,72

746

03:24:023714:32

30.04.2010

322779,60

780

03:24:023714:33

30.04.2010

331469,82

801

03:24:023714:34

29.04.2010

331883,64

802

03:24:023714:35

10а

03.02.2012

331469,82

801

03:24:023714:36

18.06.2009

331056,00

800

03:24:023714:37

05.04.2012

331056,00

800

03:24:023714:38

29.12.2009

331056,00

800

03:24:023714:39

05.03.2010

331056,00

800

03:24:023714:40

16.06.2009

331056,00

800

03:24:023714:41

20.10.2009

331056,00

800

03:24:023714:42

23.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:43

17.02.2011

331056,00

800

03:24:023714:44

331056,00

800

03:24:023714:45

14.02.2012

331056,00

800

03:24:023714:46

29.12.2009

331056,00

800

03:24:023714:47

04.05.2011

331056,00

800

03:24:023714:48

29.02.2012

331056,00

800

03:24:023714:49

30.12.2009

322365,78

779

03:24:023714:50

07.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:51

31.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:52

06.07.2009

303330,06

733

03:24:023714:53

02.04.2012

291329,28

704

03:24:023714:54

26.02.2009

181253,16

438

03:24:023714:55

29а

11.03.2010

331056,00

800

03:24:023714:56

17.08.2010-

331056,00

800

03:24:023714:57

19.03.2010

331056,00

800

03:24:023714:58

05.07.2011

331056

800

03:24:023714:59

331056,00

800

03:24:023714:60

18.07.2011

331056,00

800

03:24:023714:61

24.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:62

26.05.2011

331056,00

800

03:24:023714:63

26.05.2011

331056,00

800

03:24:023714:64

331056,00

800

03:24:023714:65

11.11.2011

331056,00

800

03:24:023714:66

18.06.2009

235463,58

569

03:24:023714:67

03.11.2010

331056,00

800

03:24:023714:68

02.02.2010

331056,00

800

03:24:023714:69

04.06.2012

331056,00

800

03:24:023714:70

11.04.2012

331056,00

800

03:24:023714:71

331056,00

800

03:24:023714:72

331056,00

800

03:24:023714:73

10.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:74

13.07.2009

331056,00

800

03:24:023714:75

331056,00

800

03:24:023714:76

331056,00

800

03:24:023714:77

19.06.2009

331056,00

800

03:24:023714:78

07.07.2009

247050,54

597

03:24:023714:79

26.01.2010

331056,00

800

03:24:023714:80

14.07.2011

331056,00

800

03:24:023714:81

03.04.2012

331056,00

800

03:24:023714:82

11.04.2012

331056,00

800

03:24:023714:83

03.04.2012

331056,00

800

03:24:023714:84

03.04.2012

331469,82

801

03:24:023714:85

08.06.2009

331056,00

800

03:24:023714:86

26.11.2010

331056,00

800

03:24:023714:87

16.03.2010

331056,00

800

03:24:023714:88

31.12.2009

331056,00

800

03:24:023714:89

11.03.2010

331056,00

800

03:24:023714:90

02.07.2010

269396,82

651

В дополнительном соглашении от 30.10.2009 имеется ссылка на раздел земельного участка №03:24:023714:0012 в соответствии с проектом организации и застройки территории.

Исходя из данных обстоятельств суд первой инстанции указал, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с даты регистрации права собственности на возведенные жилые дома, расположенные на соответствующих земельных участках, ответчик утрачивает право пользования таким участком, независимо от оформления отношений между арендодателем и собственником недвижимости. По мере оформления прав на жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком.

Истец оспаривает указанный вывод суда первой инстанции, полагая, что судом первой инстанции дано неверное толкование статьи 36 Земельного кодекса РФ. На основании данной нормы закона собственники жилых домов вправе в общем порядке обратиться в ТУ Росимущества в Республике Бурятия в целях реализации своих прав на приватизацию земельных участков, занятых жилыми домами.

Апелляционный суд, поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, исходит из следующего.

Норм, прямо регулирующих спорную ситуацию. Вместе с тем, при рассмотрении схожих вопросов в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09 было указано следующее:

«Суд первой инстанции удовлетворил заявленный иск, исходя из наличия у общества обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан по условиям договора.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, так как пришел к выводу о переходе права аренды земельного участка к собственникам возведенных на нем жилых домов.

Данный вывод основан на том, что на названном земельном участке принята в эксплуатацию первая очередь коттеджного поселка, жилые дома переданы физическим лицам, для которых и за счет которых они были построены. При таких обстоятельствах суд, применив к спорным правоотношениям положения статей 271, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса, пришел к выводу о переходе к физическим лицам права аренды на этот участок независимо от оформления в установленном порядке соответствующих договоров аренды.

В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что общество не пользовалось спорным земельным участком, и отказал в иске.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, согласившись с его доводами.

Президиум полагает вывод судов апелляционной и кассационной инстанций соответствующим применимым ими положениям законодательства.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, суды апелляционной и кассационной инстанций с учетом доводов общества о необходимости урегулирования перехода к собственникам жилых домов права пользования находящимися под ними земельными участками, сочли такие нормы права применимыми в настоящем случае.

В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья "Терехово", объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с мая 2007 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса пришли к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственникам объектов недвижимости».

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела граждане, являющиеся собственниками возведенных на земельных участках жилых домов и привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, также указывали на то, что они намерены приобрести спорные земельные участки в собственность, апелляционный суд полагает, что к рассматриваемой ситуации может быть применена позиция, отраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09.

Апелляционный суд полагает, что с момента регистрации права собственности на жилой дом в силу положений ч.1 ст.36 ЗК РФ отношения между обществом и субарендаторами выходят за рамки субарендных отношений, поскольку право пользования земельным участком под объектом недвижимости становится независимым от основного договора аренды.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что заключением кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» №1 от 10.01.2013 подтверждается, что земельные участки №№03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования. Данные земельные участки используются в целях обеспечения прохода и проезда для неограниченного круга лиц, то есть являются землями общего пользования. Данное обстоятельство также следует из разбивочного чертежа усадебной застройки, не опровергнуто истцом. Земли общего пользования в данном случае не могут быть переданы в аренду конкретному лицу с даты раздела 28.01.2009.

Истец, оспаривая данные выводы суда первой инстанции, указывает, что судом необоснованно принято во внимание заключение кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» № 1 от 10.01.2013, которым подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21, были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования, поскольку оно не свидетельствует об отнесении указанных земельных участков к землям общего пользования. Действующим законодательством Российской Федерации не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования. В настоящее время разрешенное использование указанных земельных участков не изменено, никаких доказательств нарушения прав третьих лиц ответчиком суду не представлено.

Отклоняя данные доводы, апелляционный суд исходит из следующего.

Учитывая нестандартность ситуации, апелляционный суд приходит к выводу, что и выводы относительно участков, являющихся местами общего пользования верны, так как ЗК РФ допускает предоставление таких участков аренду для определенных целей (установка павильонов и т.п.), однако, в настоящем случае не имеется такой ситуации, наоборот, появление земельных участков общего пользования стало результатом жилищного строительства и данные участки необходимы лицам, приобретшим (построившим) жилые дома, для их использования. Следовательно, общество не может использовать данные земельные участки для тех целей, для которых выделялся весь земельный участок первоначально.

Судом первой инстанции были проанализированы все отношения сторон по поводу уплаты арендной платы. Суд первой инстанции посчитал, что арендная плата по договору составляет:

Период

Размер арендной платы в месяц (рублей)

Фактическая оплата (рублей)

2007 год

Июль

1 183,35

Август

4 076

Сентябрь

4 076

Октябрь

4 076

Ноябрь

4 076

Декабрь

4 076

12 228

2008 год

Январь

4 076

Февраль

4 076

Март

4 076

Апрель

4 076

Май

42 788,19

Июнь

58 625

68 427,55

Июль

58 625

68 427,55

Август

58 625

68 427,55

Сентябрь

58 625

68 427,55

Октябрь

58 625

68 427,55

Ноябрь

58 625

Декабрь

58 625

136 855

2009 год

Январь

57 152,29

Февраль

56 046,14

68 427,50

Март

46 828,25

48 632,30

Апрель

46 828,25

58 625

Май

46 828,25

58 625

Июнь

45 142,51

Июль

39 398,05

Август

24 071,64

58 625

Сентябрь

22 271,79

Октябрь

21 640,39

58 625

Ноябрь

21 320,01

117 250

Декабрь

21 200,57

117 250

2010 год

Январь

25 376,17

Февраль

24 427,24

Март

22 713,97

Апрель

21 483,28

Май

16 450,03

193 169,40

Июнь

16 450,03

Итого на 01.07.2010

1 066 659,40

1 270 449,95

Июль

16 028,01

Август

15 754,63

Сентябрь

15 478,04

Октябрь

15 478,04

102 046,70

Ноябрь

14 888,56

153 070,05

Декабрь

14 406,25

2011 год

Январь

15 262,84

Февраль

12 839,11

51 023,35

Март

14 695,08

Апрель

14 695,08

Май

13 962,47

Июнь

12 991,79

Июль

11 911,22

Август

11 288,51

Сентябрь

11 288,51

Октябрь

11 288,51

150 000

Ноябрь

10 910,01

Декабрь

10 391,08

250 000

2012 год

Январь

10 762,17

Февраль

9 848,36

Март

8 955,93

Апрель

5 434,14

Май

4 814,61

200 000

79512,07

Итого за предъявляемый период

283 372,95

985 652,17

Итого по договору

1 350 032,35

2 256 102,12

Расчет судом первой инстанции произведен, исходя из следующего:

- за период с 23.07.2007 по 09.05.2008 исходя из стоимости 4 076 рублей в месяц (пункт 4.1 договора №83/07 от 23.07.2007);

- с 10.05.2008 по 03.08.2009 исходя из рыночной стоимости аренды 58 625 рублей в месяц (67 000 кв.м. х 10,5 рублей / 12 месяцев), при этом с 28.01.2009 исходя из площади 53 938 кв.м. (67 000 кв.м. минус площадь земельных участков №№03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 общего пользования), с 26.02.2009 с уменьшением расчетной площади на площадь земельных участков, на которых расположены жилые дома, исходя из даты государственной регистрации права собственности на жилой дом;

- с 04.08.2009 исходя из кадастровой стоимости земельных участков (кадастровая стоимость х 1,5% / 12 месяцев) с уменьшением кадастровой стоимости на кадастровую стоимость земельных участков, на которых расположены жилые дома, исходя из даты государственной регистрации права собственности на жилой дом;

- с 01.01.2010 применяется коэффициент-дефлятор 1,295 (пункт 8 Правил, Приказ Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N 465);

- с 01.01.2011 применяется коэффициент-дефлятор 1,372 (пункт 8 Правил, Приказ Минэкономразвития РФ от 27.10.2010 N 519);

- с 01.01.2012 применяется бюджетный коэффициент 6% (пункт 8 Правил в новой редакции, Федеральный закон от 30.11.2011 N 371-ФЗ).

Истец приводит доводы о том, что в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 04.08.2009 по 23.07.2010, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 24.07.2010 по 28.05.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Рассмотрев данные доводы, апелляционный суд не находит оснований для их учета в связи со следующим.

Согласно ч.3 ст.65 ЗК РФ в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно положениям п.15 ст. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (на которые ссылается управление), ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает конкретные случаи, попадающие под такое регулирование, а именно:

До 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, не усматривает, что земельный участок при заключении договора аренды предоставлялся именно в связи с указанными обстоятельствами. Более того, из заявления общества о предоставлении земельного участка в аренду (т.4 л.д.34) следует, что оно просило о предоставлении земельного участка в аренду для использования под строительство индивидуальных жилых домов.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для применения указанных положений к рассматриваемой ситуации. Кроме того, апелляционный суд учитывает, что согласно указанным нормам, на которые ссылается истец, сроки строительства, влияющие на размер арендной платы, исчисляются относительно даты введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Вместе с тем, истец соответствующих доводов не приводит, на соответствующие доказательства не ссылается, а по материалам дела установлены только даты регистрации права собственности на жилые дома, а не момент их введения в эксплуатацию.

На основании изложенного апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, а также об отсутствии оснований для начисления пени. Исковые требования удовлетворению не подлежали.

Выводы суда первой инстанции о том, что «фактически судом установлено, что ответчик аккумулировал денежные средства третьих лиц и вносил их в качестве арендной платы, несмотря на оформление права собственности на жилые дома. При наличии переплаты по арендной плате по договору ответчик считает, что задолженность владельцев жилых домов за пользование земельными участками за указанный период также отсутствует», апелляционный суд полагает преждевременными, но не имеющими значения для настоящего дела, поскольку вопрос о наличии или отсутствии задолженности у собственников жилых домов перед управлением не является предметом рассмотрения настоящего дела.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 по делу №А10-2412/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Д.В.Басаев

Г.Г.Ячменёв