Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»,

апелляционные производства № 05АП-311/2019, № 05АП-312/2019, № 05АП314/2019

на решение от 10.12.2018

судьи ФИО1,

по делу № А51-2584/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН

1022501302955), Управлению градостроительства и архитектуры

администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН

1092536003812)

третье лица: Инспекция регионального строительного надзора и контроля в

области долевого строительства Приморского края

об оспаривании постановления и обязании,

при участии:

от Администрации г. Владивостока: ФИО2, по доверенности от 17.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от УГА г. Владивостока: ФИО2, по доверенности от 29.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от общества: ФИО3, по доверенности от 24.07.2018 сроком действия до 31.12.2019, паспорт;

от Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: ФИО4, по доверенности от 01.11.2018 сроком действия на 1 год, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным постановления Администрации г. Владивостока (далее – администрация) от 17.11.2016 № 3288 об отмене разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016, а также об обязании Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (далее – управление) выдать ООО «ИнвестСтрой» (далее – общество) разрешение на строительство объекта капитального строительства «Административное здание пол ул. Тигровая, 23б в г. Владивостоке. Корректировка», расположенного по адресу <...>, сроком действия до истечения 460 дней с даты его выдачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечена инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - третье лицо, инспекция, орган строительного надзора).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2018 постановление Администрации г. Владивостока от 17.11.2016 № 3288 признано недействительным.

Оснований для восстановления нарушенного права путем выдачи нового разрешения на строительство объекта капитального строительства «Административное здание пол ул. Тигровая, 23б в г. Владивостоке. Корректировка» суд первой инстанции не усмотрел, в связи с непосредственным применением положения части 8 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), достаточного для восстановления нарушенного права заявителя

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация, управление и общество обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Обжалуя указанное решение в апелляционном порядке, администрация и УГА настаивают на законности оспариваемого постановления от 17.11.2016 № 3288 на дату его принятия в связи с наличием законных оснований для отмены разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016, поскольку на момент обращения общества за разрешением на строительство объект частично возведен самовольно. Наличие вступившего в законную силу 06.09.2018 судебного акта по делу № А51-9004/2015, которым отказано в сносе этажей, возведенных обществом без разрешительных документов в период с июля по октябрь 2014 года после отмены 18.07.2014 ранее выданного разрешения на строительство, не отменяет статуса самовольности постройки, не порождает на нее законных прав у общества и не может быть положено в основу вывода о неправомерности оспариваемого постановления.

Поясняют, что в целях устранения допущенных нарушений, установленных судебными актами по делу №А51-22644/2014, застройщиком при обращении за разрешением на строительство в 2016 году была представлена скорректированная проектная документация объекта «административное здание по ул. Тигровая, 23б в г. Владивостоке» с приложением положительного заключения экспертизы от 26.09.2016. Вместе с тем скорректированный проект организации строительства среди рассмотренных экспертами разделов проектной документации, разработанной в 2016 году, не указан, в связи с чем, его проверка на соответствие требованиям градостроительных норм и технических регламентов экспертами КГАУ «Примгосэкспертиза» не проводилась. Поскольку проектная документация готовилась в 2008 году и содержала в своем составе обязательный проект организации строительства, подвергшийся в 2016 году корректировке, он так же подлежал экспертизе.

Помимо прочего, отмечают, что застройщиком не соблюдены параметры проектируемого административного здания, в части благоустройства и организации парковочных мест, поскольку, как следует из содержания положительного заключения государственной экспертизы объекта от 26.09.2016, размещение парковочных мест планируется осуществить застройщиком за счет двух нижних этажей здания в количестве 42 машино-мест из расчета общей площади офисных помещений, конференц-залов в многоэтажном офисном здании, что не соответствует нормам градостроительного проектирования, установленного на территории Владивостокского городского округа.

Настаивают на том, что учитывая нахождение земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:5 на землях историко-культурного назначения, и в связи с положениями постановления Губернатора Приморского края № 34 от 02.02.1998, застройщику было необходимо перед началом строительных работ получить согласование у Научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края на осуществление таких работ.

На основании изложенного, просят решение от 10.12.2018 отменить, в удовлетворении требований общества отказать в полном объеме.

В обоснование своей апелляционной жалобы общество ссылается на то, что суд первой инстанции в нарушение прав заявителя не указал в резолютивной части решения способ восстановления нарушенного права. По мнению общества, это привело к ограничению возможности заявителя получить действующее разрешение на строительство, поскольку срок действия спорного разрешения на строительство на данный момент уже истек. Указывает, что 13.12.2018 в администрацию было подано заявление общества о продлении разрешения на строительство, однако 21.12.2018 от администрации получен отказ. В связи с чем, общество просит изменить решение, дополнив резолютивную часть указанием на обязанность администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем продления разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016 при условии подачи заявителем соответствующего заявления о продлении.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 апелляционные жалобы приняты к производству, дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании заявители апелляционных жалоб поддержали свои доводы. Инспекция поддержала позицию администрации и управления.

К материалам дела приобщены дополнительные документы, связанные с обстоятельствами настоящего спора, запрошенные апелляционной коллегией, а также представленные лицами, участвующими в деле, по их инициативе.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Постановлением Администрации г.Владивостока от 30.09.2005 №1151 обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Динас» и открытому акционерному обществу «Дальневосточное морское пароходство» в общую долевую собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:5 общей площадью 1488 кв. м для реконструкции и дальнейшей эксплуатации расположенного на земельном участке административного здания.

В 2007 году обществом «Динас» подготовлена проектная документация на объект, предусматривавшая снос размещенных на земельном участке зданий и сооружений и строительство нового административного здания, площадью застройки согласно проектной документации 1362 кв. м.

Распоряжением управления градостроительства от 12.10.2007 № 536 утвержден градостроительный план земельного участка № RU25304000- 3 1210200700000005, согласно которому разрешенная площадь застройки определена - 1286 кв. м (0,1286 га), максимальный процент застройки - не более 97%.

09.01.2008 обществу «Динас» администрацией выдано разрешение на строительство административного здания № RU25304000-1/2008, в котором площадь застройки на основании проектной документации предполагаемого к строительству объекта составила 1362 кв. м.

По договору купли-продажи от 17.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:5 общей площадью 1488 кв. м и объект незавершенного строительства (площадь застройки 1350 кв. м, степень готовности 21%) продан обществу с ограниченной ответственностью «Динас Девелопмент Плюс».

На основании обращения нового собственника, Администрацией г.Владивостока выдано разрешение от 12.10.2012 № RU25304000-172/2012 на строительство административного здания по ул. Тигровая, 23Б (площадь земельного участка 1488 кв. м, площадь застройки 1362 кв. м, строительный объем 54055 куб. м, этажность - 15-17), срок действия разрешения - до 01.03.2014. Срок действия разрешения 19.11.2013 был продлен до 01.03.2017.

На основании договоров купли-продажи от 28.04.2014 и от 12.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:5 общей площадью 1488 кв. м и объект незавершенного строительства (площадь застройки 1350 кв. м, степень готовности 21%) проданы сначала обществу с ограниченной ответственностью «ТрансПасифик», а затем обществу «Инвестстрой».

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» является собственником земельного участка площадью 1488 кв.м с кадастровым номером 25:28:020023:5, имеющего вид разрешенного использования «административные объекты; объекты делового и финансового назначения», расположенного в <...>, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.02.2015 серия 25-АВ № 397263, а также расположенного на нем объекта незавершенного строительства (административное здание) площадью застройки 1350 кв.м, степенью готовности 21%, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.05.2014 серия 25-АВ № 265124.

11.06.2014 в разрешение на строительство от 12.10.2012 № RU25304000- 172/2012 внесены изменения, в качестве застройщика указано общество «Инвестстрой».

04.07.2014 в Управление градостроительства поступил протест прокуратуры от 03.07.2014 № 7-9-2014 на указанное разрешение, в связи с выявленным несоответствием разрешения требованиям градостроительного плана земельного участка и Правилам землепользования и застройки 2010 года.

Постановлением Администрации от 18.07.2014 № 7400 разрешение на строительство от 12.10.2012 № RU25304000-172/2012 было отменено, как выданное с нарушением положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2014 по делу № А51-22644/2014, оставленным в силе вышестоящими судебными инстанциями, в удовлетворении требования общества о призвании недействительным Постановлением Администрации от 18.07.2014 № 7400 было отказано.

В рамках дела № А51-22644/2014 суды пришли к выводу, что разрешение на строительство от 12.10.2012 № RU25304000-172/2012 административного здания по адресу: <...>, было выдано в нарушение положений части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.На момент выдачи 12.10.2012 разрешения на строительства действовали Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462. С учетом положений Правил землепользования и застройки, процент застройки земельного участка не должен превышать 1190,4 кв.м, в то время как разрешение на строительство выдано в отношении объекта с площадью застройки 1362 кв.м.

Актами проведенных в 2014 году Инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края проверок было установлено, что общество продолжало строительство спорного объекта после отмены разрешения на строительство № RU25304000-172/2012 от 12.10.2012, что явилось основанием заявления 30.04.2015 иска о признании надстроенных этажей перекрытий с отметки +11.570 (низ плиты перекрытия) до отметки +18.670 самовольной постройкой и ее сносе.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 31.12.2015 № 1121 был утвержден градостроительный план № RU25304000-3112201500000181 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:5, в соответствии с которым площадь земельного участка составляет 1488 кв.м, максимальный процент застройки в границах земельного участка 80% (1190,4 кв.м), минимальные отступы от границ 5м, минимальное количество парковочных мест в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Владивостокского городского округа, минимальный процент озеленения 10%, зона охраны памятников исторического центра города Владивостока 1488 кв.м.

С целью приведения строительства в соответствие с градостроительным планом общество откорректировало в 2016 году проектную документацию («Административное здание по ул.Тигровая. 236 в г.Владивостоке. Корректировка» проектировщик ООО «Аргус-Ари»)

Как следует из задания заказчика (ООО «ИнвестСтрой») на проектирование нового строительства после расконсервации объекта «Административное здание по ул. Тигровая, 23б в г. Владивостоке. Корректировка» ООО «Аргус-Арт» необходимо было обеспечить процент застройки не более 80 % от площади отвода (1190 кв.м.) в соответствии с градостроительным планом, обеспечить процент озеленения не менее 10 % в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, обеспечить количество машино-мест в соответствии с Постановлением № 111 от 10.02.2010.

26.09.2016 ООО «ИнвестСтрой» обратилось в Управление с заявлением о выдаче разрешения на строительство на основании нового градостроительного плана и откорректированной проектной документации, разработанной ООО «Аргус-Арт» в 2016 и получившей положительное заключение экспертизы КГАУ «Примгосэкспертиза» от 26.09.2016 рег. № 25-2-1-2-0107-16.

20.10.2016 администрация г. Владивостока в лице начальника УГА выдала заявителю разрешение на строительство № RU25304000-583/2016.

25.10.2016 в администрацию на выданное разрешение поступил протест прокурора. Постановлением от 17.11.2016 № 3288 администрация отменила разрешение на строительство в порядке самоконтроля.

В письмах от 23.11.2016 № 27/2-4-2995 и от 25.11.2016 № 123867сп администрация сообщила обществу, что разрешение на строительство отменено по результатам рассмотрения протеста прокурора в связи с выявленными при проверке нарушениями при строительстве объекта, так как работы по его возведению продолжались застройщиком после отмены ранее выданного разрешения на строительство, то есть в его отсутствие (в частности, осуществлена надстройка этажей перекрытий с отметки +11.570 до отметки +18.670), ввиду чего на момент обращения заявителя за выдачей нового разрешения на строительство объект был частично возведен самовольно.

ООО «ИнвестСтрой» посчитало, что постановление Администрации г. Владивостока от 17.11.2016 № 3288 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, и оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что все условия получения разрешения на строительство обществом были соблюдены, в связи с чем основания для принятия оспариваемого постановления об отмене ранее выданного разрешения на строительство отсутствовали.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (далее - Закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (часть 4 статьи 7 Закона № 131-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 22 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон №2202-1) предусмотрено, что прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, опротестовывает противоречащие закону правовые акты, а также обращается в суд или арбитражный суд с требованием о признании таких актов недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 названного Закона прокурор или его заместитель приносит протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 23 Закона №2202-1 установлено, что протест подлежит обязательному рассмотрению не позднее чем в десятидневный срок с момента его поступления.

По правилам части 1 статьи 48 Закона №131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, - уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления его противоречия закону. При этом отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций.

Оценка судом законности ненормативного акта по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на дату его принятия.

Оценивая основания выдачи разрешения на строительство № RU25304000-583/2016, а также его отмены администрацией в порядке самоконтроля, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Указанной нормой императивно регламентирован порядок осуществления строительства, прописано правило о том, что строительство (реконструкция) осуществляются исключительно на основании выданного компетентным органом разрешения.

Конечным результатом выдачи разрешения на строительство предполагается административный ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию при подтверждении соответствия строительства (реконструкции) проектной документации, которая в свою очередь должна соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Фактическое возведением объекта капитального строительства без разрешительной документации и/или с нарушением градостроительных норм не дает право застройщику законно продолжать строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, препятствует получению актуального разрешения на строительство в отношении такого объекта и не предполагает административный ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Истребование разрешения на строительство объектов, строительные работы по созданию которых уже совершены, направлено на узаконивание неправомерного поведения застройщика, легализацию самовольной постройки в административном порядке.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209 по делу № А07-7616/2014.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности до вступления в законную силу судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку именно в порядке ст. 222 ГК РФ.

После принятия судом решения о признании права собственности на самовольную постройку соответствующий объект недвижимости утрачивает статус самовольной постройки и легализуется в гражданском обороте как объект недвижимости, принадлежащий законному собственнику со всеми правами владения, пользования и распоряжения.

На момент обращения общества 26.09.2016 с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство объект капитального строительства уже был возведен частично на основании разрешения на строительство, выданного с нарушением условий градостроительного плана земельного участка и впоследствии отмененного, частично (с отметки +11.570 до отметки +18.670) – без действующего разрешения на строительство, что установлено судебными актами в делах А51-22644/2014, А51-9004/2015 и не подлежит повторному доказыванию по правилам ч.2 ст.69 АПК РФ.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в параметрах, превышающих разрешенные градостроительным планом земельного участка.

Следовательно, продолжение строительства на таком объекте до его легализации в установленном законом порядке противоречит статье 222 ГК РФ.

Между тем, ни на дату выдачи разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016, ни на дату принятия оспариваемого постановления администрации от 17.11.2016 № 3288, ни до настоящего времени общество самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ не легализовало, с иском о признании права в суд не обращалось.

Поскольку исходя из положений главы 24 АПК РФ, пункта 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», законность оспариваемых ненормативного правового акта, соответственно решения, действия (бездействия) подлежит проверке на момент принятия акта, совершения оспариваемого действия, апелляционная коллегия полагает, что управление не имело правовых оснований для выдачи обществу нового разрешения на строительство взамен легализации самовольной постройки в судебном порядке, и, как следствие, правомерно в порядке самоконтроля по протесту прокурора отменила выданное разрешение на строительство.

Таким образом, коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт - постановление Администрации г. Владивостока от 17.11.2016 № 3288 об отмене разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016 по основаниям, изложенным в письмах от 23.11.2016 № 27/2-4-2995 и от 25.11.2016 № 123867сп, соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов общества.

Кроме того, коллегия соглашается с доводом администрации о ненадлежащем пакете документов, представленных обществом 26.09.2016 для целей получения разрешения на строительства.

Как следует из положительного заключения государственной экспертизы от 26.09.2016 рег. № 25-2-1-2-0107-16, обществом в целях устранения нарушений первоначально разработанной проектной документации в части площади застройки здания, откорректирована проектная документация объекта. Корректировкой предусмотрено изменений

контура здания и уменьшение площади застройки здания. Площадь застройки административного здания уменьшена с 1362 кв.м до 1190 кв.м.

При этом, в заключении указано, что проектная документация была откорректирована с учетом наличия уже возведенных конструкций, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:5 расположен объект незавершенного строительства (административное здание), степень готовности 21%, количество этажей - 7.

Проектная документация 2016 года констатирует факт того, что на земельном участке возведено 7 этажей без указания фактической площади застройки и указывает проектируемую площадь застройки - 1190 кв.м.

К пакету документов на получение разрешения на строительство представлено свидетельство о регистрации права на объект незавершенного строительства от 28.05.2014 серия 25-АВ № 265124, согласно которому площадь застройки объекта степенью готовности 21% составляет 1350 кв.м.

На странице 13 проекта организации строительства, не прошедшего строительную экспертизу, указано о том, что в проекте реализованы решения по уменьшению площади застройки стилобатной части здания в осях 17-20/А-К.

Проектируемое здание в соответствии с корректировкой состоит из двух объемов: 4-х этажного стилобата и 8-ми этажной высотной части.

В соответствии с Правилами подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания (Свод правил СП 118.13330.2012. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009) площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Дополнительно указывается площадь застройки подземной автостоянки, выходящая за абрис проекции здания.

Поскольку по правилам подсчета площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, соответственно площадь застройки спорного здания подлежит определению по его стилобатной цокольной части.

Таким образом, из проектной документации, представленной в управление в 2016 году для целей получения разрешения на строительство следует, что корректировка проекта предусматривает проектируемую площадь застройки - 1190 кв.м за счет уменьшения площади застройки здания в стилобатной цокольной части в осях 17-20/А-К до нормативной, но не поясняет проектных к тому решений при указании на фактическое возведение объекта в составе 7-ми этажей, в том числе двух цокольных на отметках -3,300 и -6,600, при зарегистрированном праве общества на незавершенный объект площадью застройки 1350 кв.м.

Довод общества о том, что фактическая площадь застройки меньше 1350 кв.м, что было установлено судебным экспертом в 2018 году, коллегия отклоняет, поскольку документы, представленные в управление, для получения разрешения на строительство, иных сведений о площади застройки объекта, кроме указанных в правоустанавливающих документах, не содержат.

Результаты обследования фактической площади застройки корректируемого объекта не были предметом строительной экспертизы в 2016 году и в управление в подтверждение соответствия площади застройки спорного объекта незавершенного строительства требованиям градостроительного плана не были представлены.

Экспертиза по определению фактической площади застройки объекта проведена только в 2018 году, ее выводы не могут влиять на оценку правомерности оспариваемого ненормативного акта.

Действия по приведению правоустанавливающих документов в части площади застройки в соответствие с фактическими параметрами объекта, построенного до обращения за разрешением на строительство, общество до обращения в управление и до настоящего времени не совершило.

Довод общества о том, что свидетельство о регистрации права собственности содержит значение проектируемой площади застройки объекта, коллегия отклоняет, поскольку проектируемая площадь застройки до 2016 года составляла 1362 кв.м, в то время как свидетельство о регистрации права на объект недвижимости от 28.05.2014 серия 25-АВ № 265124 в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит сведения об индивидуально-определенных характеристиках объекта незавершенного строительства площадью застройки 1350 кв.м и степенью готовности 21%.

Следовательно, управление при решении вопроса о выдаче нового разрешения на строительство не располагало сведениями о соответствии объекта незавершенного строительства требования градостроительного плана и не располагало сведениями о проектных решениях уменьшения площади объекта.

Судебной экспертизой, проведенной в феврале 2018 года в рамках дела № А51-9004/2015 и представленной заявителем в материалы настоящего дела, установлено, что на момент обследования на объекте возведены подземный и цокольный этажи, а также 5 этажей выше отметки 0,00. Строительство остановлено на отметке перекрытия 6-го этажа. Фактически построенный объект с эркерами соответствует проектной документации ОАО «Приморгражданпроект» (2007 год), получившей положительное заключение ФГУ «Главгосэкспертиза России», и корректировке проекта, выполненной ООО «Аргус-Арт» в 2014 году, получившей положительное заключение ООО «Эксперт проект». Объект в целом, а также в части, выполненной ООО «Инвестстрой», не соответствует требованиям проектной документации ООО «Аргус-Арт» 2016г в связи с наличием эркеров на отметках +11.750, +15.200 и +18.750 по оси К в осях 4-6 и по оси А в осях 8-12.

Решением от 15.06.2018 по делу А51-9004/2015 установлено, что подлежащие демонтажу консольные вылеты выходят за границы земельного участка на отметках +11.750, +15.200 и +18.750.

Из раздела 6 «Проект организации строительства» проектной документации «Административное здание по ул. Тигровая, 23б в г. Владивостоке. Корректировка» следует, что в типовых этажах высотной части здания, запроектированных ОАО «Приморгражданпроект» предусмотрено уменьшение площади объекта за счет корректировки размеров консольных вылетов плит перекрытия по оси А в осях 8-12 и по оси К в осях 4-6.

Вместе с тем проектные решения демонтажа уже возведенных частей здания в составе корректировки проекта 2016 года, послужившей основанием выдачи спорного разрешения на строительство, в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 7 ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ снос капитального объекта невозможен без обязательного составления проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

Довод общества о том, что демонтаж возможен впоследствии в соответствии со специально разработанным отдельным проектом, о чем было указано в выводах судебного эксперта, коллегией отклоняется, поскольку в настоящем споре коллегией оценивается полнота представленных для получения разрешения на строительство документов.

Поскольку проектная документация, представленная в управление, предусматривала полных цикл работ по строительству объекта до полного его завершения, проектная документация не могла не содержать раздела, посвященного демонтажу откорректированных в проекте частей здания для приведения фактически осуществленного строительства откорректированной проектной документации.

Данные обстоятельства указывают на несостоятельность выводов положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в части обеспечения откорректированным проектом уменьшения площади здания.

Более того, из заключения положительной экспертизы строительства от 26.09.2016 рег. № 25-2-1-2-0107-16, представленного в пакете документов для поручения спорного разрешения на строительство, не следует, что проект организации строительства подвергался обязательной строительной экспертизе.

Между тем проект организации строительства, получивший положительное заключение строительной экспертизы, в соответствии с подпунктом «е» п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса является частью проектной документации, обязательной к предоставлению с заявлением на выдачу разрешения на строительство.

Согласно пункта 23 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (далее – Положение №87), раздел 6 «Проект организации строительства» проектной документации должен содержать в текстовой части, в том числе, технологическую последовательность работ при возведении объектов капитального строительства или их отдельных элементов; перечень требований, которые должны быть учтены в рабочей документации, разрабатываемой на основании проектной документации, в связи с принятыми методами возведения строительных конструкций и монтажа оборудования.

Коллегия отклоняет довод заявителя, основанный на пункте 7 Положения № 87 в редакции Постановления Правительства РФ от 13.04.2010 № 235, согласно которому проект организации строительства не является обязательным к разработке документом, поскольку в спорной ситуации проект организации строительства был разработан в составе проектной документации в 2008 году, нарушающей градостроительные нормы, в 2016 году претерпел изменения и поэтому подлежал строительной экспертизе в составе всей откорректированной документации, в том числе в части технологической последовательности работ.

Доводы апелляционной жалобы администрации в указанной части коллегия признает обоснованными.

Следовательно, пакет документов, представленный обществом при получении спорного разрешения на строительство в 2016 году, не подтверждал соответствие проектной документации градостроительным регламентам. не пояснял фактической площади застройки земельного участка в части возведенного объекта, не содержал специально разработанных проектных решений по уменьшению площади застройки земельного участка путем демонтажа частей возведенного объекта до состояния, соответствующего требованиям градостроительного плана, и не содержал проект организации строительства, получивший положительное заключение строительной экспертизы.

Следовательно, отмененное спорное разрешение на строительство №RU25304000-583/2016 от 20.10.2016 не подтверждает соответствие откорректрованной проектной документации 2016 года требованиям градостроительного плана.

Кроме того, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае заявителем поставлен вопрос не только о признании оспариваемого постановления недействительным, но и о продлении срока действия разрешения на строительство, судебная коллегия считает необходимым дать правовую оценку доводам администрации о том, что застройщиком не соблюдены параметры проектируемого административного здания в части благоустройства и организации парковочных мест.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Таким образом, выдача разрешения на строительство возможна только на условиях соответствия проекта строительства градостроительным регламентам.

Следовательно, если проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, разрешение на строительство объекта не может быть выдано, поскольку оно не может подтверждать законность строительства и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства с последующим вводом объекта в эксплуатацию.

Указанная позиция соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации № 303-КГ15-8345 от 07.08.2015 по делу №А51-22644/2014.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право пользователя земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Аналогичные требования следуют из пункта 9 статьи 1 и части 1 статьи 36 ГрК РФ, в силу которых градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:5 на момент выдачи градостроительного плана № RU25304000-3112201500000181, утвержденного Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 31.12.2015 № 1121 был расположен в территориальной зоне многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки (ОД-1).

Согласно пункту 1 статьи 27 Правил землепользования и застройки (в редакции от 30.12.2014, действовавшей на дату выдачи градплана) зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки (ОД-1) определена для застройки зданиями административного, управленческого, финансового назначения, объектами торговли, общественного питания, бытового, социального обслуживания и инженерной инфраструктуры, связанными с обслуживанием зоны.

Пунктом 3 названной статьи к предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в территориальной зоне ОД-1, отнесены, в том числе: - предельная (минимальная и (или) максимальная) площадь земельных участков: минимальная площадь участка – 200 кв. м (подпункт 2); - минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, не установлены, рекомендуемый минимальный отступ - 5 м (подпункт 3); максимальный процент застройки в границах земельного участка - 80% (подпункт 5); минимальный процент озелененной территории земельного участка - 10%;- минимальное количество парковочных мест на территории земельных участков - в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Владивостокского городского округа (подпункт 6).

Из пункта 12.41 Нормативов градостроительного проектирования Владивостокского городского округа, утвержденных Постановлением Главы города Владивостока от 10.02.2011 № 111 (далее - Нормативы № 111) усматривается, что требуемое расчетное количество машино-мест для парковки автотранспорта на приобъектных стоянках городского округа следует определять в соответствии с таблицей 18.

В соответствии с данной таблицей расчетное количество машино-мест (далее по тексту - м/м) по типу объектов административно-общественные учреждения, кредитно-финансовые и юридические учреждения составляет 35 м/м на 100 работающих.

Из содержания проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы объекта от 26.09.2016, размещение парковочных мест планируется осуществить за счет двух нижних этажей здания в количестве 42 машино-мест из расчета работающих 120 человек.

Между тем, к утверждению общества о том, что в планируемом к строительству административном здании будет работать 120 человек, судебная коллегия, относится критически, поскольку на стадии разработки проектной документации, в том числе в составе архитектурных решений, не установлены критерии, определяющие численность работников.

Между тем общая площадь проектируемого здания (8733.6 кв. м), полезная площадь здания (5395,36 кв. м), этажность (3-11), а также стеклянные фасады (инсоляция), свидетельствуют о возможности размещения большего количества работников, и как следствие необходимости большего количества парковочных мест в соответствии с приведенными нормативами.

Проектные максимальный процент застройки и минимальный процент озеленения объекта составляют нормативные 80 и 10%.

Вместе с тем, представленный в материалы дела градостроительный план № RU25304000-3112201500000181 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:5 в составе параметров разрешенного строительства не содержит указание на минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, что не соответствует Правилам №462 ни в первоначальной редакции 2010 года, ни в редакции от 30.12.2014.

В задании на корректировку проекта в 2016 для целей приведения его в соответствие с градостроительными нормами задача перед проектировщиком обеспечить размер минимального отступа, рекомендуемый размер которого не должен быть меньше 5 м, не ставилась.

Из схем посадки существующего объекта незавершенного капитального строительства в границах участка на градостроительном плане и в «Схеме планировочной организации земельного участка» не следует, что 5-ти метровый отступ от границ земельного участка соблюден.

При таких обстоятельствах следует заключить, что на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта градостроительный план земельного участка № RU25304000-3112201500000181 и проектная документация на объект не соответствовали вышеуказанным критериям, установленным пунктом 3 статьи 27 Правил №462 в редакции от 30.12.2014, в части обеспечения объекта парковочными местами и соблюдения минимального пятиметрового отступа.

Кроме того, коллегия принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:5 находится в зоне охраны памятников исторического центра города Владивостока, схема и режим использования которой утверждены постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34.

Так, названным постановлением в целях государственной охраны памятников Приморского края, а также обеспечения оптимальных условий сохранности и восприятия архитектурного облика памятников и исторического центра г. Владивостока, внесенного в списки исторических городов Российской Федерации, были утверждены схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока.

В данных зонах сохраняются историческая планировка улиц, историческая застройка, визуальное восприятие исторической застройки и запрещается строительство новых объектов, нарушающих историческую объемно - планировочную структуру и масштаб исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды, строительство новых объектов, нарушающих сохранившуюся историческую планировочную структуру, нарушающих условия визуального восприятия охраняемого ландшафта, исторической городской среды и памятников, панорамы исторического центра города с ближних, а также дальних точек восприятия.

До разработки зон охраны памятников г. Владивостока в полном объеме схема временных зон охраны с режимами их использования является документом, регулирующим градостроительную и хозяйственную деятельность на территории в указанных границах.

Режимом использования территории временной охранной зоны памятников исторического центра г. Владивостока запрещается строительство новых объектов, нарушающих историческую объемно - планировочную структуру и масштаб исторической застройки, не соответствующих по архитектуре характеру исторической среды; хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние исторической среды и нарушающая ее визуальное восприятие.

Постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 запрещено осуществление реконструкции застройки в охранной зоне памятников исторического центра г. Владивостока без согласования с Научно - производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края, которое заявителем получено не было.

Позиция заявителя, поддержанная судом первой инстанции о том, что общество обращалось с заявлением о выдаче разрешения не на строительство нового объекта, а в целях завершения объекта незавершенного строительства, в силу чего положения постановления Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 не применимы, коллегией признается ошибочной по следующим основаниям.

Фактическое возведение объекта до даты обращения общества за выдачей спорного разрешения на строительство велось без законных разрешительных документов с нарушением градостроительных норм.

Следовательно, правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство от 20.10.2016 № RU25304000-583/2016, возникли между администрацией и обществом впервые,в связи с чем, требования статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежат применению без ограничений, о чем непосредственно указано в определении Верховного Сура Российской Федерации № 303-КГ15-8345 от 07.08.2015 по делу №А51-22644/2014. Данное обстоятельство признается коллегией преюдициально установленным.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, коллегия считает, что администрация доказала законность принятого постановления.

При наличии нарушений, являющихся основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, единственным способом устранения таких нарушений и пресечения деятельности, осуществляемой на его основании, является отмена выданного разрешения в порядке самоконтроля.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого постановления незаконным, суд апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Соответственно апелляционные жалобы администрации и управления подлежат удовлетворению.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции были сделаны выводы, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, и неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Позиция общества, изложенная в апелляционной жалобе о том, что суд первой инстанции в нарушение прав заявителя не указал на способ способа восстановления нарушенного права, апелляционным судом не оценивается, поскольку установлены обстоятельства для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении заявленных требований. Учитывая, что оснований для удовлетворения заявления не имеется, вопрос о способе восстановления нарушенных прав общества не рассматривается.

Нарушения норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при подаче заявления и при подаче апелляционной жалобе, на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2018 по делу №А51-2584/2017 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова